Что приносит больше в Грузии: долгосрочная аренда или посуточная?
По валовым цифрам посуточная аренда уверенно выигрывает. Типичный объект в Тбилиси на платформе посуточной аренды заработал около $11 000 за год, закончившийся в августе 2026 года, по данным Airbtics, тогда как квартира площадью 50 м², сданная арендатору по средней для города ставке, приносит около $6 000. После комиссии платформы, оплаты управления или уборки, коммунальных счетов за счёт владельца, мебели, которая изнашивается быстрее, и налога разрыв резко сокращается, а в нашем расчётном примере квартира в посуточной аренде под управлением компании в итоге зарабатывает меньше, чем при долгосрочной аренде. В Батуми, куда большинство гостей года приезжает за три летних месяца, а число квартир для посуточной аренды быстро растёт, выбор ещё сильнее зависит от сезона и конкретного дома.
На этой странице две модели сравниваются по деньгам: доход, расходы, сезонность, предложение и налоги. Практическая сторона каждой модели, от договоров до заселения гостей, описана в нашем гиде о том, как сдать квартиру, а средние показатели рынка собраны на странице о доходности аренды.
Главные цифры рядом
| Показатель | Тбилиси | Батуми |
|---|---|---|
| Ставка долгосрочной аренды, $ за м² в месяц | 9,8 (дек. 2025), 10,1 (июн. 2026) | 11,9 в Старом Батуми (2Q26); средняя по городу не публикуется |
| Валовая доходность по данным Galt & Taggart | 8,5% (июн. 2026) | 7,4% (2025) |
| Загрузка при посуточной аренде | 64% | 54% |
| Средняя цена за ночь при посуточной аренде | $45 | $46 |
| Выручка одного объекта посуточной аренды | около $11 000 в год | около $9 000 в год |
| Активные объявления посуточной аренды | 6 892 | 3 647 |
Данные платформ описывают активные объявления, среди которых есть и квартиры под профессиональным управлением, и студии любой площади, поэтому это средний показатель рынка, а не прогноз для отдельной квартиры. К тому же поставщики данных считают по-разному: по оценке ещё одного поставщика, годовая загрузка в Батуми намного ниже цифры Airbtics, и это напоминание о том, что любой план стоит проверять при осторожной ставке загрузки.
Одна квартира в Тбилиси, два плана: расчётный пример
Возьмём квартиру площадью 50 м² в Тбилиси, меблированную в обоих вариантах, и будем пересчитывать лари по курсу Национального банка на 5 августа 2026 года: 2,624 лари за доллар. Цифры служат иллюстрацией на основе приведённых выше средних показателей и опубликованных прайс-листов, а не обещанием.
| Статья | Долгосрочная аренда | Посуточно, с управляющей компанией | Посуточно, самостоятельно |
|---|---|---|---|
| Валовой доход | $5 555 (11 месяцев по $505) | $10 512 (64% от 365 ночей по $45) | $10 512 |
| Комиссия платформы, 15,5% | - | -$1 629 | -$1 629 |
| Управление, 20% «всё включено» | - | -$2 102 | - |
| Уборка, 50 лари за заезд, 78 заездов | - | включена | -$1 486 |
| Налог | -$278 (5%) | -$2 287 (фиксированный налог) | -$2 287 (фиксированный налог) |
| До коммунальных платежей и износа | $5 277 | $4 494 | $5 110 |
Допущения названы, чтобы вы могли их изменить. Для долгосрочной аренды взята средняя ставка Galt & Taggart за июнь 2026 года, $10,1 за м², и один пустующий месяц в году. Для посуточной аренды использованы загрузка и средняя цена за ночь по данным Airbtics, комиссия Airbnb в 15,5% при модели, где её платит только хозяин, плата за управление «всё включено» в 20%, опубликованная одной тбилисской компанией, плата за уборку около 50 лари за заезд, опубликованная одной батумской компанией, и средняя продолжительность проживания в три ночи, что является нашим допущением. Налог для посуточной аренды рассчитан по необязательному фиксированному режиму, 10 лари за м² в месяц на весь год. Две статьи не учтены, потому что они слишком сильно различаются, чтобы их усреднять: коммунальные платежи, которые при долгосрочной аренде обычно оплачивает арендатор, а при посуточной сам владелец, и более частая замена мебели и белья.
Этот результат не является правилом. Квартира с более высокой ценой за ночь, лучшим расположением или владельцем, который всё делает сам, может заработать на посуточной аренде больше; квартира в доме, где много конкурирующих объявлений, может заработать меньше. Наш калькулятор дохода от посуточной аренды позволяет заменить каждое допущение своим.
