გაქირავების შემოსავლიანობა საქართველოში: მთავარი მაჩვენებლები
მთლიანი შემოსავლიანობა ქირიდან არის ერთი წლის ქირა გაყოფილი ქონების ფასზე, ხარჯებისა და გადასახადის გამოკლებამდე. Galt & Taggart, Lion Finance Group-ის შემადგენლობაში მყოფი საინვესტიციო ბანკი, საქართველოს ორი დიდი ბაზრიდან, თბილისიდან და ბათუმიდან, თითოეულისთვის თითო ასეთ მაჩვენებელს აქვეყნებს, ხოლო ქვემოთ მოცემულ ცხრილში თავმოყრილია ბოლო მნიშვნელობები მათი ისტორიით.
| პერიოდი | თბილისი | ბათუმი |
|---|---|---|
| 2024 | 8,8% (იმავე წესით გამოთვლილი ანგარიშის 2024 წლის საშუალო მაჩვენებლებიდან) | 8,8% |
| 2025 | 8,6% (დეკემბერი) | 7,4% |
| ბოლო მონაცემი | 8,6%, თებერვალი 2026 | 7,1%, ივნისი 2026 |
შედარებისთვის, თბილისის იმავე ანგარიშის მიხედვით, 2025 წლის დეკემბერში ლარის დეპოზიტის განაკვეთი 10,7% იყო, დოლარის დეპოზიტისა კი 2,6%. მაშასადამე, თბილისის ბინა ლარის დეპოზიტზე ნაკლებს და დოლარის დეპოზიტზე გაცილებით მეტს იძლეოდა, ბინის ღირებულების ნებისმიერი ცვლილების გათვალისწინებამდე, თანაც სრულიად განსხვავებული რისკებით: დეპოზიტს ბანკისა და ვალუტის რისკი ახლავს, ბინას კი დამქირავებლის, შენობისა და ბაზრის რისკი.
თბილისი: შემოსავლიანობა უბნების მიხედვით
Galt & Taggart თითოეული უბნისთვის აქვეყნებს ახალი აშენებული ბინების საშუალო ფასებსა და საშუალო ქირას, მაგრამ არა შემოსავლიანობას უბნების მიხედვით. ქვემოთ ბოლო სვეტი ჩვენი საკუთარი გაანგარიშებაა: უბნის თორმეტი თვის ქირა გაყოფილი მის საშუალო ფასზე თეთრი კარკასის მდგომარეობაში. ამიტომ ის გვიჩვენებს, როგორ შეეფარდება ქირა ფასს, და არა იმას, რამდენს გამოიმუშავებს რომელიმე კონკრეტული ბინა.
| უბანი | ახალი აშენებული ბინის ფასი, $ მ²-ზე | ქირა, $ მ²-ზე თვეში | მთლიანი შემოსავლიანობა | გაყიდვები 2025 წელს |
|---|---|---|---|---|
| ვაშლიჯვარი | 1 062 | 9,3 | 10,5% | 539 |
| გლდანი | 1 038 | 8,4 | 9,7% | 4 117 |
| დიდი დიღომი | 1 076 | 8,5 | 9,5% | 9 440 |
| ნაძალადევი | 1 189 | 9,4 | 9,5% | 3 145 |
| სამგორი | 1 065 | 8,4 | 9,5% | 6 049 |
| ისანი | 1 358 | 10,2 | 9,0% | 3 090 |
| საბურთალო | 1 613 | 11,3 | 8,4% | 7 186 |
| კრწანისი | 1 575 | 10,5 | 8,0% | 2 792 |
| დიდუბე | 1 352 | 8,5 | 7,5% | 2 895 |
| ვაკე | 2 781 | 14,2 | 6,1% | 1 327 |
| ჩუღურეთი | 1 973 | 9,9 | 6,0% | 1 155 |
| მთაწმინდა | 3 294 | 12,0 | 4,4% | 653 |
