რას გიჩვენებთ ეს პროგნოზი
ბინის დღიური გაქირავება სტუმრებისთვის, Airbnb-ის, Booking.com-ის ან ადგილობრივი ოპერატორის მეშვეობით, ერთ ღამეზე გრძელვადიან ქირაზე მეტს გამოიმუშავებს, მაგრამ მისი მართვა გაცილებით ძვირი ჯდება. პლატფორმა ყოველი ჯავშნიდან საკომისიოს იღებს, ყოველი ვიზიტის შემდეგ ბინას დალაგება და სუფთა თეთრეული სჭირდება, ვიღაცამ სტუმრებს უნდა უპასუხოს და გასაღები გადასცეს, კომუნალურ ხარჯებს მესაკუთრე იხდის, ხოლო იმ ღამეებში, როცა არავინ ჯავშნის, ბინა ცარიელი დგას. ეს კალკულატორი ღამის ტარიფსა და დატვირთვას ერთი წლის შემოსავლად აქცევს, შემდეგ კი ამ ხარჯებს სტრიქონ-სტრიქონ აკლებს და აჩვენებს, რა რჩება მესაკუთრეს გადასახადამდე და გადასახადის შემდეგ, როგორია ჩადებულ თანხაზე მთლიანი და წმინდა შემოსავლიანობა და რა დატვირთვა სჭირდება ბინას მხოლოდ ფიქსირებული ხარჯების დასაფარად.
ნაგულისხმევი მნიშვნელობები აღწერს ბათუმში დაახლოებით 40 კვადრატული მეტრის გარემონტებულ (გასაღების ჩაბარებით) ბინას, 2Q26-ის საშუალო ფასით - $1 960 კვადრატულ მეტრზე, რომელიც ქირავდება ღამის იმ საშუალო ტარიფითა და დატვირთვით, რომლებიც მონაცემთა კომპანია Airbtics-მა ბათუმისთვის 2025 წელს გამოაქვეყნა: $43 და 54%. ხარჯების სტრიქონები ჩვენი დაგეგმვის დაშვებებია. ამ მონაცემებით ბინა ჯავშნებიდან თავისი ფასის დაახლოებით 10,8%-ს იღებს მთლიანად, ყველა ხარჯის შემდეგ კი დაახლოებით 4% რჩება. ყოველი ციფრი შეცვალეთ იმ ბინისა და იმ ოპერატორის მონაცემებით, რომლებსაც განიხილავთ. შედეგი დაგეგმვისთვის განკუთვნილი შეფასებაა და არა წინასწარმეტყველება იმისა, რას გამოიმუშავებს რომელიმე კონკრეტული ბინა.
რას ნიშნავს თითოეული ველი
- ჯამური ინვესტიცია, USD
- ფასი, შეძენის ხარჯები და ის ავეჯი და აღჭურვილობა, რომელიც დღიურად გასაქირავებელ ბინას სჭირდება. პირველ ორს შეძენის ხარჯის კალკულატორი გაძლევთ.
- ერთი ღამის საშუალო ტარიფი, USD
- დაჯავშნილი ღამის საშუალო ფასი მთელი წლის განმავლობაში, მაღალი და დაბალი სეზონის ერთად აღებით, და არა ზაფხულის პიკი. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2026 წლის მეორე კვარტალში ბათუმში ორ საძინებლამდე ბინების საშუალო დღიური ტარიფი $34,6 იყო; Airbtics-ის მონაცემებით, 2025 წელს ის ბათუმში $43, თბილისში კი $41 იყო. შეამოწმეთ მსგავსი განცხადებები იმავე შენობაში ან ქუჩაზე.
- წლიური დატვირთვა, %
- ხელმისაწვდომი ღამეების ის წილი, რომელიც დაჯავშნილია. Airbtics-ის მონაცემებით, 2025 წელს ეს მაჩვენებელი ბათუმში 54%, თბილისში კი 63% იყო, ყველა განცხადების საშუალოდ; ზღვისპირა ბინა ზაფხულში გაცილებით უფრო დატვირთულია, ვიდრე ზამთარში.
