מה מכניס יותר בגאורגיה: השכרה לטווח ארוך או השכרה לטווח קצר?
במספרי הברוטו, ההשכרה לטווח קצר מנצחת בקלות. לפי Airbtics, מודעה טיפוסית בטביליסי בפלטפורמה להשכרה לטווח קצר הכניסה כ-$11,000 בשנה שהסתיימה באוגוסט 2026, ואילו דירה של 50 מ״ר שמושכרת לשוכר לפי שכר הדירה הממוצע בעיר מכניסה כ-$6,000. אחרי עמלת הפלטפורמה, הניהול או הניקיון, חשבונות השירותים שמשלם הבעלים, ריהוט שמתבלה מהר יותר והמס, הפער מצטמצם בחדות, ובדוגמה המחושבת שלנו דירה בהשכרה לטווח קצר שמנוהלת על ידי חברה מכניסה בסופו של דבר פחות מהשכרה לטווח ארוך. בבטומי, שבה רוב המבקרים של השנה מגיעים בשלושה חודשי קיץ ומספר הדירות להשכרה לטווח קצר גדל במהירות, הבחירה תלויה עוד יותר בעונה ובבניין.
העמוד הזה משווה בין שני המודלים מבחינה כספית: הכנסה, עלויות, עונתיות, היצע ומס. הצד המעשי של כל מודל, מהחוזים ועד קבלת האורחים, מופיע במדריך שלנו על השכרת דירה, והממוצעים של השוק נמצאים בעמוד שלנו על תשואת שכירות.
המספרים המרכזיים זה לצד זה
| מדד | טביליסי | בטומי |
|---|---|---|
| שכר דירה בהשכרה לטווח ארוך, $ למ״ר לחודש | 9.8 (דצמבר 2025), 10.1 (יוני 2026) | 11.9 בבטומי העתיקה (הרבעון השני של 2026); לא פורסם ממוצע עירוני |
| תשואה ברוטו לפי Galt & Taggart | 8.5% (יוני 2026) | 7.4% (2025) |
| תפוסה בהשכרה לטווח קצר | 64% | 54% |
| המחיר הממוצע ללילה בהשכרה לטווח קצר | $45 | $46 |
| הכנסה למודעה בהשכרה לטווח קצר | כ-$11,000 בשנה | כ-$9,000 בשנה |
| מודעות פעילות להשכרה לטווח קצר | 6,892 | 3,647 |
נתוני הפלטפורמות מתארים מודעות פעילות, שכוללות דירות שמנוהלות באופן מקצועי ודירות סטודיו בכל גודל, ולכן הם ממוצע של השוק ולא תחזית לדירה מסוימת. ספקי נתונים שונים גם מודדים בדרכים שונות: ספק אחר מעריך את התפוסה השנתית בבטומי בשיעור נמוך בהרבה מהנתון של Airbtics, וזו תזכורת לבחון כל תוכנית מול שיעור תפוסה זהיר.
דירה אחת בטביליסי, שתי תוכניות: דוגמה מחושבת
ניקח דירה של 50 מ״ר בטביליסי, מרוהטת בשני המקרים, ונמיר לארי לפי 2.624 לדולר, השער של הבנק הלאומי ל-5 באוגוסט 2026. המספרים הם המחשה שנבנתה מהממוצעים שלמעלה וממחירונים שפורסמו, ולא הבטחה.
| שורה | השכרה לטווח ארוך | השכרה לטווח קצר, עם חברת ניהול | השכרה לטווח קצר, בניהול עצמי |
|---|---|---|---|
| הכנסה ברוטו | $5,555 (11 חודשים לפי $505) | $10,512 (64% מ-365 לילות לפי $45) | $10,512 |
| עמלת הפלטפורמה, 15.5% | - | -$1,629 | -$1,629 |
| ניהול, 20% הכול כלול | - | -$2,102 | - |
| ניקיון, 50 לארי לשהייה, 78 שהיות | - | כלול | -$1,486 |
| מס | -$278 (5%) | -$2,287 (מס קבוע) | -$2,287 (מס קבוע) |
| לפני חשבונות שירותים ובלאי | $5,277 | $4,494 | $5,110 |
ההנחות מפורטות כדי שתוכלו לשנות אותן. ההשכרה לטווח ארוך מבוססת על הממוצע של Galt & Taggart ליוני 2026, $10.1 למ״ר, ומביאה בחשבון חודש ריק אחד בשנה. ההשכרה לטווח קצר מבוססת על התפוסה והמחיר הממוצע ללילה של Airbtics, על העמלה של Airbnb למארחים בלבד בשיעור 15.5%, על דמי ניהול של 20% הכול כלול שפרסמה חברה אחת בטביליסי, על דמי ניקיון של כ-50 לארי לכל כניסת אורחים שפרסמה חברה אחת בבטומי, ועל שהייה ממוצעת של שלושה לילות, שהיא ההנחה שלנו. המס בהשכרה לטווח קצר מחושב לפי המשטר הקבוע האופציונלי, 10 לארי למ״ר לחודש, לכל השנה. שתי שורות הושמטו כי הן משתנות יותר מדי כדי לחשב להן ממוצע: חשבונות השירותים, שבהשכרה לטווח ארוך משלם אותם בדרך כלל השוכר ובהשכרה לטווח קצר משלם אותם הבעלים, וההחלפה המהירה יותר של הריהוט והמצעים.
