איזה רובע בטביליסי הוא ההשקעה הטובה ביותר?
זה תלוי במה שאתם רוצים שהדירה תעשה בשבילכם. לפי הנתונים של Galt & Taggart מיולי 2026, רובעי הבנייה החדשה הזולים יותר בצפון ובמזרח - ושליג׳ווארי, דידי דיגומי, גלדאני, נדזלדבי, סמגורי ואיסאני - מניבים את שכר הדירה הגבוה ביותר ביחס למחיר, בערך 8.7% עד 10.4% ברוטו. ואקה, מטאצמינדה וצ׳וגורטי יקרים פי שניים עד פי שלושה למ״ר ומניבים כ-5% עד 6%, אבל כמעט אינם מקבלים היתרי בנייה חדשים. סבורטלו, קרצאניסי ודידובה נמצאים באמצע, וסבורטלו משלב תשואה בינונית עם מספר המכירות השני בגודלו בעיר.
המדריך הזה מדרג את שנים-עשר הרבעים לפי המדדים שמשקיע זקוק להם: מחיר, שכר דירה והתשואה הנגזרת משניהם, עליית מחירים, כמה דירות נמכרות, כמה דירות חדשות עוד בדרך, והתשתיות שעשויות לשנות את התמונה. גרסת סוף 2025 של טבלת התשואות נמצאת במדריך שלנו לתשואות שכירות, ואיך זה לגור בכל רובע מתואר במדריך לטביליסי.
כרטיס הציונים של הרבעים, יולי 2026
| רובע | מחיר בשלד לבן, $ למ״ר | שכר דירה חודשי, $ למ״ר | תשואה ברוטו | שינוי המחיר לעומת יולי 2025 | נתח מהמכירות, ינואר-יולי 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| ושליג׳ווארי | 1,094 | 9.5 | 10.4% | +9.0% | 1.1% |
| דידי דיגומי | 1,148 | 8.7 | 9.1% | +8.9% | 21.0% |
| גלדאני | 1,146 | 8.6 | 9.0% | +11.2% | 9.8% |
| נדזלדבי | 1,294 | 9.5 | 8.8% | +9.8% | 6.2% |
| איסאני | 1,407 | 10.2 | 8.7% | +10.5% | 7.6% |
| סמגורי | 1,178 | 8.5 | 8.7% | +9.8% | 15.0% |
| דידובה | 1,425 | 9.8 | 8.3% | +6.3% | 7.4% |
| סבורטלו | 1,732 | 11.4 | 7.9% | +9.9% | 18.1% |
| קרצאניסי | 1,671 | 10.8 | 7.8% | +15.3% | 5.8% |
| ואקה | 3,180 | 15.1 | 5.7% | +17.0% | 3.2% |
| מטאצמינדה* | 2,945 | 13.0 | 5.3% | -4.2% | 1.6% |
| צ׳וגורטי* | 2,323 | 9.9 | 5.1% | +15.8% | 3.0% |
| טביליסי | 1,426 | 10.1 | 8.5% | +6.4% | 100% |
איך לקרוא את הטבלה. המחירים הם הממוצעים של Galt & Taggart לסוף החודש עבור דירות חדשות בשלד לבן שנמכרות על ידי יזמים; שכר הדירה הוא הממוצע המשוקלל שהיא מפרסמת לכל רובע. התשואה היא שכר דירה של שנים-עשר חודשים חלקי המחיר, אותה נוסחה שמשחזרת את הנתון העירוני של Galt & Taggart עצמה, 8.5%; היא מחושבת לפני עלויות, חודשים ריקים, ריהוט ומס, ודירה גמורה עולה יותר מדירה בשלד לבן, ולכן התשואה בפועל על יחידה משופצת נמוכה יותר. הנתח מהמכירות סופר את כל הדירות שנרשמו בשבעת החודשים הראשונים של 2026, חדשות ומהשוק המשני. *Galt & Taggart מציינת שבמטאצמינדה ובצ׳וגורטי יש מעט מדי מכירות בבנייה חדשה כדי לקבוע מחיר אמין, ולכן יש להתייחס למחירים ולתשואות שלהן כאל אינדיקציה בלבד.
