أسعار الإيجار في تبليسي حسب الحي: بيانات 2026

كم يبلغ الإيجار في كل حي من أحياء تبليسي؟

في يوليو 2026 تراوح الإيجار المعروض لشقة جديدة مساحتها من 50 إلى 60 م² بين 8.5 دولار للمتر المربع شهرياً في سامغوري و15.1 دولار في فاكي، فيما بلغ متوسط المدينة 10.1 دولار، وذلك وفق بيانات Galt & Taggart. وبالنسبة إلى شقة من 55 م² يعني ذلك نحو 468 دولاراً في الشهر في سامغوري، و556 دولاراً عند متوسط المدينة، و831 دولاراً في فاكي. وكانت الإيجارات في جميع الأحياء باستثناء متاتسميندا أعلى مما كانت عليه في يوليو 2025، بنسبة تراوحت بين 4.1% و10.5%، وارتفع متوسط المدينة بنسبة 6.3%. أما باللاري، فقد صعد مؤشر أسعار المستهلك الوطني الخاص بالإيجارات بنسبة 10.9% في الاثني عشر شهراً المنتهية في سبتمبر 2026.

تعرض هذه الصفحة البيانات التفصيلية التي تقف خلف تلك الأرقام: كل حي شهراً بشهر خلال 2026، ومقدار تحرك كل منها منذ نهاية 2023، وسبب اختلاف فريقي البحث في البنكين حول اتجاه السوق، وما تطلبه الشقق بمساحات مختلفة، وهل يجوز تحديد الإيجار في العقد بالدولار. أما هوية المستأجرين فيتناولها دليلنا عن المستأجرين لفترات طويلة في تبليسي، وأما العائد في كل حي ففي دليلنا عن العائد الإيجاري.

حياً بحي، يوليو 2026

يبلغ إيجار المتر المربع في فاكي قرابة 1.8 ضعف نظيره في سامغوري. ويُحسب عمود الـ 55 م² بضرب متوسط الحي في مساحة الشقة، فهو يصف شقة جديدة بمساحة نموذجية؛ وقد تُعرض شقة أقدم، أو شقة تطل على طريق مزدحم، أو شقة غير مفروشة بسعر أدنى، بينما تُعرض شقة مجددة ذات إطلالة بسعر أعلى. وقد حُسبت نسب التغير من أرقام مقرّبة. ولا تنشر Galt & Taggart إلا إيجارات الشقق الجديدة، وكان تقريرها عن يوليو 2026 هو أحدث ما صدر حتى 20 أكتوبر 2026.

شهراً بشهر في 2026

لم تكد الأحياء الطرفية تتحرك: فقد بقيت ديدي ديغومي طوال العام بين 8.5 و8.7 دولار، وسامغوري بين 8.2 و8.5. أما الأحياء المركزية فتأرجحت أكثر، إذ انتقلت فاكي من 13.8 في فبراير إلى 16.1 في يونيو. وتشير Galt & Taggart بنفسها إلى أن عيّنتيها في متاتسميندا وتشوغوريتي صغيرتان، لذا تعامل بحذر مع رقم شهر واحد في الأحياء المركزية، واعتمد على متوسط عدة أشهر حين تحدد سعر شقة هناك. وعلى امتداد 2026 جاء متوسط المدينة أعلى بنسبة 4% إلى 7% من الشهر نفسه في 2025.

كم تحرك كل حي منذ 2023

تراجعت الإيجارات في كل الأحياء خلال 2024، ووصفت Galt & Taggart ذلك بانخفاض سنوي ملموس فيها جميعاً. ومنذ ذلك الحين انقسم المسار. فالأحياء الطرفية، أي ديدي ديغومي وسامغوري وغلداني ونادزالاديفي، عادت تقريباً إلى مستوياتها في نهاية 2023، بينما لا تزال الأحياء المركزية دونها بفارق واضح: تشوغوريتي أدنى بنسبة 15.4%، ومتاتسميندا بنسبة 12.2%، وكرتسانيسي بنسبة 10.0%. أما رقم ديدوبي لشهر ديسمبر 2025، وهو 8.5، فمطبوع في التقرير لكنه يبدو شاذاً مقارنة بـ 9.4 في سبتمبر 2025 و9.9 في يناير 2026، فلا تأخذه إلا بتحفظ.

