מי שוכר דירות לטווח ארוך בטביליסי?
חמש קבוצות מרכיבות את רוב שוק השכירות לטווח ארוך: סטודנטים זרים, רובם בלימודי רפואה; אנשים שעברו לגאורגיה בשביל עבודה או ביטחון, רבים מהם מרוסיה, מאוקראינה ומבלארוס; משפחות של אקספטים ודיפלומטים; גאורגים מהאזורים שמגיעים ללמוד או לעבוד; ומשקי בית מקומיים צעירים. מפקד האוכלוסין של 2024 מנה 133,857 תושבים זרים בגאורגיה, ובראשם אזרחי רוסיה (37,715), הודו (23,925) ואוקראינה (11,542), ובשנת הלימודים 2025-26 למדו במדינה 44,400 סטודנטים זרים. ביולי 2026 עמדו דמי השכירות הממוצעים לדירה של 50-60 מ״ר על $10.1 למ״ר לחודש, כלומר כ-$500 עד $600, לפי Galt & Taggart.
העמוד הזה מתאר כל קבוצה: היכן היא מחפשת, כמה היא משלמת ומה היא דורשת, כדי שתוכלו להתאים דירה לשוכר עוד לפני הרכישה. איך משכירים, מה נכנס לחוזה ומהם הכללים לגבי הפיקדון, מוסבר במדריך שלנו להשכרת דירה כתושבי חוץ.
קבוצות השוכרים במבט אחד
| קבוצה | עדות לגודל הקבוצה | היכן מחפשים | תקציב חודשי אופייני |
|---|---|---|---|
| סטודנטים זרים | 44,400 בשנת 2025-26; בשנת 2024-25 הגיעו 20,319 מתוך 37,125 מהודו, וכ-91% למדו רפואה | סבורטלו והאזורים הסמוכים לאוניברסיטאות לרפואה | נמוך; הדירות משותפות לעתים קרובות |
| מהגרים חדשים מרוסיה, מאוקראינה ומבלארוס | המפקד: 37,715 תושבים רוסים, 11,542 אוקראינים ו-4,473 בלארוסים | סבורטלו, ואקה, ורה, איסאני | בסביבות $500 אצל רבים מאלה שהגיעו ב-2026 |
| משפחות של אקספטים ודיפלומטים | אין מספר שפורסם | ואקה, ורה, סולולאקי, ובקרבת בתי הספר הבינלאומיים בדידי דיגומי, בזורגובני ובליסי | $1,300 ומעלה לדירות גדולות יותר |
| גאורגים מהאזורים | 195,400 סטודנטים בסך הכול, ו-64.1% מהאוניברסיטאות נמצאות בטביליסי | סבורטלו, דידובה, איסאני, גלדאני | פחות מ-$600 |
| משקי בית מקומיים צעירים | עדיין אין נתוני מפקד על צורת ההחזקה בדירה | איסאני, סמגורי, דידי דיגומי, גלדאני | $300 עד $650 ברובעים המרוחקים מהמרכז |
הקבוצות חופפות ומשתנות. המהגרים החדשים הם שהניעו את הזינוק של 2022, הסטודנטים מחזיקים את הביקוש סביב האוניברסיטאות, והמשפחות משלמות את דמי השכירות הגבוהים ביותר, אבל הן הקבוצה הקטנה והבררנית ביותר.
סטודנטים זרים
מספר הסטודנטים הזרים בגאורגיה עלה ל-44,400 בשנת 2025-26, עלייה של 19.7% בתוך שנה. בשנת 2024-25 הגיעו 20,319 מתוך 37,125 הסטודנטים הזרים מהודו, ואחריה מירדן, מישראל ומסודן, וכ-91% מהם למדו רפואה. המספר הגדול ביותר למד באוניברסיטה הממלכתית לרפואה של טביליסי; בין האוניברסיטאות הפרטיות הובילו European University ו-Caucasus International University. הסטודנטים מחפשים דירות קטנות ליד הקמפוס או ליד קו מטרו, חולקים אותן לעתים קרובות, וחותמים על חוזה לשנת הלימודים. המדיניות משתנה: האוניברסיטאות הממלכתיות לא קיבלו סטודנטים זרים חדשים לשנת 2026-27, והצעת חוק תאפשר לממשלה להגביל את מספר הסטודנטים הזרים בכל אוניברסיטה, כולל הפרטיות. לכן הביקוש סביב הקמפוסים הממלכתיים עשוי להיחלש, בעוד שהאוניברסיטאות הפרטיות ממשיכות לגדול.
