كيف تغيّرت أسعار العقارات في جورجيا مع مرور الوقت؟
بحساب الدولار، كانت الشقة في تبليسي تُباع بنحو $810 إلى $835 للمتر المربع بين 2012 و2014، ثم بقيت مستقرة إلى حد بعيد بالدولار طوال النصف الثاني من ذلك العقد بينما كان اللاري يفقد قيمته، قبل أن ترتفع ارتفاعاً حاداً منذ 2021. فقد انتقل سعر Galt & Taggart للشقق الجديدة التي يبيعها المطوّرون بالإطار الأبيض من $902 للمتر المربع في يناير 2022 إلى $1,266 في يناير 2024 ثم $1,373 في ديسمبر 2025، مع تباطؤ النمو إلى 4.0% في 2025. وسلكت باتومي مساراً مشابهاً انطلاقاً من مستوى أدنى: نحو $650 للمتر المربع في المعاملات المسجّلة بين 2012 و2014، و$1,960 للمتر المربع للشقق الجديدة الجاهزة بالكامل في يونيو 2026.
تأتي هذه الأرقام من مصادر متعددة تعتمد مناهج متباينة، ولذلك تُبقي هذه الصفحة كل سلسلة منفصلة عن غيرها وتذكر مصدرها بوضوح. فلو وصلنا رقم 2014 من مصدر ما برقم 2025 من مصدر آخر لخرجنا بمعدل نمو لم يقسه أحد في الواقع. وحين يعلن المصدر معدل النمو الخاص به ننقله كما هو؛ ولا نحسب النمو عبر سلاسل مختلفة. أما مستويات السوق الحالية والعوائد فتجدونها في صفحتينا عن العائد الإيجاري وعن تبليسي مقابل باتومي.
اقرؤوا هذا أولاً: لماذا تختلف الأرقام
| المصدر | ما الذي يقيسه | السنوات |
|---|---|---|
| Colliers International Georgia | متوسط سعر المعاملات المسجّلة، لجميع العقارات السكنية، بالدولار | 2012-2015 |
| Galt & Taggart | السوق الأولية (ما يبيعه المطوّرون) والسوق الثانوية، بالدولار؛ بالإطار الأبيض في تبليسي، وجاهزة بالكامل أو بالإطار الأبيض في باتومي | 2016-2026 |
| TBC Capital | متوسط سعر البيع في المعاملات | 2018-2025 |
| ISET-PI | الأسعار المطلوبة في الإعلانات، تبليسي؛ وقد توقف البرنامج منذ ذلك الحين | 2015-2021 |
| مؤشر أسعار العقارات السكنية من Geostat | مؤشر رسمي للأسعار المطلوبة للمساكن الجديدة في تبليسي، باللاري، وسنة 2020 = 100 | 2020-2026 |
تفسّر أربعة فروق معظم الفجوات بين المصادر. فسعر المعاملة هو ما دُفع فعلاً، أما السعر المطلوب فهو ما أُعلن عنه. والسوق الأولية هي مبيعات المطوّرين، أما السوق الثانوية فهي إعادة البيع بين المالكين. والشقة بالإطار الأبيض والشقة الجاهزة بالكامل منتجان مختلفان: فالشقة الجاهزة بالكامل مشطّبة وسعر مترها المربع أعلى. كما أن أي سلسلة باللاري تتحرك مع سعر الصرف حتى عندما تبقى الأسعار بالدولار ثابتة.
تبليسي، من 2012 إلى 2014: أسعار ثابتة ومبيعات متزايدة
| الربع | 2012 | 2013 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Q1 | 826 | 815 | 827 |
| Q2 | 815 | 819 | 834 |
| Q3 | 817 | 823 | 835 |
| Q4 | 810 | 835 | 830 |
قدّرت Colliers متوسط عام 2014 بـ$832 للمتر المربع. ولم تتحرك الأسعار تقريباً، لكن النشاط ازداد: فقد ارتفع عدد المعاملات السكنية المسجّلة في تبليسي من 14,574 في 2009 إلى 18,641 في 2012 ثم 20,088 في 2014. وكان التفاوت بين الأحياء واسعاً منذ 2014، إذ امتد من $1,115 للمتر المربع في متاتسميندا و$923 في فاكي إلى $577 في غلداني.
