איך השתנו מחירי הנדל״ן בגאורגיה לאורך השנים?
בדולרים, דירה בטביליסי עברה ידיים בסביבות $810 עד $835 למ״ר בין 2012 ל-2014, נשארה יציבה פחות או יותר במונחי דולר לאורך המחצית השנייה של העשור בזמן שהלארי נחלש, ואז עלתה בחדות החל מ-2021. המחיר של Galt & Taggart לדירות חדשות שנמכרות על ידי יזמים בשלד לבן עבר מ-$902 למ״ר בינואר 2022 ל-$1,266 בינואר 2024 ול-$1,373 בדצמבר 2025, כשהצמיחה האטה ל-4.0% ב-2025. בטומי הלכה במסלול דומה מנקודת פתיחה נמוכה יותר: כ-$650 למ״ר בעסקאות רשומות ב-2012 עד 2014, ו-$1,960 למ״ר לדירות חדשות ״מפתח ביד״ ביוני 2026.
הנתונים האלה מגיעים ממקורות שונים בשיטות שונות, ולכן העמוד הזה שומר כל סדרה בנפרד ומציין את מקורה. חיבור הנתון של מקור אחד מ-2014 לנתון של מקור אחר מ-2025 היה נותן שיעור צמיחה שאיש לא מדד. כשמקור מציין שיעור צמיחה משלו, אנחנו מצטטים אותו; אנחנו לא מחשבים צמיחה על פני סדרות שונות. רמות השוק הנוכחיות והתשואות מופיעות בעמודים שלנו על תשואות שכירות ועל טביליסי מול בטומי.
קראו את זה קודם: למה המספרים שונים זה מזה
| מקור | מה הוא מודד | שנים |
|---|---|---|
| Colliers International Georgia | המחיר הממוצע של עסקאות רשומות, כל סוגי נכסי המגורים, בדולרים | 2012-2015 |
| Galt & Taggart | השוק הראשוני (מכירות של יזמים) והשוק המשני, בדולרים; שלד לבן בטביליסי, ״מפתח ביד״ או שלד לבן בבטומי | 2016-2026 |
| TBC Capital | מחיר המכירה הממוצע בעסקאות | 2018-2025 |
| ISET-PI | מחירים מבוקשים במודעות, טביליסי; התוכנית הופסקה מאז | 2015-2021 |
| מדד מחירי הדיור של Geostat | מדד רשמי של מחירים מבוקשים לדירות חדשות בטביליסי, בלארי, 2020 = 100 | 2020-2026 |
ארבעה הבדלים מסבירים את רוב הפערים בין המקורות. מחיר עסקה הוא מה ששולם בפועל; מחיר מבוקש הוא מה שפורסם במודעה. השוק הראשוני הוא המכירות של היזמים, והשוק המשני הוא מכירות חוזרות בין בעלים. שלד לבן ו״מפתח ביד״ הם מוצרים שונים: דירה ״מפתח ביד״ גמורה ועולה יותר למ״ר. וסדרה בלארי זזה עם שער החליפין גם כשהמחירים בדולרים עומדים במקום.
טביליסי, 2012 עד 2014: מחירים יציבים, מכירות עולות
| רבעון | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|
| רבעון 1 | 826 | 815 | 827 |
| רבעון 2 | 815 | 819 | 834 |
| רבעון 3 | 817 | 823 | 835 |
| רבעון 4 | 810 | 835 | 830 |
לפי Colliers, הממוצע של 2014 עמד על $832 למ״ר. המחירים כמעט לא זזו, אבל הפעילות גדלה: מספר עסקאות המגורים הרשומות בטביליסי עלה מ-14,574 ב-2009 ל-18,641 ב-2012 ול-20,088 ב-2014. הפער בין הרבעים כבר היה רחב ב-2014, מ-$1,115 למ״ר במטאצמינדה ו-$923 בוואקה ועד $577 בגלדאני.
טביליסי, 2015 עד 2020: יציבות בדולרים, עלייה בלארי
הלארי איבד חלק גדול מערכו החל מ-2015, והמחירים בדולרים החזיקו מעמד בזמן שהמחירים בלארי טיפסו. Colliers דיווחה שבסוף 2015 ירדו המחירים בבניינים חדשים ב-10%, ל-$596 למ״ר, ובבניינים ישנים ב-5%, ל-$560, על בסיס שאינו בר השוואה לסדרת העסקאות הקודמת שלה. Galt & Taggart תיארה ב-2019 את התקופה כזו שבה המחירים היו יציבים בדולרים, והסבירה זאת בעלויות שנקבעות בדולרים ובפיחות של הלארי, ו-TBC Capital רשמה ב-2018 ממוצע של 1,764 לארי למ״ר, גבוה ב-6% מ-2017 במונחי לארי.