Сезонность: месяцы, от которых зависит год
| Квартал | Тбилиси | Аджария |
|---|---|---|
| Q1 | 665,7 | 301,8 |
| Q2 | 928,3 | 629,8 |
| Q3 | 1 306,3 | 1 274,4 |
| Q4 | 866,8 | 466,9 |
Аджария, где находится Батуми, приняла в третьем квартале примерно в четыре раза больше посещений, чем в первом, а Тбилиси примерно вдвое больше. По данным Airbtics, спрос в Тбилиси достигает пика в июле и слабее всего в феврале, а в Батуми пик приходится на август, минимум же на ноябрь и февраль. Анализ Всемирного банка по данным 2023 года показал, что на июль, август и сентябрь вместе пришлось 41,8% международных посещений за год. В 2026 году число прибытий тоже снизилось: на 1,1% в первом квартале и на 4,9% во втором по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Для долгосрочной аренды сезон почти не имеет значения, если арендатор уже въехал. Для посуточной он определяет весь год: квартира в Батуми зарабатывает большую часть дохода за несколько летних месяцев, а затем борется за гораздо меньшее число гостей.
Предложение: с каждым годом больше конкурентов
По данным Airbtics, число объявлений посуточной аренды в 2025 году выросло примерно на 24% в Тбилиси и на 45% в Батуми. Galt & Taggart оценивала, что в конце 2024 года в Батуми для посуточной аренды использовалось от 18 000 до 20 000 квартир, и ожидает, что к концу 2029 года их будет от 35 000 до 40 000. Её сценарии валовой доходности квартиры в посуточной аренде в 2029 году лежат в диапазоне от 3,4% до 7,4% в зависимости от того, будет ли турпоток расти на 5%, 10% или 15% в год. Средняя валовая доходность в Батуми уже снизилась с 10,0% в 2023 году до 8,8% в 2024 году и 7,4% в 2025 году, поскольку цены на жильё росли быстрее, чем цены за ночь.
У рынка долгосрочной аренды своя история: ставки в Тбилиси в 2022 году выросли более чем вдвое, достигли пика в марте 2023 года и с 2024 года держатся в пределах от $9 до $10 за м². Весь ряд данных приведён на нашей странице об истории цен.
Налоги: три режима
| Ситуация | Налог | Основные условия |
|---|---|---|
| Долгосрочная аренда для проживания | 5% от арендной платы, без вычетов | Регистрация в реестре арендодателей Службы доходов |
| Посуточная аренда, фиксированный режим | 10 лари за м² сдаваемой площади в месяц | Собственное жилое помещение, заявление в налоговый орган, оборот до 100 000 лари; режим доступен до 1 января 2028 года |
| Посуточная аренда вне режима | Требует подтверждения; общая ставка 20% | Может ли к туристическому проживанию применяться ставка 5%, не урегулировано |
У фиксированного режима есть практические особенности, важные для планирования. Налог платится ежеквартально, до 15 апреля, 15 июля, 5 октября и 15 января; владелец может выбрать весь год или отдельные месяцы; кассовый аппарат владельцу не нужен; и пока действует режим, сдача жилья не облагается НДС. Вне режима владелец, чей облагаемый оборот за любые 12 месяцев превысит 100 000 лари, обязан зарегистрироваться плательщиком НДС. Для большой квартиры фиксированный налог может обойтись дороже, чем 5%, которые платятся при долгосрочной аренде: для 50 м² это 6 000 лари в год, сколько бы квартира ни зарабатывала.
Будет добавлено командой: партнёру-бухгалтеру нужно подтвердить, как сочетаются условия статьи 309(24), означает ли сдаваемая площадь всю квартиру, как облагается посуточная аренда вне режима, могут ли пользоваться режимом нерезиденты и влияют ли правила о разрешениях на работу 2026 года на иностранного владельца, сдающего жильё посуточно.
Расходы, которыми две модели различаются
- Комиссии платформ. Большинство хозяев на Airbnb с комиссией, которую платит только хозяин, отдают 15,5% от суммы бронирования; Booking.com берёт собственную комиссию.
- Управление. В опубликованных прайс-листах встречаются 20% «всё включено» и 25% дохода в Тбилиси, а в Батуми 30% за посуточную сдачу, причём владелец ещё оплачивает коммунальные услуги, взносы дома и половину комиссий платформ, против 15% за долгосрочную аренду.
- Уборка. Одна батумская компания называет около 50 лари за заезд сверх своей платы в 20%.
- Коммунальные платежи. При посуточной аренде их оплачивает владелец. В Тбилиси электроэнергия для домохозяйств с 1 апреля 2026 года стоит от 20,041 до 28,537 тетри за кВт·ч в зависимости от месячного потребления.
- Мебель и бельё. При постоянной смене гостей обстановку гостиничного уровня приходится заменять чаще.