კანონზომიერება ნათელია. ქირა უბნებს შორის გაცილებით ნაკლებად განსხვავდება, ვიდრე ფასი: ვაკეში ქირა გლდანის ქირაზე დაახლოებით 1,7-ჯერ მაღალია, კვადრატული მეტრის ფასი კი დაახლოებით 2,7-ჯერ. ამიტომ ყველაზე მაღალ მთლიან შემოსავლიანობას უფრო იაფი, განაპირა უბნები აჩვენებს, ყველაზე დაბალს კი ცენტრალური, პრესტიჟული უბნები. სხვა სიტყვებით, რაც უფრო ძვირია უბანი, მით უფრო მცირე ნაწილს ფარავს ერთი წლის ქირა მისი ფასიდან. აქ ორი დათქმაა საჭირო. ვაშლიჯვარის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი სულ 539 გაყიდვას ეყრდნობა, ხოლო თავად Galt & Taggart-ის ანგარიში მთაწმინდასა და ჩუღურეთს ფასების დიაგრამაში არ ასახავს, რადგან მათი შერჩევა მცირეა. გარდა ამისა, აქ მოცემული ყველა ფასი თეთრ კარკასს, ანუ ჯერ კიდევ დაუმთავრებელ ბინას ეხება, ამიტომ მოპირკეთების ღირებულება ზემოდან ემატება და რეალურ შემოსავლიანობას ამცირებს.
ბათუმი: შემოსავლიანობა ზონების მიხედვით
ბათუმისთვის Galt & Taggart გარემონტებული ბინების ფასებს ყველა ზონისთვის აქვეყნებს, გრძელვადიან ქირას კი მხოლოდ ოთხი მათგანისთვის. სადაც ქირის მონაცემი არსებობს, ქვემოთ მოცემული შემოსავლიანობა ისევ ჩვენი გაანგარიშებაა; სადაც არ არსებობს, უჯრას ცარიელს ვტოვებთ და ციფრს არ ვივარაუდებთ. ქირის მონაცემის გარეშე ამ ზონებისთვის შემოსავლიანობის სანდოდ გამოთვლა შეუძლებელია.
| ზონა | გარემონტებული ბინის ფასი, $ მ²-ზე | ქირა, $ მ²-ზე თვეში | მთლიანი შემოსავლიანობა | გაყიდვები, 2026 წლის II კვარტალი |
|---|---|---|---|---|
| ახალი ბულვარის ზონა | 1 800 | 12,3 | 8,2% | 1 664 |
| შიდა უბნები | 1 672 | 10,6 | 7,6% | 422 |
| პერიფერიული ზონები | 1 744 | 10,6 | 7,3% | 360 |
| ძველი ბათუმი | 3 239 | 11,9 | 4,4% | 349 |
| გმირთა ხეივანი | 2 166 | მონაცემი არ არის | - | 979 |
| მახინჯაური | 1 983 | მონაცემი არ არის | - | 311 |
| გონიო-კვარიათი | 2 228 | მონაცემი არ არის | - | 83 |
ახალი ბულვარის ზონა გაყიდვების ყველაზე დიდ რაოდენობას ცხრილში გრძელვადიანი გაქირავების საუკეთესო შემოსავლიანობასთან აერთიანებს, ხოლო ძველი ბათუმი, ყველაზე ძვირი ზონა, ისეთივე დაბალ შეფარდებას აჩვენებს, როგორც ცენტრალური თბილისი. გრძელვადიანი გაქირავების ეს მაჩვენებლები ახლოსაა ქალაქის 7,1%-თან, რომელიც მოკლევადიანი გაქირავებიდან იზომება. ამიტომ, საშუალო მაჩვენებლებით, გრძელვადიანი და დღიური გაქირავება მსგავს მთლიან შემოსავალს იძლევა; განსხვავება შრომასა და რისკშია.
იზრდება თუ მცირდება შემოსავლიანობა?
