Доходность коммерческой недвижимости в Грузии: офисы, магазины и склады

Какую доходность приносит коммерческая недвижимость в Грузии?

По последним опубликованным данным, чистая арендная доходность офисов в бизнес-центрах Тбилиси составила в 2025 году 9,4%, а лучших магазинов на главных торговых улицах 8,6%; обе цифры взяты из отчётов Galt & Taggart за май 2026 года. Речь идёт о лучших площадях города. Слабое место приходится на самый крупный сегмент: около 1 млн м² офисов в жилых домах, то есть тех помещений на первом и втором этажах, которые застройщики продают в новых корпусах, и в 2025 году 53% этих площадей пустовали. Ставки аренды складов выросли за 2025 год на 34%, до $6,3 за м² в месяц. Для частного инвестора разница с жильём ещё и налоговая: доход от аренды коммерческих помещений облагается по ставке 20%, тогда как для жилья, сдаваемого для проживания, ставка составляет 5%.

На этой странице собраны данные о доходности, арендных ставках, вакантности и новом предложении по сегментам, объяснено, почему источники расходятся, и показано, что эти цифры значат для покупателя. О том, как купить коммерческий объект и управлять им, рассказывает наше руководство по коммерческой недвижимости в Грузии.

Опубликованная доходность по сегментам

Эти три показателя считаются по-разному: офисная доходность обозначена как чистая, торговая относится к лучшим помещениям на рынке, а жилая сравнивает арендную плату с ценой новой квартиры без отделки. Вместе они показывают, что лучшие коммерческие площади Тбилиси до уплаты налогов зарабатывают примерно столько же, сколько квартира, но риск, связанный с арендатором, у них сосредоточен сильнее. В том же отчёте доходности 8,6% для лучших торговых улиц Тбилиси противопоставлены 6,0% по Центральной и Восточной Европе и 4,8% по Европе в целом.

Офисы: сильный рынок сегодня, но впереди новое предложение

Площадь бизнес-центров, сдаваемая в аренду, удвоилась: со 178 000 м² в 2014 году до 358 000 м² в 2025 году, причём в основном она находится в Сабуртало (44%), Ваке (24%) и Мтацминде (15%). Вакантность в 2025 году составила 6,6%, меньше, чем во многих европейских столицах, поскольку с 2019 по 2025 год спрос вырос на 62%, и рост вели иностранные компании и IT: занятость в IT в Тбилиси за этот период увеличилась на 120%, а иностранные арендаторы в 2025 году заняли 67% площадей высокого сегмента. Прогноз выглядит менее благоприятно. В 2026-2028 годах ожидается около 100 000 м² новых площадей в бизнес-центрах, что увеличит предложение на 28% при ожидаемом росте спроса на 14%, поэтому Galt & Taggart прогнозирует рост вакантности до 16,8% и снижение чистой доходности до 8,4% к 2028 году, допуская при этом «небольшую коррекцию» арендных ставок.

Офисы в жилых домах: половина пустует

Больше половины из 1,9 млн м² офисных площадей Тбилиси расположено вовсе не в бизнес-центрах, а в жилых домах: это около 1,0 млн м², и две трети из них находятся в зданиях, построенных до 2013 года. В 2025 году 53% этих площадей были свободны, а по действующим договорам аренды они сдавались в среднем за $13 за м² в месяц, против $28 в бизнес-центрах высокого сегмента. Это именно те помещения на первом и втором этажах, которые застройщики часто предлагают инвесторам как «коммерческие площади» в новом жилом комплексе. Galt & Taggart ожидает, что бизнес-центры среднего сегмента и дальше будут переманивать у них арендаторов за счёт цены, управления, парковки и охраны. Покупать такое помещение стоит, имея в виду конкретного арендатора, а не исходя из предположения, что коммерческая площадь всегда приносит больше.