وتفسر القصة الأطول لمتوسط المدينة هذا الشكل. فقد كان مقياس Galt & Taggart عند 5.3 دولار للمتر المربع في نهاية 2021، قبل أن تقفز الإيجارات اعتباراً من أبريل 2022 مع وصول من غادروا روسيا بعد غزوها لأوكرانيا؛ وفي تقريرها عن أبريل 2023 كان مؤشر الإيجار بالدولار يزيد على ضعف مستواه قبل عام لعدة أشهر متتالية. وجاءت الذروة في مارس 2023 عند 11.8 دولار. وبحلول ديسمبر 2024 كانت الإيجارات أدنى من تلك الذروة بنسبة 17.9%، وكان القاع عند 9.3 دولار في مايو 2025، ثم بقي المتوسط بين 9.9 و10.2 دولار طوال 2026.

لماذا تختلف TBC Capital وGalt & Taggart

قدّم فريقا البحث في أكبر بنكين في جورجيا إجابتين متعاكستين عن مطلع 2026. فقد أظهرت Galt & Taggart أن الإيجارات في الربع الأول كانت أعلى بنسبة 4% إلى 5% مما كانت عليه قبل عام؛ بينما أظهرتها TBC Capital أدنى بنسبة 5% إلى 6%، عند 10.1 دولار للمتر المربع في مارس 2026 مع عائد قدره 8.1%، وذلك بعد هبوط بنسبة 11% في 2025، وتوقعت تراجعاً طفيفاً إضافياً بنحو 2.1% في 2026. ويكمن الفرق في ما يقيسه كل منهما:

• Galt & Taggart تتابع الشقق الجديدة من 50 إلى 60 م²، وتذكر أن مصدرها هو البنك الوطني وبياناتها الخاصة.
• TBC Capital تستمد مستوى الأسعار من جميع إعلانات الإيجار على myhome.ge، والتغيرات من بيانات البنك الوطني، وقد غيّرت منهجيتها في نوفمبر 2025، ما رفع مستوى الأسعار لديها قليلاً.
• Geostat تقيس الإيجارات باللاري على مستوى البلاد كلها ضمن مؤشر أسعار المستهلك: أعلى بنسبة 3.5% من العام السابق في أبريل 2026، و8.2% في يوليو، و10.9% في سبتمبر.

وفي الفترة نفسها صار الدولار يشتري لاريات أقل: 2.5979 لاري في 20 أكتوبر 2026 مقابل 2.7079 لاري قبل عام، فالإيجار المحدد بالدولار صار يعادل لاريات أقل، والإيجار المحدد باللاري صارت قيمته بالدولار أعلى. ولهذا قد تتحرك السلاسل المقومة باللاري وتلك المقومة بالدولار بمقادير مختلفة، بل في اتجاهين متعاكسين، في السنة ذاتها. والمصادر الثلاثة كلها أرقام معروضة أو مؤشرات؛ ولا يستند أي منها إلى عقود إيجار موقّعة.

الإيجار حسب حجم الشقة

لا ينشر أي بنك أو شركة أبحاث أو جهاز إحصائي إيجارات تبليسي مصنّفة حسب عدد غرف النوم. وأقرب ما يتوفر هو Numbeo، وهو موقع تُجمع بياناته من مساهمات المستخدمين؛ وفي 20 أكتوبر 2026 نشر الأرقام التالية، استناداً إلى 1,680 إدخالاً قدّمها 159 مساهماً على مدى 12 شهراً:

تُعرض الشقة ذات غرف النوم الثلاث بإيجار يقارب 1.9 ضعف إيجار الشقة ذات غرفة النوم الواحدة في كلا الموقعين، وليس 3 أضعاف. وانتبه إلى طريقة العدّ حين تقارن الإعلانات: فالإعلانات الجورجية تعدّ الغرف لا غرف النوم، لذلك فالشقة الموصوفة بأنها "من غرفتين" تضم عادة غرفة نوم واحدة وغرفة معيشة.

