الدخل الحقيقي من الإيجار في جورجيا: كم تدرّ الشقق فعلاً

كم تدرّ الشقق في جورجيا فعلياً من الإيجار؟

يتوزع هذا الدخل بتفاوت أكبر بكثير مما توحي به الإعلانات. فأرقام دائرة الإيرادات التي نشرتها Business Media Georgia تبيّن أن 28,300 شخص كانوا يتلقون دخلاً من الإيجار في يوليو 2025، وأن المؤجرين جميعاً صرّحوا بنحو 49 مليون لاري شهرياً خلال الأشهر السبعة الأولى من 2025، أي 1,835 لاري للمؤجر الواحد في الشهر، وهو رقم يخلط الشقق بالمحلات التجارية والمكاتب. أما شقق الإقامات القصيرة، فتُظهر بيانات الحجوزات لدى AirROI للفترة من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026 أن العرض الوسيط في تبليسي جنى 1,680 لاري في الشهر الذي كان فيه نشطاً، في حين جنت الشريحة العليا البالغة 10% مبلغ 4,620 لاري أو أكثر، وجنى الربع الأدنى 799 لاري أو أقل. وفي باتومي بلغت النقاط ذاتها 1,310 لاري و3,790 لاري و575 لاري.

تجمع هذه الصفحة الأرقام التي تصف الدخل الحقيقي لا الوعود: ما يصرّح به المؤجرون للسلطة الضريبية، وكيف يتوزع إيراد الحجوزات بين العروض القوية والضعيفة، وما الذي تقيسه فعلاً أبحاث البنوك عن التأجير طويل الأمد، والحالات الفردية القليلة الموثقة علناً. كما توضح كيف سنضيف نتائج عملائنا، وذلك بموافقتهم الخطية فقط. أما المتوسطات الخاصة بكل مدينة فتجدها في دليلَينا عن العائد الإيجاري وAirbnb في تبليسي.

ما مدى اتساع الفارق بين شقة وأخرى؟

في كل سوق من هذه الأسواق يجني العرض المنتمي إلى أعلى 10% في الشهر ما يعادل 5 إلى 8 أضعاف ما يجنيه عرض من الربع الأدنى. ولا تفسّر المساحة وحدها هذا الفارق: فبين الشقق ذات غرفة النوم الواحدة في تبليسي، يبلغ المتوسط لدى AirROI نحو 14,100 لاري في السنة مقابل وسيط قدره 10,300 لاري، ما يعني أن أقلية من العروض القوية ترفع المتوسط إلى مستوى أعلى بكثير مما تحققه الشقة المعتادة. وتحوّل AirROI بياناتها من الدولار إلى اللاري بسعر 2.69 لاري، وتعدّل أرقام الأشهر الماضية كلما تحسنت بياناتها، ولذلك اقرأ هذه الأرقام صورةً لمدى التفاوت لا مبالغَ دقيقة.

ما يصرّح به المؤجرون لدائرة الإيرادات

أقرب ما يكون إلى تعداد شامل لدخل الإيجار هو ما يصرّح به الأفراد أنفسهم. فبحسب إحصاءات دائرة الإيرادات التي نشرتها Business Media Georgia في 7 أغسطس 2025:

• المجموع. تلقى الأفراد 344 مليون لاري من تأجير الشقق والمباني التجارية والمكاتب في الفترة من يناير إلى يوليو 2025، بزيادة 12% على العام السابق.
• المستوى الشهري. نحو 49 مليون لاري شهرياً في المتوسط، من 44 مليون لاري في يناير إلى 52.1 مليون لاري في يوليو.
• عدد المؤجرين. 23,900 شخص في يناير 2025 و28,300 في يوليو 2025، مقابل 26,300 في يوليو 2024.
• نصيب المؤجر الواحد. 1,835 لاري شهرياً في المتوسط، أي نحو 680 دولاراً في ذلك الوقت.