თბილისში შემოსავლიანობა სტაბილური იყო. 2024 და 2025 წლების განმავლობაში ქირა კვადრატულ მეტრზე თვეში $9-დან $10-მდე დიაპაზონში რჩებოდა, 2026 წლის თებერვალში კი $10,1 შეადგინა, მაშინ როცა ახალი აშენებული ბინების ფასები 2025 წელს 4,0%-ით გაიზარდა, რაც ბუმის წლებთან შედარებით გაცილებით ნაკლებია. რადგან ქირა და ფასი ნელა და ერთად მოძრაობს, შემოსავლიანობა დაახლოებით 8,6%-ზე შენარჩუნდა, მისი გრძელვადიანი საშუალოს, დაახლოებით 8%-ის, სიახლოვეს.
ბათუმში შემოსავლიანობა მცირდებოდა. საშუალო დღიური ტარიფი (ADR) ერთ წელიწადში 4,2%-ით შემცირდა და 2026 წლის მეორე კვარტალში $34,6 შეადგინა, მაშინ როცა გარემონტებული ბინების ფასები 9,8%-ით გაიზარდა. როცა შემოსავალი კლებულობს, ფასები კი იზრდება, შემოსავლიანობა მცირდება, და სწორედ ამას აჩვენებს რიგი 8,8%, 7,4%, 7,1%. Galt & Taggart შემცირებულ შემოსავლიანობას ასახელებს ერთ-ერთ მიზეზად, რის გამოც ფასების დღევანდელი ზრდის შენარჩუნება შეიძლება რთული აღმოჩნდეს.
როგორ გამოიყურება ეს შემოსავლიანობა სხვა ქალაქებთან შედარებით?
Galt & Taggart ორივე ქალაქს მეზობლებს ადარებს: გრძელვადიანი ქირისთვის Numbeo-ს მონაცემებს იყენებს, მოკლევადიანი გაქირავებისთვის კი Airdna-ს. თბილისის 8,6% 2025 წლის დეკემბერში ორჯერ მეტი იყო ტალინის 3,6%-ზე, საგრძნობლად აღემატებოდა სოფიას (4,5%), ბაქოს (5,3%) და ერევანს (6,6%), და ახლოს იყო ანკარასთან (8,9%) და ასტანასთან (9,0%). 2026 წლის ივნისში ბათუმის 7,1% შეესაბამებოდა ვარნის 4,9%-ს, ანტალიის 6,9%-სა და ლიმასოლის 7,0%-ს, ხოლო დუბაის 8,5%-ს ჩამორჩებოდა. ეს შედარებები სხვადასხვა წყაროსა და მეთოდს აერთიანებს, ამიტომ ისინი რეიტინგად უნდა წავიკითხოთ და არა ზუსტ სხვაობებად: საქართველოში შემოსავლიანობა რეგიონისთვის მაღალია, ხოლო ბათუმის უპირატესობა სხვა კურორტებთან შედარებით შემცირდა, რადგან მისი შემოსავლიანობა დაეცა.
რას გვეუბნება საშუალო მაჩვენებლები ბინის ზომაზე
ამ გვერდზე თბილისის ყველა ქირა 50-დან 60 კვადრატულ მეტრამდე ფართის ახალ ბინას ეხება, რადგან Galt & Taggart სწორედ ასეთ ბინებს აკვირდება. სტუდიო ან დიდი საოჯახო ბინა კვადრატულ მეტრზე შეიძლება სხვა ფასად ქირავდებოდეს, ამიტომ ასეთი ზომებისთვის უბნის მაჩვენებელი მხოლოდ საწყისი წერტილია და არა ზუსტი პასუხი. სამაგიეროდ, მონაცემები აჩვენებს, სად არის მოთხოვნა თავმოყრილი: თბილისში 2025 წელს გაყიდვების 53% 51-დან 80 კვადრატულ მეტრამდე ბინებზე მოდიოდა, ბათუმში კი 2025 წლის პირველ ნახევარში გაყიდვების 60% - 35-დან 50 კვადრატულ მეტრამდე ბინებზე. ბინა, რომელიც იმ ზომის დიაპაზონშია, რომელსაც ადამიანების უმეტესობა ყიდულობს, ხელახლა გაყიდვისას, სავარაუდოდ, მყიდველს უფრო ადვილად იპოვის.
