כמה מכניסה דירת Airbnb בטביליסי?
מודעת Airbnb פעילה מכניסה כ-$11,000 בשנה לפי Airbtics, שמדדה תפוסה של 64% ומחיר ממוצע ללילה של $45 בתקופה שבין ספטמבר 2025 לאוגוסט 2026. ספקי נתונים אחרים מודדים את התפוסה על פני כל לילה שבו דירה מוצעת להשכרה, ומגיעים לתוצאה נמוכה בהרבה: AirROI מעמידה את ההכנסה הממוצעת על $6,180 בתפוסה של 42%, ו-BnbCalc על כ-26,000 לארי בתפוסה של 38%. טביליסי מכניסה יותר מבטומי, ובאופן יציב יותר, כי נסיעות עסקים, חופשות עירוניות קצרות ושהיות ארוכות מפזרים את הביקוש על פני השנה כולה, אבל לפי הספירה של Airbtics מספר המודעות גדל בכ-43% בתוך שנה אחת.
העמוד הזה מציג את ההכנסה לפי רובע ולפי גודל הדירה, את העונתיות, את האורחים, את הכללים ואת שיעור התפוסה שדירה צריכה להגיע אליו לפני שההשכרה לטווח קצר משתלמת יותר מהשכרה לטווח ארוך. ההשוואה הכללית בין שתי האסטרטגיות נמצאת במדריך שלנו להשכרה לטווח ארוך או לטווח קצר.
שלושה ספקי נתונים, שלוש תשובות
| מקור | מודעות פעילות | תפוסה | מחיר ללילה | הכנסה בשנה |
|---|---|---|---|---|
| Airbtics | 6,892 | 64% | $45 | כ-$11,000 |
| AirROI | 6,080 | 42% | $57 | $6,180 |
| BnbCalc | 5,128 | 38% | 184 לארי | כ-26,000 לארי |
ההבדלים נובעים מהשיטה: Airbtics סופרת רק מודעות שמוזמנות בפועל, BnbCalc סופרת כל לילה שבו דירה מוצעת להשכרה, וכל ספק דוגם את השוק בדרך אחרת. המודעות המובילות לפי Airbtics מכניסות $10,000 עד $15,000 בשנה; החלשות ביותר אצל BnbCalc מכניסות כ-8,000 לארי. תכננו לפי האמצע, והתייחסו לרמה העליונה כאל מה שניהול מצוין יכול להשיג.
מחירים לפי רובע
| אזור | מודעות | מחיר ללילה | דמי שכירות לטווח ארוך, $ למ״ר לחודש |
|---|---|---|---|
| ואקה | 583 | $50 | 15.1 |
| סבורטלו | 966 | $42 | 11.4 |
| איסאני-סמגורי | 2,183 | $40 | 10.2 / 8.5 |
| דידובה | 965 | $37 | 9.8 |
| נדזלדבי | 421 | $33 | 9.5 |
המרכז הוותיק, כלומר סולולאקי, ורה, מטאצמינדה וצ׳וגורטי שסביב מרג׳נישווילי, שבו רוב המבקרים רוצים לשהות, אינו מופיע בנפרד בנתונים הפתוחים שהצלחנו לקרוא; המחירים ללילה שם גבוהים מהממוצע העירוני, וכך גם מחירי הרכישה. הריכוז הגדול ביותר של מודעות, באיסאני-סמגורי, משקף דירות זולות יותר בקרבת העיר העתיקה והמטרו, ולא את המחירים הגבוהים ביותר ללילה.
