מה התחזית הזאת מציגה
השכרת דירה ללילות למבקרים, דרך Airbnb, Booking.com או מפעיל מקומי, מכניסה יותר לכל לילה מהשכרה לטווח ארוך, אבל ההפעלה שלה יקרה בהרבה. הפלטפורמה גובה עמלה מכל הזמנה, כל שהייה דורשת ניקיון ומצעים נקיים, מישהו צריך לענות לאורחים ולמסור מפתחות, הבעלים משלמים את החשבונות השוטפים, והדירה עומדת ריקה בלילות שאיש אינו מזמין. המחשבון הזה הופך מחיר ללילה ושיעור תפוסה להכנסה של שנה שלמה, ואז מנכה ממנה את העלויות האלה, שורה אחר שורה. כך הוא מראה כמה נשאר לבעלים לפני מס ואחרי מס, מהי התשואה ברוטו ונטו על הכסף שהושקע, ואיזו תפוסה הדירה צריכה רק כדי לכסות את העלויות הקבועות שלה.
ערכי ברירת המחדל מתארים דירה בבטומי, מוכנה למגורים, בשטח של כ-40 מטרים רבועים, במחיר הממוצע של 2Q26, $1,960 למטר רבוע, שמושכרת לפי המחיר הממוצע ללילה ושיעור התפוסה הממוצע לשנת 2025 שדיווחה חברת הנתונים Airbtics לגבי בטומי: $43 ו-54%. שורות העלויות הן הנחות התכנון שלנו. עם הנתונים האלה, ההזמנות מכניסות לדירה ברוטו כ-10.8% ממחירה בשנה, ואחרי כל ההוצאות נשארים כ-4%. החליפו כל נתון בנתונים של הדירה ושל המפעיל שאתם שוקלים. התוצאה היא הערכה לצורכי תכנון, ולא תחזית של מה שדירה כלשהי תרוויח בפועל.
מה המשמעות של כל שדה
- סך ההשקעה, דולר
- המחיר, עלויות הרכישה, והריהוט והציוד שדירה להשכרה לטווח קצר צריכה. מחשבון עלות הקנייה נותן את שני הרכיבים הראשונים.
- מחיר ממוצע ללילה, דולר
- המחיר הממוצע לכל לילה מוזמן לאורך השנה כולה, העונה החזקה והעונה החלשה יחד, ולא שיא הקיץ. Galt & Taggart מדווחת על מחיר יומי ממוצע של $34.6 לדירות בבטומי עם עד שני חדרי שינה ברבעון השני של 2026; Airbtics מדווחת על $43 בבטומי ועל $41 בטביליסי לאורך 2025. בדקו מודעות דומות באותו בניין או באותו רחוב.
- תפוסה לאורך השנה, %
- החלק מהלילות הפנויים שבו הדירה מוזמנת. Airbtics מדווחת על 54% בבטומי ועל 63% בטביליסי ב-2025, כממוצעים של כל המודעות; דירה ליד הים מלאה בקיץ הרבה יותר מאשר בחורף.
- לילות שאתם שומרים לעצמכם
- לילות שבהם אתם או בני המשפחה שלכם משתמשים בדירה, ולכן היא אינה פנויה לאורחים.
- משך שהייה ממוצע, לילות
- משמש לספירת השהיות, ומכאן גם מספר הניקיונות. שהיות קצרות יותר פירושן יותר החלפות אורחים עבור אותה הכנסה. שלושה לילות הם הנחה שלנו.
- ניקיון ומצעים לכל שהייה, דולר
- כמה עולים עובד הניקיון והכביסה בכל החלפת אורחים, ועוד מוצרים מתכלים כמו מוצרי טיפוח וקפה. ברירת המחדל של $15 היא הנחה; שאלו ספקים מקומיים.
- עמלת הפלטפורמה, % מההזמנות
- העמלה האחידה של Airbnb, שמשולמת על ידי המארח בלבד, היא 15.5% לרוב המארחים; במודל העמלה המפוצלת הישן יותר המארח משלם כ-3%, והאורח משלם עמלה נפרדת. פלטפורמות ומפעילים אחרים גובים עמלה משלהם. אם הדירה מפורסמת בכמה פלטפורמות, השתמשו בממוצע.