המגפה הותירה רק סימן קטן על המחירים. המחירים של Galt & Taggart לדירות חדשות במרץ 2020 היו נמוכים ב-5.4% ממרץ 2019 בדולרים, ומחירי המודעות של ISET נעו בין $914 ל-$958 למ״ר לאורך 2020, עם ירידה קלה בזמן הסגרים של אפריל עד יוני ושל ספטמבר עד נובמבר.
טביליסי מאז 2021: הזינוק וההאטה
| חודש | שוק ראשוני, שלד לבן | שוק משני, בניינים חדשים יותר | שוק משני, בניינים ישנים |
|---|---|---|---|
| ינואר 2022 | 902 | 898 | 793 |
| ינואר 2023 | 1,066 | 1,099 | 905 |
| ינואר 2024 | 1,266 | 1,182 | 1,032 |
| דצמבר 2025 | 1,373 | 1,316 | 1,238 |
בניינים ״חדשים יותר״ הם אלה שנבנו לפי היתרים שהוצאו מ-2013 ואילך, ו״ישנים״ הם אלה שקיבלו היתר לפני כן. שיעור הצמיחה השנתי המוצהר של Galt & Taggart למחיר בשוק הראשוני היה 20.2% ב-2023, 11.6% ב-2024 ו-4.0% ב-2025; הנתונים השנתיים המרכזיים שלה הם $1,233 ל-2023, $1,320 ל-2024 ו-$1,373 ל-2025. שיעורי הצמיחה המוצהרים והנתונים המרכזיים נמדדים בדרכים שונות, ולכן אין להשתמש באחד כדי לחשב מחדש את האחר. TBC Capital, שמודדת את כל העסקאות, העמידה את הממוצע של 2025 על $1,312 למ״ר, עלייה של 4.1% לעומת 2024. בפברואר 2026 עמד המחיר בשוק הראשוני של Galt & Taggart על $1,398.
השוק גדל יחד עם המחירים. Galt & Taggart סופרת 39,200 דירות שנמכרו בטביליסי ב-2021, 43,000 ב-2022 ו-42,388 ב-2025, ושוק בהיקף של $2,063 מיליון ב-2021 ו-$3,132 מיליון ב-2024.
המדד הרשמי: מדד מחירי הדיור של Geostat
מאז 2021 מפרסמת Geostat מדי רבעון מדד מחירי דיור לדירות חדשות בטביליסי, שנבנה מהמחירים המבוקשים בשני אתרי המודעות המרכזיים, בלארי, כשהממוצע של 2020 שווה 100. מכיוון שהוא נקוב בלארי, הוא משקף גם את השינויים במחירים בדולרים וגם את שער החליפין.
| רבעון | שינוי לעומת שנה קודם לכן | שינוי לעומת הממוצע של 2020 |
|---|---|---|
| רבעון 1, 2021 | +13.6% | +9.4% |
| רבעון 4, 2022 | +14.3% | +24.0% |
| רבעון 1, 2024 | +13.0% | +41.3% |
| רבעון 4, 2024 | +10.4% | +54.3% |
| רבעון 4, 2025 | +3.3% | +59.4% |
| רבעון 2, 2026 | +4.9% | +63.8% |
ברבעון השני של 2026 עמדו מחירי הדירות 61.2% מעל הממוצע שלהן ב-2020, ומחירי הבתים הצמודי קרקע 68.2% מעליו. גם הבנק הלאומי של גאורגיה מפרסם מאז אוגוסט 2024 מדדים חודשיים של מחירים ושל שכר דירה, לדירות טיפוסיות בשני אזורים בטביליסי, סבורטלו וורקטילי, עם נתונים שנאספו מאז 2006; הערכים שלו מוצגים בלוח מחוונים אינטראקטיבי.
בטומי: מ-$650 לכמעט $2,000
| תקופה | מחיר | מה הוא מודד |
|---|---|---|
| רבעון 1, 2012 / רבעון 4, 2014 | 646 / 684 | עסקאות רשומות, כל סוגי נכסי המגורים (Colliers) |
| 2016 / 2017 / 2018 | 695 / 609 / 657 | דירות חדשות, מחיר מכירה ממוצע (Galt & Taggart) |
| 2019 | 824 | דירות חדשות, ממוצע משוקלל (Property Georgia) |
| סוף 2022 / 2023 / 2024 | 1,148 / 1,328 / 1,470 | שוק ראשוני, שלד לבן (Galt & Taggart) |
| 2023 / 2024 / 2025 | 1,569 / 1,699 / 1,865 | שוק ראשוני, ״מפתח ביד״ (Galt & Taggart) |
| יוני 2026 | 1,960 | שוק ראשוני, ״מפתח ביד״ (Galt & Taggart) |
שורות השלד הלבן ושורות ה״מפתח ביד״ מתארות מוצרים שונים, ויש לקרוא אותן בנפרד. המכירות משלימות את התמונה: בבטומי נרשמו 12,100 מכירות דירות ב-2019, 8,400 בשנת המגפה 2020, 17,000 ב-2022 ו-17,500 ב-2025. תשואות השכירות נעו בכיוון ההפוך ככל שהמחירים עלו, מ-10.0% בדצמבר 2023 ל-8.8% שנה לאחר מכן ול-7.4% בדצמבר 2025, ובאותו זמן המחיר הממוצע ללילה בשהיות קצרות ירד מעט, מ-$41.7 ב-2023 ל-$35.6 ב-2025.
