תשואות של נכסים מסחריים בגאורגיה: משרדים, חנויות ומחסנים

מה התשואה של נכסים מסחריים בגאורגיה?

לפי הנתונים האחרונים שפורסמו, משרדים במרכזי עסקים בטביליסי הניבו ב-2025 תשואת שכירות נטו של 9.4%, וחנויות מובחרות ברחובות המסחר הראשיים הניבו 8.6%; שני הנתונים לקוחים מהדוחות של Galt & Taggart ממאי 2026. אלה השטחים הטובים ביותר בעיר. נקודת התורפה היא דווקא המגזר הגדול ביותר: כמיליון מ"ר של משרדים בבנייני מגורים, כלומר יחידות בקומת הקרקע ובקומה הראשונה מהסוג שיזמים מוכרים בבניינים חדשים, ו-53% מהשטח הזה עמד ריק ב-2025. דמי השכירות של מחסנים עלו ב-2025 ב-34%, ל-$6.3 למ"ר לחודש. אצל משקיע פרטי, הפער מול נדל"ן למגורים הוא גם פער של מס: שכירות משטח מסחרי ממוסה ב-20%, לעומת 5% על דירות שמושכרות למטרת מגורים.

העמוד הזה מציג את התשואות, דמי השכירות, שיעור הפנוי וההיצע החדש בכל מגזר, מסביר מדוע המקורות מגיעים למספרים שונים, ומראה מה פירוש הנתונים עבור קונה. איך קונים ומנהלים נכס מסחרי מוסבר במדריך שלנו לנכסים מסחריים בגאורגיה.

התשואות שפורסמו לפי מגזר

שלושת המספרים אינם נמדדים באותה שיטה: תשואת המשרדים מוגדרת כנטו, תשואת המסחר היא תשואת prime של היחידות הטובות ביותר, ותשואת המגורים משווה את שכר הדירה למחיר של דירה חדשה שעוד לא גומרה. כשמניחים אותם זה לצד זה רואים שהשטח המסחרי הטוב ביותר בטביליסי מכניס לפני מס בערך כמו דירה, אבל הסיכון תלוי במידה רבה יותר בשוכרים בודדים. באותו דוח, תשואת ה-prime של 8.6% ברחובות המסחר של טביליסי עומדת מול 6.0% במרכז ומזרח אירופה ו-4.8% באירופה כולה.

משרדים: חזקים היום, ועוד היצע בדרך

שטח מרכזי העסקים המיועד להשכרה הוכפל, מ-178,000 מ"ר ב-2014 ל-358,000 מ"ר ב-2025, ורובו נמצא בסבורטלו (44%), בוואקה (24%) ובמטאצמינדה (15%). שיעור הפנוי עמד ב-2025 על 6.6%, נמוך מאשר בבירות אירופיות רבות, משום שהביקוש גדל ב-62% בין 2019 ל-2025, בהובלת חברות זרות ותחום ה-IT: מספר העובדים ב-IT בטביליסי עלה באותה תקופה ב-120%, ושוכרים זרים תפסו ב-2025 67% מהשטח בפלח העליון. התחזית קודרת יותר. כ-100,000 מ"ר של שטחים חדשים במרכזי עסקים צפויים להיכנס לשוק ב-2026-2028, תוספת של 28% להיצע, בעוד שהביקוש צפוי לגדול ב-14%. לכן Galt & Taggart חוזה ששיעור הפנוי יטפס ל-16.8% והתשואה נטו תרד ל-8.4% עד 2028, ומציינת שייתכן "תיקון קל" בדמי השכירות.

משרדים בבנייני מגורים: חציים ריקים

יותר ממחצית מ-1.9 מיליון מ"ר שטחי המשרדים בטביליסי אינם נמצאים כלל במרכזי עסקים, אלא בבנייני מגורים: כ-1.0 מיליון מ"ר, ושני שלישים מהם בבניינים שנבנו לפני 2013. ב-2025 עמדו ריקים 53% מהשטח הזה, וחוזי השכירות הפעילים בו עמדו בממוצע על $13 למ"ר לחודש, לעומת $28 במרכזי עסקים בפלח העליון. אלה בדיוק היחידות בקומת הקרקע ובקומה הראשונה שיזמים מציעים לא פעם למשקיעים כ"שטח מסחרי" בבניין מגורים חדש. Galt & Taggart מעריכה שמרכזי עסקים בפלח הבינוני ימשיכו לגרוף מהן שוכרים בזכות המחיר, הניהול, החניה והאבטחה. יחידה כזו דורשת שוכר מסוים שכבר נמצא באופק, ולא הנחה ששטח מסחרי מכניס תמיד יותר.

