כמה עולה שכר דירה בכל רובע של טביליסי?
ביולי 2026 נע שכר הדירה המבוקש על דירה חדשה של 50-60 מ״ר בין $8.5 למ״ר לחודש בסמגורי ל-$15.1 בוואקה, והממוצע העירוני עמד על $10.1, לפי Galt & Taggart. בדירה של 55 מ״ר המשמעות היא כ-$468 לחודש בסמגורי, $556 לפי הממוצע העירוני ו-$831 בוואקה. בכל הרבעים מלבד מטאצמינדה היה שכר הדירה גבוה מזה של יולי 2025, ב-4.1% עד 10.5%, והממוצע העירוני עלה ב-6.3%. במונחי לארי, מדד המחירים לצרכן הארצי לסעיף שכר הדירה עלה ב-10.9% בשנה שהסתיימה בספטמבר 2026.
בעמוד הזה מרוכזים הנתונים המפורטים שעומדים מאחורי המספרים האלה: כל רובע חודש אחר חודש ב-2026, כמה השתנה כל אחד מהם מאז סוף 2023, מדוע צוותי המחקר של שני הבנקים חלוקים לגבי הכיוון, כמה מבקשים על דירות בגדלים שונים, והאם מותר לקבוע בחוזה שכירות סכום בדולרים. מיהם השוכרים מוסבר במדריך שלנו על שוכרים לטווח ארוך בטביליסי, והתשואות לפי רובע מוצגות במדריך שלנו על תשואות שכירות.
רובע אחר רובע, יולי 2026
| רובע | יולי 2025 | יולי 2026 | שינוי בתוך שנה | דירה של 55 מ״ר, $ לחודש |
|---|---|---|---|---|
| ואקה | 14.5 | 15.1 | +4.1% | 831 |
| מטאצמינדה | 13.1 | 13.0 | -0.8% | 715 |
| סבורטלו | 10.6 | 11.4 | +7.5% | 627 |
| קרצאניסי | 9.9 | 10.8 | +9.1% | 594 |
| איסאני | 9.7 | 10.2 | +5.2% | 561 |
| צ׳וגורטי | 9.5 | 9.9 | +4.2% | 545 |
| דידובה | 9.3 | 9.8 | +5.4% | 539 |
| ושליג׳ווארי | 8.6 | 9.5 | +10.5% | 523 |
| נדזלדבי | 9.1 | 9.5 | +4.4% | 523 |
| דידי דיגומי | 8.2 | 8.7 | +6.1% | 479 |
| גלדאני | 8.0 | 8.6 | +7.5% | 473 |
| סמגורי | 7.9 | 8.5 | +7.6% | 468 |
| ממוצע עירוני | 9.5 | 10.1 | +6.3% | 556 |
שכר הדירה למ״ר בוואקה גבוה בערך פי 1.8 מזה שבסמגורי. העמודה של 55 מ״ר היא ממוצע הרובע כפול שטח הדירה, ולכן היא מתארת דירה חדשה בגודל טיפוסי; דירה ותיקה יותר, דירה ליד כביש סואן או דירה לא מרוהטת עשויות לבקש פחות, ודירה משופצת עם נוף עשויה לבקש יותר. השינויים חושבו מתוך נתונים מעוגלים. Galt & Taggart מפרסמת שכר דירה של דירות חדשות בלבד, והדוח שלה ליולי 2026 היה העדכני ביותר שהיה זמין ב-20 באוקטובר 2026.