הכנסה לפי גודל הדירה
דירות סטודיו ודירות עם חדר שינה אחד מציגות את הביצועים הטובים ביותר מבחינת תפוסה: Airbtics מודדת 65% לדירות סטודיו. דירות גדולות יותר מכניסות יותר בשנה, אבל מתמלאות בתדירות נמוכה יותר. לפי נתוני BnbCalc ל-12 החודשים האחרונים, דירה עם חדר שינה אחד מכניסה כ-21,000 לארי, דירה עם שני חדרי שינה 29,000 לארי ודירה עם שלושה חדרי שינה 48,000 לארי, ודמי הניקיון שנגבים מהאורחים נעים בין כ-19 לארי לסטודיו לבין 34 לארי לדירה עם שלושה חדרי שינה. השהייה הממוצעת בפלטפורמות האלה נמשכת 7 עד 10 לילות, יותר מ-5.6 הלילות של המבקר הממוצע בגאורגיה, כי בתוך הנתונים משולבות גם שהיות חודשיות של עובדים מרחוק.
שנה יציבה יותר מאשר בחוף
שיא הביקוש הוא ביולי והשפל שלו בפברואר, ו-BnbCalc ממקמת את ההכנסה הגבוהה ביותר לכל לילה פנוי באוגוסט ובספטמבר, ואת הנמוכה ביותר בפברואר ובמרץ. מספר הביקורים בטביליסי ב-2025 עלה מ-665,700 ברבעון הראשון ל-1,306,300 ברבעון השלישי, כלומר בערך פי שניים, לעומת פי ארבעה באג׳ריה. בטביליסי נרשמו 3.8 מיליון ביקורים ב-2025, 36.2% מהסך הכולל במדינה, ולילות סוף השבוע מתמלאים בתדירות גבוהה ב-6% מלילות אמצע השבוע. פסטיבלים כמו טביליסובה בתחילת אוקטובר וחגי השנה החדשה מוסיפים שיאים קצרים.
מי מגיע לשהות
לפי Airbtics, כ-78% מאורחי Airbnb בטביליסי מגיעים מחו״ל, ורוסיה היא מדינת המוצא הגדולה ביותר. זרמי המבקרים השתנו ב-2026: במחצית הראשונה של השנה מספר המבקרים מהאיחוד האירופי ומבריטניה עלה ב-23.4%, ואילו מספר המבקרים מישראל ירד ב-14.4%, מהודו ב-59.7% ומאיראן ב-48.7%. הישראלים עדיין הקבוצה הזרה הגדולה ביותר בבתי המלון בגאורגיה. עובדים מרחוק ומשפחות בנסיעות ממושכות מזמינים שהיות חודשיות, ואלה שומרים על תפוסה גבוהה יותר בחורף מאשר בבטומי.
הכללים בטביליסי
- אין צורך בהיתר. לא מצאנו שום רישיון, רישום או איסור של עיריית טביליסי על השכרה יומית, וחוק התיירות אינו מחייב רישום של דירות.
- מס. הירשמו כנישומים, ובחרו בין תשלום המס הקבוע של 10 לארי למ״ר לחודש עבור החודשים שתבחרו, עד 1 בינואר 2028, לבין דיווח על ההכנסה לפי הכללים הכלליים.
- שכנים. הבעלים נשארים אחראים להתנהגות האורחים כלפי בעלי הדירות האחרים, ואגודת בעלי הדירות יכולה לפנות לבית המשפט בגין נזק; איסור על השכרה מחייב הסכם בכתב שנרשם.
- רעש. שעות השקט הן מ-23:00 עד 08:00, עם קנסות של 150 לארי ולאחר מכן 300 לארי על הפרות חוזרות של אדם פרטי.
- העיר העתיקה. כללי השימור בטביליסי ההיסטורית מסדירים בנייה ושילוט; לא מצאנו כלל שמונע השכרה של דירה לאורחים.
תחרות מצד בתי מלון ומודעות חדשות
לפי הספירה של Airbtics, מספר המודעות גדל בכ-43% בתוך שנה, ואילו BnbCalc רשמה ירידה של 6% במספר המודעות הפעילות, סימן לכך שדירות חדשות רבות נכנסות לשוק וחלקן גם יוצאות ממנו מהר. גם בתי המלון מוסיפים חדרים: ibis Styles עם 114 חדרים נפתח במזיורי בפברואר 2026, ובספטמבר 2026 הוכרז על Le Méridien עם 152 חדרים בצ׳וגורטי. מחירי המלונות בטביליסי ב-Booking.com היו גבוהים ב-7.9% במאי 2026 לעומת שנה קודם לכן, וזה משאיר מקום לדירות שמתחרות במרחב ובמטבח, ולא רק במחיר.
