המסמכים הדרושים לקניית נכס בגאורגיה: הרשימה המלאה לקונה זר

אילו מסמכים צריך קונה זר?

לרישום עצמו, פחות ממה שרוב הקונים מצפים, ומסביב לו, יותר ממה שרובם מצפים. כדי לרשום רכישה, המרשם הציבורי צריך בקשה, את מסמך הזיהוי שלכם, את החוזה החתום ואישור על תשלום האגרה. כל השאר בדף הזה נועד לאחת משלוש מטרות: להגן עליכם לפני החתימה, להתאים את התהליך למצב מסוים כמו ייפוי כוח, חברה או משכנתה, או לטפל במה שבא אחרי הרכישה: מס, כתובת, ואם תרצו, היתר שהייה.

הרשימות שלהלן מסודרות לפי הסדר שבו בדרך כלל צריך את המסמכים. כל שורה מסבירה למה המסמך חשוב, ואם יש כלל שעומד מאחוריו, גם את הכלל. הדפיסו את הדף או סמנו את התיבות תוך כדי התקדמות; הרשימות הן רשימת בדיקה, ולא ייעוץ משפטי לעסקה הספציפית שלכם.

ארבעת המסמכים שהמרשם צריך

המרשם רשאי לבקש כל מסמך נוסף שהוא צריך במקרה מסוים. אם מסמך נדרש חסר או אינו בצורה הנכונה, התיק מושעה ל-30 ימים קלנדריים, והחלטת ההשעיה חייבת לפרט בבת אחת את כל מה שחסר; אם החוסר לא הושלם בזמן, התיק מסתיים. אגרה שלא שולמה משעה את התיק ל-3 ימי עבודה, ובקשה שהוגשה באינטרנט נרשמת רק אחרי התשלום.

איפה חותמים על החוזה

יש שני מקומות שיכולים לאמת את החתימות על מכירה: בית הצדק, שבו פקיד של המרשם מאמת מי חתם ואת עצם החתימה, ונוטריון. פקיד המרשם אינו בוחן אם החוזה חוקי או אם הצדדים באמת התכוונו אליו; הצדדים חותמים בנוכחות הפקיד, יחד עם בקשת הרישום, ומאומת רק עותק אחד של החוזה. נוטריון עורך את העסקה או מאשר אותה כפעולה נוטריונית.

• מתי חובה נוטריון. בין שאר החריגים, המרשם אינו רשאי לאמת חתימות על עסקה שנעשתה מכוח ייפוי כוח שהוצא בחו״ל, ולכן עסקה כזו עוברת לנוטריון גאורגי.
• חתימה בווידאו. עד 1 בינואר 2028 המרשם מאפשר לחתום בשיחת וידאו מול פקיד, אבל רק לאזרחי גאורגיה ולבעלי היתר שהייה קבוע שאפשר לזהות במאגר הנתונים של הסוכנות. לכן רוב הקונים הזרים חותמים בנוכחות אישית או באמצעות נציג.

המדריך שלנו על נוטריונים בעסקת נדל״ן מסביר מה התפקיד שלהם וכמה הם גובים.

מסמכים שצריך לראות מהמוכר

• נסח עדכני מהמרשם בעסקת מקרקעין, הסמכות של אדם על הנכס מוכחת אך ורק באמצעות הנסח; הזמינו נסח חדש זמן קצר לפני החתימה.
• מסמך הזיהוי של המוכר השם והמספר האישי או מספר הדרכון חייבים להתאים לנסח.
• כל אחד מהבעלים המשותפים הרשומים עסקה בנכס שבבעלות משותפת מחייבת את כל הבעלים הרשומים במרשם.
• הסכמה של בן או בת הזוג, כאמצעי זהירות החוק אינו מחייב בן זוג שאינו רשום כבעלים משותף, אבל הסכמה בכתב מונעת ויכוח בהמשך.
• הסכמה של רשות האפוטרופסות אם קטין מחזיק בחלק נדרשת מראש כדי למכור נכס של מי שנמצא תחת אפוטרופסות.
• הרישום של היורש עצמו יורש רשאי למכור רק אחרי שרשם את הבעלות על סמך תעודת הירושה.
• הסמכות של חברה מוכרת חתימה מאומתת בידי נוטריון והנסח ממרשם היזמים שמראה מי מייצג אותה.
• אישור שאין חוב לאגודת בעלי הדירות בעלים חדש אחראי לדמי ההשתתפות שהבעלים הקודם לא שילם.