שלושה סוגי רבעים מנקודת המבט של משקיע
- חגורת ההכנסה: ושליג׳ווארי, דידי דיגומי, גלדאני, נדזלדבי, סמגורי, איסאני. מחירי כניסה של כ-$1,100 עד $1,400 למ״ר, תשואות ברוטו שקרובות ל-9% או עולות עליו, וצמיחה של כ-9% עד 11% בשנה שהסתיימה ביולי 2026. דידי דיגומי וסמגורי לבדם קלטו יותר משליש מהמכירות בעיר. החיסרון הוא שגם רוב היתרי הבנייה החדשים ניתנים כאן, ולכן כל דירה מתחרה בהרבה דירות דומות על שוכרים, ובהמשך גם על קונים.
- האמצע: סבורטלו, קרצאניסי, דידובה. מחירים של $1,400 עד $1,750, תשואות של כ-8%, ובסבורטלו שוק עמוק שאחראי לכמעט חמישית מכל המכירות. הממוצע של קרצאניסי מסתיר את טווח המחירים הרחב ביותר בעיר, מכ-$690 ועד $7,500 למ״ר, ולכן הבניין חשוב שם יותר מהנתון של הרובע.
- המרכז היוקרתי: ואקה, מטאצמינדה, צ׳וגורטי. שכר הדירה הגבוה ביותר למ״ר במונחים מוחלטים, אבל תשואות של 5% עד 6%, מעט מכירות וכמעט שום היתר חדש. מחיר הבנייה החדשה בוואקה עלה ב-17.0% בשנה שהסתיימה ביולי 2026, יותר מבכל רובע אחר; אלה רבעים שמתאימים לשווי לטווח ארוך ולמחסור בהיצע יותר מאשר להכנסה.
תקציב אחד, שני רבעים
דירה של 55 מ״ר בשלד לבן, לפי ממוצעי הרבעים של יולי 2026, עולה כ-$63,140 בדידי דיגומי ו-$174,900 בוואקה. לפי שכר הדירה ברבעים האלה, הראשונה תושכר בכ-$479 לחודש והשנייה בכ-$831. הדירה בוואקה עולה פי 2.8, אבל מכניסה רק בערך פי 1.7 בשכר דירה, ומכאן שהתשואות יורדות ככל שהמחירים עולים. ההשוואה אינה כוללת את עבודות הגמר, שמוסיפות באחוזים יותר למחיר של דירה ברובע זול יותר, וגם לא את תקופות הריקנות ואת איכות השוכרים, שמשתנות מרובע לרובע. מחשבון תשואת השכירות שלנו עובד עם המחיר, שכר הדירה והעלויות שלכם.
עליית מחירים: שני מדדים
| רובע | Galt & Taggart, דצמבר 2024 עד דצמבר 2025 | Galt & Taggart, יולי 2025 עד יולי 2026 | TBC Capital, השנה שעד יולי 2026 |
|---|---|---|---|
| ואקה | +12.2% | +17.0% | +11% |
| קרצאניסי | +5.4% | +15.3% | +3% |
| גלדאני | 0.0% | +11.2% | +4% |
| איסאני | +11.0% | +10.5% | -6% |
| סבורטלו | +5.7% | +9.9% | +3% |
| סמגורי | -0.2% | +9.8% | +3% |
| נדזלדבי | +3.7% | +9.8% | +4% |
| דידי דיגומי | +3.3% | +8.9% | +4% |
| דידובה | -1.2% | +6.3% | +1% |
| ושליג׳ווארי | +3.4% | +9.0% | אין נתון |
שני המקורות מודדים דברים שונים. Galt & Taggart עוקבת אחר המחירים שיזמים גובים על דירות חדשות בשלד לבן; TBC Capital עוקבת אחר המחירים המבוקשים של דירות שמוצעות למכירה, רובן בשוק המשני, והיא שינתה את השיטה שלה בנובמבר 2025. כששני המקורות מראים עלייה, כמו בוואקה, האות חזק יותר; כשהם חלוקים, כמו באיסאני, שוק הבנייה החדשה והשוק המשני הולכים לכיוונים שונים. אף אחד מהם לא יגיד לכם באיזה מחיר תימכר דירה מסוימת, ושנה אחת של נתונים לפי רובע היא סדרה קצרה מדי כדי לבסס עליה תחזית. ההיסטוריה הארוכה יותר של העיר כולה מופיעה בעמוד היסטוריית המחירים שלנו.