تبليسي، من 2015 إلى 2020: استقرار بالدولار وارتفاع باللاري
فقد اللاري جزءاً كبيراً من قيمته اعتباراً من 2015، فصمدت الأسعار بالدولار بينما صعدت الأسعار باللاري. وأفادت Colliers بأن الأسعار في المباني الجديدة كانت في نهاية 2015 قد تراجعت بنسبة 10% إلى $596 للمتر المربع، وفي المباني القديمة بنسبة 5% إلى $560، وذلك على أساس لا يمكن مقارنته بسلسلة المعاملات التي نشرتها سابقاً. ووصفت Galt & Taggart هذه المرحلة في 2019 بأنها فترة ظلت فيها الأسعار مستقرة بالدولار، وعزت ذلك إلى تكاليف محددة بالدولار وإلى تراجع قيمة اللاري، بينما سجّلت TBC Capital متوسطاً قدره 1,764 لاري للمتر المربع في 2018، أي أعلى بنسبة 6% مما كان عليه في 2017 بحساب اللاري.
لم تترك الجائحة سوى أثر طفيف في الأسعار. فقد كانت أسعار الشقق الجديدة لدى Galt & Taggart في مارس 2020 أدنى بنسبة 5.4% مما كانت عليه في مارس 2019 بالدولار، وتحركت أسعار الإعلانات لدى ISET بين $914 و$958 للمتر المربع على امتداد 2020، مع انخفاض خلال فترات الإغلاق من أبريل إلى يونيو ومن سبتمبر إلى نوفمبر.
تبليسي منذ 2021: القفزة ثم التباطؤ
| الشهر | السوق الأولية، بالإطار الأبيض | السوق الثانوية، مبانٍ أحدث | السوق الثانوية، مبانٍ أقدم |
|---|---|---|---|
| يناير 2022 | 902 | 898 | 793 |
| يناير 2023 | 1,066 | 1,099 | 905 |
| يناير 2024 | 1,266 | 1,182 | 1,032 |
| ديسمبر 2025 | 1,373 | 1,316 | 1,238 |
المباني «الأحدث» هي تلك التي شُيّدت بموجب تراخيص صدرت اعتباراً من 2013، و«الأقدم» هي التي رُخّصت قبل ذلك. وقد بلغ النمو السنوي المعلن لسعر السوق الأولية لدى Galt & Taggart عن عام 2023 نسبة 20.2%، وعن 2024 نسبة 11.6%، وعن 2025 نسبة 4.0%؛ أما أرقامها السنوية الرئيسية فهي $1,233 لعام 2023، و$1,320 لعام 2024، و$1,373 لعام 2025. وتُقاس معدلات النمو المعلنة والأرقام الرئيسية بطرق مختلفة، فلا ينبغي استخدام أي منهما لإعادة حساب الآخر. وقدّرت TBC Capital، التي تقيس جميع المعاملات، متوسط 2025 بـ$1,312 للمتر المربع، بزيادة 4.1% على 2024. وفي فبراير 2026 بلغ سعر السوق الأولية لدى Galt & Taggart مبلغ $1,398.
ونما حجم السوق مع نمو الأسعار. إذ تُحصي Galt & Taggart بيع 39,200 شقة في تبليسي في 2021، و43,000 في 2022، و42,388 في 2025، وسوقاً بلغت قيمتها $2,063 مليون في 2021 و$3,132 مليون في 2024.