לגבי בן הזוג, הקוד האזרחי מגן על קונה שמסתמך על המרשם: חזקה היא שהמוכר הרשום הוא הבעלים היחיד, אלא אם הקונה ידע אחרת, ובן זוג אינו יכול לבטל עסקה רק משום שלא ידע עליה או שלא הסכים לה. עדיין כדאי לבקש הסכמה כשהמוכר נשוי והדירה נקנתה בזמן הנישואים, כי היא סוגרת את השאלה עוד לפני שמישהו מעלה אותה. המדריך שלנו על אגודות בעלי דירות עוסק במכתב על החוב.

אם נציג חותם בשמכם

• ייפוי כוח נוטריוני שמציין את הנכס לפי הקוד הקדסטרי שלו ואת הפעולות שמותר לבצע.
• אפוסטיל או לגליזציה מסמכים זרים מתקבלים רק עם אחד מהשניים, אלא אם אמנה קובעת אחרת.
• תרגום מאושר לגאורגית של ייפוי הכוח ושל כל מסמך זר אחר.
• מסמך הזיהוי של הנציג עותק ממנו מוגש יחד עם הבקשה.
• נוטריון גאורגי לעסקה נדרש כשייפוי הכוח הוצא בחו״ל.

ראו את המדריכים שלנו על ייפוי הכוח, על האפוסטיל ועל תרגום נוטריוני.

אם קונים באמצעות חברה

קונה שהוא חברה צריך קצת יותר ניירת. חתימות על מסמכי רישום שנערכו על ידי ישות משפטית או יחד איתה חייבות להיות מאומתות בידי נוטריון או בידי גוף מוסמך, או לשאת חתימה או חותמת אלקטרונית מאושרת, וייפוי כוח שחברה מוציאה לצורך רישום חייב להיות נוטריוני או חתום באותה דרך. המרשם קורא את נתוני החברה ואת הנציגים שלה ממרשם היזמים. לפי החוק למניעת הלבנת הון, המרשם, הנוטריון והבנק יזהו גם את בעלי השליטה הסופיים (הנהנים): האנשים הטבעיים שמחזיקים ב-25% או יותר, או ששולטים בחברה בדרך אחרת.

חברה זרה שבבעלותה נכס בגאורגיה משלמת עליו מס רכוש, וכדי להירשם בשירות ההכנסות היא מגישה את מסמכי היסוד שלה, עם אפוסטיל או לגליזציה ועם תרגום לגאורגית מאושר בידי נוטריון, וכן מסמך שמפרט את המנהלים ואת המייסדים שלה. המדריך שלנו על קנייה באמצעות חברה בוחן אם המבנה הזה משתלם.

אם קונים עם משכנתה

המשכנתה נרשמת כזכות נפרדת על אותה דירה, והיא מקבלת תוקף משפטי עם הרישום. כרטיס המידע של המרשם בנושא משכנתאות מונה את הבקשה, עותק של מסמך הזיהוי, חוזה המשכנתה ואישור על תשלום האגרה, ובנוסף ייפוי כוח ומסמך הזיהוי של הנציג אם מישהו אחר מגיש; את הבקשה רשאים להגיש הלווה, הבעלים או המלווה. הכרטיס מציין שמשכנתה שמבטיחה הלוואה חייבת להיות מאומתת בידי נוטריון, שמסביר את התוצאות של אי-פירעון, אבל שהדבר אינו חל על משכנתאות שמבטיחות הלוואות מבנקים מסחריים, מארגוני מיקרו-מימון ומאגודות אשראי.

