תשואות השכירות בגאורגיה: הנתונים המרכזיים
תשואה ברוטו משכר דירה היא שכר הדירה של שנה שלמה מחולק במחיר הנכס, לפני עלויות ולפני מס. Galt & Taggart, בנק ההשקעות של קבוצת Lion Finance Group, מפרסמת נתון אחד לכל אחד משני השווקים הגדולים, והטבלה שלהלן מרכזת את הערכים האחרונים יחד עם ההיסטוריה שלהם.
| תקופה | טביליסי | בטומי |
|---|---|---|
| 2024 | 8.8% (מחושב באותה שיטה מתוך הממוצעים של 2024 שבדוח) | 8.8% |
| 2025 | 8.6% (דצמבר) | 7.4% |
| הנתון האחרון | 8.6% (פברואר 2026) | 7.1% (יוני 2026) |
לשם השוואה, אותו דוח על טביליסי מציג בדצמבר 2025 ריבית של 10.7% על פיקדון בלארי וריבית של 2.6% על פיקדון בדולרים. דירה בטביליסי הניבה אפוא פחות מפיקדון בלארי והרבה יותר מפיקדון בדולרים, וזאת לפני כל שינוי בשווי הדירה, ועם סיכונים שונים מאוד: פיקדון נושא את הסיכון של הבנק ואת סיכון המטבע, ודירה נושאת את הסיכון של השוכר, של הבניין ושל השוק.
טביליסי: התשואה לפי רובע
Galt & Taggart מפרסמת לכל רובע את המחיר הממוצע בבנייה חדשה ואת שכר הדירה הממוצע, אבל לא תשואה לכל רובע. העמודה האחרונה שלהלן היא החישוב שלנו: שכר הדירה של הרובע לשנים-עשר חודשים מחולק במחיר הממוצע שלו בשלד לבן. לכן היא מראה איך שכר הדירה והמחיר עומדים זה מול זה, ולא כמה מכניסה דירה מסוימת.
| רובע | מחיר בבנייה חדשה, $ למ״ר | שכר דירה, $ למ״ר לחודש | תשואה ברוטו | מכירות ב-2025 |
|---|---|---|---|---|
| ושליג׳ווארי | 1,062 | 9.3 | 10.5% | 539 |
| גלדאני | 1,038 | 8.4 | 9.7% | 4,117 |
| דידי דיגומי | 1,076 | 8.5 | 9.5% | 9,440 |
| נדזלדבי | 1,189 | 9.4 | 9.5% | 3,145 |
| סמגורי | 1,065 | 8.4 | 9.5% | 6,049 |
| איסאני | 1,358 | 10.2 | 9.0% | 3,090 |
| סבורטלו | 1,613 | 11.3 | 8.4% | 7,186 |
| קרצאניסי | 1,575 | 10.5 | 8.0% | 2,792 |
| דידובה | 1,352 | 8.5 | 7.5% | 2,895 |
| ואקה | 2,781 | 14.2 | 6.1% | 1,327 |
| צ׳וגורטי | 1,973 | 9.9 | 6.0% | 1,155 |
| מטאצמינדה | 3,294 | 12.0 | 4.4% | 653 |
הדפוס ברור. ההבדלים בשכר הדירה בין הרבעים קטנים בהרבה מההבדלים במחירים: שכר הדירה בוואקה גבוה בערך פי 1.7 מזה שבגלדאני, אבל המחיר למטר רבוע שם גבוה בערך פי 2.7. לכן הרבעים החיצוניים והזולים יותר מציגים את התשואות ברוטו הגבוהות ביותר, והרבעים המרכזיים והיוקרתיים את הנמוכות ביותר. יש לכך שתי הסתייגויות. הנתון הגבוה ביותר, של ושליג׳ווארי, מבוסס על 539 מכירות בלבד, והדוח עצמו משאיר את מטאצמינדה ואת צ׳וגורטי מחוץ לתרשים המחירים שלו, משום שהמדגמים שלהן קטנים. בנוסף, כל המחירים כאן הם לשלד לבן, ולכן עלות הגמר מתווספת עליהם ומורידה את התשואה בפועל.