Магазины и торговые центры

Ставки на главных торговых улицах три года держатся на одном уровне, около $37 за м² в новых договорах; по действующим договорам в 2025 году проспект Руставели в среднем сдавался за $44, проспекты Чавчавадзе и Пекина за $32, а проспект Агмашенебели за $25. Площадей на главных улицах физически мало, и они зависят от туристов и премиальных брендов. Ставки в торговых центрах с 2020 по 2025 год выросли вдвое, однако вакантность в крупнейших из них в 2025 году поднялась до 6,6% из-за открытия новых площадей, а к 2030 году планируется ещё около 140 000 м², на треть больше нынешнего объёма. Онлайн-торговля пока невелика, 2,3% розничного товарооборота в 2025 году, поэтому серьёзной угрозы для магазинов она ещё не представляет.

Склады: самый быстрый рост ставок

По классам склады в Тбилиси в 2025 году сдавались за $7,5 за м² (A), $4,9 (B) и $4,1 (C); в Батуми средняя ставка составила $5,4. Около 80% фонда составляют старые помещения низших классов, и именно поэтому современные объекты обходятся дороже. К 2027 году предложение должно вырасти примерно на 31%, до 1,65 млн м², причём значительную часть этих площадей владельцы будут использовать сами, и Galt & Taggart ожидает стабилизации ставок. Сторонним арендаторам сдаётся лишь 31% складских площадей Тбилиси, а компании, которым нужно больше примерно 7 000 м², всё чаще строят собственные склады, и это сужает круг крупных арендаторов.

Ставки аренды за пределами Тбилиси

За пределами столицы большинство офисов расположено на нижних этажах жилых домов, а лучшие торговые улицы сдаются намного дешевле, чем в Тбилиси: на улице Горгиладзе в Батуми средняя ставка в 2024 году составляла $29,4 за м². TBC Capital ожидала, что два новых торговых центра почти удвоят площадь торговых центров Батуми и составят конкуренцию уличной торговле.

Почему источники называют разные ставки

Ставки аренды офисов и торговых площадей у Galt & Taggart включают эксплуатационный платёж и не включают НДС, а у TBC Capital не включают ни того, ни другого. Galt & Taggart делит офисы на ценовые сегменты, TBC Capital на классы, и в выборку торговых центров эти две компании включают разные объекты. Поэтому офис класса A за $28 за м² в обзоре TBC Capital за 2024 год и офис высокого сегмента за $29 у Galt & Taggart измерены не одним и тем же способом. Сравнивайте динамику цифр внутри одного источника и уточняйте у любого продавца, включены ли в названную ставку эксплуатационный платёж и НДС.

Что эти цифры значат для частного инвестора

• Налог. Доход физического лица от аренды коммерческих помещений облагается по ставке 20%, и если владелец является нерезидентом, арендатор-компания удерживает налог у источника выплаты; ставка 5% относится только к жилью, сдаваемому для проживания. Валовая доходность 9% после налога 20% превращается примерно в 7,2%, и это ещё без учёта простоя и расходов.
• НДС. Коммерческая арендная плата засчитывается в порог регистрации по НДС в 100 000 лари, после превышения которого на арендную плату начисляется НДС 18%.
• Простой. Один пустой год из пяти отнимает пятую часть дохода; в офисах, расположенных в жилых домах, в 2025 году пустовало больше половины площадей.
• Договоры аренды. Коммерческая арендная плата обычно устанавливается в долларах США по фиксированной ставке, поэтому изучите в договоре его срок, индексацию и условия досрочного расторжения.
• Цены. Цены продажи коммерческих помещений за м² не публикует ни один аналитик, поэтому проверяйте любую запрашиваемую цену через арендную плату: при $13 за м² в месяц помещение площадью 50 м² приносит $7 800 в год, а это 9% валовой доходности лишь при цене около $86 700.