אתרי נופש וערים אחרות
| מקום | קודם לכן | לאחרונה |
|---|---|---|
| בקוריאני | 817 (2016), 842 (2017), 944 (2018) | 1,035 (3Q24) |
| גודאורי | 927 (2016), 1,028 (2017), 963 (2018) | 1,417 (3Q24) |
| קובולטי | אין סדרה לפני 2025 | 1,721 (2025, ״מפתח ביד״); 1,731 (2Q26) |
| רוסטאווי | 236 (רבעון 1, 2011), עלייה ל-386 (רבעון 4, 2014) | אין סדרה עדכנית |
| גורי, דירות חדשות | 434 (2018), 370 (2019) | אין סדרה עדכנית |
| זוגדידי, דירות חדשות | 349 (2018), 448 (2019) | אין סדרה עדכנית |
לא מצאנו סדרת מחירים שפורסמה עבור קוטאיסי. הנתונים של אתרי הנופש מבוססים על מספר קטן של עסקאות, ולכן קומץ מכירות יכול להזיז אותם באופן ניכר.
שכר הדירה: הקפיצה של 2022
שכר הדירה בטביליסי מספר סיפור חד יותר מהמחירים. שכר הדירה הממוצע של Galt & Taggart לדירות חדשות של 50 עד 60 מ״ר היה $5.3 למ״ר לחודש בינואר 2022 ו-$11.6 בינואר 2023, יותר מפי שניים, עלייה שמחקר אקדמי מ-2025 קושר להגירה לגאורגיה אחרי שפרצה המלחמה באוקראינה. שכר הדירה הגיע לשיא במרץ 2023 וירד מעט ל-$10.4 עד ינואר 2024; הנתונים השנתיים המרכזיים הם $11.0 ל-2022, $10.7 ל-2023 ו-$9.7 ל-2024, והממוצע עמד על $9.8 בדצמבר 2025, בתוך הטווח של $9-10 שנשמר מאז 2024. נתונים מוקדמים יותר מגיעים משיטות אחרות: TBC Capital רשמה $5.34 ב-2018, ושכר הדירה במודעות לפי ISET היה כ-$5.8 עד $5.9 למ״ר בתחילת 2021.
אינפלציה והלארי
| שנה | גאורגיה | ארצות הברית |
|---|---|---|
| 2019 | 4.9% | 1.8% |
| 2020 | 5.2% | 1.2% |
| 2021 | 9.6% | 4.7% |
| 2022 | 11.9% | 8.0% |
| 2023 | 2.5% | 4.1% |
| 2024 | 1.1% | 2.9% |
| 2025 | 3.9% | 2.6% |
מכיוון שרוב הנכסים בגאורגיה מתומחרים בדולרים, האינפלציה הרלוונטית לקונה זר היא בדרך כלל זו של הדולר או של המטבע שלו עצמו. גאורגי שמרוויח בלארי רואה את אותה דירה אחרת: הלארי נסחר בסביבות 1.74 לדולר בסוף 2013, 3.4842 בשפל שלו בזמן המגפה במרץ 2020 ו-2.624 באוגוסט 2026. מחיר שעמד במקום בדולרים מ-2015 עד 2020 עלה באופן משמעותי בלארי באותן שנים.
עלויות הבנייה והיתרי הבנייה
עלויות הבנייה, כפי ש-Geostat מודדת אותן בלארי, עלו ב-14.1% בשנה שהסתיימה ברבעון השלישי של 2021 וב-12.8% בשנה שהסתיימה ברבעון הראשון של 2022, ולאחר מכן לאט יותר: 4.7% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2024 ו-5.2% בשנה שהסתיימה בדצמבר 2025, כשעלויות הבנייה למגורים עלו ב-6.3% ומדד עלויות הבנייה עמד 29.2% מעל פברואר 2022. השכר הוא שהניע את העליות האחרונות, עם עלייה של 23.9% ב-2025, בזמן שמחירי החומרים לא השתנו.
| שנה | היתרים | שנה | היתרים |
|---|---|---|---|
| 2015 | 1,231 | 2021 | 1,530 |
| 2017 | 1,513 | 2023 | 1,940 |
| 2018 | 913 | 2024 | 1,810 |
| 2020 | 1,374 | 2025 | 1,734 |
מה ההיסטוריה מראה, ומה היא לא מראה
- תקופות ארוכות של קיפאון. המחירים בדולרים בטביליסי זזו מעט מאוד מ-2012 עד 2020.
