Калькулятор дохода от Airbnb и посуточной сдачи в Грузии

Что показывает этот прогноз

Посуточная сдача квартиры приезжим через Airbnb, Booking.com или местного оператора приносит за ночь больше, чем долгосрочная аренда, но и обходится намного дороже в обслуживании. Платформа берёт комиссию с каждого бронирования, после каждого заезда нужны уборка и свежее бельё, кто-то должен отвечать гостям и передавать ключи, коммунальные услуги оплачивает владелец, а в ночи, которые никто не забронировал, квартира стоит пустой. Этот калькулятор превращает цену за ночь и загрузку в годовой доход, а затем строка за строкой вычитает эти расходы. Так видно, что остаётся у владельца до и после налога, какова валовая и чистая доходность вложенных денег и какая загрузка нужна квартире лишь для того, чтобы покрыть постоянные расходы.

Значения по умолчанию описывают квартиру в Батуми с ремонтом «под ключ» площадью около 40 квадратных метров по средней цене 2-го квартала 2026 г. (2Q26), $1 960 за квадратный метр, которая сдаётся по средней цене за ночь и при средней загрузке за 2025 г., опубликованным для Батуми аналитической компанией Airbtics: $43 и 54%. Статьи расходов являются нашими допущениями для планирования. При этих данных бронирования приносят квартире около 10,8% её стоимости в валовом выражении, а после всех расходов остаётся около 4%. Замените каждую цифру данными той квартиры и того оператора, которых вы рассматриваете. Результат является оценкой для планирования, а не прогнозом того, сколько заработает какая-либо квартира.

Что означает каждое поле

Общая сумма вложений, USD

Цена, расходы на покупку, а также мебель и оборудование, без которых квартира для посуточной сдачи не обойдётся. Первые две составляющие даёт калькулятор расходов на покупку.

Средняя цена за ночь, USD

Средняя цена одной забронированной ночи за весь год, с высоким и низким сезоном вместе, а не летний пик. Galt & Taggart называет среднюю дневную ставку $34,6 для квартир в Батуми не более чем с двумя спальнями во втором квартале 2026 г.; Airbtics приводит $43 для Батуми и $41 для Тбилиси за 2025 г. Сверьтесь с похожими объявлениями в том же доме или на той же улице.

Загрузка за год, %

Доля доступных ночей, которые забронированы. По данным Airbtics, в 2025 г. она составила 54% в Батуми и 63% в Тбилиси в среднем по объявлениям; квартира у моря летом заполнена гораздо плотнее, чем зимой.

Ночи, которые вы оставляете для себя

Ночи, когда квартирой пользуетесь вы или ваша семья; гостям они недоступны.

Средняя длительность проживания, ночей

Нужна, чтобы посчитать число заездов, а значит и уборок. Чем короче проживание, тем больше смен гостей при том же доходе. Три ночи являются допущением.

Уборка и бельё за один заезд, USD

Сколько стоят уборщица и прачечная при каждой смене гостей, плюс расходные материалы вроде туалетных принадлежностей и кофе. Значение по умолчанию $15 является допущением; узнайте цены у местных исполнителей.

Комиссия платформы, % от бронирований

Единая комиссия Airbnb, которую платит только хозяин, для большинства хозяев составляет 15,5%; при старой раздельной схеме хозяин платит около 3%, а гость платит отдельный сбор. Другие платформы и операторы берут собственную комиссию. Если квартира размещена на нескольких платформах, введите среднее значение.

Управление, % от выплат

Вознаграждение оператора за ведение объявления, работу с гостями и уборку, которое начисляется на суммы, выплаченные платформой. Значение по умолчанию 20% является допущением, а не рыночной ставкой; введите 0, если управляете квартирой сами.

Коммунальные услуги и интернет, USD в месяц

Электричество, газ, вода и интернет, которые при посуточной сдаче оплачивает владелец. Значение по умолчанию является допущением.

Платежи за содержание дома, USD в месяц

Ежемесячный взнос товарищества собственников или управляющей компании. Значение по умолчанию является допущением; уточните сумму в доме.

Ремонт, страховка и прочие расходы, USD в год

Поломки, замена вещей, страховка и другие годовые расходы.

Подоходный налог с выплат, %

Владельцы, сдающие собственное жильё посуточно, могут вместо этого подать заявление на необязательный фиксированный налог 10 лари за м² сдаваемой площади в месяц, продлённый до 1 января 2028 г.; этот калькулятор его не моделирует, а вне этого режима наш бухгалтер ещё уточняет, как облагается такой доход. Значение по умолчанию 5% следует рабочему допущению нашего руководства по налогу на аренду; отдельная строка показывает результат по общей ставке 20%.