وتنشر وكالتان عقاريتان إحصاءات خاصة بإعلاناتهما، وهي مفيدة للمقارنة والتحقق لكنها ليست أبحاثاً مستقلة. فتقرير Tbilisi Home عن الربع الثالث من 2026، القائم على ما تصفه بأنه أكثر من 219,000 مشاهدة لإعلانات، يذكر أن الوسيط للإيجار المعروض للمتر المربع بلغ 11.1 دولار في تبليسي القديمة، و10.5 في فاكي وسابورتالو، و9.5 في ديدوبي وتشوغوريتي، و8.8 في كل من غلداني-نادزالاديفي وإيساني-سامغوري. أما Georgia Aparts، فاستناداً إلى إعلانات ss.ge وmyhome.ge وTelegram في أغسطس 2026، تضع الوسيط للإيجار المعروض في أرخص المناطق عند 279 دولاراً في أورخيفي، و320 دولاراً في بونيتشالا، و373 دولاراً في ميسامي ماسيفي، و419 دولاراً في فازيسوباني، و442 دولاراً في سامغوري، دون أن تحدد مساحات الشقق.

هل هناك موسم للإيجار؟

لا تُظهر البيانات الحديثة إلا تحركات موسمية محدودة. فقد تغيّر متوسط المدينة لدى Galt & Taggart بأقل من 2% من شهر إلى الذي يليه في معظم 2025 و2026، باستثناء ارتفاع بنسبة 4.6% في يناير 2026، وفي 2024 استقر عند 9.8 إلى 9.9 دولار من فبراير إلى سبتمبر. وباللاري، ارتفع مؤشر الإيجار لدى Geostat بنسبة 1.4% في أبريل 2026 و2.3% في يوليو 2026 مقارنة بالشهر السابق. أما النمط الأقدم، كما وصفه ISET Policy Institute عن عام 2014، فكان أن الإيجارات تنخفض صيفاً مع مغادرة الطلاب وترتفع في سبتمبر عند عودتهم. ولا يوجد مصدر حالي يقيس ما إذا كان هذا النمط لا يزال قائماً.

إيجار طويل أم بالليلة: المقارنة

تُسعَّر الشقق المؤجرة بالليلة حسب الإقامة، لا حسب المتر المربع. وتُظهر بيانات AirROI عن تبليسي للفترة من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026 متوسط سعر لليلة قدره 153 لاري، مع حجز 41.6% من الليالي، وتراوحت الأسعار بين 147 لاري في فبراير و173 لاري في أغسطس. وحسب الحجم، بلغ متوسط سعر الليلة 110 لاري للاستوديو، و120 لاري للشقة ذات غرفة النوم الواحدة، و187 لاري لشقة بغرفتي نوم، و307 لاري لشقة بثلاث غرف نوم. ولا تنشر AirROI أرقاماً حسب الحي؛ أما Airbtics، التي تقيس بطريقة مختلفة، فتضع متوسط سعر الليلة عند 50 دولاراً في فاكي و33 دولاراً في نادزالاديفي. وهل يتفوق التأجير بالليلة على الإيجار الطويل بعد احتساب التكاليف؟ هذا ما نحسبه بالتفصيل في دليلنا عن Airbnb في تبليسي.

الإيجار بالدولار أم باللاري؟

تنشر Galt & Taggart وTBC Capital الإيجارات بالدولار، وتقول أدلة الإيجار إن معظم الملاك في وسط تبليسي يعلنون أسعارهم بهذه العملة، في حين أن اللاري هو العملة القانونية الوحيدة في جورجيا (القانون الأساسي بشأن البنك الوطني، المادة 34(2)). وهناك ثلاث قواعد تهم المالك المؤجِّر:

• الأسعار في الإعلانات. بموجب المادة 34(2-1) من القانون نفسه، يجب على رائد الأعمال الذي يعرض عقاراً أو خدمات أو يعلن عنها أن يبيّن السعر باللاري وحده؛ وقد طبّق البنك الوطني التسعير باللاري حصراً على الكيانات القانونية اعتباراً من 1 يوليو 2017. أما هل يُعدّ الشخص العادي الذي يؤجر شقة واحدة رائد أعمال لأغراض هذه القاعدة، فمسألة لم يحسمها أي مصدر وجدناه، لذا ينبغي للشركة أو للمالك الذي يؤجر عدة شقق أن يعلن السعر باللاري.
• المبلغ في عقد الإيجار. يسمح القانون المدني للطرفين بتحديد الالتزام النقدي بعملة أجنبية ما لم يحظر القانون ذلك (المادة 383)، ولهذا يمكن أن ينص عقد الإيجار على قيمة الإيجار بمبلغ بالدولار.
• الدفع. الدفع باللاري بسعر صرف متفق عليه يُبقي الدفعة ضمن قاعدة العملة القانونية؛ فاكتب في العقد أي سعر صرف يُعتمد وفي أي يوم.

الإيجار بالدولار يحمي المالك الأجنبي من ضعف اللاري، لكنه يكلّف المستأجر أكثر حين يهبط اللاري، ولذلك تنصح أدلة الإيجار المستأجرين بأن يقترحوا بدلاً منه مبلغاً ثابتاً باللاري.

ما الذي يشمله الإيجار

لا تشمل الإيجارات المعروضة في تبليسي عادة فواتير المرافق، التي تقول أدلة الإيجار إن المستأجر يدفعها فوق الإيجار. ويقدّر Numbeo تكلفة المرافق الأساسية لشقة من 85 م²، من كهرباء وتدفئة وتبريد ومياه وجمع للنفايات، بنحو 228 لاري شهرياً، ضمن نطاق مُبلغ عنه بين 134 و350 لاري، يضاف إليها نحو 19 دولاراً للإنترنت عريض النطاق. وتبقى رسوم المبنى والإصلاحات على عاتق المالك ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك؛ وتجد قائمة بها في صفحتنا عن التكاليف الجارية. وحين تقارن شقتك بالجداول أعلاه، قارن الإيجار بالإيجار: فالإعلان الذي يشمل المرافق يطلب في الواقع إيجارًا أقل مما يوحي به رقمه الظاهر.

تسعير شقة للإيجار الطويل خطوة بخطوة

1. اعثر على رقم الحي

   استخدم أحدث شهر ومتوسط آخر 6 أشهر.

2. اضرب الرقم في المساحة

   يعطيك ذلك سعراً مرجعياً لشقة جديدة.

3. عدّل الرقم بحسب شقتك

   العمر، والطابق، والإطلالة، والأثاث، وموقف السيارة.

4. راجع الإعلانات الحالية

   الحي نفسه، وعدد الغرف نفسه، وفي هذا الشهر.

5. اختر العملة

   الدولار أو اللاري، وسعر الصرف المعتمد للدفع.

6. راجع السعر بعد أسبوعين

   إذا لم تصلك استفسارات جادة فالسعر مرتفع.

المخاطر والاستثناءات

• معروض لا متفق عليه. كل سلسلة هنا مبنية على الإيجارات المعروضة أو على مؤشر.
• شقق جديدة فقط. أرقام الأحياء لدى Galt & Taggart تصف شققاً جديدة من 50 إلى 60 م².
• عيّنات صغيرة. قد تتأرجح الأحياء المركزية من شهر إلى آخر.
• العملة. قد يتحرك الإيجار بالدولار والإيجار باللاري بشكل مختلف.
• المصادر متعارضة. أظهرت TBC Capital وGalt & Taggart اتجاهين متعاكسين في مطلع 2026.

أسئلة شائعة

كم يبلغ متوسط الإيجار في تبليسي للمتر المربع؟

10.1 دولار شهرياً لشقة جديدة من 50 إلى 60 م² في يوليو 2026، وفق Galt & Taggart.

أي أحياء تبليسي هو الأغلى إيجاراً؟

فاكي، بـ 15.1 دولار للمتر المربع شهرياً في يوليو 2026.