- ღამეები საკუთარი გამოყენებისთვის
- ღამეები, როცა ბინაში თქვენ ან თქვენი ოჯახი ცხოვრობს და რომლებიც სტუმრებისთვის ხელმისაწვდომი არ არის.
- ვიზიტის საშუალო ხანგრძლივობა, ღამე
- გამოიყენება ვიზიტების და, შესაბამისად, დალაგებების რაოდენობის დასათვლელად. მოკლე ვიზიტები იმავე შემოსავლისთვის სტუმრების უფრო ხშირ ცვლას ნიშნავს. სამი ღამე დაშვებაა.
- დალაგება და თეთრეული ერთ ვიზიტზე, USD
- რა ჯდება დამლაგებელი და სამრეცხაო სტუმრების ყოველი ცვლისას, პლუს სახარჯი მასალა, მაგალითად ჰიგიენის საშუალებები და ყავა. ნაგულისხმევი $15 დაშვებაა; ჰკითხეთ ადგილობრივ მომწოდებლებს.
- პლატფორმის საკომისიო, ჯავშნების %
- Airbnb-ის ერთიანი საკომისიო, რომელსაც მხოლოდ მასპინძელი იხდის, მასპინძლების უმეტესობისთვის 15,5%-ია; ძველი, გაყოფილი საკომისიოს დროს მასპინძელი დაახლოებით 3%-ს იხდის, სტუმარი კი ცალკე საკომისიოს. სხვა პლატფორმები და ოპერატორები საკუთარ საკომისიოს იღებენ. თუ ბინას რამდენიმე პლატფორმაზე განათავსებთ, საშუალო გამოიყენეთ.
- მართვა, ჩარიცხული თანხის %
- ოპერატორის საკომისიო განცხადების, სტუმრებისა და დალაგების მართვისთვის, რომელიც იმ თანხიდან ითვლება, რასაც პლატფორმა გირიცხავთ. ნაგულისხმევი 20% დაშვებაა და არა საბაზრო განაკვეთი; ჩაწერეთ 0, თუ ბინას თავად მართავთ.
- კომუნალური და ინტერნეტი, USD თვეში
- ელექტროენერგია, გაზი, წყალი და ინტერნეტი, რომლებსაც დღიური გაქირავებისას მესაკუთრე იხდის. ნაგულისხმევი მნიშვნელობა დაშვებაა.
- შენობის მომსახურების გადასახადი, USD თვეში
- ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობის ან მმართველი კომპანიის ყოველთვიური გადასახადი. ნაგულისხმევი მნიშვნელობა დაშვებაა; იკითხეთ შენობაში.
- შეკეთება, დაზღვევა და სხვა ხარჯები, USD წელიწადში
- დაზიანებული ნივთები, გამოცვლა, დაზღვევა და სხვა წლიური ხარჯები.
- საშემოსავლო გადასახადი ჩარიცხულ თანხაზე, %
- მესაკუთრეებს, რომლებიც საკუთარ სახლს დღიურად აქირავებენ, შეუძლიათ სანაცვლოდ მოითხოვონ არჩევითი ფიქსირებული გადასახადი, გაქირავებული ფართის ყოველ m²-ზე თვეში 10 ლარი, რომელიც 2028 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა; ამ რეჟიმს კალკულატორი არ ითვლის, ხოლო მის გარეთ ჩვენი ბუღალტერი ჯერ კიდევ აზუსტებს, როგორ იბეგრება ასეთი შემოსავალი. ნაგულისხმევი 5% ქირის დაბეგვრის ჩვენი გზამკვლევის სამუშაო დაშვებას მიჰყვება; ცალკე სტრიქონი შედეგს 20%-იანი ზოგადი განაკვეთით აჩვენებს.
