რას აჩვენებს ეს კალკულატორი
შემოსავლიანობა, რომელსაც საქართველოს ქონებაზე საუბრისას ყველაზე ხშირად ასახელებენ, მთლიანია: ერთი წლის ქირა გაყოფილი ფასზე. მისი პოვნა და შედარება ადვილია, მაგრამ ეს არ არის ის, რაც თქვენ გრჩებათ. მთლიანსა და წმინდას შორის დგას ცარიელი თვეები, მმართველის საკომისიო, შეკეთება, ამხანაგობის გადასახადი, დაზღვევა და გადასახადი, ხოლო ფლობის პერიოდში ბინის ფასი შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს. ეს კალკულატორი მთელ ამ ჯაჭვს ერთი ბინისთვის გადის. ის აჩვენებს მთლიან შემოსავლიანობას, წმინდა შემოსავალსა და შემოსავლიანობას გადასახადამდე და გადასახადის შემდეგ, რამდენი წლის წმინდა შემოსავალია საჭირო ინვესტიციის დასაბრუნებლად, და ჯამურ უკუგებას იმ პერიოდში, რომლის განმავლობაშიც ბინის ფლობას გეგმავთ, თქვენ მიერ დაშვებული ფასის ცვლილების ჩათვლით.
ნაგულისხმევი მნიშვნელობები იმ გათვლილ მაგალითს იმეორებს, რომელსაც ჩვენი ინვესტიციის გზამკვლევი აჩვენებს: თბილისში 55 კვადრატული მეტრის ბინა Galt & Taggart-ის 2025 წლის დეკემბრის საშუალო მაჩვენებლებით - $1 373 კვადრატულ მეტრზე და $9,8 ქირა კვადრატულ მეტრზე თვეში. შეცვალეთ ისინი იმ ბინის მონაცემებით, რომელსაც განიხილავთ. ყოველი შედეგი დაგეგმვისთვის განკუთვნილი შეფასებაა და არა პროგნოზი ან დაპირება.
მთლიანი და წმინდა შემოსავლიანობის განსხვავება იმიტომაა მნიშვნელოვანი, რომ განცხადებებსა და მიმოხილვებში ორი ბინის შედარება ჩვეულებრივ მთლიანი მაჩვენებლით ხდება. ორ ბინას შეიძლება ერთნაირი მთლიანი შემოსავლიანობა ჰქონდეს, მაგრამ ცარიელი თვეების, მართვის საკომისიოსა და ამხანაგობის გადასახადის გამო სულ სხვადასხვა თანხა დაგიტოვოთ. კალკულატორი ამ განსხვავებას ხილულს ხდის და გაჩვენებთ, სად იკარგება ქირის ნაწილი.
კალკულატორით სარგებლობა მარტივია. ჯერ შეიყვანეთ ჯამური ინვესტიცია და რეალისტური თვიური ქირა, შემდეგ კი თითო-თითოდ შეცვალეთ ხარჯების ველები და დააკვირდით, როგორ იცვლება წმინდა შემოსავლიანობა. ასე დაინახავთ, რომელი ხარჯი ამცირებს შედეგს ყველაზე მეტად თქვენი ბინისთვის. ბოლოს ფასის ცვლილება და ფლობის პერიოდი მიუთითეთ, რათა ჯამური უკუგება მიიღოთ. ყველა ნაგულისხმევი მნიშვნელობა მხოლოდ ამოსავალი წერტილია და არა რეკომენდაცია.
რას ნიშნავს თითოეული ველი
- ჯამური ინვესტიცია, USD
- ყველაფერი, რასაც ბინის საკუთრებაში მისაღებად და გასაქირავებლად მოსამზადებლად ხარჯავთ: ფასი, შეძენის ხარჯები და ავეჯი. ამ რიცხვს შეძენის ხარჯის კალკულატორი გაძლევთ. თუ აქ მხოლოდ ფასს ჩაწერთ, შემოსავლიანობა რეალურზე მაღალი გამოვა, რადგან ავეჯი და მოწყობაც თქვენი ინვესტიციის ნაწილია.
- თვიური ქირა, USD
- ქირა, რომლის მიღებაც ბინას გრძელვადიანი გაქირავებისას რეალურად შეუძლია, და არა განცხადებებში მოთხოვნილი ქირა. საორიენტაციოდ, Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2025 წლის დეკემბერში თბილისში ქირა უბნების მიხედვით დაახლოებით $8,4-დან $14,2-მდე იყო კვადრატულ მეტრზე თვეში. მოკლევადიანი გაქირავებისთვის შეიყვანეთ წლის განმავლობაში საშუალო თვიური შემოსავალი.