חודש אחר חודש ב-2026
| רובע | ינו׳ | פבר׳ | מרץ | אפר׳ | מאי | יוני | יולי |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ואקה | 15.0 | 13.8 | 14.3 | 14.2 | 14.6 | 16.1 | 15.1 |
| מטאצמינדה | 12.7 | 11.7 | 12.3 | 12.7 | 13.0 | 13.4 | 13.0 |
| סבורטלו | 11.8 | 11.7 | 11.5 | 11.3 | 11.2 | 11.4 | 11.4 |
| קרצאניסי | 10.9 | 11.3 | 10.6 | 10.5 | 10.3 | 10.3 | 10.8 |
| איסאני | 10.7 | 10.2 | 9.8 | 9.9 | 9.8 | 9.8 | 10.2 |
| צ׳וגורטי | 9.9 | 9.6 | 9.9 | 10.0 | 9.6 | 9.7 | 9.9 |
| דידובה | 9.9 | 9.7 | 9.7 | 9.9 | 10.0 | 9.9 | 9.8 |
| נדזלדבי | 9.6 | 9.7 | 9.3 | 9.6 | 9.6 | 9.5 | 9.5 |
| ושליג׳ווארי | 9.3 | 8.9 | 8.8 | 8.9 | 8.7 | 8.8 | 9.5 |
| דידי דיגומי | 8.7 | 8.7 | 8.6 | 8.6 | 8.5 | 8.6 | 8.7 |
| גלדאני | 8.6 | 8.4 | 8.4 | 8.6 | 8.5 | 8.4 | 8.6 |
| סמגורי | 8.5 | 8.4 | 8.2 | 8.2 | 8.4 | 8.3 | 8.5 |
| ממוצע עירוני | 10.2 | 10.1 | 9.9 | 10.0 | 9.9 | 10.1 | 10.1 |
הרבעים החיצוניים כמעט לא זזו: דידי דיגומי נשארה בין $8.5 ל-8.7 לאורך כל השנה, וסמגורי בין 8.2 ל-8.5. הרבעים המרכזיים התנדנדו יותר, ואקה מ-13.8 בפברואר עד 16.1 ביוני. Galt & Taggart עצמה מסמנת את המדגמים שלה במטאצמינדה ובצ׳וגורטי כקטנים, ולכן התייחסו בזהירות לנתון של חודש בודד ברבעים המרכזיים, וכשאתם מתמחרים שם דירה, היעזרו בממוצע של כמה חודשים. לאורך 2026 היה הממוצע העירוני גבוה ב-4% עד 7% מאותו חודש ב-2025.
כמה השתנה כל רובע מאז 2023
| רובע | דצמ׳ 2023 | דצמ׳ 2024 | דצמ׳ 2025 | יולי 2026 | מאז דצמ׳ 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| ואקה | 15.9 | 14.5 | 14.2 | 15.1 | -5.0% |
| מטאצמינדה | 14.8 | 12.4 | 12.0 | 13.0 | -12.2% |
| סבורטלו | 12.4 | 11.4 | 11.3 | 11.4 | -8.1% |
| קרצאניסי | 12.0 | 10.0 | 10.5 | 10.8 | -10.0% |
| צ׳וגורטי | 11.7 | 10.0 | 9.9 | 9.9 | -15.4% |
| איסאני | 11.1 | 10.1 | 10.2 | 10.2 | -8.1% |
| דידובה | 10.3 | 9.4 | 8.5 | 9.8 | -4.9% |
| נדזלדבי | 9.8 | 8.9 | 9.4 | 9.5 | -3.1% |
| ושליג׳ווארי | 9.8 | 8.3 | 9.3 | 9.5 | -3.1% |
| גלדאני | 9.0 | 8.1 | 8.4 | 8.6 | -4.4% |
| דידי דיגומי | 8.8 | 8.0 | 8.5 | 8.7 | -1.1% |
| סמגורי | 8.6 | 8.0 | 8.4 | 8.5 | -1.2% |
| ממוצע עירוני | 10.7 | 9.7 | 9.8 | 10.1 | -5.6% |
ב-2024 ירד שכר הדירה בכל הרבעים; Galt & Taggart תיארה ירידה שנתית משמעותית בכולם. מאז התפצל הדפוס. הרבעים החיצוניים, דידי דיגומי, סמגורי, גלדאני ונדזלדבי, כמעט חזרו לרמות של סוף 2023, בעוד שהמרכזיים עדיין נמוכים בהרבה: צ׳וגורטי ב-15.4%, מטאצמינדה ב-12.2% וקרצאניסי ב-10.0%. הנתון של דידובה לדצמבר 2025, 8.5, מופיע בדוח, אבל הוא חריג לעומת 9.4 בספטמבר 2025 ו-9.9 בינואר 2026, ולכן כדאי להתייחס אליו בזהירות.
