טביליסי ובטומי בטבלה אחת
שתי הערים מוצגות לעתים קרובות כאפשרויות מתחרות עבור אותו כסף, אבל הנתונים מתארים שני עסקים שונים. הטבלה מציבה את הנתונים העדכניים ביותר זה לצד זה; כל שורה מציינת את התקופה שלה, משום שעל שני השווקים מדווחים לפי לוחות זמנים שונים.
| קריטריון | טביליסי | בטומי |
|---|---|---|
| דירות שנמכרו ב-2025 | 42,388 | 17,478 |
| מחיר בשוק הראשוני | $1,398 למ״ר, שלד לבן (פברואר 2026) | $1,960 למ״ר, ״מפתח ביד״ (יוני 2026) |
| מחיר בשוק המשני, בניינים חדשים יחסית | $1,304 למ״ר (פברואר 2026) | $1,497 למ״ר (יוני 2026) |
| השינוי השנתי האחרון במחיר, שוק ראשוני | +4.0% במהלך 2025 | +9.8% בשנה שהסתיימה ביוני 2026 |
| תשואה ברוטו משכירות | 8.6% (פברואר 2026) | 7.1% (יוני 2026), ירידה מ-8.8% ב-2024 |
| איך נמדדת התשואה | שכירות לטווח ארוך של $10.1 למ״ר לחודש לדירה של 50-60 מ״ר | תעריף לילה בהשכרה לטווח קצר של $34.6 לדירות של עד שני חדרי שינה |
| מי קונה | 77% אזרחי גאורגיה בפרויקטים של היזמים שנסקרו (2025) | 52% זרים במכירות של יזמים (2025) |
| ביקורים של מבקרים זרים, 2025 | 3.8 מיליון | 2.7 מיליון באג׳ריה כולה |
| איתות ההיצע | 87,000 דירות בבנייה; היתרים חדשים ירדו ב-50.7% בתחילת 2026 | מלאי לא מכור גבוה; האנליסטים מדברים על לחץ של עודף היצע |
למה מדובר בעצם בשתי השקעות שונות?
טביליסי היא עיר בירה של 1.37 מיליון תושבים, שאת הדירות בה קונים בעיקר גאורגים כדי לגור בהן. שוק השכירות בה הוא שוק של טווח ארוך: השוכרים חותמים לחודשים או לשנים, ושכר הדירה זז לאט. לאורך 2024 ו-2025 הוא נשאר בין $9 ל-$10 למ״ר לחודש, ורק בפברואר 2026 טיפס מעט, ל-$10.1. משקיע בטביליסי נכנס לשוק גדול, מקומי ויציב למדי.
בטומי היא עיר חוף באזור אג׳ריה, עם 413,000 תושבים ברפובליקה האוטונומית כולה, ויותר ממחצית המכירות של היזמים בה עברו ב-2025 לזרים. ההכנסה משכירות בבטומי מגיעה במידה רבה משהיות קצרות שמתומחרות לפי לילה, ו-Galt & Taggart מודדת את התשואה בה לפי תעריף הלילה הממוצע (ADR). משקיע בבטומי נכנס לשוק קטן יותר, בינלאומי יותר ועונתי יותר, שבו המחירים עלו מהר יותר והתשואה הולכת ויורדת בהדרגה.
אף אחד משני התיאורים האלה איננו פסק דין. המשמעות שלהם פשוטה: לשאלה "איזו עיר טובה יותר?" אין תשובה עד שאתם אומרים לשם מה נועד הכסף.
גם הקונים שונים, ובפרטים. בפרויקטים בטביליסי ש-Galt & Taggart סקרה, הישראלים היו ב-2025 הקבוצה הזרה הגדולה ביותר, עם 10% מהקונים, לפני הרוסים עם 3%, ואילו הגאורגים היוו 77%. בבטומי, שבה זרים קנו 52% ממכירות היזמים, הקונים מגיעים ממגוון רחב יותר של מדינות, ולכן הביקוש תלוי ביותר כלכלות מאשר רק בכלכלה של גאורגיה עצמה.
מה אותו תקציב קונה בכל אחת מהערים
מחירים ממוצעים מסתירים טווח רחב, אבל הם מבחן ראשון הוגן למה שתקציב מסוים שווה במטרים רבועים. הטבלה מחלקת שני תקציבים בממוצעים העירוניים ובממוצעים של כמה רבעים ואזורים. שימו לב להבדל במצב המסירה: המחירים בשוק הראשוני בטביליסי הם לדירות בשלד לבן, שעדיין צריך לגמור אותן, ואילו המחירים בבטומי הם לדירות ״מפתח ביד״.