როგორ წავიკითხოთ ეს ციფრები
- მთლიანი და არა წმინდა. ამ ციფრებიდან ჯერ არ არის გამოკლებული არც გადასახადი, არც ცარიელი პერიოდი, არც შეკეთება, არც მართვა და არც შენობის მომსახურების გადასახადი.
- საშუალო მაჩვენებლები და არა თქვენი ბინა. უბნის საშუალო მაჩვენებელი ერთად აერთიანებს კარგ და ცუდ შენობებს, უკეთეს და უარეს სართულებს, უკეთეს და უარეს ხედებს.
- თეთრი კარკასი თბილისში. ფასი არ მოიცავს მოპირკეთებასა და ავეჯს, რომლებშიც პირველი ქირის მიღებამდე იხდით.
- სხვადასხვა მეთოდი ქალაქების მიხედვით. თბილისის მთავარი მაჩვენებელი გრძელვადიანი ქირიდან გამოითვლება, ბათუმისა კი ღამის ტარიფებიდან.
- დოლარი. ფასები და ქირა დოლარშია მოცემული; ინვესტორი, რომლის საკუთარი ვალუტაც დოლართან ან ლართან მიმართებით იცვლება, საკუთარ ქვეყანაში განსხვავებულ უკუგებას მიიღებს.
მთლიანიდან წმინდამდე: ერთი ბინა, ნაბიჯ-ნაბიჯ
ავიღოთ 55 მ² ფართის ახალი ბინა საბურთალოზე, უბნის საშუალო მაჩვენებლებით: $88 715 თეთრი კარკასის მდგომარეობაში და $621 ქირა თვეში, რაც წელიწადში $7 458-ს და 8,4%-იან მთლიან შემოსავლიანობას იძლევა. ქვემოთ მოცემული გამოქვითვები მკაფიოდ დასახელებულ დაშვებებს ეყრდნობა და არა საბაზრო მონაცემებს, ამიტომ ისინი თქვენი საკუთარი ციფრებით ჩაანაცვლეთ.
გაითვალისწინეთ ერთი ცარიელი თვე
დაშვება: წელიწადში ერთი თვე დამქირავებლებს შორის. მიღებული ქირა დაახლოებით $6 837-მდე მცირდება.
გამოაკელით საშემოსავლო გადასახადი
ფიზიკური პირი, რომელიც საცხოვრებელ ბინას საცხოვრებლად აქირავებს, ქირის 5%-ს იხდის გამოქვითვების გარეშე (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 81(2)): დაახლოებით $342.
გამოაკელით მიმდინარე ხარჯები
დაშვება: მიღებული ქირის 10% შეკეთებაზე, გაქირავებასა და მართვაზე: დაახლოებით $684.
გაყავით გადახდილ თანხაზე
ყველა გამოქვითვის შემდეგ წელიწადში დარჩენილი დაახლოებით $5 811 გაყოფილი $88 715-ზე დაახლოებით 6,5%-იან წმინდა შემოსავლიანობას იძლევა.
დაამატეთ მოპირკეთება
თუ მოპირკეთება და ავეჯი ღირებულებას მეხუთედით ზრდის (დაშვება), წმინდა შემოსავლიანობა მთლიან დანახარჯზე დაახლოებით 5,5%-მდე მცირდება.
ქონების გადასახადმა შეიძლება კიდევ ცოტა დაამატოს. ფიზიკური პირი გათავისუფლებულია, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა წლისთვის 100 000 ლარს არ აღემატებოდა; ამ ზღვარს ზემოთ განაკვეთი ყოველწლიურად საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდეა (საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 202 და 206, 2026 წლის 30 სექტემბრის ცვლილებებით). როგორ იზომება „ოჯახის შემოსავალი“ უცხოელი მესაკუთრისთვის, ეს კითხვა ბუღალტერს უნდა დაუსვათ.
