Доходность аренды в Грузии: основные цифры
Валовая доходность аренды - это годовая арендная плата, разделённая на цену объекта, до вычета расходов и налогов. Galt & Taggart, инвестиционный банк, входящий в группу Lion Finance Group, публикует по одному такому показателю для каждого из двух крупнейших рынков страны, а в таблице ниже собраны последние значения этих показателей вместе с их историей за предыдущие годы.
| Период | Тбилиси | Батуми |
|---|---|---|
| 2024 | 8,8% (рассчитано тем же способом по средним значениям отчёта за 2024 год) | 8,8% |
| 2025 | 8,6% (декабрь) | 7,4% |
| Последнее значение | 8,6% (данные за февраль 2026 г.) | 7,1% (данные за июнь 2026 г.) |
Для сравнения: в том же отчёте по Тбилиси ставка по депозитам в лари в декабре 2025 года составляла 10,7%, а ставка по долларовым депозитам - 2,6%. Таким образом, тбилисская квартира приносила меньше, чем депозит в лари, и гораздо больше, чем долларовый депозит, причём ещё до учёта любого изменения стоимости самой квартиры и при совершенно разных рисках: депозит несёт риск банка и валютный риск, а квартира - риск, связанный с арендатором, со зданием и с рынком.
Тбилиси: доходность по районам
Galt & Taggart публикует средние цены на новостройки и средние ставки аренды по каждому району, но не приводит доходность по районам. Последний столбец таблицы ниже - это наш собственный расчёт: арендная плата района за двенадцать месяцев, разделённая на его среднюю цену квартиры в белом каркасе. Поэтому он показывает, как соотносятся аренда и цена, а не то, сколько приносит какая-либо конкретная квартира.
| Район | Цена новостройки, $ за м² | Аренда, $ за м² в месяц | Валовая доходность | Продажи в 2025 г. |
|---|---|---|---|---|
| Вашлиджвари | 1 062 | 9,3 | 10,5% | 539 |
| Глдани | 1 038 | 8,4 | 9,7% | 4 117 |
| Диди Дигоми | 1 076 | 8,5 | 9,5% | 9 440 |
| Надзаладеви | 1 189 | 9,4 | 9,5% | 3 145 |
| Самгори | 1 065 | 8,4 | 9,5% | 6 049 |
| Исани | 1 358 | 10,2 | 9,0% | 3 090 |
| Сабуртало | 1 613 | 11,3 | 8,4% | 7 186 |
| Крцаниси | 1 575 | 10,5 | 8,0% | 2 792 |
| Дидубе | 1 352 | 8,5 | 7,5% | 2 895 |
| Ваке | 2 781 | 14,2 | 6,1% | 1 327 |
| Чугурети | 1 973 | 9,9 | 6,0% | 1 155 |
| Мтацминда | 3 294 | 12,0 | 4,4% | 653 |
Закономерность здесь очевидна. Ставки аренды в разных районах различаются гораздо меньше, чем цены: аренда в Ваке примерно в 1,7 раза выше, чем в Глдани, а цена квадратного метра там выше примерно в 2,7 раза. Поэтому более дешёвые окраинные районы показывают самую высокую валовую доходность, а центральные и престижные - самую низкую. При этом нужно сделать две оговорки. Во-первых, самый высокий показатель Вашлиджвари основан всего на 539 продажах, а сам отчёт не включает Мтацминду и Чугурети в свой график цен, потому что выборки по этим районам невелики. Во-вторых, все цены здесь указаны для белого каркаса, поэтому стоимость отделки добавляется сверху и снижает реальную доходность.
