العائد الإيجاري في جورجيا: الأرقام الرئيسية
العائد الإجمالي من الإيجار هو إيجار سنة كاملة مقسوماً على سعر العقار، وذلك قبل احتساب التكاليف والضريبة. وتنشر Galt & Taggart، وهي بنك استثماري ينتمي إلى مجموعة Lion Finance Group، رقماً واحداً لكل سوق من السوقين الكبيرتين، ويجمع الجدول أدناه أحدث القيم المنشورة مع تطورها عبر السنوات.
| الفترة | تبليسي | باتومي |
|---|---|---|
| 2024 | 8.8% (محسوب بالطريقة نفسها من متوسطات التقرير لعام 2024) | 8.8% |
| 2025 | 8.6% (ديسمبر) | 7.4% |
| أحدث رقم | 8.6% (فبراير 2026) | 7.1% (يونيو 2026) |
وللمقارنة، يُظهر تقرير تبليسي نفسه أن سعر الفائدة على الودائع باللاري بلغ 10.7%، وعلى الودائع بالدولار 2.6%، في ديسمبر 2025. وهذا يعني أن الشقة في تبليسي حققت عائداً أقل من الوديعة باللاري وأعلى بكثير من الوديعة بالدولار، وذلك قبل أي تغيّر في قيمة الشقة نفسها، ومع مخاطر مختلفة تماماً: فالوديعة تحمل مخاطر البنك ومخاطر العملة، أما الشقة فتحمل مخاطر المستأجر والمبنى والسوق.
تبليسي: العائد حسب الحي
تنشر Galt & Taggart متوسط أسعار الشقق الجديدة ومتوسط الإيجارات لكل حي، لكنها لا تنشر عائداً خاصاً بكل حي. لذلك فإن العمود الأخير في الجدول أدناه هو حسابنا نحن: إيجار اثني عشر شهراً في الحي مقسوماً على متوسط سعر الشقة بالإطار الأبيض فيه. وهو بهذا يبيّن العلاقة بين الإيجار والسعر في كل حي، لا ما تدرّه أي شقة بعينها.
| الحي | سعر الشقة الجديدة، $ لكل م² | الإيجار، $ لكل م² شهرياً | العائد الإجمالي | المبيعات في 2025 |
|---|---|---|---|---|
| فاشليجفاري | 1,062 | 9.3 | 10.5% | 539 |
| غلداني | 1,038 | 8.4 | 9.7% | 4,117 |
| ديدي ديغومي | 1,076 | 8.5 | 9.5% | 9,440 |
| نادزالاديفي | 1,189 | 9.4 | 9.5% | 3,145 |
| سامغوري | 1,065 | 8.4 | 9.5% | 6,049 |
| إيساني | 1,358 | 10.2 | 9.0% | 3,090 |
| سابورتالو | 1,613 | 11.3 | 8.4% | 7,186 |
| كرتسانيسي | 1,575 | 10.5 | 8.0% | 2,792 |
| ديدوبي | 1,352 | 8.5 | 7.5% | 2,895 |
| فاكي | 2,781 | 14.2 | 6.1% | 1,327 |
| تشوغوريتي | 1,973 | 9.9 | 6.0% | 1,155 |
| متاتسميندا | 3,294 | 12.0 | 4.4% | 653 |
النمط هنا واضح. فالإيجارات تتفاوت بين الأحياء أقل بكثير مما تتفاوت الأسعار: إيجار المتر في فاكي يبلغ نحو 1.7 ضعف إيجاره في غلداني، لكن سعر المتر المربع فيها أعلى بنحو 2.7 ضعف. ولهذا تُظهر الأحياء الخارجية الأرخص أعلى العوائد الإجمالية، بينما تُظهر الأحياء المركزية المرموقة أدناها. وهناك تحفظان يجب أخذهما في الحسبان. الأول أن الرقم الأعلى في الجدول، رقم فاشليجفاري، يستند إلى 539 عملية بيع فقط، وأن التقرير نفسه يستبعد متاتسميندا وتشوغوريتي من رسمه البياني للأسعار لأن عيّنتيهما صغيرتان. والثاني أن كل سعر هنا هو سعر الشقة بالإطار الأبيض، أي أن تكلفة التشطيب تُضاف إليه، وهي تخفّض العائد الفعلي.