Вопросы, которые стоит задать до покупки коммерческого помещения

1. Кто арендатор и на каких условиях заключён договор? Помещение, сданное известной компании по долгосрочному договору, и пустое помещение представляют собой разные инвестиции; запросите договор аренды и узнайте его срок, ставку, валюту и условия досрочного расторжения.
2. Как зарегистрировано помещение? В выписке из реестра должно быть указано нежилое назначение, подходящее для того бизнеса, на который вы рассчитываете, будь то офис, магазин или кафе.
3. Подходит ли помещение физически для задуманного использования? Общепиту нужны вентиляция, канализация и отдельный вход; офисам нужны парковка поблизости и хороший интернет.
4. Сколько платят соседи? Спросите в соседних магазинах и офисах, за сколько они арендуют площади, и сравните ответы с приведёнными выше цифрами из источников, учитывая эксплуатационные платежи и НДС.
5. Сколько похожих помещений пустует? В новых районах, прежде чем верить прогнозу арендной платы, посчитайте свободные первые этажи вдоль улицы.
6. Каковы текущие расходы? Платежи за обслуживание здания, коммунальные услуги в месяцы простоя, страховка и НДС на арендную плату, если он применяется.
7. Кто будет управлять объектом? Коммерческие арендаторы ждут быстрых ответов по ремонту и счетам; владельцам, живущим за рубежом, обычно нужен местный управляющий или бухгалтер.

Письменные ответы на эти вопросы превращают обещанный застройщиком «коммерческий доход» в цифру, которую можно проверить, а помещение, по которому на них ответить нельзя, как правило, продаётся слишком дорого.

Риски и исключения

• Избыток офисных площадей. По прогнозу, вакантность в бизнес-центрах к 2028 году достигнет 16,8%.
• Пустые помещения в жилых домах. Вакантность 53% в 2025 году.
• Налог. 20% с коммерческой арендной платы для физических лиц.
• Зависимость от одного арендатора. Уход единственного арендатора полностью прекращает доход.
• Нет данных о ценах. Цены продажи не публикуются, поэтому доходность трудно проверить.

Частые вопросы

Какова доходность офисов в Тбилиси?

9,4% чистыми для бизнес-центров в 2025 году, с прогнозом 8,4% на 2028 год (Galt & Taggart).

Сколько приносят лучшие магазины?

8,6% для лучшего стрит-ритейла на главных улицах Тбилиси в 2025 году.

Выгоднее ли коммерческая недвижимость, чем квартира?

Не обязательно: до налогов доходность сопоставима, а коммерческая арендная плата облагается по ставке 20% против 5% для жилой.

Хорошая ли инвестиция помещения на первых этажах новостроек?

Только при понятном арендаторе; офисы в жилых домах в 2025 году пустовали на 53%.

Сколько стоит аренда склада?

В среднем $6,3 за м² в месяц в новых договорах в Тбилиси в 2025 году и $7,5 для класса A.

Каковы ставки на главных торговых улицах?

Около $37,6 за м² в новых договорах в Тбилиси в 2025 году; $44 на проспекте Руставели по действующим договорам.

В какой валюте заключаются коммерческие договоры аренды?

Обычно в долларах США, с фиксированной ставкой.

Публикуются ли цены продажи коммерческой недвижимости?

Нет; публикуются только ставки аренды и доходность.

Источники

1. Office Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, май 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
2. Retail Real Estate Market in Tbilisi, Galt & Taggart, май 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
3. Warehouses and Logistics in Georgia, Galt & Taggart, июль 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
4. Overview of Commercial Real Estate in Georgia 2024, TBC Capital, май 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
5. «Georgia's commercial real estate market sees rising demand» (TBC Capital), Investor.ge, 6 апреля 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
6. Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 19 октября 2026 г.)
7. Налоговый кодекс Грузии (статьи 81, 134, 154 и 165), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)

История изменений

• 19 октября 2026 - Страница с данными опубликована на основе отчётов Galt & Taggart по офисам, торговым площадям и складам (2026), обзора коммерческой недвижимости TBC Capital за 2024 год и Налогового кодекса.