ההתפתחות הארוכה יותר של הממוצע העירוני מסבירה את התמונה הזו. המדד של Galt & Taggart עמד על $5.3 למ״ר בסוף 2021, לפני ששכר הדירה זינק מאפריל 2022 עם בואם של אנשים שעזבו את רוסיה אחרי הפלישה שלה לאוקראינה; בדוח של אפריל 2023 היה מדד שכר הדירה בדולרים, במשך כמה חודשים, יותר מכפול מהרמה של שנה קודם. השיא נרשם במרץ 2023, $11.8. בדצמבר 2024 היה שכר הדירה נמוך ב-17.9% מאותו שיא, נקודת השפל הייתה $9.3 במאי 2025, ולאורך כל 2026 נשאר הממוצע בין $9.9 ל-10.2.
מדוע TBC Capital ו-Galt & Taggart חלוקות
צוותי המחקר של שני הבנקים הגדולים בגאורגיה נתנו תשובות הפוכות לגבי תחילת 2026. Galt & Taggart הראתה ברבעון הראשון שכר דירה גבוה ב-4% עד 5% מאשר שנה קודם; TBC Capital הראתה שכר דירה נמוך ב-5% עד 6%, $10.1 למ״ר במרץ 2026 עם תשואה של 8.1%, אחרי ירידה של 11% ב-2025, וצפתה ירידה קלה נוספת של כ-2.1% ב-2026. ההבדל נובע ממה שכל אחת מהן מודדת:
- Galt & Taggart עוקבת אחרי דירות חדשות של 50-60 מ״ר, ומציינת כמקור את הבנק הלאומי ואת הנתונים שלה עצמה.
- TBC Capital לוקחת את רמת המחירים מכל מודעות השכירות ב-myhome.ge ואת השינויים מנתוני הבנק הלאומי, ובנובמבר 2025 שינתה את השיטה שלה, צעד שהעלה מעט את רמת המחירים שהיא מציגה.
- Geostat מודדת את שכר הדירה בלארי בכל רחבי המדינה, כחלק ממדד המחירים לצרכן: עלייה של 3.5% לעומת שנה קודם באפריל 2026, של 8.2% ביולי ושל 10.9% בספטמבר.
באותה תקופה קיבלו תמורת דולר פחות לארי: 2.5979 לארי ב-20 באוקטובר 2026, לעומת 2.7079 לארי שנה לפני כן, כך ששכר דירה שנקבע בדולרים הניב פחות לארי, ושכר דירה שנקבע בלארי היה שווה יותר בדולרים. לכן סדרה בלארי וסדרה בדולרים יכולות לזוז בשיעורים שונים, או אפילו בכיוונים הפוכים, באותה שנה עצמה. שלוש הסדרות הן נתוני מחיר מבוקש או מדד; אף אחת מהן אינה מבוססת על חוזי שכירות חתומים.