باتومي: العائد حسب المنطقة
في باتومي، تنشر Galt & Taggart أسعار الشقق الجاهزة بالكامل لكل منطقة، لكنها لا تنشر الإيجارات طويلة الأمد إلا لأربع مناطق منها. وحيثما يتوفر رقم للإيجار، يكون العائد في الجدول أدناه، مرة أخرى، من حسابنا نحن؛ وحيثما لا يتوفر، نترك الخانة فارغة بدلاً من التخمين.
| المنطقة | سعر الشقة الجاهزة بالكامل، $ لكل م² | الإيجار، $ لكل م² شهرياً | العائد الإجمالي | المبيعات، الربع الثاني 2026 |
|---|---|---|---|---|
| منطقة البوليفارد الجديد | 1,800 | 12.3 | 8.2% | 1,664 |
| المناطق الداخلية | 1,672 | 10.6 | 7.6% | 422 |
| المناطق الطرفية | 1,744 | 10.6 | 7.3% | 360 |
| باتومي القديمة | 3,239 | 11.9 | 4.4% | 349 |
| زقاق الأبطال (Alley of Heroes) | 2,166 | غير منشور | - | 979 |
| ماخينجاوري | 1,983 | غير منشور | - | 311 |
| غونيو - كفارياتي | 2,228 | غير منشور | - | 83 |
تجمع منطقة البوليفارد الجديد بين أكبر عدد من المبيعات وأفضل عائد من التأجير طويل الأمد في الجدول، بينما تُظهر باتومي القديمة، وهي أغلى المناطق، النسبة المنخفضة نفسها التي نراها في وسط تبليسي. وتقع أرقام التأجير طويل الأمد هذه قريباً من رقم المدينة البالغ 7.1%، وهو رقم محسوب من الإقامات القصيرة. ومعنى ذلك أن التأجير طويل الأمد والتأجير بالليلة يحققان، على مستوى المتوسطات، عوائد إجمالية متقاربة؛ والفرق بينهما يكمن في حجم العمل وفي درجة المخاطر.
هل العائد في ارتفاع أم في انخفاض؟
في تبليسي، بقي العائد مستقراً. فقد ظل الإيجار بين $9 و$10 للمتر المربع شهرياً طوال عامي 2024 و2025، وبلغ $10.1 في فبراير 2026، في حين ارتفعت أسعار الشقق الجديدة بنسبة 4.0% في 2025، وهي زيادة أقل بكثير مما كانت عليه في سنوات الطفرة. ومع تحرك الإيجار والسعر ببطء وفي الاتجاه نفسه، حافظ العائد على مستوى يقارب 8.6%، قريباً من متوسطه طويل الأمد الذي يدور حول 8%.
أما في باتومي، فالعائد في انخفاض. فقد تراجع متوسط السعر اليومي (ADR) بنسبة 4.2% خلال عام ليصل إلى $34.6 في الربع الثاني من 2026، بينما ارتفعت أسعار الشقق الجاهزة بالكامل بنسبة 9.8%. وحين يتراجع الدخل وتصعد الأسعار، ينخفض العائد، وهذا بالضبط ما تُظهره السلسلة 8.8% ثم 7.4% ثم 7.1%. وتذكر Galt & Taggart تراجع العائد بوصفه أحد الأسباب التي قد تجعل استمرار نمو الأسعار الحالي أمراً صعباً.