מתי השכרה לטווח קצר עדיפה על השכרה לטווח ארוך
הדרך הפשוטה ביותר להחליט היא לשאול איזו תפוסה דרושה לדירה בהשכרה לטווח קצר, שמנוהלת בידי חברת ניהול, רק כדי להשתוות להשכרה לטווח ארוך של אותה דירה עצמה.
| רובע | השכרה לטווח ארוך, נטו לשנה | התפוסה הנדרשת, עם חברת ניהול | התפוסה הנדרשת, בניהול עצמי |
|---|---|---|---|
| ואקה | $7,890 | 91% | 69% |
| סבורטלו | $5,957 | 88% | 68% |
| איסאני | $5,330 | 86% | 66% |
| דידובה | $5,121 | 91% | 69% |
בניהול מלא, דירה במחיר הממוצע של הרובע הייתה צריכה תפוסה גבוהה בהרבה מ-38% עד 64% שספקי הנתונים מודדים. בעלים שמנהלים את הדירה בעצמם צריכים תפוסה של כשני שלישים, עוד לפני שמביאים בחשבון את הניקיון ואת הזמן שלהם. השכרה לטווח קצר משתלמת כשהמחיר ללילה גבוה בהרבה מהממוצע של הרובע: דירה במרכז הוותיק, נוף או עיצוב יוצאי דופן, או דירה עם שלושה חדרי שינה לקבוצות. המס הקבוע לשנה שלמה הוא חלק גדול מהמשוכה; בחירה בו רק לחודשים העמוסים ביותר מנמיכה אותה.
שהיות חודשיות: דרך האמצע
בין אורחים ללילה לבין שוכר ל-12 חודשים יש שוק שלישי: אנשים שמזמינים דירה מרוהטת לחודש עד שלושה חודשים. עובדים מרחוק, יועצים שעובדים על פרויקט, משפחות שמחכות לדירה משלהן ומבקרים בנסיעות ארוכות משתמשים כולם בשוק הזה, והוא מסביר מדוע השהייה הממוצעת בפלטפורמות בטביליסי מגיעה ל-7 עד 10 לילות. אורח חודשי משלם יותר משוכר לטווח ארוך, אבל דורש הרבה פחות עבודה מזרם של מבקרי סוף שבוע.
| אפשרות | מחיר לחודש | נשאר לבעלים |
|---|---|---|
| שהייה חודשית, הנחה של 25% | 945 | 759 |
| שהייה חודשית, הנחה של 35% | 819 | 652 |
| שהייה חודשית, הנחה של 45% | 693 | 546 |
| השכרה לטווח ארוך | 570 | 542 |
גם בהנחה עמוקה, השהייה החודשית נשארת בדוגמה הזאת מעט לפני ההשכרה לטווח ארוך, לפני המס על ההכנסה מההשכרה לטווח קצר וללא דמי ניהול, כי הבעלים מטפלים באורח אחד בחודש. המלכוד הוא הפערים בין ההזמנות: דירה בהשכרה חודשית שעומדת ריקה חודש אחד מכל ארבעה מכניסה פחות מההשכרה לטווח ארוך. בעלים משלבים לעתים קרובות בין השתיים, עם אורחים ללילות בקיץ ואורחים לחודש שלם מנובמבר עד מרץ.
עלויות שוטפות שכדאי לתכנן מראש
- פלטפורמה. העמלה של Airbnb במודל שבו רק המארח משלם היא כ-15.5% מההזמנה.
- ניהול. 20% הכול כלול ב-Wehost, 25% ב-Property Host, ו-20% ועוד כ-50 לארי לכל צ׳ק-אין ב-Gruziaexpert; Airbtics מעריכה 10% עד 15% לשירות חלקי.