- ניהול, % מהתשלומים שהועברו
- העמלה של מפעיל שמנהל את המודעה, את האורחים ואת הניקיון, והיא מחושבת על מה שהפלטפורמה מעבירה לכם. ברירת המחדל של 20% היא הנחה, לא מחיר שוק; הזינו 0 אם אתם מנהלים את הדירה בעצמכם.
- חשמל, מים, גז ואינטרנט, דולר לחודש
- חשמל, גז, מים ואינטרנט, שבהשכרה לטווח קצר משולמים על ידי הבעלים. ברירת המחדל היא הנחה.
- דמי ועד בית, דולר לחודש
- התשלום החודשי לאגודת בעלי הדירות או לחברת הניהול. ברירת המחדל היא הנחה; בררו את הסכום בבניין.
- תיקונים, ביטוח ועלויות אחרות, דולר לשנה
- שברים, החלפות, ביטוח ועלויות שנתיות אחרות.
- מס הכנסה על התשלומים שהועברו, %
- בעלים שמשכירים את ביתם ללילות יכולים במקום זאת לבקש מס קבוע אופציונלי של 10 לארי לכל מ״ר מהשטח המושכר בחודש, שהוארך עד 1 בינואר 2028, והמחשבון הזה אינו מחשב אותו; מחוץ למשטר הזה רואה החשבון שלנו עדיין מברר איך הכנסה כזאת ממוסה. ברירת המחדל של 5% נשענת על הנחת העבודה של המדריך שלנו למס על שכר דירה; שורה נפרדת מציגה את התוצאה לפי השיעור הכללי של 20%.
הנחות
| הנחה | הערך שבשימוש | מקורות |
|---|---|---|
| מחיר ממוצע ללילה ותפוסה, בטומי, 2025 | $43 ו-54% (טביליסי: $41 ו-63%) | Airbtics, 22 בינואר 2026 |
| מחיר יומי ממוצע, בטומי, 2Q26 | $34.6 (דירות עם עד שני חדרי שינה) | Galt & Taggart, בטומי 2Q26 |
| מחיר דירה מוכנה למגורים, בטומי, יוני 2026 | $1,960 למ״ר (השקעת ברירת המחדל 40 m² × $1,960) | Galt & Taggart, בטומי 2Q26 |
| עמלת הפלטפורמה | 15.5% (העמלה האחידה של Airbnb לרוב המארחים) | מרכז העזרה של Airbnb |
| משך שהייה, ניקיון, ניהול, חשבונות שוטפים, דמי ועד בית, עלויות אחרות | 3 לילות, $15, 20%, $60, $30, $200 (הנחות תכנון) | ההנחות שלנו; החליפו בהצעות מחיר |
| מס | 5% כברירת מחדל, 20% מוצג בנפרד; המס הקבוע האופציונלי לפי מ״ר אינו מחושב כאן, והטיפול המיסויי מחוץ לו נבדק | קוד המס של גאורגיה, סעיף 81 |
איך התחזית מחושבת
הלילות הפנויים הם 365 פחות הלילות שאתם שומרים לעצמכם. הלילות המוזמנים הם הלילות הפנויים כפול שיעור התפוסה. ההזמנות הן הלילות המוזמנים כפול המחיר הממוצע ללילה. עמלת הפלטפורמה מנוכה מההזמנות, ומה שנשאר הוא התשלומים שמועברים לכם. מספר השהיות הוא הלילות המוזמנים מחולקים במשך השהייה הממוצע, ועלות הניקיון היא המספר הזה כפול העלות לכל שהייה. הניהול הוא אחוז מהתשלומים שהועברו. העלויות הקבועות הן שנים-עשר חודשים של חשבונות שוטפים ודמי ועד בית, ועוד העלויות השנתיות האחרות. ההכנסה נטו לפני מס היא התשלומים שהועברו פחות הניקיון, הניהול והעלויות הקבועות. המס הוא השיעור שאתם מזינים, מוחל על התשלומים שהועברו, ושורת ה-20% חוזרת על החישוב לפי השיעור הכללי. התפוסה הנדרשת לכיסוי העלויות הקבועות היא החלק מהלילות הפנויים שבו הסכום שכל לילה מוזמן משאיר, אחרי עמלת הפלטפורמה, הניהול, המס וחלקו בניקיון, מצטבר לגובה העלויות הקבועות.