ველები სამ ჯგუფად შეგიძლიათ განიხილოთ. ტარიფი, დატვირთვა და საკუთარი გამოყენების ღამეები განსაზღვრავს, რამდენს მოიტანს ჯავშნები. ვიზიტის ხანგრძლივობა, დალაგება, პლატფორმის საკომისიო, მართვა, კომუნალური, შენობის გადასახადი და სხვა ხარჯები აჩვენებს, რა იკარგება ჯავშნებსა და მესაკუთრის წმინდა შემოსავალს შორის. გადასახადის ველი ამ შემოსავალს კიდევ ერთხელ ამცირებს. ჯამური ინვესტიცია შემოსავალს არ ცვლის, მაგრამ სწორედ მისგან ითვლება მთლიანი და წმინდა შემოსავლიანობა.
დაშვებები
| დაშვება | გამოყენებული მნიშვნელობა | წყაროები |
|---|---|---|
| ღამის საშუალო ტარიფი და დატვირთვა, ბათუმი, 2025 | $43 და 54% (თბილისი: $41 და 63%) | Airbtics, 2026 წლის 22 იანვარი |
| საშუალო დღიური ტარიფი, ბათუმი, 2Q26 | $34,6 (ორ საძინებლამდე ბინები) | Galt & Taggart, ბათუმი, 2Q26 |
| გარემონტებული ბინის ფასი, ბათუმი, 2026 წლის ივნისი | $1 960 მ²-ზე (ნაგულისხმევი ინვესტიცია: 40 მ² × $1 960) | Galt & Taggart, ბათუმი, 2Q26 |
| პლატფორმის საკომისიო | 15,5% (Airbnb-ის ერთიანი საკომისიო მასპინძლების უმეტესობისთვის) | Airbnb-ის დახმარების ცენტრი |
| ვიზიტის ხანგრძლივობა, დალაგება, მართვა, კომუნალური, შენობის გადასახადი, სხვა ხარჯები | 3 ღამე, $15, 20%, $60, $30, $200 (დაგეგმვის დაშვებები) | ჩვენი დაშვებები; ჩაანაცვლეთ რეალური შეთავაზებებით |
| გადასახადი | ნაგულისხმევად 5%, 20% ცალკე ნაჩვენები; არჩევითი ფიქსირებული გადასახადი მ²-ზე მოდელში გათვალისწინებული არ არის, მის გარეთ დაბეგვრის წესი კი დაზუსტების პროცესშია | საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 81 |
ცხრილის პირველი ოთხი სტრიქონი გამოქვეყნებულ წყაროებს ეყრდნობა: Airbtics-ს, Galt & Taggart-სა და Airbnb-ის დახმარების ცენტრს. მეხუთე სტრიქონის ციფრები ჩვენი დაგეგმვის დაშვებებია და სწორედ ისინი უნდა ჩაანაცვლოთ პირველ რიგში ადგილობრივი მომწოდებლებისა და ოპერატორის რეალური შეთავაზებებით. გადასახადის სტრიქონი ღია საკითხს ასახავს, ამიტომ კალკულატორი ორ შედეგს აჩვენებს: თქვენ მიერ შეყვანილი განაკვეთით და 20%-იანი ზოგადი განაკვეთით.