- ცარიელი თვეები წელიწადში
- დრო, როცა ბინას დამქირავებელი არ ჰყავს, ან სეზონური ბინის მშვიდი თვეები. გრძელვადიანი გაქირავებისთვის წელიწადში ერთი თვე დაგეგმვის გავრცელებული დაშვებაა; მოკლევადიანისთვის მეტი გამოიყენეთ.
- მართვის საკომისიო, მიღებული ქირის %
- მმართველის საკომისიო, თუ გაქირავებას სხვა უძღვება. ნაგულისხმევი 10% საილუსტრაციო დაშვებაა და არა საბაზრო განაკვეთი; მოითხოვეთ წერილობითი შეთავაზება ან ჩაწერეთ 0, თუ ბინას თავად მართავთ. საკომისიო მიღებული ქირიდან ითვლება, ამიტომ ცარიელ თვეებში ის არ გროვდება.
- შეკეთების რეზერვი, სრული ქირის %
- თანხა, რომელსაც დროთა განმავლობაში შეკეთებისა და ავეჯის გამოცვლისთვის გადადებთ. ნაგულისხმევი 5% დაგეგმვის დაშვებაა. ის სრული წლის ქირიდან ითვლება და არა მიღებულიდან, ამიტომ ცარიელი თვეები რეზერვს არ ამცირებს.
- ამხანაგობის გადასახადი, USD თვეში
- ყოველთვიური შენატანი ამხანაგობაში ან მმართველ კომპანიაში, რომელსაც, როგორც მესაკუთრე, იხდით. შეძენამდე იკითხეთ მიმდინარე ოდენობა. კალკულატორი ამ თანხას თორმეტზე ამრავლებს და მთლიანად აკლებს, რადგან მას მესაკუთრე იხდის იმ თვეებშიც, როცა ბინა ცარიელია.
- დაზღვევა და სხვა ხარჯები, USD წელიწადში
- წლიური ხარჯები, რომლებიც სხვაგან არ არის გათვალისწინებული, მაგალითად დაზღვევა, კომუნალური ხარჯები, რომლებსაც დამქირავებლებს შორის პერიოდში იხდით, ან ბუღალტრული დახმარება. აქ ჩაწერეთ ერთი წლის ჯამი; კალკულატორი მას წმინდა შემოსავლიდან ერთიანად აკლებს.
- გადასახადი მიღებულ ქირაზე, %
- საცხოვრებელი ფართიდან, რომელიც საცხოვრებლად გაქირავდა, მიღებული ქირა იბეგრება მიღებული ქირის 5%-ით, გამოქვითვების გარეშე, საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-2 ნაწილის (მუხლი 81(2)) შესაბამისად. სხვა სახის გაქირავება და მოკლევადიანი გაქირავება შეიძლება სხვაგვარად დაიბეგროს; თქვენი განაკვეთი ბუღალტერთან დააზუსტეთ. რადგან გამოქვითვები არ გამოიყენება, გადასახადი მიღებული ქირიდან ითვლება და არა ხარჯების შემდეგ დარჩენილი თანხიდან.
- ფასის წლიური ცვლილება, %
- თქვენი საკუთარი დაშვება იმის შესახებ, როგორ შეიცვლება ბინის ღირებულება. ნაგულისხმევი მნიშვნელობა ნულია. გამოქვეყნებული პროგნოზები საშუალო მაჩვენებლებზე გამოთქმული მოსაზრებებია და არა კონკრეტული ბინის პროგნოზი, ამიტომ რამდენიმე მნიშვნელობა სცადეთ, მათ შორის უარყოფითიც.
- ფლობის პერიოდი, წელი
- რამდენ ხანს აპირებთ ბინის ფლობას. ის ჯამური უკუგების გამოსათვლელად გამოიყენება.
ველები ორ ჯგუფად იყოფა. პირველი ჯგუფი - ინვესტიცია და ქირა - განსაზღვრავს მთლიან შემოსავლიანობას. მეორე ჯგუფი - ცარიელი თვეები, მართვის საკომისიო, შეკეთების რეზერვი, ამხანაგობის გადასახადი, სხვა ხარჯები და გადასახადი - განსაზღვრავს, რამდენი რჩება წმინდა სახით. ფასის ცვლილება და ფლობის პერიოდი მხოლოდ ჯამურ უკუგებაზე მოქმედებს და ანაზღაურების ვადაზე გავლენას არ ახდენს.