ويحذّر المقال نفسه من أن المؤجرين غير مصنَّفين في النظام، فيقع في المتوسط ذاته شخص يؤجّر شقة واحدة وآخر يؤجّر صفاً كاملاً من المحلات. ولا تُنشر الضريبة المدفوعة على هذا الدخل، ولا يُنشر توزيعه بين التأجير السكني والتجاري. وتبيّن أرقام أقدم مدى نمو السوق المصرَّح بها: ففي 2014 دفع 10,918 فرداً ضريبة على دخل الإيجار، ووصل إلى الميزانية نحو 28.43 مليون لاري، وفقاً لبيانات دائرة الإيرادات التي نشرتها Interpressnews في فبراير 2015.

لم نعثر على أي عدد منشور للمسجَّلين في نظام الـ 5% الخاص بمؤجري المساكن، ولا على حصيلة سنوية لضريبة الـ 5% عن الفترة 2023 إلى 2026، ولا على عدد ملاك شقق الإقامات القصيرة الخاضعين للضريبة الثابتة. ويمكن طلب هذه الأرقام من دائرة الإيرادات بوصفها معلومات عامة، وسنضيفها هنا إذا أُفرج عنها.

شقق الإقامات القصيرة: لماذا يهمّ الوسيط أكثر من المتوسط

الوسيط هو الشقة التي تقع في المنتصف: نصف العروض جنى أقل منها، ونصفها جنى أكثر. وفي المدينتين كلتيهما يعلو المتوسط على الوسيط بفارق واضح في كل المساحات، بنسبة تتراوح بين 25% و49% في تبليسي وبين 45% و108% في باتومي، لأن مجموعة أصغر من العروض المزدحمة بالحجوزات والمُدارة جيداً تجني أكثر بكثير من البقية. ومن يستشهد بالمتوسط على أنه ما «تدرّه الشقة» فإنه يصف شقة أفضل من الشقة المعتادة. والفجوة أوسع ما تكون في باتومي، حيث جنى العرض المتوسط ذو 3 غرف نوم أكثر من ضعف ما جناه العرض الوسيط.

وتكشف نسبة الإشغال الانقسام نفسه. ففي تبليسي تقدّر AirROI أن العرض الوسيط محجوز في نحو 45% من الليالي، وأن أعلى 10% محجوزة في 85% أو أكثر، والربع الأدنى في 22% أو أقل؛ أما في باتومي فالوسيط نحو 33%، وأعلى 10% عند 79% أو أكثر، والربع الأدنى عند 15% أو أقل. وبلغ السعر الوسيط لليلة نحو 115 لاري في تبليسي و120 لاري في باتومي. وهذه الأرقام إيراد حجوزات قبل اقتطاع رسوم المنصة والإدارة والتنظيف والمرافق والضريبة، وهي مقدَّرة بالنمذجة من تقويمات العروض، لا مأخوذة من كشوف الحسابات البنكية للملاك.

وتقيس أدوات تتبع أخرى المدينتين نفسيهما بطرق مختلفة. إذ تضع BnbCalc متوسط العرض في تبليسي عند 26,000 لاري في السنة ومتوسط العرض في باتومي عند 13,000 لاري، وتعرض صفحاتها هي نفسها أرقاماً ملخّصة متضاربة؛ بينما تفيد Airbtics بوسيط قدره 9,000 دولار في السنة لباتومي. وتشرح صفحتنا عن نسبة الإشغال في باتومي سبب اختلاف المصادر. اعتمد مصدراً واحداً، وقارن الشقة بالوسيط الخاص بمساحتها.

التأجير طويل الأمد: الإيجار المطلوب لا الإيجار المحصَّل

بالنسبة إلى الشقق المؤجّرة بالشهر، تصف الأرقام المنشورة ما يطلبه المؤجرون، لا ما يدفعه المستأجرون. فـ Galt & Taggart تتابع إيجارات الشقق الجديدة التي تتراوح مساحتها بين 50 و60 م² في تبليسي؛ وTBC Capital تسمّي سلسلتها «متوسط الإيجار المطلوب» وتستمد مستوياتها من الإعلانات المنشورة على myhome.ge. ولا تنشر أيٌّ منهما إيجارات مأخوذة من عقود موقّعة، ولم نجد مصدراً يفعل ذلك.