როგორ ითვლება პროგნოზი
ხელმისაწვდომი ღამეები არის 365 გამოკლებული ის ღამეები, რომლებსაც საკუთარი გამოყენებისთვის იტოვებთ. დაჯავშნილი ღამეები არის ხელმისაწვდომი ღამეები გამრავლებული დატვირთვაზე. ჯავშნების თანხა არის დაჯავშნილი ღამეები გამრავლებული ღამის საშუალო ტარიფზე. ჯავშნებს პლატფორმის საკომისიო აკლდება და რჩება ჩარიცხული თანხა. ვიზიტების რაოდენობა არის დაჯავშნილი ღამეები გაყოფილი ვიზიტის საშუალო ხანგრძლივობაზე, დალაგების ხარჯი კი ეს რაოდენობა გამრავლებული ერთი ვიზიტის ღირებულებაზე. მართვა ჩარიცხული თანხის პროცენტია. ფიქსირებული ხარჯები არის თორმეტი თვის კომუნალური და შენობის გადასახადი, დამატებული სხვა წლიური ხარჯები. წმინდა შემოსავალი გადასახადამდე არის ჩარიცხულ თანხას გამოკლებული დალაგება, მართვა და ფიქსირებული ხარჯები. გადასახადი არის თქვენ მიერ შეყვანილი განაკვეთი, გამოყენებული ჩარიცხულ თანხაზე, ხოლო 20%-იანი სტრიქონი იმავე გათვლას ზოგადი განაკვეთით იმეორებს. ფიქსირებული ხარჯების დასაფარად საჭირო დატვირთვა ხელმისაწვდომი ღამეების ის წილია, რომლის დროსაც ის თანხა, რასაც ყოველი დაჯავშნილი ღამე პლატფორმის საკომისიოს, მართვის, გადასახადისა და დალაგების მისი წილის გამოკლების შემდეგ ტოვებს, ჯამში ფიქსირებულ ხარჯებს უტოლდება.
| შემთხვევა | დაჯავშნილი ღამეები | ჯავშნები | წმინდა, გადასახადის შემდეგ | მთლიანი / წმინდა შემოსავლიანობა | 20%-იანი გადასახადით |
|---|---|---|---|---|---|
| ნაგულისხმევი მნიშვნელობები, ბათუმი: $78 400; ღამე $43; 54%; ოპერატორი 20%-ად; გადასახადი 5% | 197 | $8 475 | $3 106 | 10,8% / 4,0% | 2,6% |
| თბილისი, საკუთარი მართვით: $75 000; ღამე $41; 63%; 30 ღამე საკუთარი გამოყენებისთვის; ოპერატორის გარეშე; დალაგება $20 | 211 | $8 653 | $4 259 | 11,5% / 5,7% | 4,2% |
| სუსტი წელი, ბათუმი: როგორც ნაგულისხმევ შემთხვევაში, მაგრამ ღამე $38 და დატვირთვა 40% | 146 | $5 548 | $1 506 | 7,1% / 1,9% | 1,0% |
მეორე და მესამე შემთხვევაში გამოგონილი მონაცემებია, რომლებიც აჩვენებს, რამდენად მგრძნობიარეა შედეგი ცვლილებების მიმართ; ისინი არცერთ კონკრეტულ ბინას არ აღწერს.
ნაბიჯ-ნაბიჯ განვიხილოთ ნაგულისხმევი შემთხვევა. 365 ღამის 54%-ის დროს ბინა დაახლოებით 197 ღამით არის დაჯავშნილი, რაც $43-იანი ტარიფით ჯავშნებში $8 475-ს იძლევა. პლატფორმა 15,5%-ს, დაახლოებით $1 314-ს, იტოვებს, ასე რომ თქვენ $7 162 გერიცხებათ. 66 სამღამიანი ვიზიტის შემდეგ დალაგება დაახლოებით $986 ჯდება, ოპერატორი ჩარიცხული თანხის 20%-ს, დაახლოებით $1 432-ს, იღებს, ხოლო კომუნალური, შენობის გადასახადი და სხვა ხარჯები ჯამში $1 280-ია. გადასახადამდე რჩება $3 464, 5%-ის შემდეგ კი დაახლოებით $3 106, ანუ თვეში დაახლოებით $259: ინვესტიციის 4,0%, მაშინ როცა მთლიანი შემოსავლიანობა 10,8%-ია. თუ შემოსავალი 20%-ით დაიბეგრებოდა, წმინდა შემოსავლიანობა დაახლოებით 2,6% იქნებოდა. მხოლოდ ფიქსირებული ხარჯების დასაფარად ბინას დაახლოებით 16%-იანი დატვირთვა სჭირდება.