מהגרים חדשים שהגיעו בשביל עבודה
הגעתם של עשרות אלפי רוסים, ואחריהם אוקראינים ובלארוסים, החל מ-2022, הובילה לעלייה החדה ביותר בדמי השכירות בטביליסי בהיסטוריה הקרובה. מאז הזרימה התייצבה: ב-2025 היגרו לגאורגיה 20,139 אזרחי רוסיה ו-19,226 עזבו אותה, תוספת נטו של 913, בעוד שהאוקראינים הוסיפו 3,279 וההודים 1,229. רבים מהמהגרים החדשים עובדים מרחוק בתחום ההייטק ורוצים דירה מרוהטת שאפשר להיכנס אליה באותו שבוע. בספטמבר 2026 תיארו מתווכים שצוטטו ב-Meduza גל חדש של שוכרים רוסים, עם תקציבים של כ-$500, ודירות טובות שמושכרות בתוך יום או יומיים, והעריכו שהגל ידעך בתוך חודשים. מאז 1 במרץ 2026 רוב הזרים צריכים גם זכות עבודה נפרדת, וזה עשוי להאט את הגעתם של אנשים חדשים שבאים עם משרה מרחוק.
משפחות של אקספטים ודיפלומטים
הקבוצה הקטנה ביותר משלמת הכי הרבה. ואקה וורה הם הרבעים המסורתיים של קהילת הזרים, וסולולאקי ומטאצמינדה מושכים את מי שרוצה לגור במרכז הישן. משפחות בוחרות לפי בית הספר: QSI International School נמצא בזורגובני, British International School ליד אגם ליסי, ובתי ספר בינלאומיים אחרים פועלים בסבורטלו, במסדרון דיגומי ובצקנטי. שכר הלימוד לשנת 2026-27 נע בין כ-$7,000 ל-$27,000 לשנה, ולכן השוכרים האלה יכולים לשלם $1,300 ומעלה על דירה משופצת עם 2 או 3 חדרי שינה, אבל הם מצפים לאיכות: חימום אמין, חניה, מעלית שעובדת ובעל בית שעונה לטלפון.
דמי שכירות לפי רובע
| רובע | דולר למ״ר לחודש | טווח מחירים מבוקש לחודש |
|---|---|---|
| ואקה | 15.1 | $700 עד $1,500+ |
| מטאצמינדה | 13.0 | $650 עד $1,400+ |
| סבורטלו | 11.4 | $550 עד $1,100+ |
| קרצאניסי | 10.8 | $400 עד $850 (אורטצ׳לה) |
| איסאני | 10.2 | $400 עד $800 |
| צ׳וגורטי | 9.9 | $500 עד $1,100+ |
| דידובה | 9.8 | $400 עד $800 |
| דידי דיגומי | 8.7 | $400 עד $900 |
| גלדאני | 8.6 | $300 עד $650 |
| סמגורי | 8.5 | $300 עד $650 |
הנתונים למ״ר הם ממוצעים לדירות של 50-60 מ״ר; הטווחים המבוקשים הם מה שמופיע במודעות, והם כוללים גם דירות קטנות וגדולות יותר. נתוני Numbeo, שנאספים מהציבור ועודכנו באוקטובר 2026, מעמידים דירת חדר שינה אחד על כ-$676 במרכז ועל $451 מחוצה לו, ודירה עם 3 חדרי שינה על $1,297 ועל $876. התשואות לפי רובע מושוות במדריך שלנו לתשואות שכירות.
איך השתנו דמי השכירות מאז 2022
- 2022. דמי השכירות הממוצעים עלו ב-77% במהלך השנה, ובדצמבר 2022 הם היו גבוהים ב-103% מאשר שנה קודם לכן, לפי TBC Capital.
- 2023. המדד של Galt & Taggart הגיע לשיא של כמעט $12 למ״ר במרץ.
- 2024. דמי השכירות ירדו כשהביקוש של המהגרים החדשים נרגע ובניינים חדשים הושלמו, עד $9.7 בדצמבר, 18% מתחת לשיא.
- 2026. יציבות ברמה של $9.9 עד $10.1 למ״ר לאורך השנה, בזמן שמדד המחירים לצרכן לדמי שכירות בפועל עלה ב-8.4% באוגוסט 2026 לעומת שנה קודם לכן.
שני המדדים שונים זה מזה משום שהאחד עוקב אחרי דמי שכירות מבוקשים לדירה סטנדרטית, והשני אחרי כל דמי השכירות ששולמו בפועל. יחד הם מצביעים על שוק שספג את הזעזוע של 2022 וחזר לעלות לאט.