בטומי: התשואה לפי אזור
לגבי בטומי, Galt & Taggart מדווחת על מחירי דירות מוכנות למגורים בכל אזור, אבל על שכר דירה לטווח ארוך רק בארבעה מהם. במקום שבו יש נתון של שכר דירה, התשואה שלהלן היא שוב החישוב שלנו; במקום שבו אין, אנחנו משאירים את התא ריק במקום לנחש.
| אזור | מחיר דירה ״מפתח ביד״, $ למ״ר | שכר דירה, $ למ״ר לחודש | תשואה ברוטו | מכירות, הרבעון השני של 2026 |
|---|---|---|---|---|
| אזור השדרה החדשה | 1,800 | 12.3 | 8.2% | 1,664 |
| האזורים הפנימיים | 1,672 | 10.6 | 7.6% | 422 |
| אזורי השוליים | 1,744 | 10.6 | 7.3% | 360 |
| בטומי העתיקה | 3,239 | 11.9 | 4.4% | 349 |
| שדרת הגיבורים | 2,166 | לא דווח | - | 979 |
| מאחינג׳אורי | 1,983 | לא דווח | - | 311 |
| גוניו-קווריאטי | 2,228 | לא דווח | - | 83 |
אזור השדרה החדשה משלב את מספר המכירות הגדול ביותר עם התשואה הטובה ביותר בטבלה מהשכרה לטווח ארוך, ואילו בטומי העתיקה, האזור היקר ביותר, מציגה את אותו יחס נמוך כמו מרכז טביליסי. הנתונים האלה של השכרה לטווח ארוך קרובים ל-7.1% של העיר כולה, נתון שנמדד לפי שהיות קצרות. לכן, לפי הממוצעים, השכרה לטווח ארוך והשכרה ללילות מניבות תשואה ברוטו דומה; ההבדל טמון בעבודה ובסיכון.
האם התשואה עולה או יורדת?
בטביליסי היא נשארה יציבה. שכר הדירה נע בין $9 ל-$10 למטר רבוע לחודש לאורך 2024 ו-2025, ועמד על $10.1 בפברואר 2026, בזמן שהמחירים בבנייה חדשה עלו ב-2025 ב-4.0%, הרבה פחות מאשר בשנות הגאות. כששכר הדירה והמחיר זזים לאט ויחד, התשואה נשארה בסביבות 8.6%, קרוב לממוצע ארוך הטווח שלה, שעומד על כ-8%.
בבטומי היא יורדת. תעריף הלילה הממוצע (ADR) ירד בתוך שנה ב-4.2%, ל-$34.6 ברבעון השני של 2026, בזמן שמחירי הדירות המוכנות למגורים עלו ב-9.8%. כשההכנסה נשחקת והמחירים מטפסים, התשואה יורדת, וזה בדיוק מה שמראה הסדרה 8.8%, 7.4%, 7.1%. Galt & Taggart מציינת את התשואה היורדת כאחת הסיבות לכך שקצב עליית המחירים הנוכחי עשוי להיות קשה לשמירה לאורך זמן.
איך התשואות האלה עומדות מול ערים אחרות?
Galt & Taggart משווה את שתי הערים לשכנותיהן, ומשתמשת ב-Numbeo לשכר דירה לטווח ארוך וב-Airdna לשהיות קצרות. ה-8.6% של טביליסי בדצמבר 2025 היו יותר מכפליים מה-3.6% של טאלין, גבוהים בהרבה מסופיה (4.5%), מבאקו (5.3%) ומירוואן (6.6%), וקרובים לאנקרה (8.9%) ולאסטנה (9.0%). ביוני 2026 עמדו ה-7.1% של בטומי מול 4.9% בוורנה, 6.9% באנטליה ו-7.0% בלימסול, והיו נמוכים מה-8.5% של דובאי. ההשוואות מערבבות מקורות ושיטות, ולכן כדאי לקרוא אותן כדירוג ולא כפערים מדויקים: התשואות בגאורגיה גבוהות ביחס לאזור, והיתרון של בטומי על פני אתרי נופש אחרים הצטמצם ככל שהתשואה שלה ירדה.
מה הממוצעים אומרים על גודל הדירה
כל נתוני שכר הדירה בטביליסי בעמוד הזה מתייחסים לדירה חדשה של 50 עד 60 מטר רבוע, משום שזו הדירה ש-Galt & Taggart עוקבת אחריה. סטודיו או דירה משפחתית גדולה עשויים להיות מושכרים בסכום שונה למטר רבוע, ולכן עבור גדלים כאלה הנתון של הרובע הוא נקודת מוצא בלבד. מה שהנתונים כן מראים הוא היכן מרוכז הביקוש: בטביליסי, דירות של 51 עד 80 מטר רבוע היוו 53% מהמכירות ב-2025, ובבטומי, דירות של 35 עד 50 מטר רבוע היוו 60% מהמכירות במחצית הראשונה של 2025. לדירה בטווח הגדלים שרוב האנשים קונים צפוי להיות קל יותר למצוא קונה כשתמכרו אותה.
איך לקרוא את המספרים האלה
- ברוטו, לא נטו. לא הופחתו מס, תקופת ריקנות, תיקונים, ניהול או תשלומי הבניין.
- ממוצעים, לא הדירה שלכם. ממוצע של רובע מערבב בניינים טובים וגרועים, קומות שונות ונופים שונים.
- שלד לבן בטביליסי. המחיר אינו כולל גמר וריהוט, שאותם אתם משלמים לפני ששכר הדירה הראשון מגיע.