התוצאה אינה כלל. דירה עם מחיר ממוצע ללילה גבוה יותר, מיקום טוב יותר או בעלים שעושים את העבודה בעצמם יכולה להצליח יותר בהשכרה לטווח קצר; דירה בבניין עם הרבה מודעות מתחרות יכולה להצליח פחות. מחשבון ההכנסה מהשכרה לטווח קצר שלנו מאפשר להחליף כל הנחה בהנחה שלכם.
עונתיות: החודשים שקובעים את השנה
| רבעון | טביליסי | אג׳ריה |
|---|---|---|
| Q1 | 665.7 | 301.8 |
| Q2 | 928.3 | 629.8 |
| Q3 | 1,306.3 | 1,274.4 |
| Q4 | 866.8 | 466.9 |
אג׳ריה, שבה נמצאת בטומי, קיבלה ברבעון השלישי בערך פי ארבעה ביקורים מאשר ברבעון הראשון; טביליסי קיבלה בערך פי שניים. לפי Airbtics, הביקוש בטביליסי מגיע לשיא ביולי והוא החלש ביותר בפברואר, ובבטומי הוא מגיע לשיא באוגוסט והוא החלש ביותר בנובמבר ובפברואר. ניתוח של הבנק העולמי לנתוני 2023 מצא שיולי, אוגוסט וספטמבר יחד היוו 41.8% מהביקורים הבינלאומיים של השנה. גם מספר המגיעים ירד ב-2026: ירידה של 1.1% ברבעון הראשון ושל 4.9% ברבעון השני, בהשוואה לשנה הקודמת.
בהשכרה לטווח ארוך, לעונה אין חשיבות רבה אחרי שהשוכר כבר נכנס. בהשכרה לטווח קצר היא שקובעת את השנה: דירה בבטומי מרוויחה את רוב ההכנסה שלה בכמה חודשי קיץ, ואחר כך מתחרה על הרבה פחות אורחים.
היצע: יותר מתחרים מדי שנה
לפי Airbtics, מספר המודעות להשכרה לטווח קצר גדל במהלך 2025 בכ-24% בטביליסי ובכ-45% בבטומי. Galt & Taggart העריכה שבסוף 2024 היו בבטומי כ-18,000 עד 20,000 דירות ששימשו להשכרה לטווח קצר, והיא צופה כ-35,000 עד 40,000 דירות כאלה עד סוף 2029. התרחישים שלה לתשואה ברוטו של דירה בהשכרה יומית ב-2029 נעים בין 3.4% ל-7.4%, בהתאם לשאלה אם מספר התיירים המגיעים יגדל ב-5%, ב-10% או ב-15% בשנה. התשואה ברוטו הממוצעת בבטומי כבר ירדה מ-10.0% ב-2023 ל-8.8% ב-2024 ול-7.4% ב-2025, משום שהמחירים עלו מהר יותר מהמחירים ללילה.
לשוק ההשכרה לטווח ארוך יש היסטוריה משלו: שכר הדירה בטביליסי יותר מהוכפל ב-2022, הגיע לשיא במרץ 2023, ומאז 2024 הוא נשאר בטווח של $9 עד $10 למ״ר. העמוד שלנו על היסטוריית המחירים מציג את הסדרה.