מאיפה מגיעות הדירות החדשות
| רובע | 2025 | ינואר-יולי 2026 |
|---|---|---|
| איסאני | 316 | 89 |
| דידי דיגומי | 288 | 186 |
| סבורטלו | 255 | 139 |
| גלדאני | 244 | 117 |
| סמגורי | 189 | 110 |
| קרצאניסי | 160 | 121 |
| נדזלדבי | 99 | 175 |
| דידובה | 84 | 24 |
| ושליג׳ווארי, ואקה, מטאצמינדה, צ׳וגורטי | 19 עד 41 בכל אחד | קטן מאוד |
שתי נקודות בולטות. ברובע נדזלדבי אושר כבר בשבעה חודשים של 2026 שטח רב בהרבה מאשר בכל 2025, ולכן ההיצע שם יגדל בשנים שבהן הבניינים האלה יושלמו. בנוסף, ארבעת הרבעים המרכזיים וההרריים קיבלו יחד פחות מ-6% מההיתרים ב-2025, וזה תומך במחירים שם, אבל גם אומר שיש פחות דירות חדשות לבחור מביניהן. בעיר כולה ניתנו ב-2025 היתרים ל-1.7 מיליון מ״ר, 4.2% פחות מאשר ב-2024.
הסקר ש-Galt & Taggart עורכת בקרב יזמים נותן מושג על הקצב שבו נמכרות דירות חדשות. ביולי 2026 כבר נמכרו 79% מהדירות בפרויקטים שאמורים להסתיים ב-2026, 66% מאלה שאמורים להסתיים ב-2027 ו-59% מאלה שאמורים להסתיים ב-2028-2029. פרויקטים שהושלמו ב-2025 נמכרו ב-94%. בניין שנמצא הרבה מתחת לרמות האלה כשהוא כבר קרוב להשלמה מצדיק שאלה ליזם.
למכור בהמשך: איפה נמצאים הקונים
אף מקור אינו מפרסם כמה זמן לוקח למכור דירה בכל רובע, ולכן מספר המכירות הוא המדד הטוב ביותר לנזילות. בשבעת החודשים הראשונים של 2026 היו דידי דיגומי, סבורטלו וסמגורי יחד אחראים ל-54% מכל המכירות הרשומות, ואילו ואקה, מטאצמינדה, צ׳וגורטי וושליג׳ווארי יחד היו אחראים לכ-9%. דירה ברובע עם הרבה מכירות קל יותר לתמחר, כי יש עסקאות דומות מהתקופה האחרונה, וקל יותר למכור, כי יותר קונים מחפשים בו.
השוק המשני פעיל: ביולי 2026 נמכרו בשוק המשני 2,294 דירות, הנתון החודשי הגבוה ביותר מאז 2022, ו-TBC Capital ספרה באותו חודש 3,694 דירות ישנות ו-715 דירות חדשות שנמכרו, כך שהדירות החדשות היוו 16%. הקונים הם בעיקר מקומיים: אזרחי גאורגיה ביצעו 74% מהרכישות מיזמים בשבעת החודשים הראשונים של 2026, קונים מישראל 11% וקונים מרוסיה 4%. לדירה שמתאימה למשפחות ולשוכרים מקומיים יש את המאגר הרחב ביותר של קונים עתידיים.
שהיות קצרות לפי רובע
אין מקור חינמי שמספק נתוני תפוסה או תעריפי לילה לטביליסי העתיקה, לסולולאקי או לוורה. ספקית הנתונים Airbtics מעריכה, לשנה שעד אוגוסט 2026, כ-583 מודעות פעילות בוואקה בתעריף לילה ממוצע של $50, 966 בסבורטלו ב-$42, 965 בדידובה ב-$37, 2,183 באיסאני-סמגורי ב-$40 ו-421 בנדזלדבי ב-$33; אלה הערכות שמבוססות על מודל, והגבולות שהספקית משרטטת לרבעים אינם מפורסמים. לגבי העיר כולה, סקירת התיירות של Galt & Taggart ספרה 358,000 לילות שהוזמנו ב-Airbnb ברבעון השני של 2026, 14% יותר מאשר שנה קודם, בממוצע של $44 ללילה. בטביליסי, הצלחה של שהיות קצרות תלויה יותר בבניין וברחוב מאשר ברובע; ההשוואה שלנו בין השכרה לטווח ארוך לשהיות קצרות מראה מה נשאר אחרי העלויות.