| מקרה | לילות מוזמנים | הזמנות | נטו אחרי מס | תשואה ברוטו / נטו | במס של 20% |
|---|---|---|---|---|---|
| ברירות המחדל, בטומי: $78,400; $43 ללילה; 54%; מפעיל ב-20%; מס 5% | 197 | $8,475 | $3,106 | 10.8% / 4.0% | 2.6% |
| טביליסי, ניהול עצמי: $75,000; $41 ללילה; 63%; 30 לילות לשימוש עצמי; ללא מפעיל; ניקיון $20 | 211 | $8,653 | $4,259 | 11.5% / 5.7% | 4.2% |
| שנה חלשה, בטומי: כמו ברירות המחדל, אבל $38 ללילה ותפוסה של 40% | 146 | $5,548 | $1,506 | 7.1% / 1.9% | 1.0% |
במקרה השני והשלישי הנתונים בדויים, ונועדו להראות עד כמה התוצאה רגישה לשינויים; הם אינם מתארים דירה מסוימת כלשהי.
נעבור על מקרה ברירת המחדל צעד אחר צעד. בתפוסה של 54% מתוך 365 לילות, הדירה מוזמנת כ-197 לילות, ובמחיר של $43 ללילה זה מכניס $8,475 בהזמנות. הפלטפורמה שומרת לעצמה 15.5%, כ-$1,314, ולכן מועברים לבעלים $7,162. הניקיון של 66 שהיות בנות שלושה לילות עולה כ-$986, המפעיל לוקח 20% מהתשלומים שהועברו, כ-$1,432, והחשבונות השוטפים, דמי ועד הבית והעלויות האחרות מסתכמים ב-$1,280. נשארים $3,464 לפני מס וכ-$3,106 אחרי מס של 5%, כלומר כ-$259 לחודש: 4.0% מההשקעה, לעומת 10.8% ברוטו. אילו ההכנסה הייתה ממוסה ב-20%, התשואה נטו הייתה כ-2.6%. כדי לכסות רק את העלויות הקבועות שלה, הדירה צריכה תפוסה של כ-16%.
איך לקרוא את התחזית
התחילו מהפער בין ברוטו לנטו. השכרה לטווח קצר נראית נדיבה כשמסתכלים על ההזמנות, ודלה אחרי העלויות: במקרה של ברירת המחדל, יותר ממחצית מכל דולר שהוזמן הולכת לפלטפורמה, לעובד הניקיון, למפעיל, לחשבונות השוטפים ולבניין, עוד לפני תשלום המס. אם התחזית שלכם מראה פער קטן בהרבה, בדקו אם חסרה שורת עלות כלשהי.
אחר כך בדקו את התפוסה ואת המחיר ללילה יחד, כי הם נעים יחד. בניין חדש שמלא בדירות זהות להשכרה לטווח קצר מתחרה על המחיר; לפי הספירה של Airbtics, בסוף 2025 היו בבטומי 45% יותר מודעות מאשר שנה קודם לכן, והמחיר היומי הממוצע של Galt & Taggart לבטומי ירד ב-4.2% בהשוואה שנתית ברבעון השני של 2026. הריצו את התחזית עם התפוסה והמחיר של שנה חלשה, כפי שעושה הדוגמה השלישית, והחליטו אם גם אז הייתם מרוצים.