הבנקים קובעים רשימות משלהם ללווים זרים ואינם מפרסמים אותן במלואן. לדוגמה, תנאי המשכנתה שפרסם אחד הבנקים הגאורגיים מתירים הלוואות של פחות מ-1,000,000 לארי רק בלארי, אלא אם ההכנסה של הלווה היא במטבע ההלוואה, ומכירים כהכנסה במשכורת, בדיבידנדים, בשכר דירה, בהעברות כספים ובהכנסה מעבודה עצמאית. בקשו מהבנק את הרשימה שלו בכתב לפני שאתם סומכים על משכנתה.

אם קונים בבניין חדש

• הנסח של הקרקע הבעלים, השטח וכל משכנתה על המגרש.
• היתר הבנייה או תנאי השימוש בקרקע של המגרש בלי מסמכי היתר, המרשם אינו רושם את הבניין בכלל.
• הבניין שבבנייה רשום במרשם או, לפני כן, התנאים שמאפשרים לרשום את ההתחייבות של היזם.
• רישום הזכות שלכם או ההתחייבות של היזם רישום מוקדם חוסם רישומים אחרים שמבוססים על עסקה.
• אקט הכנסה לשימוש, בסיום הבנייה הוא מעדכן את הנתונים הרשומים של כל יחידה.
• היחידה שלכם כנכס רשום נפרד אפשר למכור יחידה רק אחרי שהיא נרשמה ככזו.

החוק בדבר המרשם הציבורי קושר את הרישום להיתרים: בניין או יחידה נרשמים על סמך מסמך הבעלות ותיעוד הבנייה, או על סמך אקט הכנסה לשימוש כשהבנייה הסתיימה, או על סמך אקט לגליזציה. בלי אחד מאלה, בעל הקרקע מקבל רק כרטיס מידע, והבניין אינו מופיע בנסח או בתוכנית הקדסטרית. רישום מוקדם של בעלות הוא בחינם רק לנכסים בשטחים הכבושים, ולכן תכננו את האגרה הרגילה של הרישום גם עבורו. בטביליסי פרסמה העירייה מפה אינטראקטיבית שמראה בניינים שאושרו לשימוש ואתרים שבהם הבנייה הושעתה. רשימת הבדיקה ליזם שלנו עוברת על היזם עצמו.

לצורך התשלום

הבנק שלכם, הנוטריון והמרשם יזהו אתכם וישאלו על מטרת העסקה, ובהעברות גדולות יותר או בסיכון גבוה יותר גם על מקור הכסף. הביאו את הדרכון, את החוזה או את הסכם ההזמנה שמסבירים את התשלום, ומסמכים שמראים מאין מגיע הכסף. מאמר ההסבר שלנו על מקור הכספים מפרט למה כל אחד מהם שואל ומה מדווח.

אחרי הרישום

• נסח חדש על שמכם 13 לארי באינטרנט בתוך יום עבודה אחד, או 52 לארי באינטרנט באותו היום.
• רישום לצורכי מס, כשנוצרת חבות מס מי שאינו אזרח פונה לשירות ההכנסות עם טופס I-01 ומסמך זיהוי; הרישום נמשך עד 5 ימי עבודה.
• דוח מס רכוש, אם אתם חייבים בו עד 1 בנובמבר; בתי מגורים פטורים כשהכנסת המשפחה בשנה שעברה לא עלתה על 100,000 לארי.
• דוח מס הכנסה על שכר דירה 5% על שכירות למגורים; תושב חוץ מגיש לפני 1 באפריל של השנה שלאחר מכן.
• רישום כתובת, אם אתם גרים בנכס בחינם, עם הוכחת בעלות.
• מסמכים להיתר שהייה, אם אתם רוצים בו בקשה, עותק של הדרכון, הוכחה לשהייה חוקית, מסמך הבעלות, הערכת שווי, תמונה וקבלה על תשלום האגרה.