| מיקום ומחיר למ״ר | מה קונים ב-$100,000 | מה קונים ב-$155,000 |
|---|---|---|
| ממוצע טביליסי, $1,398 (שלד לבן) | כ-72 מ״ר | כ-111 מ״ר |
| סבורטלו, $1,613 (שלד לבן) | כ-62 מ״ר | כ-96 מ״ר |
| ואקה, $2,781 (שלד לבן) | כ-36 מ״ר | כ-56 מ״ר |
| ממוצע בטומי, $1,960 (״מפתח ביד״) | כ-51 מ״ר | כ-79 מ״ר |
| אזור השדרה החדשה, $1,800 (״מפתח ביד״) | כ-56 מ״ר | כ-86 מ״ר |
| בטומי העתיקה, $3,239 (״מפתח ביד״) | כ-31 מ״ר | כ-48 מ״ר |
העמודה השנייה לא נבחרה באקראי: נכס ששוויו יותר מ-$150,000 יכול לתמוך בהיתר שהייה, ו-$155,000 הוא דוגמה לתקציב שנמצא מעל הקו הזה. ההיתר תלוי בשווי ששמאי מוסמך מאשר, ולא במחיר ששילמתם, והכללים מוסברים במדריך שלנו על סף ה-$150,000.
הכנסה משכירות: חודשים יציבים או עונה חזקה?
בטביליסי ההכנסה מגיעה כשכר דירה חודשי משוכר אחד. לפי הממוצע של פברואר 2026, $10.1 למ״ר, דירה של 55 מ״ר מושכרת בכ-$555 לחודש. שכר הדירה צפוי, והעבודה היא בעיקר למצוא שוכר אמין ולשמור על הדירה במצב תקין. הכנסה מהשכרת דירה למטרות מגורים ממוסה בשיעור של 5% אצל יחיד שאינו דורש ניכויים (קוד המס, סעיף 81(2)).
בבטומי המודל הטיפוסי הוא השכרה לטווח קצר, ולשנה בעיר יש צורה ברורה. שדה התעופה קלט 1.23 מיליון נוסעים ב-2025, ואוגוסט היה החודש העמוס ביותר, ותעריף הלילה הממוצע לדירות קטנות עמד ברבעון השני של 2026 על $34.6, נמוך ב-4.2% משנה קודם לכן. יש גם שכירות לטווח ארוך: Galt & Taggart מדווחת על $11.9 עד $12.3 למ״ר לחודש בבטומי העתיקה ובאזור השדרה החדשה, ועל $10.6 באזורים הפנימיים ובאזורי השוליים. דירה בהשכרה לטווח קצר מרוויחה יותר בקיץ טוב ופחות בחורף גשום, ומישהו צריך לנקות, לקבל את האורחים ולענות להודעות, וזה עולה כסף או זמן.
עליית המחירים ומה עומד מאחוריה
המחירים בשוק הראשוני בטביליסי עלו ב-20.2% ב-2023, ב-11.6% ב-2024 וב-4.0% ב-2025: התקררות אחרי הגאות של 2022-23. Galt & Taggart צופה ב-2026 צמיחה חד-ספרתית, בהתאם להיצע. בבטומי, המחירים של דירות ״מפתח ביד״ עלו מ-$1,618 למ״ר באמצע 2024 ל-$1,784 באמצע 2025 ול-$1,960 באמצע 2026, כלומר קרוב ל-10% בשנה.
הצמיחה המהירה יותר בבטומי מגיעה עם אזהרה מאותם אנליסטים: הפער הרחב בין המחירים בשוק הראשוני לבין המחירים בשוק המשני, הצבר הגדול של פרויקטים שנמצאים בביצוע והתשואה שיורדת בהדרגה מגבילים את הזמן שבו הקצב הנוכחי יכול להימשך. בטביליסי, איתות ההיצע מצביע לעת עתה לכיוון ההפוך: מספר היתרי הבנייה החדשים ירד בחצי בתחילת 2026, אף ש-87,000 דירות כבר היו בבנייה. צמיחה שכבר קרתה היא היסטוריה; צמיחה שאתם משלמים עליה מראש היא תחזית.
למכור בהמשך: נזילות ותחרות
השקעה טובה רק כמו היציאה ממנה. בטביליסי נרשמו ב-2025 יותר מפי שניים מכירות דירות מאשר בבטומי, ורוב הקונים בה הם מקומיים, ולכן דירה ברובע מבוסס פוגשת בדרך כלל מאגר גדול של קונים פוטנציאליים. הקונים בבטומי בינלאומיים יותר, וזה מרחיב את המאגר בשנים טובות ומצמצם אותו כשמגמת הנסיעות או שערי המטבע מתהפכים. בשתי הערים, דירה בשוק המשני מתחרה במלאי החדש של היזמים; בבטומי, הממוצע בשוק המשני היה ביוני 2026 נמוך בכ-24% מהממוצע בשוק הראשוני, וזה מלמד אתכם כמה קונה של דירה משומשת מצפה לשלם בהשוואה לדירה חדשה.