- חשבונות שירותים. בהשכרה לטווח קצר הבעלים משלמים אותם; החשמל התייקר ב-5 טטרי לקוט״ש ב-1 באפריל 2026.
- אגרת פסולת. 2.50 לארי לחודש לדירה שנמצאת בשימוש ואין בה איש רשום.
- בלאי. מצעים, מגבות ורהיטים נשחקים מהר יותר כשמגיע אורח חדש בכל שבוע.
הקמת השכרה לטווח קצר בטביליסי, שלב אחר שלב
בדקו את המחיר, לא את הממוצע
הסתכלו על המודעות ברחוב שלכם כדי לראות כמה גובות דירות דומות.
חשבו את נקודת האיזון
השוו אותה לדמי השכירות לטווח ארוך ברובע שלכם.
הירשמו לצורכי מס
מס קבוע לחודשים שבחרתם, או הכללים הכלליים.
הציעו שהיות חודשיות
לעובדים מרחוק בחודשים השקטים יותר.
שמרו על יחסים טובים עם השכנים
כללי בית, שעות שקט ומספר טלפון ליצירת קשר.
סיכונים וחריגים
- ממוצעים אופטימיים. הנתונים של ספקי הנתונים השונים נבדלים זה מזה כמעט פי שניים.
- יותר מודעות. דירות חדשות ובתי מלון חדשים ממשיכים להגיע לשוק.
- תנודות במספר המבקרים. שווקים מסוימים ירדו בחדות ב-2026.
- עלויות מס. המס הקבוע משולם בכל מקרה, יהיה שיעור התפוסה אשר יהיה.
- תלונות של שכנים. הבעלים אחראים לאורחים שלהם.
שאלות נפוצות
כמה מרוויחים מ-Airbnb בטביליסי?
כ-$11,000 בשנה למודעה פעילה לפי Airbtics; ספקי נתונים אחרים מראים פחות.
מהי התפוסה של Airbnb בטביליסי?
בין 38% ל-64%, תלוי בספק הנתונים.
איזה רובע מכניס הכי הרבה ללילה?
ואקה, מבין הרבעים שיש עליהם נתונים שפורסמו, עם כ-$50.
האם צריך רישיון להשכרה יומית בטביליסי?
אין צורך ברישיון; נדרש רישום לצורכי מס.
האם השכרה לטווח קצר עדיפה על השכרה לטווח ארוך בטביליסי?
רק עם מחיר ללילה גבוה בהרבה מהממוצע או עם תפוסה גבוהה מאוד.
מתי העונה החלשה?
בפברואר ובמרץ.
האם דירות סטודיו מושכרות היטב?
כן, יש להן התפוסה הגבוהה ביותר, כ-65%.
האם השכנים יכולים למנוע ממני להשכיר ללילות?
רק בהסכם בכתב שנרשם, אבל הם יכולים לתבוע פיצוי על נזק.
מקורות
- הכנסות Airbnb בטביליסי, Airbtics, 16 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח שוק ההשכרה לטווח קצר בגאורגיה לשנת 2025, Airbtics, 22 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- נתוני Airbnb לטביליסי, AirROI, 1 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- השוק בטביליסי, BnbCalc, אוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- סטטיסטיקה של תיירות נכנסת, 2025, Geostat (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדד מחירי המלונות, מאי 2026, PMCG Research (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ibis Styles נפתח בטביליסי, Eurobuild CEE, 25 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר תיירות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר אגודות בעלי דירות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הכללים בדבר רעש אקוסטי, משרד הפנים של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ניהול נכסים, Wehost (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ניהול השכרה, Gruziaexpert (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- כמה עולה לשכור דירה בטביליסי, Georgia Today, 17 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על בסיס נתוני Airbtics, AirROI, BnbCalc, Geostat ו-Galt & Taggart, מדד מחירי המלונות של PMCG, חוק התיירות ומחירונים שפורסמו של חברות ניהול.