قد يختلف الإيجار المطلوب عن الإيجار المتفق عليه في النهاية، ولا تدرّ الشقة شيئاً في الأسابيع الفاصلة بين مستأجر وآخر. وينشر البنك الوطني الجورجي مؤشره الخاص للإيجار ومعدل الرسملة منذ أغسطس 2024، لكنه لا يغطي إلا منطقتين في تبليسي، هما سابورتالو وفاركيتيلي، وهو أيضاً مبني على الأسعار المطلوبة لشقق نموذجية من غرفة واحدة ومن 3 غرف. وفي باتومي تراوحت إيجارات التأجير طويل الأمد لدى Galt & Taggart في 2025 بين 9.3 دولار للمتر المربع شهرياً في المناطق الداخلية و10.9 دولار في باتومي القديمة، ومصدرها في ذلك هو Numbeo، وهو موقع يجمع بياناته من المستخدمين.

حالات فردية موثقة علناً

بحثنا في المصادر الإنجليزية والروسية والجورجية عن ملاك ذكروا ما جنته شقة بعينها. والحالات الحديثة التي نُشرت بصورة مستقلة ومعها رقم جرى التحقق منه نادرة؛ فلم نجد أي حالة منها بين 2024 و2026. وما هو متاح مدرج أدناه، ومع كل حالة نوع الدليل الذي تستند إليه.

لو صحّت أرقام شقة 2019 لعنت نحو 22% سنوياً على الثمن المدفوع، وهي نسبة تفوق بكثير أي متوسط سوقي في هذه الصفحة، ومصدرها المالك وحده، من دون ذكر مساحة الشقة أو تكاليفها أو الفترة المعنية. أما روايات 2020 فتصف تجربة معاكسة تماماً. ولا ينبغي اعتبار أيٍّ منهما حالة نموذجية؛ لكنهما معاً تبيّنان إلى أي حد قد تبتعد القصص الفردية عن البيانات.

وبحثنا كذلك عن مدفوعات فعلية من مجمّعات التأجير في الشقق الفندقية بباتومي، بما فيها مشاريع Orbi City وAlliance وPullman وWyndham وRadisson وHoliday Inn، فلم نجد أي سجل منشور للمدفوعات، بل أهدافاً معلَناً عنها فقط. أما كيفية توزيع دخل المجمّع فيتناولها دليلنا عن مجمّعات التأجير في الشقق الفندقية.

من الإيجار الإجمالي إلى ما يصل فعلاً إلى المالك

إذا كان سعر الشقة البالغة مساحتها 55 م² بحالة الإطار الأبيض 78,430 دولاراً، فإن التأجير طويل الأمد يعطي عائداً إجمالياً قدره 8.5%، وهو ما يطابق رقم Galt & Taggart للمدينة، ونحو 7.4% بعد شهر شاغر واحد وبعد الضريبة. ويُضاف إلى ذلك التشطيب والأثاث ورسوم المبنى والإصلاحات وأي عمولة يتقاضاها وكيل للعثور على مستأجر. ويستخدم عمود الإقامات القصيرة العرض الوسيط لا المتوسط؛ فلو طُبقت الاقتطاعات ذاتها على المتوسط البالغ 14,100 لاري لبقي 11,280 لاري. وبسعر البنك الوطني البالغ 2.5979 لاري للدولار في 20 أكتوبر 2026، تعادل الـ 6,666 دولاراً من التأجير طويل الأمد نحو 17,318 لاري في السنة، غير أن العمودين يصفان شقتين مختلفتين، فلا تصح المقارنة بينهما مقارنةً مباشرة. ويشرح دليلنا عن ضريبة دخل الإيجار كيف تُفرض الضريبة على كل نوع من التأجير، وتجد القائمة الكاملة للتكاليف في صفحتنا عن تكاليف التشغيل.

نتائج عملائنا

سيضم هذا القسم نتائج حقيقية لشقق ساعدت AVI Estates على شرائها أو تأجيرها، ولن تُنشر إلا بموافقة خطية من كل مالك. ولا توجد أي نتيجة معروضة حتى الآن.