מה השוכרים מחפשים
אף פלטפורמה או חברת מחקר לא פרסמה סקר על ההעדפות של שוכרים בטביליסי, ולכן הרשימה שלהלן משלבת את מה שמדווחים מתווכים ומדריכי רילוקיישן עם הסיבות לכך שדמי השכירות שונים מרובע לרובע.
- דירה מרוהטת ומוכנה לכניסה, בעיקר עבור מהגרים חדשים וסטודנטים.
- חימום: דוד גז פרטי עדיף על מערכות מרכזיות ישנות או על היעדר חימום.
- מיזוג אוויר, שכיום מצופה לקיץ; החשמל להפעלתו הוא אחת מעלויות התפעול העיקריות.
- לחץ מים אמין ומים חמים, שהם בעיה נפוצה בבניינים ישנים.
- אינטרנט מהיר, עם אפשרות לבחור ספק.
- תחנת מטרו או קו אוטובוס ראשי במרחק הליכה.
- חניה, שחשובה למשפחות וקשה למצוא אותה במרכז הישן.
- שקט בלילה, הרחק מרחובות המסעדות.
- בניין עם אינטרקום, מעלית תקינה וכניסה מטופחת.
איך חוזי שכירות עובדים בדרך כלל
| נושא | הנוהג המקובל |
|---|---|
| תקופה | 12 חודשים, עם אפשרות חידוש; סטודנטים חותמים לשנת הלימודים |
| פיקדון | בדרך כלל דמי שכירות של חודש אחד; הקוד האזרחי מגביל אותו ל-3 חודשים |
| מטבע | המחיר נקוב בדרך כלל בדולר אמריקאי; צדדים פרטיים רשאים להסכים על מטבע זר, אבל משכיר שפועל כעסק חייב לפרסם את המחירים בלארי |
| שירותים | משולמים על ידי השוכר בנוסף לדמי השכירות |
| עמלת המתווך | משתנה; לא מצאנו כלל קבוע לגבי השאלה אם השוכר או המשכיר משלם |
| חוזה | דו-לשוני, כשהנוסח הגאורגי גובר במקרה של מחלוקת |
השאלה אם השוכר משלם את התשלום לוועד הבית ואת אגרת הפינוי של הפסולת, או רק אחד מהם, נקבעת בחוזה; כתבו זאת במפורש. הבחירה בין דולרים ללארי נדונה במדריך שלנו לתשלום בדולרים או בלארי.
מתי הביקוש בשיאו
הביקוש הולך בעקבות שנת הלימודים. הסטודנטים חוזרים בספטמבר, ובחודש הזה משכירים שליד האוניברסיטאות מוצאים שוכרים הכי מהר ויכולים לבקש את המחיר הגבוה ביותר; הקיץ שקט יותר בהשכרה לטווח ארוך, משום שהסטודנטים עוזבים ובעלי דירות באזורים המרכזיים עוברים להשכרה לטווח קצר. הנתונים החודשיים של Galt & Taggart לשנת 2026 לא זזו ביותר מ-2% מחודש לחודש, ולכן העיתוי משפיע יותר על מהירות ההשכרה מאשר על גובה דמי השכירות עצמם. לא מצאנו שיעור דירות פנויות או זמן ממוצע בשוק שפורסמו עבור טביליסי.
מה עשוי לשנות את הביקוש
- היצע חדש. Galt & Taggart צופה מספר שיא של 35,000 דירות שיושלמו בטביליסי ב-2026 ו-27,000 ב-2027, אף שהשטח שנמסר לשימוש בפועל במחצית הראשונה של 2026 היה נמוך ב-19.9% מאשר שנה קודם לכן.
- המדיניות כלפי סטודנטים. פחות סטודנטים זרים חדשים באוניברסיטאות הממלכתיות עשויים להחליש את הביקוש בסמוך לקמפוסים האלה.
- תנודות בהגירה. מספר המגיעים מרוסיה עולה ויורד בהתאם לאירועים שם, כפי ש-2022 ו-2026 הראו.
- כללי עבודה. כללי הגירת העבודה של 2026 מוסיפים שלב למהגרים חדשים שרוצים לעבוד.