חנויות ומרכזי קניות

דמי השכירות ברחובות המסחר הראשיים כמעט לא זזו כבר שלוש שנים, וסביב $37 למ"ר בחוזים חדשים; בחוזים קיימים עמד הממוצע ב-2025 על $44 בשדרות רוסתאוולי, $32 בשדרות צ׳בצ׳בדזה ובשדרות פקיני ו-$25 בשדרות אגמשנבלי. השטח ברחובות כאלה מוגבל פיזית, והוא נשען על תיירים ועל מותגי פרימיום. דמי השכירות בקניונים הוכפלו בין 2020 ל-2025, אבל שיעור הפנוי בקניונים הגדולים ביותר עלה ב-2025 ל-6.6% עם פתיחת שטחים חדשים, ועד 2030 מתוכננים עוד כ-140,000 מ"ר, שליש יותר ממה שיש היום. הקניות המקוונות עדיין תופסות נתח קטן, 2.3% מהסחר הקמעונאי ב-2025, ולכן הן עוד אינן איום משמעותי על החנויות.

מחסנים: דמי השכירות שעולים הכי מהר

לפי רמה, מחסנים בטביליסי הושכרו ב-2025 ב-$7.5 למ"ר (A), ב-$4.9 (B) וב-$4.1 (C); בבטומי עמד הממוצע על $5.4. כ-80% מהמלאי הם שטחים ותיקים ברמה נמוכה יותר, ולכן יחידות מודרניות נהנות מפרמיה. ההיצע צפוי לגדול בכ-31%, ל-1.65 מיליון מ"ר עד 2027, וחלק גדול ממנו ישמש את הבעלים עצמם; Galt & Taggart צופה שדמי השכירות יתייצבו. רק 31% משטחי המחסנים בטביליסי מושכרים לאחרים, ומשתמשים שזקוקים ליותר מכ-7,000 מ"ר בונים יותר ויותר מחסנים משלהם, וכך מצטמצם מאגר השוכרים הגדולים.

דמי שכירות מחוץ לטביליסי

מחוץ לבירה רוב המשרדים נמצאים בקומות התחתונות של בנייני מגורים, ורחובות הקניות הטובים ביותר מושכרים בהרבה פחות מאשר בטביליסי: ברחוב גורגילדזה בבטומי עמד הממוצע ב-2024 על $29.4 למ"ר. TBC Capital צפתה ששני מרכזי קניות חדשים יכפילו כמעט את שטח הקניונים בבטומי, והם יתחרו במסחר ברחוב.

למה המקורות מציגים דמי שכירות שונים

אצל Galt & Taggart, דמי השכירות של משרדים ומסחר כוללים את דמי השירות ואינם כוללים מע"מ; אצל TBC Capital שני הרכיבים אינם כלולים. Galt & Taggart מקבצת משרדים לפי פלח מחיר, ו-TBC Capital לפי רמה, ושתיהן סופרות קבוצות שונות של קניונים. משרד ברמה A ב-$28 למ"ר בסקר של TBC Capital ל-2024 ומשרד בפלח העליון ב-$29 אצל Galt & Taggart אינם אפוא אותו מדד. השוו נתונים של מקור אחד לאורך זמן, ושאלו כל מוכר אם דמי השכירות שהוא נוקב בהם כוללים דמי שירות ומע"מ.

מה המספרים אומרים למשקיע פרטי

• מס. שכירות שיחיד מקבל משטח מסחרי ממוסה ב-20%, וכשהבעלים אינו תושב, שוכר שהוא עסק מנכה את המס במקור; שיעור ה-5% שמור לדירות שמושכרות למגורים בלבד. תשואה ברוטו של 9% מצטמקת לכ-7.2% אחרי מס של 20%, וזאת לפני תקופות פנויות ועלויות.
• מע"מ. שכירות מסחרית נספרת לצורך סף הרישום למע"מ של 100,000 לארי, ומעבר לו נגבה על השכירות מע"מ בשיעור 18%.
• שיעור פנוי. שנה ריקה אחת מתוך חמש גורעת חמישית מההכנסה; במשרדים שבבנייני מגורים עמד ריק ב-2025 יותר ממחצית השטח.
• חוזי שכירות. דמי שכירות מסחריים נקבעים בדרך כלל בדולר ארה"ב ובסכום קבוע, ולכן כדאי לקרוא בחוזה את משכו, את מנגנון ההצמדה ואת סעיפי היציאה.
• מחירים. אף אנליסט אינו מפרסם מחירי מכירה למ"ר של יחידות מסחריות, ולכן כל מחיר מבוקש צריך להיבדק מול השכירות: ב-$13 למ"ר לחודש, יחידה של 50 מ"ר מכניסה $7,800 בשנה, וזו תשואה ברוטו של 9% רק במחיר של כ-$86,700.