מס: שלושה משטרים
| המצב | מס | התנאים העיקריים |
|---|---|---|
| השכרה לטווח ארוך למגורים | 5% משכר הדירה, ללא ניכויים | רישום כמשכיר בשירות ההכנסות |
| השכרה לטווח קצר, המשטר הקבוע | 10 לארי לכל מ״ר של השטח המושכר לחודש | שטח מגורים בבעלותכם, בקשה לרשות המס, מחזור של עד 100,000 לארי; זמין עד 1 בינואר 2028 |
| השכרה לטווח קצר מחוץ למשטר | טעון אישור; השיעור הכללי הוא 20% | עדיין לא הוכרע אם שיעור ה-5% יכול לחול על שהיות של תיירים |
למשטר הקבוע יש מאפיינים מעשיים שחשובים לתכנון. המס משולם מדי רבעון, עד 15 באפריל, 15 ביולי, 5 באוקטובר ו-15 בינואר; הבעלים רשאים לבחור את השנה כולה או חודשים מסוימים; הבעלים אינם צריכים קופה רושמת; וכל עוד המשטר חל, ההשכרה אינה חייבת במע״מ. מחוץ למשטר, בעלים שהמחזור החייב שלהם עובר 100,000 לארי בכל תקופה של 12 חודשים חייבים להירשם למע״מ. בדירה גדולה המס הקבוע יכול לעלות יותר מה-5% שמשלמים בהשכרה לטווח ארוך: על 50 מ״ר הוא 6,000 לארי בשנה, בלי קשר להכנסה של הדירה.
יתווסף על ידי הצוות: רואה החשבון השותף יאשר כיצד משתלבים התנאים של סעיף 309(24), האם השטח המושכר פירושו הדירה כולה, כיצד ממוסה השכרה לטווח קצר מחוץ למשטר, האם תושבי חוץ יכולים להשתמש בו, והאם כללי היתרי העבודה של 2026 משפיעים על בעלים זר שמשכיר ללילות.
עלויות שונות בשני המודלים
- עמלות הפלטפורמה. רוב המארחים ב-Airbnb שמשלמים את העמלה למארחים בלבד משלמים 15.5% מההזמנה; Booking.com גובה עמלה משלה.
- ניהול. המחירונים שפורסמו כוללים בטביליסי 20% הכול כלול ו-25% מההכנסה, ובבטומי 30% בהשכרה יומית, כשהבעלים משלמים בנוסף את חשבונות השירותים, את דמי הבניין ומחצית מעמלות הפלטפורמה, לעומת 15% בהשכרה לטווח ארוך.
- ניקיון. חברה אחת בבטומי מציינת כ-50 לארי לכל כניסת אורחים, בנוסף לדמי הניהול שלה בשיעור 20%.
- חשבונות שירותים. בהשכרה לטווח קצר הבעלים משלמים אותם. בטביליסי, החשמל למשקי בית עולה מאז 1 באפריל 2026 בין 20.041 ל-28.537 תטרי לקוט״ש, בהתאם לצריכה החודשית.
- ריהוט ומצעים. ריהוט ברמת מלון מוחלף לעתים קרובות יותר כשהאורחים מתחלפים כל הזמן.
- כללי הבניין. אגודה יכולה לרשום הגבלות על השכרה לטווח קצר; בדקו זאת לפני שאתם מרהטים את הדירה לשם כך.
כללים להשכרה לטווח קצר
לא מצאנו חובת רישום ארצית לבעלים פרטיים שמשכירים דירות ללילות: התיקונים לחוק התיירות שבתוקף מאז 28 במאי 2026 מחייבים רישום במאגר התיירות הלאומי רק מדריכי טיולים, מפעילי תיירות וסוכני נסיעות. לא מצאנו גם מס תיירות או מס לינה בטביליסי או בבטומי, ולא היתר עירוני לדירות בהשכרה לטווח קצר. מה שעלול לעצור השכרה לטווח קצר הוא הבניין עצמו: הבעלים יכולים להסכים על הגבלות שימוש, שהופכות למחייבות אחרי שהן נרשמות במרשם הציבורי. העמוד שלנו על אגודות בעלי דירות מסביר איך.
שנה משולבת
יש בעלים שמשלבים בין השניים: השכרה לטווח קצר בעונה הגבוהה, והשכרה לתקופה קצובה בשאר השנה. אפשר לבחור את המס הקבוע לחודשים מסוימים, וזה מתאים לדפוס הזה. הנקודה החלשה היא המעבר בין שני המודלים, כי שוכר שנשאר בדירה אחרי תום התקופה בלי שהתנגדו לכך מקבל שכירות לתקופה בלתי מוגבלת; מדריך ההשכרה שלנו מסביר איך לנסח את החוזה.