התאמת דירה לשוכר
| דירה | השוכר הסביר ביותר |
|---|---|
| סטודיו או דירת חדר שינה אחד ליד מטרו בסבורטלו | סטודנטים ועובדי הייטק צעירים |
| דירת חדר שינה אחד מרוהטת בורה או בסולולאקי | עובדים מרחוק וזרים יחידים |
| דירה עם 2 או 3 חדרי שינה בואקה, עם חניה | משפחות של אקספטים ודיפלומטים |
| דירה עם 2 חדרי שינה באיסאני, בדידובה או בדידי דיגומי | משפחות מקומיות ומהגרים חדשים בתקציב מוגבל |
| דירה קטנה בגלדאני או בסמגורי | שוכרים מקומיים וסטודנטים מהאזורים |
הכנת דירה להשכרה לטווח ארוך, שלב אחר שלב
בחרו קודם את השוכר
החליטו לאיזו קבוצה הדירה מתאימה לפני שאתם מרהטים אותה.
תמחרו לפי הרובע
היעזרו בממוצע למ״ר ובמודעות העדכניות.
סדרו את הבסיס
חימום, מיזוג אוויר, מים ואינטרנט.
תזמנו את המודעה
אוגוסט באזורי הסטודנטים; כל חודש מתאים למשפחות.
העלו הכול על הכתב
מטבע, פיקדון, שירותים ותשלומים לוועד הבית, בחוזה דו-לשוני.
סיכונים וחריגים
- תלות בקבוצה אחת. הביקוש של סטודנטים או של מהגרים חדשים יכול להשתנות במהירות.
- בניינים חדשים בסביבה. היצע טרי מתחרה בגימור ובמחיר.
- עלויות לא ברורות. תנאים שלא נכתבו לגבי שירותים ותשלומים גורמים למחלוקות.
- מטבע. עבור שוכר שמקבל משכורת בלארי, דמי שכירות בדולרים משתנים יחד עם שער הלארי.
- קיץ איטי. דירות באזורי סטודנטים עלולות לעמוד ריקות מיוני עד אוגוסט.
שאלות נפוצות
כמה עולה שכירות של דירה בטביליסי?
בממוצע כ-$10 למ״ר לחודש, כלומר בערך $500 עד $600 לדירה של 50-60 מ״ר.
מי שוכר דירות בטביליסי?
סטודנטים זרים, מהגרים חדשים מחו״ל, משפחות של אקספטים וגאורגים מהאזורים.
באיזה רובע דמי השכירות הגבוהים ביותר?
ואקה, עם כ-$15 למ״ר לחודש.
האם דמי השכירות עדיין יורדים אחרי 2022?
לא; הם ירדו ב-2023-2024, ומאז הם יציבים או עולים לאט.
כמה פיקדון משלמים השוכרים?
בדרך כלל דמי שכירות של חודש אחד; החוק מתיר עד 3 חודשים.
האם כדאי לרהט את הדירה?
עבור סטודנטים ומהגרים חדשים, כן; משפחות מביאות לפעמים ריהוט משלהן.
מתי הזמן הטוב ביותר למצוא שוכר?
סוף אוגוסט וספטמבר באזורי הסטודנטים.
האם אפשר לקבוע את דמי השכירות בדולרים?
בדרך כלל כן בין צדדים פרטיים; עסקים חייבים לפרסם מחירים בלארי.
מקורות
- תוצאות מפקד 2024: האוכלוסייה והתושבים הזרים, Civil Georgia על פי Geostat, 22 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מדדי מוסדות ההשכלה הגבוהה, 2025-2026, Geostat, 27 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- סטודנטים זרים בגאורגיה, JAMnews, 14 ביולי 2025 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- סטודנטים זרים והאוניברסיטאות הממלכתיות, APA, 11 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מאזן ההגירה ב-2025, Georgia Today על פי Geostat, 24 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מרוץ חדש אחר דירות, Meduza, 24 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- כמה עולה לשכור דירה בטביליסי, Georgia Today, 17 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- יוקר המחיה בטביליסי, Numbeo, אוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דמי השכירות בטביליסי עלו ב-77%, CBW על פי TBC Capital (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- צפי להתייצבות דמי השכירות בטביליסי, CBW על פי Galt & Taggart (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שיעור האינפלציה בגאורגיה, אוגוסט 2026, Geostat (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שכר הלימוד בבתי הספר הבינלאומיים בטביליסי, 2026, iSchoolAdvisor, 2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- צפי לשיא בהשלמת דירות ב-2026, International Investment על פי Galt & Taggart, 30 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- השטח שנמסר לשימוש במחצית הראשונה של 2026, Georgia Today על פי Geostat, 30 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מאמר הסבר שפורסם על סמך מפקד האוכלוסין של 2024, נתוני ההגירה וההשכלה של Geostat, נתוני השכירות של Galt & Taggart ושל TBC Capital ודיווחים בתקשורת מ-2025-2026.