Допущения

Как рассчитывается прогноз

Доступные ночи равны 365 за вычетом ночей, которые вы оставляете себе. Забронированные ночи равны доступным ночам, умноженным на загрузку. Бронирования равны забронированным ночам, умноженным на среднюю цену за ночь. Из бронирований вычитается комиссия платформы, и остаются выплаты. Число заездов равно забронированным ночам, делённым на среднюю длительность проживания, а уборка равна этому числу, умноженному на стоимость одного заезда. Управление составляет процент от выплат. Постоянные расходы складываются из коммунальных услуг и платежей за дом за двенадцать месяцев плюс годовые прочие расходы. Чистый доход до налога равен выплатам за вычетом уборки, управления и постоянных расходов. Налог равен введённой вами ставке, применённой к выплатам, а строка с 20% повторяет расчёт по общей ставке. Загрузка, нужная для покрытия постоянных расходов, равна той доле доступных ночей, при которой сумма, остающаяся с каждой забронированной ночи после комиссии платформы, управления, налога и её доли расходов на уборку, в итоге покрывает постоянные расходы.

Во втором и третьем случаях исходные данные придуманы, чтобы показать, насколько чувствителен результат; ни одну конкретную квартиру они не описывают.

Разберём случай по умолчанию шаг за шагом. При загрузке 54% из 365 ночей квартира забронирована примерно 197 ночей, что при цене $43 даёт $8 475 бронирований. Платформа удерживает 15,5%, около $1 314, так что выплачивается $7 162. Уборка после 66 заездов по 3 ночи стоит около $986, оператор забирает 20% выплат, около $1 432, а коммунальные услуги, платежи за дом и прочие расходы составляют $1 280. До налога остаётся $3 464, а после налога 5% около $3 106, или примерно $259 в месяц: 4,0% от вложений против 10,8% валовой доходности. Если бы доход облагался по ставке 20%, чистая доходность составила бы около 2,6%. Только чтобы покрыть постоянные расходы, квартире нужна загрузка около 16%.

Как читать прогноз

Начните с разрыва между валовыми и чистыми цифрами. Посуточная сдача выглядит щедрой по сумме бронирований и скромной после расходов: в случае по умолчанию больше половины каждого забронированного доллара уходит платформе, уборщице, оператору, на коммунальные услуги и дому ещё до уплаты налога. Если ваш собственный прогноз показывает намного меньший разрыв, проверьте, не пропущена ли какая-то статья расходов.

Затем проверяйте загрузку и цену вместе, потому что они меняются вместе. Новый дом, полный одинаковых квартир для посуточной сдачи, конкурирует ценой; Airbtics насчитала в конце 2025 г. на 45% больше объявлений в Батуми, чем годом ранее, а средняя дневная ставка по Батуми у Galt & Taggart во втором квартале 2026 г. снизилась на 4,2% в годовом выражении. Запустите прогноз с загрузкой и ценой слабого года, как в третьем примере, и решите, устроит ли вас такой итог.

Наконец, сравните результат с долгосрочной сдачей той же квартиры в калькуляторе доходности аренды. Долгосрочная аренда приносит меньше за ночь и требует от владельца гораздо меньше усилий; для владельца, живущего за границей и не имеющего надёжного оператора, разница в работе и риске часто важнее разницы в доходности.

Прежде чем сдавать посуточно

• Изучите правила дома. В некоторых домах посуточная сдача ограничена или владельцы таких квартир платят по-другому; спросите товарищество собственников или управляющую компанию, прежде чем покупать квартиру с этой целью.
• Проясните налоговый вопрос. Доход от посуточной сдачи декларируется в Грузии: до 1 января 2028 г. можно подать заявление на фиксированный налог с квадратного метра либо платить налог с дохода, как описано в нашем руководстве по налогу на доход от аренды. Обратитесь к бухгалтеру до первого бронирования, а не по итогам первого года.
• Проверьте регистрацию и страховку. Закон о туризме устанавливает правила для средств размещения; должен ли регистрироваться частный хозяин, мы спросили у нашего юриста.
• Получите условия оператора в письменном виде. Что входит в процент, кто платит за уборку и ремонт, как часто вам перечисляют деньги и как можно расторгнуть договор.
• Обставьте квартиру для гостей. Квартире для посуточной сдачи нужны мебель, оборудование и бельё более высокого уровня, чем при долгосрочной аренде, и менять их приходится чаще; включите их во вложения и в прочие расходы.

Наше руководство о том, как сдавать квартиру, если вы нерезидент, подробно сравнивает долгосрочную и посуточную аренду, в том числе договоры и управление.