שכר דירה לפי גודל הדירה
שום בנק, חברת מחקר או לשכת סטטיסטיקה אינם מפרסמים את שכר הדירה בטביליסי לפי מספר חדרי השינה. המקור הקרוב ביותר הוא Numbeo, אתר שהנתונים בו מוזנים על ידי הגולשים; ב-20 באוקטובר 2026 הוא דיווח, על סמך 1,680 רשומות של 159 משתתפים במהלך 12 חודשים:
| דירה | $ לחודש | לארי לחודש | הטווח שדווח, $ |
|---|---|---|---|
| 1 חדר שינה, במרכז | 676 | 1,755 | 500 עד 899 |
| 1 חדר שינה, מחוץ למרכז | 451 | 1,171 | 350 עד 600 |
| 3 חדרי שינה, במרכז | 1,297 | 3,365 | 992 עד 1,927 |
| 3 חדרי שינה, מחוץ למרכז | 876 | 2,273 | 700 עד 1,252 |
על דירה עם 3 חדרי שינה מבקשים בערך פי 1.9 משכר הדירה של דירה עם 1 חדר שינה, בשני סוגי המיקום, ולא פי 3. היו קשובים לשיטת הספירה כשאתם משווים מודעות: במודעות בגאורגיה סופרים חדרים ולא חדרי שינה, ולכן בדירת "2 חדרים" יש בדרך כלל 1 חדר שינה וסלון.
שתי סוכנויות מפרסמות סטטיסטיקה משלהן על המודעות, והיא שימושית לבדיקה צולבת, אבל אינה מחקר בלתי תלוי. הדוח של Tbilisi Home לרבעון השלישי של 2026, שמבוסס על מה שהסוכנות מתארת כיותר מ-219,000 תצפיות במודעות, מציג שכר דירה מבוקש חציוני למ״ר של $11.1 בטביליסי העתיקה, 10.5 בוואקה ובסבורטלו, 9.5 בדידובה ובצ׳וגורטי, ו-8.8 גם בגלדאני-נדזלדבי וגם באיסאני-סמגורי. Georgia Aparts, על סמך מודעות ב-ss.ge, ב-myhome.ge וב-Telegram באוגוסט 2026, מעמידה את שכר הדירה המבוקש החציוני בשכונות הזולות ביותר על $279 באורחווי, $320 בפוניצ׳אלה, $373 במסמה מסיווי, $419 בוזיסובאני ו-$442 בסמגורי, בלי לציין את גודל הדירות.
האם יש עונת שכירות?
הנתונים של השנים האחרונות מראים תנודות עונתיות קטנות בלבד. הממוצע העירוני של Galt & Taggart השתנה בפחות מ-2% מחודש לחודש ברוב החודשים של 2025 ו-2026, מלבד עלייה של 4.6% בינואר 2026, וב-2024 הוא נע בין $9.8 ל-9.9 מפברואר ועד ספטמבר. במונחי לארי, מדד שכר הדירה של Geostat עלה ב-1.4% באפריל 2026 וב-2.3% ביולי 2026 לעומת החודש שקדם להם. הדפוס הישן יותר, שתיאר ISET Policy Institute לגבי 2014, היה ששכר הדירה יורד בקיץ, כשהסטודנטים עוזבים, ועולה בספטמבר, כשהם חוזרים. אין כיום מקור שבודק אם הדפוס הזה עדיין קיים.
השכרה ארוכה או השכרה ללילה: הניגוד
דירות שמושכרות ללילה מתומחרות לפי שהייה ולא לפי מ״ר. הנתונים של AirROI לטביליסי לתקופה שבין אוקטובר 2025 לספטמבר 2026 מראים מחיר ממוצע של 153 לארי ללילה ו-41.6% מהלילות מוזמנים, עם מחירים שנעים בין 147 לארי בפברואר ל-173 לארי באוגוסט. לפי גודל הדירה, המחיר הממוצע ללילה היה 110 לארי לסטודיו, 120 לארי לדירה עם 1 חדר שינה, 187 לארי לדירה עם 2 ו-307 לארי לדירה עם 3. AirROI אינה מפרסמת נתונים לפי רובע; Airbtics, שמודדת בשיטה אחרת, מעמידה את המחיר הממוצע ללילה על $50 בוואקה ו-$33 בנדזלדבי. האם השכרה ללילה עדיפה על השכרה ארוכה אחרי ההוצאות, נבחן בפירוט במדריך שלנו על Airbnb בטביליסי.