Батуми: доходность по районам
По Батуми Galt & Taggart приводит цены на квартиры «под ключ» для каждого района, но ставки долгосрочной аренды - только для четырёх из них. Там, где ставка аренды есть, доходность в таблице ниже - это снова наш расчёт; там, где её нет, мы оставляем ячейку пустой, а не пытаемся угадать значение.
| Район | Цена «под ключ», $ за м² | Аренда, $ за м² в месяц | Валовая доходность | Продажи, II кв. 2026 г. |
|---|---|---|---|---|
| Район Нового бульвара | 1 800 | 12,3 | 8,2% | 1 664 |
| Внутренние районы | 1 672 | 10,6 | 7,6% | 422 |
| Периферийные зоны | 1 744 | 10,6 | 7,3% | 360 |
| Старый Батуми | 3 239 | 11,9 | 4,4% | 349 |
| Аллея Героев | 2 166 | нет данных | - | 979 |
| Махинджаури | 1 983 | нет данных | - | 311 |
| Гонио-Квариати | 2 228 | нет данных | - | 83 |
Район Нового бульвара сочетает наибольшее число продаж с самой высокой доходностью долгосрочной аренды в таблице, тогда как Старый Батуми, самый дорогой район, показывает такое же низкое соотношение, как центр Тбилиси. Эти показатели долгосрочной аренды близки к общегородским 7,1%, которые рассчитаны по посуточной аренде, поэтому, если судить по средним значениям, долгосрочная и посуточная сдача приносят сопоставимый валовой доход; разница заключается в объёме работы и в уровне риска.
Доходность растёт или снижается?
В Тбилиси она остаётся на одном уровне. Ставка аренды все 2024 и 2025 годы не выходила за рамки $9-10 за квадратный метр в месяц, а в феврале 2026 года достигла $10,1, тогда как цены на новостройки в 2025 году выросли на 4,0%, то есть гораздо меньше, чем в годы бума. Поскольку аренда и цены медленно движутся вместе, доходность держится на уровне около 8,6%, что близко к её долгосрочному среднему значению, около 8%.
В Батуми она снижается. Средняя суточная ставка (ADR) за год упала на 4,2%, до $34,6 во II квартале 2026 года, а цены на квартиры «под ключ» за то же время выросли на 9,8%. Когда доход понемногу снижается, а цены растут, доходность падает, и именно это показывает ряд 8,8%, 7,4%, 7,1%. Galt & Taggart называет снижение доходности одной из причин, по которым нынешний рост цен может оказаться трудно сохранить.
Как эта доходность выглядит на фоне других городов?
Galt & Taggart сравнивает оба города с соседними рынками, используя данные Numbeo для долгосрочной аренды и данные Airdna для посуточной аренды. Доходность Тбилиси в декабре 2025 года, 8,6%, была более чем вдвое выше, чем в Таллине (3,6%), заметно выше, чем в Софии (4,5%), Баку (5,3%) и Ереване (6,6%), и близка к показателям Анкары (8,9%) и Астаны (9,0%). В июне 2026 года доходность Батуми, 7,1%, сопоставлялась с 4,9% в Варне, 6,9% в Анталье и 7,0% в Лимасоле и была ниже, чем 8,5% в Дубае. В этих сравнениях смешаны разные источники и методы, поэтому их стоит читать как рейтинг, а не как точные разрывы между городами: доходность в Грузии высока для своего региона, а преимущество Батуми перед другими курортами сократилось по мере снижения его доходности.
Что средние значения говорят о площади квартиры
Все ставки аренды по Тбилиси на этой странице относятся к новой квартире площадью от 50 до 60 квадратных метров, потому что именно такие квартиры отслеживает Galt & Taggart. Студия или большая семейная квартира может сдаваться по другой цене за квадратный метр, поэтому для квартир такой площади показатель района служит лишь отправной точкой. Зато данные показывают, где сосредоточен спрос: в Тбилиси квартиры площадью от 51 до 80 квадратных метров составили 53% продаж в 2025 году, а в Батуми квартиры площадью от 35 до 50 квадратных метров составили 60% продаж в первой половине 2025 года. Квартира той площади, которую покупает большинство людей, скорее всего, легче найдёт покупателя, когда вы будете её перепродавать.
Как читать эти цифры
- Валовая, а не чистая доходность. Из этих показателей не вычтены ни налоги, ни простой, ни ремонт, ни управление, ни расходы на содержание здания.
- Средние значения, а не ваша квартира. Среднее по району смешивает хорошие и плохие дома, разные этажи и разные виды из окон.
- Белый каркас в Тбилиси. Цена не включает отделку и мебель, за которые вы платите ещё до того, как придёт первая арендная плата.