קניית נכס אינה מעניקה לכם מספר אישי גאורגי. מספר אישי מוקצה כשאדם רושם מקום מגורים או מקבל מסמך זיהוי כמו כרטיס תושב; עד אז הנסח מזהה בעלים זר לפי השם ופרטי הדרכון. לצורך היתר השהייה, הנכס צריך להיות מוערך בשווי של יותר מ-$150,000 בידי שמאי מוסמך מגוף שקיבל הסמכה, והאגרה היא 300, 450 או 600 לארי, בהתאם למהירות. ראו את המדריך שלנו על המסמכים להיתר שהייה.

סיכונים וחריגים

• נסח ישן. זכויות שנרשמו אחרי שהודפס לא יופיעו בו.
• ייפוי כוח זר במרשם. העסקה צריכה לעבור לנוטריון גאורגי.
• מסמך חסר. התיק מושעה, והולך לאיבוד אם לא הושלם בזמן.
• בניין חדש בלי מסמכי היתר. אי אפשר לרשום אותו.
• מוכר נשוי שלא אומר דבר. שאלו, וקבלו הסכמה כאמצעי זהירות.

שאלות נפוצות

האם הדרכון שלי צריך תרגום?

לא במרשם, אם הוא ממולא ברוסית או באנגלית; בעסקה נוטריונית, שאלו את הנוטריון.

האם צריך מספר אישי גאורגי כדי לקנות?

לא, דרכון זר מספיק; מספר אישי מגיע עם רישום מקום מגורים או עם כרטיס תושב.

האם אפשר לחתום במרשם באמצעות נציג?

רק אם ייפוי הכוח לא הוצא בחו״ל; ייפוי כוח זר פירושו נוטריון גאורגי.

האם אפשר לחתום בווידאו מחו״ל?

החתימה בווידאו של המרשם פתוחה רק לאזרחי גאורגיה ולתושבי קבע.

האם בן הזוג של המוכר צריך לחתום?

לא לפי החוק, אם בן הזוג אינו בעלים משותף רשום, אבל הסכמה בכתב היא אמצעי זהירות נבון.

מה קורה אם חסר מסמך?

התיק מושעה ל-30 ימים קלנדריים ומסתיים אם החוסר לא הושלם.

האם חובה להירשם לצורכי מס אחרי הקנייה?

כשנוצרת חבות מס, למשל שכר דירה או מס רכוש מעל הפטור.

אילו מסמכים מוכיחים שבניין חדש חוקי?

מסמכי היתר הבנייה, הבניין הרשום, ובסיום הבנייה, אקט הכנסה לשימוש.

מקורות

1. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (סעיפים 8-12, 15-6, 21, 22), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
2. ההוראה בדבר המרשם הציבורי, צו שר המשפטים מס' 487 (סעיפים 4, 6, 12, 13, 16-18, 20, 55-58-1), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
3. הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 183, 312, 1158, 1160, 1161, 1294, 1499, 1500), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
4. רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
5. איך רושמים משכנתה (כרטיס מידע), הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
6. איך רושמים זכויות בנכס על סמך ירושה (כרטיס מידע), הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
7. צו שר האוצר מס' 996 בדבר מינהל המס (סעיפים 2, 3), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
8. קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 153, 201, 205, 206), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
9. חוק גאורגיה בדבר סדר הרישום של אזרחי גאורגיה ושל זרים המתגוררים בגאורגיה (סעיף 11), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
10. חוק גאורגיה בדבר סיוע במניעת הלבנת הון ומימון טרור (סעיפים 3, 10, 11, 13), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
11. היתרי שהייה, הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
12. תנאי הלוואת משכנתה, Terabank (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
13. Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 18 באוקטובר 2026 - רשימת הבדיקה פורסמה על סמך החוק בדבר המרשם הציבורי, הוראה מס' 487 (נוסח משולב מ-31 במאי 2026), הקוד האזרחי, צו מס' 996, קוד המס וכרטיסי המידע של המרשם.