وستخضع كل حالة للقواعد نفسها:

• موافقة خطية مستقلة. بموجب قانون جورجيا بشأن حماية البيانات الشخصية، يجب أن تُفرد الموافقة المضمَّنة في وثيقة أوسع بلغة واضحة (المادة 32)، ويحق للمالك سحبها في أي وقت (المادة 20). وسنحذف أي حالة عند الطلب.
• لا أسماء من دون إذن. يحظر قانون جورجيا بشأن الإعلان استخدام اسم شخص أو صورته في الإعلانات من دون موافقته (المادة 4(9))؛ ولذلك لن يُوصف المالك افتراضياً إلا بالمدينة ومساحة الشقة وسنة الشراء.
• وثائق لا ذكريات. ستُستمد الأرقام من كشوف الحسابات البنكية أو تقارير مدفوعات المنصة أو الإقرارات الضريبية عن فترة محددة مدتها 12 شهراً.
• التكاليف مشمولة. ستعرض كل حالة فترات الشغور والرسوم والإصلاحات والضريبة، لا الإيجار وحده.
• النتائج الضعيفة أيضاً. يَعُدّ قانون جورجيا بشأن حماية حقوق المستهلك المعلومات المتعلقة بالنتائج المتوقعة مضلِّلة إذا كان من شأنها أن تخدع، حتى لو كانت صحيحة من حيث الوقائع (المادة 25)، ويَعُدّ إغفال ما يحتاجه القارئ لاتخاذ قراره مضلِّلاً أيضاً (المادة 26). والصفحة التي لا تعرض إلا أفضل الشقق تفعل ذلك بالضبط.

كيف تختبر أي ادعاء عن الدخل قبل أن تشتري

البائع أو المطوّر العقاري أو الوكيل الذي يذكر ما تدرّه شقة ما يجب أن يكون قادراً على إثباته. فاطلب الأدلة بهذا الترتيب:

1. اطلب 12 شهراً

   سنة كاملة من تقارير مدفوعات المنصة أو كشوف الحسابات البنكية، لا أفضل شهر فقط.

2. تأكد أنها هذه الشقة

   يجب أن يتطابق العرض والعنوان والتواريخ مع الشقة المعروضة للبيع.

3. اسأل عمّا اقتُطع

   رسوم المنصة، والإدارة، والتنظيف، والمرافق، والضريبة.

4. ضعها في مقابل الوسيط

   قارنها بالوسيط الخاص بالمساحة نفسها في الجداول أعلاه.

5. اقرأ أي التزام بعائد ثابت

   من يدفع، ولأي مدة، وماذا يحدث إذا لم يدفع.

6. ابنِ حساباتك بنفسك

   أعد حساب الأرقام على أساس الوسيط، لا على أساس الادعاء.

سجلّ الشقة يقول عن المبنى والعرض والمدير أكثر مما يقول عن النتائج التي سيحققها المالك التالي، فاعتبر السجل القوي علامة على أن الشقة قادرة على تحقيق أداء جيد، لا توقعاً لما سيحدث.

المخاطر والاستثناءات

• متوسطات يرفعها الأفضل. الشقة المتوسطة في هذه البيانات تجني أكثر من الشقة المعتادة.
• المطلوب لا المحقَّق. أرقام التأجير طويل الأمد هي ما يطلبه المؤجرون.
• بيانات ضريبية مختلطة. دخل الإيجار المصرَّح به يجمع المساكن والمحلات والمكاتب معاً.
• قصص فردية. رواية مالك واحد قد تبتعد كثيراً عن السوق في أي من الاتجاهين.
• عوائد ثابتة لم تُدفع. العائد الموعود لا يساوي أكثر من الشركة التي تقف وراءه.

أسئلة شائعة

كم تجني شقة Airbnb المعتادة في تبليسي؟

جنى العرض الوسيط بغرفة نوم واحدة 10,300 لاري من الحجوزات خلال الأشهر الـ 12 المنتهية في سبتمبر 2026، بحسب بيانات AirROI، وذلك قبل التكاليف.