- עלייה חדה אחת. הזינוק של 2021-2023 התרחש במקביל לעליית עלויות הבנייה ולהגעתם של תושבים חדשים אחרי 2022.
- האטה. הצמיחה בטביליסי ירדה ל-4.0% ב-2025, ואילו המחירים בבטומי לדירות ״מפתח ביד״ המשיכו לעלות, ב-9.8% בשנה שהסתיימה ביוני 2026.
- שכר הדירה זז מהר יותר מהמחירים, ולכן התשואות ירדו כשהמחירים השלימו את הפער.
- בלי תחזית. סדרות העבר מתארות את מה שקרה; הן לא אומרות לכם כמה תהיה שווה דירה מסוימת.
סיכונים וחריגים
- שרשור מקורות. שיטות שונות מייצרות שיעורי צמיחה שאיש לא מדד.
- לארי מול דולרים. המדד הרשמי נקוב בלארי וכולל את התנודות בשער החליפין.
- מבוקש מול משולם. מחירי המודעות גבוהים ממחירי העסקאות.
- מדגמים קטנים באתרי הנופש. כמה מכירות בודדות יכולות להזיז ממוצע.
שאלות נפוצות
בכמה עלו המחירים בטביליסי מאז 2022?
המחיר של Galt & Taggart בשוק הראשוני בשלד לבן עלה מ-$902 למ״ר בינואר 2022 ל-$1,373 בדצמבר 2025.
האם המחירים ירדו בזמן המגפה?
רק במעט: המחירים של דירות חדשות במרץ 2020 היו נמוכים ב-5.4% משנה קודם לכן, בדולרים.
האם יש מדד מחירים רשמי?
כן, המדד הרבעוני של Geostat לדירות חדשות בטביליסי, בלארי, שמתפרסם מאז 2021.
כמה עלתה דירה בבטומי לפני עשר שנים?
הממוצע בעסקאות רשומות היה כ-$650 עד $685 למ״ר ב-2012 עד 2014; דירות חדשות ״מפתח ביד״ עלו $1,960 ביוני 2026.
למה שכר הדירה הוכפל ב-2022?
שכר הדירה עלה מ-$5.3 ל-$11.6 למ״ר בין ינואר 2022 לינואר 2023, קפיצה שחוקרים קושרים להגירה אחרי שפרצה המלחמה באוקראינה.
האם המחירים היו יציבים לפני 2021?
בדולרים, באופן כללי כן, מ-2012 עד 2020; בלארי הם עלו ככל שהמטבע נחלש.
האם יש נתונים על קוטאיסי?
לא מצאנו סדרת מחירים שפורסמה עבור קוטאיסי.
האם אפשר להשוות ישירות בין הנתונים של 2014 לאלה של 2025?
לא בדיוק, כי הם מגיעים ממקורות שונים בשיטות שונות.
מקורות
- Georgia Residential Market Report 2014, Colliers International Georgia (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Colliers International Georgia market research 2015, Property Georgia (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Real Estate Market Outlook, December 2019, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, January 2024, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Market Watch, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Residential Market Georgia 2019, Property Georgia (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Real estate prices will continue to grow in Tbilisi, JAMnews (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Georgia's real estate market grows in 2025 (TBC Capital data), Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Real Estate Market Highlights, January-December 2020, ISET Policy Institute (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Price of a square metre of apartments in Tbilisi by district, CBW (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Residential Property Price Index, II quarter of 2026, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Residential Property Price Index, I quarter of 2021, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- The National Bank of Georgia starts to publish residential price and rent indices, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Consumer price index (inflation), Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Consumer Price Index, 1913-, הבנק הפדרלי של מיניאפוליס (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Abesadze ואחרים, מחקר על שוק הדיור בטביליסי (כתבי הכנס IMCIC 2025), International Institute of Informatics and Cybernetics (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Construction Cost Index in Georgia, December 2025, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על בסיס הסדרות של Colliers, Galt & Taggart, TBC Capital, ISET, Geostat, הבנק הלאומי ו-BLS האמריקנית, כשכל סדרה נשמרת בנפרד לפי השיטה שלה.