كيف تقارن هذه العوائد بعوائد المدن الأخرى؟
تضع Galt & Taggart المدينتين في مقارنة مع جاراتهما، مستعينةً ببيانات Numbeo للإيجارات طويلة الأمد وبيانات Airdna للإقامات القصيرة. فقد كان عائد تبليسي البالغ 8.6% في ديسمبر 2025 أكثر من ضعف عائد تالين البالغ 3.6%، وأعلى بوضوح من صوفيا (4.5%) وباكو (5.3%) ويريفان (6.6%)، وقريباً من أنقرة (8.9%) وأستانا (9.0%). وفي يونيو 2026، كان عائد باتومي البالغ 7.1% في مقابل 4.9% في فارنا، و6.9% في أنطاليا، و7.0% في ليماسول، وكان أدنى من عائد دبي البالغ 8.5%. وتجمع هذه المقارنات بين مصادر وطرق حساب مختلفة، ولذلك اقرأها على أنها ترتيب للمدن لا على أنها فروق دقيقة بينها: فالعوائد في جورجيا مرتفعة قياساً بالمنطقة، وقد تقلّصت الأفضلية التي كانت تتمتع بها باتومي على المنتجعات الأخرى مع تراجع عائدها.
ما الذي تقوله المتوسطات عن مساحة الشقة
كل إيجار لتبليسي مذكور في هذه الصفحة يخص شقة جديدة مساحتها من 50 إلى 60 متراً مربعاً، لأن هذا هو ما ترصده Galt & Taggart. وقد يختلف إيجار المتر المربع في الاستوديو أو في الشقة العائلية الكبيرة، ولذلك فإن رقم الحي بالنسبة لهذه المساحات ليس سوى نقطة انطلاق. أما ما تُظهره البيانات فعلاً فهو المكان الذي يتركز فيه الطلب: ففي تبليسي، شكّلت الشقق التي تتراوح مساحتها بين 51 و80 متراً مربعاً 53% من المبيعات في 2025، بينما شكّلت الشقق التي تتراوح مساحتها بين 35 و50 متراً مربعاً في باتومي 60% من المبيعات في النصف الأول من 2025. والشقة التي تقع ضمن فئة المساحة التي يشتريها معظم الناس يُرجَّح أن تجد مشترياً بسهولة أكبر عندما تقرر إعادة بيعها.
كيف تقرأ هذه الأرقام
- إجمالي، لا صافٍ. لم يُطرح من هذه الأرقام أي شيء: لا الضريبة، ولا فترات الشغور، ولا الإصلاحات، ولا رسوم الإدارة، ولا رسوم المبنى.
- متوسطات، لا شقتك أنت. متوسط الحي يخلط بين مبانٍ جيدة وأخرى رديئة، وبين طوابق وإطلالات مختلفة.
- الإطار الأبيض في تبليسي. السعر لا يشمل التشطيب والأثاث، وهما تكلفة تدفعها قبل أن يصلك أول إيجار.
- طرق حساب مختلفة بحسب المدينة. الرقم الرئيسي لتبليسي مأخوذ من الإيجار طويل الأمد، أما رقم باتومي فمأخوذ من الأسعار بالليلة.
- الدولار. الأسعار والإيجارات معروضة بالدولار؛ والمستثمر الذي تتحرك عملته المحلية مقابل الدولار أو اللاري يحقق في بلده عائداً مختلفاً.
من العائد الإجمالي إلى العائد الصافي: شقة واحدة خطوة بخطوة
لنأخذ شقة جديدة مساحتها 55 م² في سابورتالو بمتوسطات الحي: سعرها $88,715 بالإطار الأبيض، وإيجارها $621 شهرياً، أي $7,458 في السنة، وهو ما يعطي عائداً إجمالياً قدره 8.4%. وتعتمد الخصومات أدناه على افتراضات معلنة لا على بيانات من السوق، فاستبدل بها أرقامك أنت.
احسب حساب شهر من دون مستأجر
الافتراض: شهر واحد في السنة يمر بين مستأجر وآخر. وبذلك ينخفض الإيجار المحصَّل إلى نحو $6,837.
اطرح ضريبة الدخل
الفرد الذي يؤجّر مسكناً لأغراض السكن يدفع 5% من الإيجار من دون أي خصومات (قانون الضرائب، المادة 81(2)): أي نحو $342.