المؤشر الرسمي: مؤشر أسعار العقارات السكنية من Geostat
منذ 2021 تنشر Geostat مؤشراً فصلياً لأسعار العقارات السكنية خاصاً بالمساكن الجديدة في تبليسي، يُبنى على الأسعار المطلوبة في موقعَي الإعلانات الرئيسيين، باللاري، مع اعتماد متوسط 2020 أساساً يساوي 100. ولأنه محسوب باللاري فهو يعكس تغيّر الأسعار بالدولار وتغيّر سعر الصرف معاً.
| الربع | التغيّر مقارنة بالعام السابق | التغيّر مقارنة بمتوسط 2020 |
|---|---|---|
| Q1 2021 | +13.6% | +9.4% |
| Q4 2022 | +14.3% | +24.0% |
| Q1 2024 | +13.0% | +41.3% |
| Q4 2024 | +10.4% | +54.3% |
| Q4 2025 | +3.3% | +59.4% |
| Q2 2026 | +4.9% | +63.8% |
في الربع الثاني من 2026 كانت أسعار الشقق أعلى بنسبة 61.2% من متوسطها في 2020، وأسعار المنازل المستقلة أعلى بنسبة 68.2%. كما ينشر البنك الوطني الجورجي منذ أغسطس 2024 مؤشرات شهرية للأسعار والإيجارات تخص الشقق النموذجية في منطقتين من تبليسي، هما سابورتالو وفاركيتيلي، استناداً إلى بيانات تُجمع منذ 2006؛ وتُعرض قيمها في لوحة بيانات تفاعلية.
باتومي: من $650 إلى ما يقارب $2,000
| الفترة | السعر | ما الذي يقيسه |
|---|---|---|
| Q1 2012 / Q4 2014 | 646 / 684 | المعاملات المسجّلة، جميع العقارات السكنية (Colliers) |
| 2016 / 2017 / 2018 | 695 / 609 / 657 | الشقق الجديدة، متوسط سعر البيع (Galt & Taggart) |
| 2019 | 824 | الشقق الجديدة، المتوسط المرجّح (Property Georgia) |
| نهاية 2022 / 2023 / 2024 | 1,148 / 1,328 / 1,470 | السوق الأولية، بالإطار الأبيض (Galt & Taggart) |
| 2023 / 2024 / 2025 | 1,569 / 1,699 / 1,865 | السوق الأولية، جاهزة بالكامل (Galt & Taggart) |
| يونيو 2026 | 1,960 | السوق الأولية، جاهزة بالكامل (Galt & Taggart) |
يصف صفّا الإطار الأبيض والشقق الجاهزة بالكامل منتجين مختلفين، ولذلك ينبغي قراءة كل منهما على حدة. أما المبيعات فتكمل بقية القصة: سجّلت باتومي 12,100 عملية بيع شقق في 2019، و8,400 في عام الجائحة 2020، و17,000 في 2022، و17,500 في 2025. وتحركت العوائد الإيجارية في الاتجاه المعاكس مع ارتفاع الأسعار، من 10.0% في ديسمبر 2023 إلى 8.8% بعد عام ثم 7.4% في ديسمبر 2025، بينما انخفض متوسط السعر لليلة في الإقامات القصيرة من $41.7 في 2023 إلى $35.6 في 2025.
المنتجعات والمدن الأخرى
| المكان | في السابق | مؤخراً |
|---|---|---|
| باكورياني | 817 (2016)، 842 (2017)، 944 (2018) | 1,035 (3Q24) |
| غوداوري | 927 (2016)، 1,028 (2017)، 963 (2018) | 1,417 (3Q24) |
| كوبوليتي | لا توجد سلسلة قبل 2025 | 1,721 (2025، جاهزة بالكامل)؛ 1,731 (2Q26) |
| روستافي | 236 (Q1 2011) ارتفاعاً إلى 386 (Q4 2014) | لا توجد سلسلة حديثة |
| غوري، الشقق الجديدة | 434 (2018)، 370 (2019) | لا توجد سلسلة حديثة |
| زوغديدي، الشقق الجديدة | 349 (2018)، 448 (2019) | لا توجد سلسلة حديثة |
لم نعثر على أي سلسلة أسعار منشورة لكوتايسي. وتغطي أرقام المنتجعات عدداً قليلاً من المعاملات، لذا قد تكفي بضع صفقات لتحريكها تحريكاً ملحوظاً.