أي الأحياء هو الأرخص إيجاراً؟

سامغوري، بـ 8.5 دولار للمتر المربع، تليها عن قرب غلداني وديدي ديغومي.

كم يبلغ إيجار شقة بغرفة نوم واحدة في تبليسي؟

نحو 676 دولاراً شهرياً في الوسط و451 دولاراً خارجه، بحسب بيانات Numbeo المستمدة من مساهمات المستخدمين.

هل الإيجارات في تبليسي آخذة في الارتفاع؟

بالدولار، كان متوسط المدينة في يوليو 2026 أعلى بنسبة 6.3% مما كان عليه قبل عام؛ وباللاري، كان مؤشر الإيجار الوطني أعلى بنسبة 10.9% في سبتمبر 2026.

هل عادت الإيجارات إلى ذروة 2023؟

لا. ففي يوليو 2026 كان متوسط المدينة أدنى بنسبة 5.6% من مستواه في نهاية 2023، وأدنى من ذروة مارس 2023 البالغة 11.8 دولار.

هل يمكنني تحديد الإيجار بالدولار؟

يجوز أن ينص عقد الإيجار على مبلغ بالدولار بموجب المادة 383 من القانون المدني؛ أما الدفع فعملته القانونية هي اللاري.

هل يدفع المستأجرون في تبليسي فواتير المرافق؟

نعم في العادة، فوق الإيجار، ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك.

المصادر

1. سوق العقارات السكنية في تبليسي، يوليو 2026، Galt & Taggart، نُشر في 31 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
2. سوق العقارات السكنية في تبليسي، يوليو 2025، Galt & Taggart، 10 سبتمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
3. التقارير الشهرية لـ Galt & Taggart عن يناير وفبراير ومارس وأبريل ومايو ويونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
4. سوق العقارات السكنية في تبليسي، مراجعة 2023، Galt & Taggart، 26 يناير 2024 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
5. سوق العقارات السكنية في تبليسي، مراجعة 2024، Galt & Taggart، 7 فبراير 2025 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
6. سوق العقارات السكنية في تبليسي، مراجعة 2025، Galt & Taggart، 30 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
7. سوق العقارات السكنية في تبليسي، أبريل 2023، Galt & Taggart، 6 يونيو 2023 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
8. المتابعة الشهرية لسوق العقارات السكنية في تبليسي، مارس 2026، TBC Capital (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
9. TBC Capital تعرض أبحاثها في منتدى دولي للعقارات، Georgia Today، 10 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
10. معدل التضخم في جورجيا، سبتمبر 2026، Geostat، 2 أكتوبر 2026، إلى جانب إصدارات أبريل ومايو ويونيو ويوليو وأغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
11. تكلفة المعيشة في تبليسي، Numbeo، حُدّث في 20 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
12. تقرير السوق، الربع الثالث من 2026، Tbilisi Home (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
13. أرخص المناطق للاستئجار في تبليسي، Georgia Aparts، 17 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
14. أين تقيم في تبليسي، The Georgian Guide، 20 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
15. استئجار شقة في جورجيا، Georgia Expats، 16 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
16. مؤشر أسعار العقارات، سبتمبر 2014، ISET Policy Institute (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
17. بيانات الإقامات القصيرة في تبليسي، AirROI (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
18. إيرادات Airbnb في تبليسي، Airbtics (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
19. القانون الأساسي لجورجيا بشأن البنك الوطني الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
20. تدابير تعزيز استخدام اللاري، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
21. القانون المدني لجورجيا، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
22. سعر الصرف الرسمي للاري، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 20 أكتوبر 2026 - صفحة بيانات نُشرت استناداً إلى التقارير الشهرية والسنوية لـ Galt & Taggart، والمتابعة الشهرية لـ TBC Capital، وإصدارات أسعار المستهلك لدى Geostat، وNumbeo، وإحصاءات إعلانات الوكالات، وAirROI وAirbtics، والقانون الأساسي بشأن البنك الوطني، والقانون المدني.