שכר דירה בדולרים או בלארי?
Galt & Taggart ו-TBC Capital מדווחות על שכר הדירה בדולרים, ולפי מדריכי שכירות רוב בעלי הדירות במרכז טביליסי נוקבים בו באותו אופן, אף שהלארי הוא ההילך החוקי היחיד בגאורגיה (החוק האורגני על הבנק הלאומי של גאורגיה, סעיף 34(2)). למשכיר חשובים שלושה כללים:
- מחירים בפרסום. לפי סעיף 34(2-1) של אותו חוק, בעל עסק שמציע או מפרסם נכסים או שירותים חייב להציג את המחיר בלארי בלבד; הבנק הלאומי החיל את חובת התמחור בלארי בלבד על תאגידים החל מ-1 ביולי 2017. אם אדם פרטי שמשכיר דירה אחת נחשב בעל עסק לעניין הכלל הזה, לא מצאנו מקור שמכריע בכך, ולכן חברה או משכיר של כמה דירות צריכים לנקוב במחיר בלארי.
- הסכום שבחוזה. הקוד האזרחי מאפשר לצדדים לקבוע חיוב כספי במטבע חוץ, אלא אם החוק אוסר זאת (סעיף 383), ולכן חוזה שכירות יכול לנקוב בדמי השכירות כסכום בדולרים.
- התשלום. תשלום בלארי לפי שער מוסכם משאיר את התשלום בגבולות הכלל בדבר ההילך החוקי; ציינו בחוזה לפי איזה שער מחשבים ובאיזה יום.
שכר דירה בדולרים מגן על בעלים זר מפני היחלשות הלארי, אבל מייקר את התשלום לשוכר כשהלארי יורד, ומדריכי שכירות ממליצים לשוכרים להציע במקום זאת סכום קבוע בלארי.
מה שכר הדירה כולל
שכר הדירה המבוקש בטביליסי בדרך כלל אינו כולל את החשבונות, ולפי מדריכי שכירות השוכר משלם אותם בנוסף. Numbeo מעריכה את החשבונות הבסיסיים של דירה בשטח 85 מ״ר, כלומר חשמל, חימום, קירור, מים ופינוי אשפה, בכ-228 לארי לחודש, בטווח מדווח של 134 עד 350 לארי, ולזה מתווספים כ-$19 לאינטרנט בפס רחב. דמי הבניין והתיקונים נשארים על הבעלים, אלא אם החוזה קובע אחרת; העמוד שלנו על הוצאות שוטפות מפרט אותם. כשאתם משווים את הדירה שלכם לטבלאות שלמעלה, השוו שכר דירה לשכר דירה: מודעה שהחשבונות כלולים בה מבקשת שכר דירה נמוך ממה שהמספר הבולט בה מרמז.
תמחור דירה להשכרה ארוכה, צעד אחר צעד
מצאו את הנתון של הרובע
קחו את החודש האחרון ואת הממוצע של 6 החודשים האחרונים.
הכפילו בשטח
כך מתקבל נתון ייחוס לדירה חדשה.
התאימו לדירה שלכם
גיל הבניין, קומה, נוף, ריהוט וחניה.
בדקו מודעות פעילות
אותו רובע, אותו מספר חדרים, בחודש הנוכחי.
בחרו מטבע
דולרים או לארי, ואת השער לתשלום.
בחנו מחדש אחרי 2 שבועות
אם אין פניות רציניות, המחיר גבוה מדי.
סיכונים וחריגים
- מבוקש, לא מוסכם. כל הסדרות כאן בנויות ממחירי שכירות מבוקשים או ממדד.
- דירות חדשות בלבד. הנתונים של Galt & Taggart לפי רובע מתארים דירות חדשות של 50-60 מ״ר.
- מדגמים קטנים. ברבעים המרכזיים הנתונים עלולים לקפוץ מחודש לחודש.