الإيجارات: قفزة 2022
ترسم الإيجارات في تبليسي صورة أحدّ مما ترسمه الأسعار. فمتوسط الإيجار لدى Galt & Taggart للشقق الجديدة بمساحة 50 إلى 60 م² كان $5.3 للمتر المربع شهرياً في يناير 2022، ثم $11.6 في يناير 2023، أي أكثر من الضعف، وهي زيادة تربطها دراسة أكاديمية صدرت في 2025 بالهجرة إلى جورجيا بعد اندلاع الحرب في أوكرانيا. وبلغت الإيجارات ذروتها في مارس 2023 ثم تراجعت إلى $10.4 بحلول يناير 2024؛ أما الأرقام السنوية الرئيسية فهي $11.0 لعام 2022، و$10.7 لعام 2023، و$9.7 لعام 2024، وكان المتوسط $9.8 في ديسمبر 2025، أي ضمن نطاق $9-10 الذي استمر منذ 2024. أما الأرقام الأقدم فمصدرها مناهج أخرى: إذ سجّلت TBC Capital مبلغ $5.34 في 2018، وكانت الإيجارات المعلنة لدى ISET نحو $5.8 إلى $5.9 للمتر المربع في مطلع 2021.
التضخم واللاري
| السنة | جورجيا | الولايات المتحدة |
|---|---|---|
| 2019 | 4.9% | 1.8% |
| 2020 | 5.2% | 1.2% |
| 2021 | 9.6% | 4.7% |
| 2022 | 11.9% | 8.0% |
| 2023 | 2.5% | 4.1% |
| 2024 | 1.1% | 2.9% |
| 2025 | 3.9% | 2.6% |
بما أن معظم العقارات في جورجيا تُسعَّر بالدولار، فإن التضخم الذي يعني المشتري الأجنبي هو في العادة تضخم الدولار أو تضخم عملته الخاصة. أما الجورجي الذي يتقاضى دخله باللاري فيرى الشقة نفسها على نحو مختلف: فقد كان سعر اللاري نحو 1.74 مقابل الدولار في نهاية 2013، و3.4842 عند أدنى مستوى له خلال الجائحة في مارس 2020، و2.624 في أغسطس 2026. فالسعر الذي ظل ثابتاً بالدولار من 2015 إلى 2020 ارتفع ارتفاعاً كبيراً باللاري خلال السنوات نفسها.
تكاليف البناء وتراخيصه
ارتفعت تكاليف البناء، التي تقيسها Geostat باللاري، بنسبة 14.1% في العام المنتهي بالربع الثالث من 2021، وبنسبة 12.8% في العام المنتهي بالربع الأول من 2022، ثم تباطأ ارتفاعها: 4.7% في العام المنتهي في ديسمبر 2024، و5.2% في العام المنتهي في ديسمبر 2025، حين ارتفعت تكاليف البناء السكني بنسبة 6.3% وكان مؤشر تكاليف البناء أعلى بنسبة 29.2% مما كان عليه في فبراير 2022. وكانت الأجور المحرّك الرئيسي للزيادات الأخيرة، إذ ارتفعت بنسبة 23.9% في 2025 بينما بقيت أسعار المواد مستقرة.
| السنة | التراخيص | السنة | التراخيص |
|---|---|---|---|
| 2015 | 1,231 | 2021 | 1,530 |
| 2017 | 1,513 | 2023 | 1,940 |
| 2018 | 913 | 2024 | 1,810 |
| 2020 | 1,374 | 2025 | 1,734 |
ما الذي يكشفه هذا التاريخ، وما الذي لا يكشفه
- فترات طويلة من الثبات. لم تتحرك الأسعار بالدولار في تبليسي إلا قليلاً من 2012 إلى 2020.
- ارتفاع حاد واحد. تزامنت قفزة 2021-2023 مع ارتفاع تكاليف البناء ووصول مقيمين جدد بعد 2022.
- تباطؤ. هبط النمو في تبليسي إلى 4.0% في 2025، بينما واصلت أسعار الشقق الجاهزة بالكامل في باتومي ارتفاعها، بنسبة 9.8% في العام المنتهي في يونيو 2026.