שאלות לשאול לפני קניית שטח מסחרי

1. מי השוכר, ובאיזה חוזה? יחידה שמושכרת לעסק מוכר בחוזה ארוך היא השקעה שונה מיחידה ריקה; בקשו את החוזה, את משכו, את דמי השכירות, את המטבע ואת סעיפי היציאה, אם יש כאלה.
2. כיצד היחידה רשומה? נסח הרישום צריך להראות שימוש שאינו למגורים ושמתאים לעסק שאתם מצפים לו, בין אם משרד, חנות או בית קפה.
3. האם השימוש המתוכנן אפשרי פיזית? עסקי מזון זקוקים לאוורור, לניקוז ולכניסה נפרדת; משרדים זקוקים לחניה בסביבה ולאינטרנט טוב.
4. כמה משלמים השכנים? שאלו חנויות ומשרדים סמוכים כמה הם משלמים בשכירות, והשוו לנתוני המקורות שלמעלה, אחרי שמורידים דמי שירות ומע"מ.
5. כמה יחידות דומות עומדות ריקות? ברובעים חדשים, ספרו את קומות הקרקע הפנויות לאורך הרחוב לפני שאתם נותנים אמון בתחזית של דמי שכירות.
6. מהן העלויות השוטפות? דמי האחזקה של הבניין, חשבונות בחודשים שבהם היחידה ריקה, ביטוח וכל מע"מ על השכירות.
7. מי ינהל את הנכס? שוכרים מסחריים מצפים לתשובות מהירות בעניין תיקונים וחשבוניות; בעלים המתגוררים מחוץ לגאורגיה צריכים בדרך כלל מנהל או רואה חשבון מקומי.

תשובות בכתב לשאלות האלה הופכות את ההבטחה של היזם ל"הכנסה מסחרית" למספר שאפשר לבדוק, ויחידה שאין לה מענה עליהן מתומחרת בדרך כלל ביוקר מדי.

סיכונים וחריגים

• עודף היצע של משרדים. התחזית היא ששיעור הפנוי במרכזי עסקים יגיע ל-16.8% עד 2028.
• יחידות ריקות בבנייני מגורים. שיעור פנוי של 53% ב-2025.
• מס. 20% על שכירות מסחרית של יחידים.
• תלות בשוכר אחד. כשהשוכר היחיד עוזב, כל ההכנסה נעצרת.
• אין נתוני מחירים. מחירי מכירה אינם מתפרסמים, ולכן קשה לבדוק את התשואות.

שאלות נפוצות

מה תשואת המשרדים בטביליסי?

9.4% נטו במרכזי עסקים ב-2025, עם תחזית של 8.4% ב-2028 (Galt & Taggart).

מה התשואה של חנויות מובחרות?

8.6% במסחר מובחר ברחובות המסחר הראשיים של טביליסי ב-2025.

האם נכס מסחרי עדיף על דירה?

לא בהכרח: לפני מס התשואות דומות, ושכירות מסחרית ממוסה ב-20% לעומת 5% על שכירות למגורים.

האם יחידות בקומת הקרקע של בניינים חדשים הן השקעה טובה?

רק כשיש שוכר ברור; משרדים בבנייני מגורים עמדו ב-2025 ריקים בשיעור של 53%.

בכמה מושכרים מחסנים?

בממוצע $6.3 למ"ר לחודש בחוזים חדשים בטביליסי ב-2025, ו-$7.5 ברמה A.

מה דמי השכירות ברחובות המסחר הראשיים?

כ-$37.6 למ"ר בחוזים חדשים בטביליסי ב-2025; $44 בשדרות רוסתאוולי בחוזים קיימים.

באיזה מטבע נחתמים חוזי שכירות מסחריים?

בדרך כלל בדולר ארה"ב, בדמי שכירות קבועים.

האם מחירי מכירה של נכסים מסחריים מתפרסמים?

לא; מתפרסמים רק דמי שכירות ותשואות.

מקורות

1. Office Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, מאי 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
2. Retail Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, מאי 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
3. Warehouses and Logistics in Georgia, Galt & Taggart, יולי 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
4. Overview of Commercial Real Estate in Georgia 2024, TBC Capital, מאי 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
5. Georgia's commercial real estate market sees rising demand (TBC Capital), Investor.ge, 6 באפריל 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
6. Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
7. קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 134, 154 ו-165), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 19 באוקטובר 2026 - עמוד נתונים שפורסם על בסיס דוחות Galt & Taggart על משרדים, מסחר ומחסנים (2026), הסקר המסחרי של TBC Capital ל-2024 וקוד המס.