როგორ წავიკითხოთ პროგნოზი
დაიწყეთ მთლიანსა და წმინდას შორის სხვაობით. დღიური გაქირავება ჯავშნების მიხედვით გულუხვად გამოიყურება, ხარჯების შემდეგ კი მწირად: ნაგულისხმევ შემთხვევაში ყოველი დაჯავშნილი დოლარის ნახევარზე მეტი, გადასახადის გადახდამდეც კი, პლატფორმას, დამლაგებელს, ოპერატორს, კომუნალურ ხარჯებსა და შენობას მიაქვს. თუ თქვენი საკუთარი პროგნოზი გაცილებით მცირე სხვაობას აჩვენებს, შეამოწმეთ, ხომ არ აკლია რომელიმე ხარჯის სტრიქონი.
შემდეგ დატვირთვა და ტარიფი ერთად გამოსცადეთ, რადგან ისინი ერთად მოძრაობს. ერთნაირი დღიური გაქირავების ბინებით სავსე ახალი შენობა ფასით კონკურენციას უწევს ერთმანეთს; Airbtics-მა 2025 წლის ბოლოს ბათუმში 45%-ით მეტი განცხადება დაითვალა, ვიდრე ერთი წლით ადრე, ხოლო Galt & Taggart-ის საშუალო დღიური ტარიფი ბათუმისთვის 2026 წლის მეორე კვარტალში წინა წელთან შედარებით 4,2%-ით შემცირდა. გაუშვით პროგნოზი სუსტი წლის დატვირთვითა და ტარიფით, როგორც ეს მესამე მაგალითშია, და გადაწყვიტეთ, ისევ კმაყოფილი იქნებოდით თუ არა. იმ მაგალითში წმინდა შემოსავლიანობა გადასახადის შემდეგ 1,9%-მდე ეცემა, 20%-იანი გადასახადით კი 1,0%-მდე.
ბოლოს შედეგი შეადარეთ იმავე ბინის გრძელვადიან გაქირავებას ქირის შემოსავლიანობის კალკულატორში. გრძელვადიანი გაქირავება ერთ ღამეზე ნაკლებს გამოიმუშავებს და მესაკუთრისგან გაცილებით ნაკლებს მოითხოვს; საზღვარგარეთ მცხოვრები მესაკუთრისთვის, რომელსაც სანდო ოპერატორი არ ჰყავს, შრომისა და რისკის სხვაობა ხშირად უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე შემოსავლიანობის სხვაობა.
სანამ ბინას დღიურად გააქირავებთ
- წაიკითხეთ შენობის წესები. ზოგიერთი შენობა მოკლევადიან ვიზიტებს ზღუდავს ან დღიურად გამქირავებელ მესაკუთრეებს განსხვავებულ გადასახადს უწესებს; სანამ ბინას ამ მიზნით იყიდით, ჰკითხეთ ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობას ან მმართველ კომპანიას.
- გაარკვიეთ საგადასახადო მდგომარეობა. დღიური გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი საქართველოში დეკლარირდება: შეგიძლიათ 2028 წლის 1 იანვრამდე კვადრატულ მეტრზე ფიქსირებული გადასახადი მოითხოვოთ ან შემოსავლის მიხედვით დაიბეგროთ, როგორც ეს ჩვენს ქირიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის გზამკვლევშია აღწერილი. ბუღალტერს პირველ ჯავშნამდე ჰკითხეთ და არა პირველი წლის შემდეგ.
- შეამოწმეთ რეგისტრაცია და დაზღვევა. საქართველოს კანონი „ტურიზმის შესახებ“ განთავსების წესებს ადგენს; ევალება თუ არა კერძო მასპინძელს რეგისტრაცია, ამ კითხვით ჩვენს იურისტს მივმართეთ.
- ოპერატორის პირობები წერილობით მიიღეთ. რას მოიცავს პროცენტი, ვინ იხდის დალაგებასა და შეკეთებას, რამდენად ხშირად გერიცხებათ თანხა და როგორ შეგიძლიათ ხელშეკრულების შეწყვეტა.