פרויקטים שעשויים לשנות את המפה
- החשמלית דידי דיגומי-דידובה. קו באורך 7.5 ק״מ עם 11 תחנות, מדידי דיגומי ועד אזור תחנת המטרו דידובה. חוזה התכנון והביצוע, בשווי 288 מיליון לארי, נחתם בספטמבר 2026 עם קונסורציום טורקי, ונקבעו בו 36 חודשים לתכנון ולבנייה. זהו פרויקט התחבורה המוחשי ביותר עבור הרובע שבו נרשמות הכי הרבה מכירות.
- הארכות של קו המטרו 1. ראש העיר הודיע בספטמבר 2025 על תחנה חדשה אחת מעבר לכל אחד מקצות הקו, אחרי תיאטרון אחמטלי בגלדאני ואחרי וארקטילי. בינואר 2026 ערכה חברת התחבורה העירונית סקר שוק לתכנון ולבנייה; לא מצאנו חוזה נכון לאוקטובר 2026.
- קו מטרו שלישי. על קו מדידובה לרוסתאוולי דרך סבורטלו וואקה דווח בספטמבר 2025 שהוא אמור להתחיל ב-2026 ושבנייתו תימשך שבע שנים. לא מצאנו מכרז או חוזה.
- הכביש העוקף של טביליסי. כביש חיצוני מאזור נטחטארי ועד רוסתאווי, שנבנה בחמישה מקטעים. בנק הפיתוח האסייתי חתם באוגוסט 2026 על הלוואה של $250 מיליון למקטעים שבין שדה התעופה ללוצ׳יני ולרוסתאווי, והממשלה קבעה את 31 בדצמבר 2031 כמועד להשלמת הכביש כולו.
- כללי התכנון. תוכנית שימושי הקרקע של העיר משנת 2019 נשארת בתוקף ומתוקנת מגרש אחר מגרש, ומועצת העיר אימצה כמה החלטות תיקון ב-2026 לבדה. שינוי ייעוד במגרש הסמוך יכול להוסיף מגדל לנוף שלכם, ולכן בדקו בתוכנית מה חל על המגרשים שמסביב לבניין.
יתווסף על ידי הצוות: אנחנו בודקים אם נחתמו חוזים להארכות המטרו ולקו השלישי, ואילו מגרשים כלולים בתיקונים שנעשו ב-2026 לתוכנית שימושי הקרקע.
בניינים ישנים והמרכז ההיסטורי
עיריית טביליסי מסרה לאתר העסקים BM.GE ביולי 2025 שבעיר יש יותר מ-10,000 בניינים רעועים, נתון שלא השתנה כבר כמה שנים, ללא פילוח לפי רובע. בניינים בקטגוריות III עד V יכולים להיכנס לתוכנית ההחלפה של העיר, ובפברואר 2026 השיקה העירייה תוכנית רכישה של בתים באזורי מורשת תרבותית וברבעים היסטוריים: בניינים בקטגוריות IV ו-V זכאים לה אם כל הבעלים מסכימים, והמחיר נקבע על ידי הלשכה הממלכתית לבדיקות פורנזיות. עבור משקיע, המשמעות היא שבניין ישן במרכז יכול להפוך לעסקת רכישה או לפרויקט חדש, אבל רק בהסכמת כל הבעלים, ובלוח זמנים שאיש אינו יכול להתחייב אליו.
הכלי ThinkHazard של הבנק העולמי מדרג את סכנת רעידות האדמה בטביליסי כבינונית, ואין מפה רשמית שמשווה בין הרבעים. בפועל, הגיל, התכנון והמצב של הבניין חשובים יותר מהרובע; המדריך שלנו לטביליסי מפרט מה כדאי לבדוק.
איך לבחור רובע בטביליסי
הגדירו את המטרה
שכר דירה חודשי, שווי לאורך זמן, שהיות קצרות או בית עתידי בשבילכם.