დაშვებები
| დაშვება | გამოყენებული მნიშვნელობა | წყაროები |
|---|---|---|
| პირველადი ბაზრის საშუალო ფასი, თბილისი, 2025 წლის დეკემბერი | $1 373 მ²-ზე (ნაგულისხმევი ინვესტიცია: 55 მ² × $1 373) | Galt & Taggart, GBC-ის მიხედვით |
| საშუალო ქირა, თბილისი, 2025 წლის დეკემბერი | $9,8 მ²-ზე თვეში (ნაგულისხმევი ქირა: 55 მ² × $9,8) | Galt & Taggart, GBC-ის მიხედვით |
| გადასახადი საცხოვრებლად გაქირავებულ საცხოვრებელ ფართზე | მიღებული ქირის 5%, გამოქვითვების გარეშე | საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 81(2) |
| ცარიელი თვეები, მართვა, შეკეთება | 1 თვე, 10%, 5% (დაგეგმვის დაშვებები და არა საბაზრო მონაცემები) | ჩვენი დაშვება; შეცვალეთ საკუთარით |
| ფასის ცვლილება | ნაგულისხმევად 0% წელიწადში | თქვენი დაშვება |
ცხრილში ორი სახის მნიშვნელობაა. პირველი სამი სტრიქონი გამოქვეყნებულ წყაროებს ეყრდნობა: Galt & Taggart-ის 2025 წლის დეკემბრის საშუალო ფასსა და ქირას თბილისში და საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-2 ნაწილს. ბოლო ორი სტრიქონი კი დაგეგმვის დაშვებებია: ისინი იმისთვის არსებობს, რომ მაგალითში ეს ხარჯები და ცვლილებები გათვალისწინებული იყოს, და არა იმისთვის, რომ ბაზარს აღწერდეს. სწორედ ეს მნიშვნელობები უნდა შეცვალოთ პირველ რიგში თქვენი ბინის რეალური მონაცემებით.
როგორ ითვლება შედეგები
მთლიანი შემოსავლიანობა არის სრული წლის ქირა გაყოფილი ჯამურ ინვესტიციაზე. მიღებული ქირა არის თვიური ქირა გამრავლებული იმ თვეების რაოდენობაზე, როცა ბინა გაქირავებულია. წმინდა შემოსავალი გადასახადამდე არის მიღებულ ქირას გამოკლებული მართვის საკომისიო (მიღებული ქირის პროცენტი), შეკეთების რეზერვი (სრული წლის ქირის პროცენტი), თორმეტი თვის ამხანაგობის გადასახადი და სხვა წლიური ხარჯები. გადასახადი არის საგადასახადო განაკვეთი, გამოყენებული მიღებულ ქირაზე. წმინდა შემოსავალი გადასახადის შემდეგ არის წმინდა შემოსავალი გადასახადამდე გამოკლებული გადასახადი. ანაზღაურების ვადა არის ჯამური ინვესტიცია გაყოფილი გადასახადის შემდგომ წმინდა შემოსავალზე, წლებში. ჯამური უკუგება ფლობის პერიოდის ყოველი წლის გადასახადის შემდგომ წმინდა შემოსავალს უმატებს ინვესტიციის ღირებულების ცვლილებას თქვენ მიერ დაშვებული წლიური განაკვეთით, რთული პროცენტის პრინციპით.
| შემთხვევა | მთლიანი | წმინდა გადასახადამდე | წმინდა გადასახადის შემდეგ | ანაზღაურება | ჯამური უკუგება |
|---|---|---|---|---|---|
| თბილისი, გრძელვადიანი გაქირავება, ნაგულისხმევი მნიშვნელობები: $75 515; ქირა $539; 1 ცარიელი თვე; მართვა 10%; შეკეთება 5%; გადასახადი 5%; ზრდა 0%; 5 წელი | 8,6% | $5 013 (6,6%) | $4 716 (6,2%) | 16 წელი | $23 581 (31,2%) |
| სეზონური გაქირავება: $74 600; საშუალო თვიური შემოსავალი $460; 0 ცარიელი თვე; მართვა 20%; შეკეთება 5%; ამხანაგობის გადასახადი $40; სხვა ხარჯები $100; გადასახადი 5%; ზრდა 4%; 5 წელი | 7,4% | $3 560 (4,8%) | $3 284 (4,4%) | 23 წელი | $32 582 (43,7%) |
| საოჯახო ბინა საკუთარი მართვით: $150 000; ქირა $994; 1 ცარიელი თვე; მართვა 0%; შეკეთება 5%; ამხანაგობის გადასახადი $30; სხვა ხარჯები $150; გადასახადი 5%; ზრდა 3%; 10 წელი | 8% | $9 828 (6,6%) | $9 281 (6,2%) | 16 წელი | $144 396 (96,3%) |
მეორე და მესამე შემთხვევის მონაცემები საილუსტრაციო დაშვებებია, რომლებიც იმის საჩვენებლად შეირჩა, როგორ მუშაობს კალკულატორი, და არა კონკრეტული ბინის საბაზრო მონაცემები.