- მოაწყვეთ ბინა სტუმრებისთვის. დღიურად გასაქირავებელ ბინას გრძელვადიან გაქირავებასთან შედარებით უფრო მაღალი სტანდარტის ავეჯი, აღჭურვილობა და თეთრეული სჭირდება, და ნივთების გამოცვლაც უფრო ხშირია; გაითვალისწინეთ ისინი ინვესტიციასა და სხვა ხარჯებში.
ჩვენი გზამკვლევი ბინის გაქირავების შესახებ არარეზიდენტისთვის დეტალურად ადარებს გრძელვადიან და დღიურ გაქირავებას, ხელშეკრულებებისა და მართვის ჩათვლით.
ხშირი კითხვები
რა დატვირთვას შეიძლება ელოდეს ბინა ბათუმში?
Airbtics-ის მონაცემებით, 2025 წელს ბათუმის განცხადებების საშუალო დატვირთვა 54% იყო, ძლიერი ზაფხულითა და სუსტი ზამთრით. ცალკეული ბინების მაჩვენებელი მდებარეობის, ხარისხის, ფასისა და შეფასებების მიხედვით ძალიან განსხვავდება.
რატომ არის ნაგულისხმევი გადასახადი 5%, თუ წესი ჯერ დადგენილი არ არის?
იმიტომ, რომ ქირის დაბეგვრის ჩვენი გზამკვლევი 5%-ს სამუშაო დაშვებად იყენებს, სანამ ბუღალტერი არ დაადასტურებს, როგორ იბეგრება დღიური გაქირავება არჩევითი ფიქსირებული რეჟიმის გარეთ. კალკულატორი შედეგს 20%-იანი ზოგადი განაკვეთითაც აჩვენებს, რომ შესაძლო დიაპაზონი დაინახოთ.
ღამის ფასი შევიყვანო თუ ის, რასაც ვიღებ?
შეიყვანეთ ჯავშნის ღამის ფასი. პლატფორმის საკომისიოს კალკულატორი თავად აკლებს, თქვენ მიერ მითითებული პროცენტით.
შედის თუ არა პროგნოზში ავეჯით მოწყობის ხარჯი?
ავეჯი და აღჭურვილობა ჯამურ ინვესტიციაში ჩართეთ. წლის განმავლობაში ნივთების გამოცვლა კი შეკეთებასა და სხვა ხარჯებს მიეკუთვნება.
დღიური გაქირავება გრძელვადიანზე უკეთესია?
მას შეუძლია მეტი შემოსავალი მოიტანოს, მაგრამ უფრო ძვირი ჯდება, მეტ რისკს შეიცავს და მეტ შრომას მოითხოვს. გადაწყვეტილების მიღებამდე ორივე ვარიანტი ერთი და იმავე ბინისთვის შეადარეთ.
შემიძლია პროგნოზის გაზიარება?
დიახ. დააჭირეთ WhatsApp-ის ღილაკს შედეგების გვერდით და პროგნოზი შეტყობინებად, სტრიქონ-სტრიქონ გაიგზავნება.
წყაროები
- საქართველოს მოკლევადიანი გაქირავების ბაზრის მიმოხილვა, 2025, Airbtics, 2026 წლის 22 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, კვარტალური მიმოხილვა, 2Q26, 2026 წლის 14 აგვისტო, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- Airbnb-ის მომსახურების საკომისიოები, Airbnb-ის დახმარების ცენტრი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლი 81), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - კალკულატორი გამოქვეყნდა Airbtics-ის 2025 წლისა და Galt & Taggart-ის 2Q26-ის ტარიფისა და დატვირთვის მონაცემებითა და Airbnb-ის საკომისიოთი; დღიური გაქირავების დაბეგვრა 2026 წლიდან ღია საკითხად არის მონიშნული.