რისკები და გამონაკლისები
- მთლიანის წმინდად მიჩნევა. ზემოთ მოცემულ მაგალითში ხარჯები და გადასახადი დაახლოებით ორ პროცენტულ პუნქტს ართმევს შემოსავლიანობას.
- უბნის ყველაზე მაღალი მაჩვენებლისკენ სწრაფვა. მცირე შერჩევამ შეიძლება უბანი რეალურზე უკეთესად წარმოაჩინოს.
- მოპირკეთების დავიწყება. თბილისში გამოქვეყნებული შემოსავლიანობა დაუმთავრებელი ბინის ფასზეა გამოთვლილი.
- ვარაუდი, რომ ბათუმის შემოსავლიანობა აღდგება. ბათუმში შემოსავლიანობის ტენდენცია 2024 წლიდან კლებადია.
ხშირი კითხვები
რამდენია გაქირავების საშუალო შემოსავლიანობა თბილისში?
Galt & Taggart-ის მონაცემებით, თბილისში 2026 წლის თებერვალში 50-60 მ² ფართის ახალი ბინისთვის მთლიანი შემოსავლიანობა ქირიდან 8,6% იყო.
და ბათუმში?
ბათუმში 2026 წლის ივნისში მთლიანი შემოსავლიანობა 7,1% იყო, მოკლევადიანი გაქირავების დღიური ტარიფებიდან გაზომილი; 2024 წელს ის 8,8% იყო.
თბილისის რომელ უბანშია ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა?
ჩვენი გაანგარიშებით, 2025 წლის დეკემბრის საშუალო მაჩვენებლებიდან, ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა ვაშლიჯვარშია, დაახლოებით 10,5%; მას მოსდევს გლდანი და უბნების ჯგუფი დაახლოებით 9,5%-ით, თუმცა ვაშლიჯვარის შერჩევა მცირეა.
რატომ არის შემოსავლიანობა დაბალი ვაკესა და ძველ ბათუმში?
იქ ფასები სხვა ადგილებთან შედარებით გაცილებით მაღალია, ქირა კი მხოლოდ ზომიერად მაღალი, ამიტომ ერთი წლის ქირა ფასის უფრო მცირე ნაწილს ფარავს.
რამდენია რეალისტური წმინდა შემოსავლიანობა?
ჩვენს საბურთალოს მაგალითში წმინდა შემოსავლიანობა დაახლოებით 6,5% ერთი ცარიელი თვის, გადასახადისა და მიმდინარე ხარჯების გამოკლების შემდეგ, ხოლო მოპირკეთების გათვალისწინებით დაახლოებით 5,5%.
რამდენად ხშირად ახლდება ეს მონაცემები?
Galt & Taggart თბილისის მონაცემებს ყოველთვიურად აქვეყნებს, ბათუმისას კი ყოველკვარტალურად; ამ გვერდს მაშინ ვაახლებთ, როცა ახალი ანგარიში სურათს ცვლის.
ყველაფერი, რაც შემოსავლიანობის გარდა ორ ქალაქს ერთმანეთისგან განასხვავებს, იხილეთ გვერდზე თბილისი თუ ბათუმი; ქირის დაბეგვრა განმარტებულია გზამკვლევში ფული და გადასახადები ქონების უცხოელი მყიდველისთვის.
წყაროები
- თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2025 წლის სრული მიმოხილვა (დიაგრამები 14, 17, 21 და 22), Galt & Taggart, 2026 წლის 30 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- „G&T: Tbilisi residential market has a strong start“, Georgia Today, 2026 წლის 31 მარტი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის II კვარტლის მიმოხილვა, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- „Sector snapshot: Batumi residential real estate“, Investor.ge, 2026 წლის 20 აპრილი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 202 და 206), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემთა გვერდი გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის თბილისის (2025 წლის დეკემბერი, 2026 წლის თებერვალი) და ბათუმის (2026 წლის II კვარტალი) ანგარიშების საფუძველზე; უბნებისა და ზონების შემოსავლიანობა ჩვენი გაანგარიშებაა.