- Разные методы в разных городах. Основной показатель Тбилиси рассчитан по долгосрочной аренде, а показатель Батуми - по посуточным ставкам.
- Доллары. Цены и ставки аренды указаны в долларах; инвестор, чья собственная валюта меняется относительно доллара или лари, получит у себя дома другую доходность.
От валовой доходности к чистой: одна квартира, шаг за шагом
Возьмём новую квартиру площадью 55 м² в Сабуртало по средним показателям района: $88 715 за белый каркас и $621 арендной платы в месяц, то есть $7 458 в год и валовая доходность 8,4%. Вычеты ниже основаны на явно указанных допущениях, а не на рыночных данных, поэтому замените их своими собственными цифрами.
Учтите месяц простоя
Допущение: один месяц в году квартира стоит пустой между арендаторами. Полученная арендная плата снижается примерно до $6 837.
Вычтите подоходный налог
Физическое лицо, сдающее жильё в аренду для проживания, платит 5% от арендной платы без вычетов (Налоговый кодекс, статья 81(2)): примерно $342.
Вычтите текущие расходы
Допущение: 10% полученной арендной платы уходит на ремонт, поиск арендаторов и управление: примерно $684.
Разделите на то, что вы заплатили
Примерно $5 811 в год при вложении $88 715 дают чистую доходность около 6,5%.
Добавьте отделку
Если отделка и мебель увеличивают стоимость на одну пятую (это допущение), чистая доходность на общую сумму вложений снижается примерно до 5,5%.
Налог на имущество может добавить ещё немного расходов. Физическое лицо освобождается от него, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 лари; если доход выше этой суммы, ставка составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости в год (Налоговый кодекс, статьи 202 и 206, в редакции от 30 сентября 2026 г.). Как определяется «семейный доход» для иностранного собственника, лучше выяснить у бухгалтера.
Риски и исключения
- Принимать валовую доходность за чистую. В примере выше расходы и налог забирают примерно два процентных пункта.
- Гнаться за самым высоким показателем района. Небольшая выборка может приукрасить показатели района.
- Забывать об отделке. В Тбилиси доходность рассчитывается для квартиры без отделки.
- Рассчитывать, что доходность Батуми восстановится. С 2024 года она снижается.
Частые вопросы
Какова средняя доходность аренды в Тбилиси?
По данным Galt & Taggart, в феврале 2026 года валовая доходность новой квартиры площадью 50-60 м² составляла 8,6%.
А в Батуми?
В июне 2026 года валовая доходность составляла 7,1%; она рассчитана по суточным ставкам посуточной аренды и снизилась с 8,8% в 2024 году.
В каком районе Тбилиси самая высокая доходность?
По нашему расчёту на основе средних значений за декабрь 2025 года, в Вашлиджвари, около 10,5%; за ним следуют Глдани и группа районов с доходностью около 9,5%, но выборка по Вашлиджвари невелика.
Почему в Ваке и Старом Батуми доходность ниже?
Цены там намного выше, чем в других районах, а ставки аренды выше лишь умеренно, поэтому годовая арендная плата покрывает меньшую долю цены.
Какую чистую доходность можно считать реалистичной?
В нашем примере с квартирой в Сабуртало это около 6,5% после учёта месяца простоя, налога и текущих расходов и около 5,5%, если учесть ещё и отделку.
Как часто обновляются эти данные?
Galt & Taggart публикует данные по Тбилиси ежемесячно, а по Батуми ежеквартально; мы обновляем эту страницу, когда новый отчёт меняет общую картину.
Обо всём, что отличает эти два города помимо доходности, читайте в материале «Тбилиси или Батуми»; налог на арендный доход объясняется в руководстве «Деньги и налоги для иностранного покупателя».
Источники
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 full-year overview (рисунки 14, 17, 21 и 22), Galt & Taggart, 30 января 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 апреля 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 202 и 206), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница с данными опубликована по отчётам Galt & Taggart по Тбилиси (декабрь 2025 г., февраль 2026 г.) и Батуми (II квартал 2026 г.); доходность по районам Тбилиси и Батуми рассчитана нами.