- מטבע. שכר דירה בדולרים ושכר דירה בלארי יכולים להשתנות באופן שונה.
- המקורות חלוקים. TBC Capital ו-Galt & Taggart הציגו מגמות הפוכות בתחילת 2026.
שאלות נפוצות
מהו שכר הדירה הממוצע למ״ר בטביליסי?
$10.1 לחודש בדירה חדשה של 50-60 מ״ר ביולי 2026, לפי Galt & Taggart.
באיזה רובע בטביליסי שכר הדירה הגבוה ביותר?
ואקה, עם $15.1 למ״ר לחודש ביולי 2026.
באיזה רובע שכר הדירה הנמוך ביותר?
סמגורי, עם $8.5 למ״ר, ומיד אחריה גלדאני ודידי דיגומי.
כמה עולה דירה עם 1 חדר שינה בטביליסי?
כ-$676 לחודש במרכז ו-$451 מחוצה לו, לפי הנתונים שגולשים מזינים ב-Numbeo.
האם שכר הדירה בטביליסי עולה?
בדולרים, הממוצע העירוני ביולי 2026 היה גבוה ב-6.3% מאשר שנה קודם; בלארי, מדד שכר הדירה הארצי היה גבוה ב-10.9% בספטמבר 2026.
האם שכר הדירה חזר לשיא של 2023?
לא. ביולי 2026 היה הממוצע העירוני נמוך ב-5.6% מהרמה של סוף 2023, ונמוך גם מהשיא של מרץ 2023, $11.8.
אפשר לקבוע את שכר הדירה בדולרים?
חוזה שכירות יכול לנקוב בסכום בדולרים לפי סעיף 383 של הקוד האזרחי; ההילך החוקי לתשלום הוא הלארי.
האם השוכרים בטביליסי משלמים את החשבונות?
בדרך כלל כן, מעבר לשכר הדירה, אלא אם החוזה קובע אחרת.
מקורות
- שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart, פורסם ב-31 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2025, Galt & Taggart, 10 בספטמבר 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הדוחות החודשיים של Galt & Taggart לחודשים ינואר, פברואר, מרץ, אפריל, מאי ויוני 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי, סקירת 2023, Galt & Taggart, 26 בינואר 2024 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי, סקירת 2024, Galt & Taggart, 7 בפברואר 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי, סקירת 2025, Galt & Taggart, 30 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי, אפריל 2023, Galt & Taggart, 6 ביוני 2023 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מעקב חודשי אחר שוק המגורים בטביליסי, מרץ 2026, TBC Capital (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- TBC Capital מציגה מחקר בפורום נדל״ן בינלאומי, Georgia Today, 10 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שיעור האינפלציה בגאורגיה, ספטמבר 2026, Geostat, 2 באוקטובר 2026, יחד עם הפרסומים של אפריל, מאי, יוני, יולי ואוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- יוקר המחיה בטביליסי, Numbeo, עודכן ב-20 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח שוק, הרבעון השלישי של 2026, Tbilisi Home (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- האזורים הזולים ביותר לשכירות בטביליסי, Georgia Aparts, 17 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- איפה להתגורר בטביליסי, The Georgian Guide, 20 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שכירת דירה בגאורגיה, Georgia Expats, 16 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדד מחירי הנדל״ן, ספטמבר 2014, ISET Policy Institute (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- נתוני השכרה לטווח קצר בטביליסי, AirROI (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הכנסות מ-Airbnb בטביליסי, Airbtics (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- החוק האורגני על הבנק הלאומי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- צעדים להגברת השימוש בלארי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שער החליפין הרשמי של הלארי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך הדוחות החודשיים והשנתיים של Galt & Taggart, המעקב החודשי של TBC Capital, פרסומי מדד המחירים לצרכן של Geostat, Numbeo, סטטיסטיקת מודעות של סוכנויות, AirROI ו-Airbtics, החוק האורגני על הבנק הלאומי והקוד האזרחי.