- שיטות שונות בכל עיר. הנתון המרכזי של טביליסי מבוסס על שכר דירה לטווח ארוך, ושל בטומי על תעריפי לילה.
- דולרים. המחירים ושכר הדירה נקובים בדולרים; משקיע שהמטבע שלו זז מול הדולר או מול הלארי מקבל בארצו תשואה שונה.
מברוטו לנטו: דירה אחת, שלב אחר שלב
ניקח דירה חדשה של 55 מ״ר בסבורטלו לפי הממוצעים של הרובע: $88,715 בשלד לבן ו-$621 לחודש בשכר דירה, כלומר $7,458 לשנה ותשואה ברוטו של 8.4%. הניכויים שלהלן מבוססים על הנחות מוצהרות ולא על נתוני שוק, ולכן החליפו אותם בנתונים שלכם.
הביאו בחשבון חודש ריק
הנחה: חודש אחד בשנה בין שוכר לשוכר. שכר הדירה שמתקבל יורד לכ-$6,837.
הפחיתו את מס ההכנסה
יחיד שמשכיר דירה למטרות מגורים משלם 5% משכר הדירה ללא ניכויים (קוד המס, סעיף 81(2)): כ-$342.
הפחיתו את העלויות השוטפות
הנחה: 10% משכר הדירה שהתקבל לתיקונים, להשכרה ולניהול: כ-$684.
חלקו במה ששילמתם
כ-$5,811 לשנה על $88,715 הם תשואה נטו של כ-6.5%.
הוסיפו את הגמר
אם הגמר והריהוט מוסיפים חמישית לעלות (הנחה), התשואה נטו על הסכום הכולל יורדת לכ-5.5%.
מס רכוש עשוי להוסיף עוד מעט. הפטור חל על יחיד שהכנסת משפחתו בשנה שקדמה הייתה 100,000 לארי לכל היותר; מעבר לכך, השיעור הוא 0.8% עד 1% משווי השוק בכל שנה (קוד המס, סעיפים 202 ו-206, כפי שתוקנו ב-30 בספטמבר 2026). השאלה איך נמדדת "הכנסת המשפחה" אצל בעלים זר היא שאלה לרואה חשבון.
סיכונים וחריגים
- להתייחס לברוטו כאילו היה נטו. בדוגמה שלמעלה, העלויות והמס לוקחים כשתי נקודות אחוז.
- לרדוף אחרי הנתון הגבוה ביותר של רובע. מדגם קטן יכול להציג רובע באור מחמיא מדי.
- לשכוח את הגמר. בטביליסי התשואה מחושבת על דירה שאינה גמורה.
- להניח שהתשואה בבטומי תתאושש. המגמה יורדת מאז 2024.
שאלות נפוצות
מהי תשואת השכירות הממוצעת בטביליסי?
8.6% ברוטו בפברואר 2026 לדירה חדשה של 50-60 מ״ר, לפי Galt & Taggart.
ובבטומי?
7.1% ברוטו ביוני 2026, לפי תעריפים יומיים בהשכרה לטווח קצר, ירידה מ-8.8% ב-2024.
לאיזה רובע בטביליסי יש את התשואה הגבוהה ביותר?
לפי החישוב שלנו מהממוצעים של דצמבר 2025, לוושליג׳ווארי, עם כ-10.5%, ואחריו גלדאני וקבוצה של רבעים סביב 9.5%, אבל המדגם של ושליג׳ווארי קטן.
למה התשואות נמוכות יותר בוואקה ובבטומי העתיקה?
המחירים שם גבוהים בהרבה מאשר במקומות אחרים, בזמן ששכר הדירה גבוה רק במידה מתונה, ולכן שכר הדירה של שנה מכסה חלק קטן יותר מהמחיר.
מהי תשואה נטו מציאותית?
בדוגמה שלנו מסבורטלו, כ-6.5% אחרי חודש ריק, מס ועלויות שוטפות, וכ-5.5% כשמביאים בחשבון גם את הגמר.
באיזו תדירות הנתונים האלה מתעדכנים?
Galt & Taggart מפרסמת את נתוני טביליסי מדי חודש ואת נתוני בטומי מדי רבעון; אנחנו מעדכנים את העמוד הזה כשדוח חדש משנה את התמונה.
לכל מה שמבדיל בין שתי הערים מלבד התשואה, ראו טביליסי או בטומי; המס על שכר דירה מוסבר במדריך לכסף ולמסים לקונה זר.
מקורות
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 full-year overview (Figures 14, 17, 21 and 22), Galt & Taggart, 30 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 202 ו-206), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - דף הנתונים פורסם על בסיס הדוחות של Galt & Taggart על טביליסי (דצמבר 2025, פברואר 2026) ועל בטומי (הרבעון השני של 2026); את התשואות לפי רובע ולפי אזור חישבנו בעצמנו.