בנו רשימה קצרה מתוך כרטיס הציונים
תשואה ונתח מכירות להכנסה ולמכירה עתידית, עליית מחירים והיצע מצומצם לשווי.
בדקו מה נבנה בסביבה
ספרו את הפרויקטים שנמצאים בבנייה במרחק של כמה רחובות, ושאלו כמה מכל אחד מהם כבר נמכר.
לכו ברגל עד לתחבורה
מדדו את זמן ההליכה למטרו או לקו אוטובוס ראשי, ושימו לב לחשמלית או לתחנות המתוכננות.
בחנו את המחיר מול שכר הדירה
השוו את המחיר המבוקש למכירות האחרונות בבניין ולשכר הדירה ששוכר יסכים לשלם.
בדקו את הבניין, לא רק את הרובע
ההיתר, הרקורד של היזם, השלד וכל שינוי מתוכנן במגרשים הסמוכים.
סיכונים וחריגים
- היצע בחגורת ההכנסה. רוב ההיתרים החדשים הולכים לרבעים שבהם התשואות הגבוהות ביותר.
- תשואות נמוכות במרכז. ואקה, מטאצמינדה וצ׳וגורטי מניבים 5% עד 6% ברוטו.
- נתונים מוערכים. התשואות ושיעורי הצמיחה לפי רובע הם חישובים, ובשני רבעים המדגמים קטנים.
- פרויקטים שמתעכבים. תוכניות המטרו והכבישים כבר שינו מועדים בעבר.
- בניינים ישנים. יותר מ-10,000 בניינים מסווגים כרעועים.
שאלות נפוצות
לאיזה רובע בטביליסי יש את תשואת השכירות הגבוהה ביותר?
ושליג׳ווארי, עם כ-10.4% ברוטו ביולי 2026 לפי החישוב שלנו, אבל עם מעט מכירות.
באילו רבעים נמכרות הכי הרבה דירות?
דידי דיגומי, סבורטלו וסמגורי, עם 54% מהמכירות בינואר-יולי 2026.
איפה המחירים עלו הכי מהר?
בוואקה, שבה מחיר הבנייה החדשה עלה ב-17.0% בשנה שעד יולי 2026.
האם ואקה היא השקעה טובה?
בשביל מחסור בהיצע ושווי, ייתכן; בשביל שכר דירה, התשואה ברוטו שלה, כ-5.7%, נמוכה.
איפה בונים הכי הרבה?
באיסאני, בדידי דיגומי, בסבורטלו ובגלדאני ב-2025, ובדידי דיגומי ובנדזלדבי ב-2026.
האם קו מטרו חדש בדרך?
הוכרזו הארכות וקו שלישי, אבל לא מצאנו חוזה לבנייה.
מה המחיר הממוצע בטביליסי?
$1,426 למ״ר לדירה חדשה בשלד לבן ביולי 2026.
האם בחירה נכונה של רובע מספיקה כדי לקבל תשואה?
שום רובע אינו מספיק לכך; הבניין, המחיר ששולם והתחרות בסביבה חשובים יותר.
מקורות
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2025, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Residential Real Estate in Tbilisi, July 2026 Monthly Watch (בגאורגית), TBC Capital (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Georgia's Tourism Market Watch, 2Q26, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Turkish joint venture wins tender for Tbilisi tramway project, First Channel (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi tramway design and build contract signed, Railway Gazette (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi to extend metro line with two new stations, Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi metro to be extended: market survey announced, BM.ge (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi plans tram and metro projects, Railway Gazette (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Georgia and ADB sign $250 million loan for Tbilisi bypass, Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi bypass completion deadline fixed for 31 December 2031, First Channel (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- החלטת מועצת העיר טביליסי על תיקון תוכנית שימושי הקרקע, 10 ביולי 2026, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi City Hall confirms 10,000 dilapidated buildings, BM.ge (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi launches buyout program for homes in cultural heritage zones, Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Earthquake hazard, Tbilisi, ThinkHazard, GFDRR (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על סמך נתוני הרבעים של Galt & Taggart (יולי 2026 ושנת 2025 המלאה), TBC Capital, Airbtics והודעות רשמיות על פרויקטי תשתית.