מה מתאים למי
| הבעלים | ההתאמה הטובה יותר | למה |
|---|---|---|
| גרים בחו״ל ורוצים מעורבות מועטה | השכרה לטווח ארוך | חוזה אחד בשנה, השוכר משלם את חשבונות השירותים |
| דירת סטודיו קטנה במרכז טביליסי | שני המודלים; נסו את שניהם | ביקוש חזק של מבקרים לאורך כל השנה |
| דירה על חוף הים בבטומי | השכרה לטווח קצר או שנה משולבת | הביקוש מרוכז בקיץ |
| דירה משפחתית גדולה | השכרה לטווח ארוך | המס הקבוע גדל עם השטח, ושוכרים משפחתיים נשארים זמן רב יותר |
| בעלים שרוצים להשתמש בדירה | השכרה לטווח קצר | היומן נשאר פנוי לביקורים שלכם |
סיכונים וחריגים
- השוואה של ברוטו מול ברוטו. העלויות בהשכרה לטווח קצר לוקחות חלק גדול בהרבה מההכנסה.
- שנה של קיץ בלבד. בבטומי כמה חודשים נושאים את השנה כולה.
- היצע חדש. יותר מודעות מדי שנה דוחפות כלפי מטה את התפוסה ואת המחירים.
- מס מחוץ למשטר הקבוע. השיעור עדיין לא הוכרע; תכננו את התקציב בזהירות.
- הגבלות של הבניין. הגבלה רשומה יכולה לשים קץ לתוכנית של השכרה לטווח קצר.
שאלות נפוצות
האם Airbnb מכניס יותר מהשכרה לטווח ארוך בטביליסי?
ההכנסה ברוטו בדרך כלל גבוהה יותר, אבל אחרי העמלות, הניהול, הניקיון והמס, ההפרש יכול להיעלם.
איך ממוסה הכנסה מהשכרה לטווח קצר?
בעלים שמשכירים את הבית שלהם יכולים לבחור בתשלום חודשי של 10 לארי למטר רבוע עד סוף 2027; מחוץ למשטר הזה השיעור עדיין טעון אישור.
האם צריך רישיון כדי להשכיר ללילות?
לא מצאנו חובת רישום ארצית או עירונית לבעלים פרטיים; בדקו את כללי הבניין.
מתי העונה הגבוהה בבטומי?
מיולי עד ספטמבר; אג׳ריה מקבלת ברבעון השלישי בערך פי ארבעה ביקורים מאשר ברבעון הראשון.
כמה גובה חברת ניהול?
המחירים שפורסמו נעים בין 20% ל-30% מההכנסה בהשכרה לטווח קצר, וכ-15% בהשכרה לטווח ארוך.
האם יש מס תיירות?
לא מצאנו מס כזה בטביליסי או בבטומי.
האם אפשר לשלב בין שני המודלים?
כן; אפשר לבחור את המס הקבוע לחודשים מסוימים, אבל נסחו בזהירות את תקופת השכירות לטווח ארוך.
האם ההיצע של השכרה לטווח קצר עדיין גדל?
כן; ב-2025 מספר המודעות גדל בכ-24% בטביליסי ובכ-45% בבטומי.
מקורות
- Annual Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Annual Airbnb revenue in Batumi, Airbtics (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Real estate trends in Batumi, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Short-term rental market report 2025: Georgia, Airbtics (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- תיירות בגאורגיה, ניתוח של נתוני 2023, הבנק העולמי (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- סטטיסטיקת תיירות נכנסת, הרבעון השלישי של 2025, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- סטטיסטיקת תיירות נכנסת, הרבעון הרביעי של 2025, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- סטטיסטיקת תיירות נכנסת, הרבעון הראשון של 2026, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 165, 309), הרשומות הרשמיות של גאורגיה (Legislative Herald) (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1061 מ-12 בנובמבר 2025 לתיקון קוד המס, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (Legislative Herald) (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק מס' 1630 מ-28 במאי 2026 לתיקון חוק התיירות, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (Legislative Herald) (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- מחירי ניהול נכסים, Wehost (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- תנאי ניהול, Property Host (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- תנאים כספיים, Batumi Apartment Management (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- ניהול השכרה, GruziaExpert (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- תעריפי החשמל מ-1 באפריל 2026, Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - ההשוואה פורסמה על בסיס Galt & Taggart, Airbtics, Geostat, מחירונים שפורסמו של חברות ניהול וקוד המס (סעיף 309, שהוארך בחוק מס' 1061).