كم تجني الشقة المعتادة في باتومي من الإقامات القصيرة؟

جنى العرض الوسيط بغرفة نوم واحدة 5,220 لاري في السنة، وجنى العرض الوسيط 1,310 لاري في الشهر الذي كان فيه نشطاً.

كم عدد الأشخاص الذين يصرّحون بدخل من الإيجار في جورجيا؟

28,300 شخص في يوليو 2025، وفقاً لأرقام دائرة الإيرادات التي نشرتها الصحافة.

ما متوسط دخل الإيجار للمؤجر الواحد؟

1,835 لاري شهرياً في 2025، لكن هذا الرقم يخلط المساكن بالمحلات والمكاتب.

هل إيجارات التأجير طويل الأمد الواردة في التقارير هي ما يدفعه المستأجرون؟

لا. إنها الإيجارات المطلوبة في الإعلانات.

هل نشرت مجمّعات التأجير في الشقق الفندقية مدفوعاتها؟

لم نجد سجلاً منشوراً للمدفوعات لأي مجمّع في باتومي.

لماذا لا توجد حالات لعملاء في هذه الصفحة حتى الآن؟

لأننا لا ننشرها إلا بموافقة خطية ومع وثائق داعمة.

ماذا أطلب من بائع يذكر دخلاً من الإيجار؟

تقارير المدفوعات أو كشوف الحسابات لتلك الشقة على مدى 12 شهراً، مع الاقتطاعات.

المصادر

1. مؤجرو العقارات تلقوا 344 مليون لاري من يناير إلى يوليو، Business Media Georgia، نقلاً عن دائرة الإيرادات، 7 أغسطس 2025 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
2. الضريبة على تأجير الشقق في 2014، بيانات رسمية، Interpressnews، 24 فبراير 2015 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
3. تقرير سوق تبليسي، AirROI، محدَّث في 1 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
4. تقرير سوق باتومي، AirROI، محدَّث في 1 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
5. تقرير سوق غوداوري وتقرير سوق باكورياني، AirROI، محدَّثان في 1 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
6. صفحتا سوقَي تبليسي وباتومي، BnbCalc (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
7. إيرادات Airbnb في باتومي، Airbtics (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
8. العقارات السكنية في تبليسي، يناير 2026، Galt & Taggart، 27 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
9. النشرة الشهرية لسوق العقارات السكنية في تبليسي، فبراير 2026، TBC Capital، 20 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
10. استقرار متوسط الإيجار عند 9.9 دولار للمتر المربع، GBC، نقلاً عن Galt & Taggart، 1 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
11. تقرير سوق العقارات في تبليسي عن يونيو 2026، Homesoverseas، نقلاً عن Galt & Taggart، 10 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
12. العقارات السكنية في باتومي، مراجعة 2025، Galt & Taggart، 6 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
13. مؤشرا أسعار العقارات السكنية وإيجاراتها، البنك الوطني الجورجي، 13 أغسطس 2024 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
14. لماذا يغادر المستثمرون باتومي، Strana، 30 مايو 2020 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
15. تدوينة مالك عن شقة في باتومي، smart-lab.ru، 8 مارس 2023 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
16. عروض استثمارية في باتومي بعائد ثابت، Forbes Georgia، مادة إعلانية مدفوعة، 23 فبراير 2022 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
17. قانون جورجيا بشأن الإعلان، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
18. قانون جورجيا بشأن حماية حقوق المستهلك، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
19. قانون جورجيا بشأن حماية البيانات الشخصية، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
20. قيمة مبيعات الشقق في تبليسي بلغت 2.5 مليار دولار، GBC، نقلاً عن مراجعة Galt & Taggart لشهر يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
21. سعر الصرف الرسمي للاري، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 20 أكتوبر 2026 - نُشرت صفحة البيانات استناداً إلى أرقام دائرة الإيرادات التي نشرتها الصحافة، وبيانات السوق لدى AirROI وBnbCalc وAirbtics، وتقارير Galt & Taggart وTBC Capital، ومؤشرات البنك الوطني الجورجي، وروايات ملاك منشورة، وقوانين الإعلان وحقوق المستهلك والبيانات الشخصية.