לבסוף, השוו את התוצאה להשכרה לטווח ארוך של אותה דירה במחשבון תשואת השכירות. השכרה לטווח ארוך מכניסה פחות לכל לילה ודורשת מהבעלים הרבה פחות; לבעלים שגרים בחו״ל ואין להם מפעיל שהם סומכים עליו, ההבדל בעבודה ובסיכון חשוב לעיתים קרובות יותר מההבדל בתשואה.
לפני שמשכירים ללילות
- קראו את כללי הבניין. יש בניינים שמגבילים השכרה לטווח קצר או גובים מבעלי דירות כאלה תשלום שונה; שאלו את אגודת בעלי הדירות או את חברת הניהול לפני שאתם קונים למטרה הזאת.
- הסדירו את מצב המס. הכנסה מהשכרה לטווח קצר מדווחת בגאורגיה: אפשר לבקש את המס הקבוע לפי מ״ר עד 1 בינואר 2028, או לשלם מס על ההכנסה, כפי שמתואר במדריך שלנו למס על הכנסה משכירות. פנו לרואה חשבון לפני ההזמנה הראשונה, ולא אחרי השנה הראשונה.
- בדקו רישום וביטוח. חוק התיירות קובע כללים לגבי לינה; האם מארח פרטי חייב להירשם היא שאלה שהפנינו לעורך הדין שלנו.
- קבלו את תנאי המפעיל בכתב. מה האחוז כולל, מי משלם על ניקיון ותיקונים, באיזו תדירות מעבירים לכם תשלום ואיך אפשר לסיים את החוזה.
- רהטו בשביל אורחים. דירה להשכרה לטווח קצר צריכה רמה גבוהה יותר של ריהוט, ציוד ומצעים מאשר השכרה לטווח ארוך, וההחלפות תכופות יותר; כללו אותם בהשקעה ובעלויות האחרות.
המדריך שלנו להשכרת דירה כתושבי חוץ משווה בפירוט בין השכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר, כולל חוזים וניהול.
שאלות נפוצות
איזו תפוסה אפשר לצפות לה בדירה בבטומי?
Airbtics מדווחת על ממוצע של 54% למודעות בבטומי ב-2025, עם קיץ חזק וחורף חלש. בין דירות בודדות יש הבדלים גדולים, לפי המיקום, האיכות, המחיר וחוות הדעת.
למה מס ברירת המחדל הוא 5% אם הכלל עדיין לא הוסדר?
כי המדריך שלנו למס על שכר דירה משתמש ב-5% כהנחת עבודה, עד שרואה החשבון יאשר איך ממוסות השכרות ללילות מחוץ למשטר הקבוע האופציונלי. המחשבון מציג גם את התוצאה לפי השיעור הכללי של 20%, כך שתוכלו לראות את הטווח.
האם להזין את המחיר ללילה או את מה שמתקבל בפועל?
הזינו את המחיר ללילה של ההזמנה. המחשבון מנכה בעצמו את עמלת הפלטפורמה, לפי האחוז שקבעתם.
האם התחזית כוללת את עלות הריהוט?
כללו את הריהוט והציוד בסך ההשקעה. החלפות במהלך השנה שייכות לשורת התיקונים והעלויות האחרות.
האם השכרה לטווח קצר עדיפה על השכרה לטווח ארוך?
היא יכולה להכניס יותר, אבל היא עולה יותר, כרוכה ביותר סיכון ודורשת יותר עבודה. השוו בין שתי האפשרויות עבור אותה דירה לפני שאתם מחליטים.
אפשר להעביר את התחזית הלאה?
בהחלט. כפתור הוואטסאפ שליד התוצאות שולח את התחזית כהודעה אחת, שורה אחר שורה, לכל מי שתבחרו.
מקורות
- Georgia short-term rental market review 2025, Airbtics, 22 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, Quarterly Market Watch, 2Q26, 14 August 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- Airbnb service fees, מרכז העזרה של Airbnb (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (סעיף 81), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המחשבון פורסם עם נתוני המחיר ללילה והתפוסה של Airbtics לשנת 2025 ושל Galt & Taggart לרבעון 2Q26, ועם עמלת Airbnb; המס על השכרה ללילות מאז 2026 מסומן כשאלה פתוחה.