اطرح التكاليف الجارية
الافتراض: 10% من الإيجار المحصَّل للإصلاحات والتأجير والإدارة: أي نحو $684.
اقسم الناتج على ما دفعته
نحو $5,811 في السنة على $88,715 يعطي عائداً صافياً يقارب 6.5%.
أضف تكلفة التشطيب
إذا أضاف التشطيب والأثاث خُمس التكلفة (وهذا افتراض)، فإن العائد الصافي على المبلغ الإجمالي ينخفض إلى نحو 5.5%.
وقد تضيف ضريبة العقار مبلغاً صغيراً آخر. فالفرد يُعفى منها إذا بقي دخل أسرته في السنة السابقة عند 100,000 لاري أو دونها؛ وفوق ذلك، تكون النسبة من 0.8% إلى 1% من القيمة السوقية كل سنة (قانون الضرائب، المادتان 202 و206، بصيغتهما المعدّلة في 30 سبتمبر 2026). أما كيف يُحسب «دخل الأسرة» بالنسبة للمالك الأجنبي، فهذا سؤال يُطرح على محاسب.
المخاطر والاستثناءات
- التعامل مع العائد الإجمالي على أنه صافٍ. في المثال أعلاه، تقتطع التكاليف والضريبة نحو نقطتين مئويتين.
- ملاحقة أعلى رقم بين الأحياء. العيّنة الصغيرة قد تُظهر الحي في صورة أفضل من حقيقته.
- نسيان تكلفة التشطيب. في تبليسي يُحسب العائد على شقة غير مشطّبة.
- افتراض أن عائد باتومي سيتعافى. الاتجاه نزولي منذ 2024.
أسئلة شائعة
ما متوسط العائد الإيجاري في تبليسي؟
8.6% إجمالياً في فبراير 2026 لشقة جديدة مساحتها 50-60 م²، وفقاً لـ Galt & Taggart.
وفي باتومي؟
7.1% إجمالياً في يونيو 2026، محسوباً من الأسعار اليومية للإقامات القصيرة، انخفاضاً من 8.8% في 2024.
أي أحياء تبليسي يحقق أعلى عائد؟
بحسب حسابنا من متوسطات ديسمبر 2025، يأتي فاشليجفاري أولاً بنحو 10.5%، تليه غلداني ثم مجموعة من الأحياء قرب 9.5%، لكن عيّنة فاشليجفاري صغيرة.
لماذا تنخفض العوائد في فاكي وفي باتومي القديمة؟
الأسعار هناك أعلى بكثير منها في المناطق الأخرى، في حين أن الإيجارات أعلى بقدر معتدل فقط، ولذلك يغطي إيجار سنة كاملة حصة أصغر من السعر.
ما العائد الصافي الواقعي؟
في مثالنا عن سابورتالو، نحو 6.5% بعد احتساب شهر من دون مستأجر والضريبة والتكاليف الجارية، ونحو 5.5% بعد إضافة تكلفة التشطيب.
كم مرة تُحدَّث هذه الأرقام؟
تنشر Galt & Taggart بيانات تبليسي شهرياً وبيانات باتومي كل ربع سنة؛ ونحن نحدّث هذه الصفحة عندما يغيّر تقرير جديد الصورة.
لكل ما يميّز المدينتين إحداهما عن الأخرى بخلاف العائد، راجع تبليسي أم باتومي؛ أما الضريبة على الإيجار فمشروحة في دليل المال والضرائب للمشتري الأجنبي.
المصادر
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 full-year overview (الأشكال 14 و17 و21 و22)، Galt & Taggart، 30 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start، Georgia Today، 31 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview، Galt & Taggart، 14 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate، Investor.ge، 20 أبريل 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و202 و206)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - صفحة بيانات نُشرت استناداً إلى تقارير Galt & Taggart عن تبليسي (ديسمبر 2025، فبراير 2026) وباتومي (الربع الثاني 2026)؛ وعوائد الأحياء والمناطق من حسابنا.