איזו עיר לאיזו מטרה?
| המטרה העיקרית שלכם | נוטה לכיוון | למה |
|---|---|---|
| שכר דירה יציב עם מעט ניהול | טביליסי | שוכרים לטווח ארוך, תשואה נמדדת גבוהה יותר, שכר דירה יציב מאז 2024 |
| בית נופש שמכניס כסף בקיץ | בטומי | הביקוש להשכרה לטווח קצר מגיע לשיא בעונה שבה ממילא לא הייתם משתמשים בדירה |
| מגורים בגאורגיה לאורך כל השנה | טביליסי | עבודה, בתי ספר, שירותים ולוח אירועים עירוני מלא |
| עליית ערך ההון, תוך קבלת סיכון גבוה יותר | כל אחת מהן, בזהירות | בבטומי הצמיחה הייתה מהירה יותר לאחרונה; בטביליסי ההיצע מאט |
| היתר שהייה במחיר הנמוך ביותר למ״ר | טביליסי | יותר מטרים רבועים מעל קו ה-$150,000, ביותר רבעים |
| המכירה החוזרת הקלה ביותר | טביליסי | מאגר קונים עמוק יותר, ובעיקר מקומי |
אפשר לשלב בין השתיים?
יש משקיעים שעושים זאת, וההיגיון הוא פיזור: דירה בטביליסי בהשכרה לטווח ארוך בשביל הכנסה יציבה, ודירה בבטומי בשביל העונה והשימוש האישי. שתי דירות קטנות יותר מפזרות את הסיכון של שוכר גרוע אחד או של קיץ חלש אחד, אבל הן גם מכפילות את עלויות הרכישה, את הניהול ואת הניירת, וכל אחת מהן לבדה עלולה להיות מתחת לשווי שנדרש להיתר שהייה. החליטו איזו מטרה חשובה לכם יותר לפני שאתם מפצלים תקציב שהיה יכול לקנות דירה אחת טובה יותר.
סיכונים וחריגים
- השוואה בין תשואות שנמדדו בדרכים שונות. הנתון של טביליסי מבוסס על שכירות לטווח ארוך, והנתון של בטומי על תעריפי לילה.
- השוואה בין מחירים של דירות במצב מסירה שונה. דירה בשלד לבן צריכה גמר; דירה ״מפתח ביד״ לא צריכה.
- קנייה של צמיחה שכבר קרתה. עליות מחירים בעבר אינן תחזית.
- התעלמות מהעונה. חודשי החורף של דירה בבטומי קובעים אם השנה הייתה טובה.
שאלות נפוצות
באיזו עיר התשואה משכירות גבוהה יותר?
לפי הנתונים האחרונים, בטביליסי: 8.6% בפברואר 2026, לעומת 7.1% בבטומי ביוני 2026. שתי התשואות נמדדות בדרכים שונות, ולכן כדאי להתייחס לפער כאל כיוון, ולא כאל הפרש מדויק.
האם המחירים בבטומי גבוהים יותר מאשר בטביליסי?
כך אומרים הממוצעים, $1,960 לעומת $1,398 למ״ר, אבל הנתון של בטומי הוא לדירות ״מפתח ביד״ והנתון של טביליסי לדירות בשלד לבן, ולכן חלק מהפער הוא עלות הגמר.
האם שתי הערים מתאימות להיתר שהייה?
כן. הכלל תלוי בשווי של נכס שאינו חקלאי, ולא בעיר שבה הוא נמצא.
איפה זרים קונים יותר?
בבטומי, שבה זרים היו אחראים ל-52% ממכירות היזמים ב-2025. בפרויקטים שנסקרו בטביליסי, 77% מהקונים היו גאורגים.
האם יש עודף היצע בשוק של בטומי?
Galt & Taggart מדווחת על מלאי לא מכור גבוה ומדברת על לחץ של עודף היצע, וזו אחת הסיבות שהיא צופה האטה בעליית המחירים.
האם ההשוואה הזאת מניחה משכנתה?
לא. כל הנתונים מניחים רכישה במזומן. אם אתם מתכננים ללוות, שאלו את הבנקים בגאורגיה ישירות אם הם מלווים לתושבי חוץ ובאילו תנאים, והוסיפו את הריבית לחישוב שלכם.
נתונים לפי רובע בטביליסי ולפי אזור בבטומי נמצאים בנתוני התשואה משכירות שלנו; כל אחת מהערים מוסברת לעומק במדריכים על טביליסי ועל בטומי.
מקורות
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 full-year overview, Galt & Taggart, 30 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi, Colliers Georgia באמצעות CBW (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
- Inbound tourism statistics 2025, Geostat (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- Number of population as of 1 January 2026, Geostat (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (סעיף 81), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - ההשוואה פורסמה על בסיס נתוני Galt & Taggart לטביליסי (פברואר 2026) ולבטומי (הרבעון השני של 2026), Geostat ו-Colliers.