მესამე შემთხვევა სხვა რამეს აჩვენებს: საკუთარი მართვის დროს მართვის საკომისიო ნულია, მაგრამ ამხანაგობის გადასახადი და სხვა ხარჯები მაინც რჩება. ათწლიანი ფლობისა და 3%-იანი წლიური ზრდის დაშვებით ჯამური უკუგება $144 396-ს აღწევს, რომლის მნიშვნელოვანი ნაწილი ფასის დაშვებულ ზრდაზე მოდის და არა ქირაზე.
მივყვეთ ნაგულისხმევ შემთხვევას ნაბიჯ-ნაბიჯ. სრული წლის ქირა არის $539 × 12 = $6 468, რაც $75 515-ის 8,6%-ია. ერთი ცარიელი თვის გამო მიღებული ქირა $5 929-ია. მართვის საკომისიო მისგან 10%-ს იღებს, დაახლოებით $593-ს, შეკეთების რეზერვი კი სრული წლის ქირის 5%-ს, დაახლოებით $323-ს, და გადასახადამდე $5 013 რჩება. მიღებულ ქირაზე 5%-იანი გადასახადი დაახლოებით $296-ია, ამიტომ რჩება $4 716, ანუ ინვესტიციის 6,2%. $75 515-ის ამ თანხაზე გაყოფა 16-წლიან ანაზღაურების ვადას იძლევა, ხოლო ხუთი წლის წმინდა შემოსავალი, ფასის ცვლილების გარეშე, ჯამში $23 581-ს შეადგენს.
მონაცემების მცირე ცვლილება შედეგს უფრო მეტად ცვლის, ვიდრე ადამიანების უმეტესობა ელის. იმავე შემთხვევაში მეორე ცარიელი თვე გადასახადის შემდგომ წმინდა შემოსავალს დაახლოებით $4 258-მდე ამცირებს, ანუ წმინდა შემოსავლიანობა 5,6% ხდება, ანაზღაურების ვადა კი 18 წლამდე იზრდება. ამიტომ ღირს, ჯერ ის მონაცემები შეამოწმოთ, რომლებშიც ყველაზე ნაკლებად ხართ დარწმუნებული - ქირა და ცარიელი თვეები - და მხოლოდ შემდეგ ის, რაც კანონით არის დადგენილი, მაგალითად, საგადასახადო განაკვეთი.
როგორ წავიკითხოთ შედეგი
პირველ რიგში შეხედეთ სხვაობას მთლიანსა და წმინდას შორის. ნაგულისხმევ შემთხვევაში ჩვეულებრივი ხარჯები და 5%-იანი გადასახადი 8,6%-იან მთლიან შემოსავლიანობას გადასახადის შემდეგ დაახლოებით 6,2%-ად აქცევს. თუ თქვენს შემთხვევაში სხვაობა გაცილებით მცირეა, გადაამოწმეთ, ხომ არ გამოგრჩათ რომელიმე ხარჯი; თუ გაცილებით დიდია, შესაძლოა ბინის ფასი ქირის გარდა სხვა რამეს ასახავდეს.
შემდეგ შეხედეთ ფასის ცვლილებას. მაგალითებში ფასის ზომიერი წლიური ზრდა ხუთ ან ათ წელიწადში ჯამური უკუგების დიდ ნაწილს ქმნის, ამიტომ ეს დაშვება სიფრთხილეს მოითხოვს: გაუშვით კალკულატორი ხელახლა ნულოვანი და უარყოფითი განაკვეთით და ნახეთ, ისევ აქვს თუ არა ინვესტიციას აზრი მხოლოდ ქირის საფუძველზე. ანაზღაურების ვადა ფასის ცვლილებას საერთოდ არ ითვალისწინებს და აჩვენებს, რამდენ ხანში დაგიბრუნებთ ჩადებულს მხოლოდ ქირა.