- Правила дома. Товарищество может зарегистрировать ограничения на посуточную аренду; проверьте это, прежде чем обставлять квартиру под неё.
Правила для посуточной аренды
Мы не нашли общегосударственной обязанности регистрироваться для частных владельцев, сдающих квартиры посуточно: поправки к Закону о туризме, действующие с 28 мая 2026 года, требуют регистрации в национальной туристической базе данных только от гидов, туроператоров и турагентов. Мы также не нашли в Тбилиси или Батуми ни туристического налога, ни налога на размещение, ни муниципального разрешения для квартир посуточной аренды. Остановить посуточную аренду может сам дом: собственники могут договориться об ограничениях использования, которые становятся обязательными после регистрации в Публичном реестре. Как это устроено, объясняет наша страница о товариществах собственников квартир.
Смешанный год
Некоторые владельцы совмещают обе модели: посуточная аренда в высокий сезон и аренда на определённый срок в остальную часть года. Фиксированный налог можно выбрать для отдельных месяцев, и это подходит для такой схемы. Слабое место здесь в переходе от одной модели к другой, потому что арендатор, который остаётся в квартире после окончания срока и не встречает возражений, получает аренду на неопределённый срок; как составить договор, объясняет наш гид по сдаче жилья в аренду.
Кому что подходит
| Владелец | Что подходит лучше | Почему |
|---|---|---|
| Живёт за границей и хочет минимально участвовать | Долгосрочная аренда | Один договор в год, коммунальные услуги оплачивает арендатор |
| Небольшая студия в центре Тбилиси | Любая модель; проверьте обе | Устойчивый круглогодичный спрос со стороны приезжих |
| Квартира у моря в Батуми | Посуточная аренда или смешанный год | Спрос сосредоточен летом |
| Большая семейная квартира | Долгосрочная аренда | Фиксированный налог растёт вместе с площадью, а семьи-арендаторы живут дольше |
| Владелец, который хочет сам пользоваться квартирой | Посуточная аренда | Календарь остаётся свободным для собственных приездов |
Риски и исключения
- Сравнение валового с валовым. Расходы при посуточной аренде съедают гораздо большую долю дохода.
- Год, который держится на лете. В Батуми несколько месяцев несут на себе весь год.
- Новое предложение. С каждым годом объявлений становится больше, и это давит на загрузку и цены.
- Налог вне фиксированного режима. Ставка не определена; закладывайте бюджет с осторожностью.
- Ограничения дома. Зарегистрированное ограничение может поставить крест на плане посуточной аренды.
Частые вопросы
Приносит ли Airbnb в Тбилиси больше, чем долгосрочная аренда?
Валовой доход обычно выше, но после комиссий, управления, уборки и налога разница может исчезнуть.
Как облагается доход от посуточной аренды?
Владельцы, сдающие собственное жильё, могут до конца 2027 года выбрать ежемесячный платёж в 10 лари за квадратный метр; ставка вне этого режима ещё уточняется.
Нужна ли лицензия, чтобы сдавать жильё посуточно?
Мы не нашли для частных владельцев обязанности регистрироваться ни на национальном, ни на городском уровне; проверьте правила дома.
Когда в Батуми высокий сезон?
С июля по сентябрь; в третьем квартале Аджария принимает примерно в четыре раза больше посещений, чем в первом.
Сколько берёт управляющая компания?
Опубликованные цены составляют от 20% до 30% дохода за посуточную аренду и около 15% за долгосрочную.
Есть ли туристический налог?
В Тбилиси и Батуми мы его не нашли.
Можно ли совмещать две модели?
Да; фиксированный налог можно выбрать для отдельных месяцев, но срок долгосрочной аренды нужно прописать в договоре внимательно.
Растёт ли ещё предложение посуточной аренды?
Да; в 2025 году число объявлений выросло примерно на 24% в Тбилиси и на 45% в Батуми.
Источники
- Annual Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Annual Airbnb revenue in Batumi, Airbtics (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Real estate trends in Batumi, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Short-term rental market report 2025: Georgia, Airbtics (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tourism in Georgia, analysis of 2023 data, Всемирный банк (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Inbound tourism statistics, III quarter 2025, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Inbound tourism statistics, IV quarter 2025, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Inbound tourism statistics, I quarter 2026, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 165, 309), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1061 от 12 ноября 2025 года о внесении изменений в Налоговый кодекс, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1630 от 28 мая 2026 года о внесении изменений в Закон о туризме, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Property management prices, Wehost (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Management terms, Property Host (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Financial conditions, Batumi Apartment Management (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Rental management, GruziaExpert (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Electricity tariffs from 1 April 2026, Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано по данным Galt & Taggart, Airbtics, Geostat, опубликованных прайс-листов управляющих компаний и Налогового кодекса (ст. 309, действие продлено Законом № 1061).