- تحركت الإيجارات أسرع من الأسعار، ولهذا انخفضت العوائد حين لحقت الأسعار بها.
- لا توقعات. تصف السلاسل السابقة ما حدث؛ لكنها لا تخبركم بما ستساويه شقة بعينها.
المخاطر والاستثناءات
- وصل المصادر ببعضها. تُنتج المناهج المختلفة معدلات نمو لم يقسها أحد.
- اللاري مقابل الدولار. المؤشر الرسمي محسوب باللاري ويتضمن تقلبات سعر الصرف.
- السعر المطلوب مقابل المدفوع. تسبق أسعار الإعلانات أسعار المعاملات الفعلية.
- عيّنات صغيرة في المنتجعات. قد تكفي بضع صفقات لتحريك المتوسط.
أسئلة شائعة
كم ارتفعت الأسعار في تبليسي منذ 2022؟
ارتفع سعر السوق الأولية بالإطار الأبيض لدى Galt & Taggart من $902 للمتر المربع في يناير 2022 إلى $1,373 في ديسمبر 2025.
هل انخفضت الأسعار خلال الجائحة؟
انخفاضاً طفيفاً فقط: كانت أسعار الشقق الجديدة في مارس 2020 أدنى بنسبة 5.4% مما كانت عليه قبل عام، بحساب الدولار.
هل يوجد مؤشر رسمي للأسعار؟
نعم، مؤشر Geostat الفصلي للمساكن الجديدة في تبليسي، باللاري، ويُنشر منذ 2021.
كم كان سعر الشقة في باتومي قبل عشر سنوات؟
بلغ متوسط المعاملات المسجّلة نحو $650 إلى $685 للمتر المربع بين 2012 و2014؛ أما الشقق الجديدة الجاهزة بالكامل فبلغ سعرها $1,960 في يونيو 2026.
لماذا تضاعفت الإيجارات في 2022؟
ارتفعت الإيجارات من $5.3 إلى $11.6 للمتر المربع بين يناير 2022 ويناير 2023، وهي قفزة يربطها الباحثون بالهجرة بعد اندلاع الحرب في أوكرانيا.
هل كانت الأسعار مستقرة قبل 2021؟
بالدولار، نعم إلى حد بعيد من 2012 إلى 2020؛ أما باللاري فقد ارتفعت مع ضعف العملة.
هل توجد بيانات عن كوتايسي؟
لم نجد أي سلسلة أسعار منشورة خاصة بكوتايسي.
هل يمكنني مقارنة أرقام 2014 و2025 مباشرة؟
ليس بدقة، لأنها صادرة عن مصادر مختلفة تعتمد مناهج مختلفة.
المصادر
- Georgia Residential Market Report 2014، Colliers International Georgia (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Colliers International Georgia market research 2015، Property Georgia (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Real Estate Market Outlook, December 2019، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, January 2024، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Market Watch، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Residential Market Georgia 2019، Property Georgia (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Real estate prices will continue to grow in Tbilisi، JAMnews (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Georgia's real estate market grows in 2025 (بيانات TBC Capital)، Georgia Today (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Real Estate Market Highlights, January-December 2020، ISET Policy Institute (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- سعر المتر المربع من الشقق في تبليسي حسب الحي، CBW (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Residential Property Price Index, II quarter of 2026، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Residential Property Price Index, I quarter of 2021، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- البنك الوطني الجورجي يبدأ نشر مؤشرات أسعار العقارات السكنية وإيجاراتها، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- مؤشر أسعار المستهلك (التضخم)، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Consumer Price Index, 1913-، بنك الاحتياطي الفيدرالي في مينيابوليس (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Abesadze وآخرون، دراسة عن سوق الإسكان في تبليسي (أعمال مؤتمر IMCIC 2025)، International Institute of Informatics and Cybernetics (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Construction Cost Index in Georgia, December 2025، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت صفحة البيانات استناداً إلى سلاسل Colliers وGalt & Taggart وTBC Capital وISET وGeostat والبنك الوطني ومكتب إحصاءات العمل الأمريكي، مع إبقاء كل سلسلة منفصلة حسب منهجها.