ანაზღაურების ვადა მით უფრო გრძელია, რაც უფრო დაბალია წმინდა შემოსავლიანობა გადასახადის შემდეგ. მაგალითებში ის 16-დან 23 წლამდე მერყეობს: სეზონური გაქირავების შემთხვევაში, მართვის უფრო მაღალი საკომისიოსა და დამატებითი ხარჯების გამო, ვადა ყველაზე გრძელია. თუ ორ ბინას ადარებთ, ანაზღაურების ვადა მარტივი და გასაგები საზომია, რადგან ის ფასის ცვლილების შესახებ არცერთ დაშვებას არ ეყრდნობა.
პრაქტიკული წესი ასეთია: გადაწყვეტილება ჯერ ნულოვანი ფასის ცვლილებით მიღებულ შედეგს დააფუძნეთ, ფასის ზრდა კი დამატებით შესაძლებლობად განიხილეთ და არა გეგმის საფუძვლად. თუ ინვესტიცია მხოლოდ ფასის ზრდის დაშვებით ჩანს მიმზიდველი, ეს იმას ნიშნავს, რომ შედეგი იმ ვარაუდზეა დამოკიდებული, რომლის კონტროლიც არ შეგიძლიათ.
და ბოლოს, გახსოვდეთ, რა არ არის აქ: ვალუტის კურსის ცვლილება დოლარს, ლარსა და თქვენს ვალუტას შორის, გადასახადი, თუ ბინას შეძენიდან ორი წლის განმავლობაში გაყიდით, თქვენი ქვეყნის გადასახადები და სესხის ღირებულება, თუ სესხით სარგებლობთ. მათ ფულისა და გადასახადების გზამკვლევი განიხილავს.
ხშირი კითხვები
რა არის კარგი ქირის შემოსავლიანობა საქართველოში?
Galt & Taggart-ის მონაცემებით, საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა 2025 წლის დეკემბერში თბილისში 8,6% იყო, ხოლო 2026 წლის ივნისში ბათუმში - 7,1%. წმინდა შემოსავლიანობა ხარჯებისა და გადასახადის შემდეგ უფრო დაბალია; ჩვენს ნაგულისხმევ მაგალითში დაახლოებით 6,2%.
რა გადასახადს ვიხდი ქირაზე?
საცხოვრებლად გაქირავებული სახლიდან მიღებული ქირა იბეგრება მიღებული ქირის 5%-ით, გამოქვითვების გარეშე, საგადასახადო კოდექსის 81-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად. სხვა სახის გაქირავება შეიძლება სხვაგვარად დაიბეგროს; დააზუსტეთ ბუღალტერთან.
რატომ არის მართვის საკომისიო 10%?
ეს დაგეგმვის დაშვებაა, რომ მაგალითში ეს ხარჯი გათვალისწინებული იყოს, და არა საბაზრო განაკვეთი. შეიყვანეთ საკომისიო წერილობითი შეთავაზებიდან ან ნული, თუ ბინას თავად მართავთ.
შემიძლია მისი გამოყენება მოკლევადიანი გაქირავებისთვის?
დიახ: ქირის ველში შეიყვანეთ მთელი წლის საშუალო თვიური შემოსავალი, ცარიელი თვეები ნულზე დააყენეთ, მართვის საკომისიოს უფრო მაღალი პროცენტი გამოიყენეთ და დაამატეთ მიმდინარე ხარჯები, რომლებსაც, როგორც მესაკუთრე, იხდით.
შედის თუ არა ჯამურ უკუგებაში ვალუტის კურსის ცვლილება?
არა. ყველა რიცხვი აშშ დოლარშია. თუ ქირას ლარში იღებთ ან დანაზოგი სხვა ვალუტაში გაქვთ, გაცვლითი კურსი დამატებით მოგებას ან ზარალს ქმნის, რომელსაც ეს კალკულატორი არ აჩვენებს.
შემიძლია შედეგი ვინმეს გავუგზავნო?
დიახ. შედეგის ქვემოთ WhatsApp-ის ღილაკია, რომელიც მიღებულ ციფრებს შეტყობინების სახით გზავნის.
წყაროები
- Galt&Taggart 2026 წელს თბილისში ბინების ფასების ერთნიშნა ზრდას პროგნოზირებს, GBC, 2026 წლის 22 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, ყოველთვიური მიმოხილვა, 2026 წლის 30 იანვარი, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, კვარტალური მიმოხილვა, 2Q26, 2026 წლის 14 აგვისტო, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლი 81), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - კალკულატორი გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის 2025 წლის დეკემბრის ნაგულისხმევი მონაცემებითა და ქირის 5%-იანი გადასახადით; დაგეგმვის დაშვებები მონიშნულია.