האם צריך נוטריון כדי לקנות נכס בגאורגיה?
במקרים רבים לא. בניגוד למדינות רבות באירופה, גאורגיה אינה מחייבת לחתום על חוזה מכר של נכס בפני נוטריון. הבעלות עוברת כאשר חוזה בכתב נרשם במרשם הציבורי, ואת חתימות הצדדים אפשר לאמת במרשם עצמו, ובפועל בבית הצדק. עם זאת, לנוטריונים יש עדיין תפקיד גדול בעסקאות נדל״ן: יש מסמכים שרק נוטריון רשאי לאמת, קונים רבים משתמשים בחשבון הפיקדון של הנוטריון כדי לשלם בבטחה, ומסמכים זרים ותרגומים עוברים בדרך כלל דרך משרד נוטריון.
מאמר ההסבר הזה מפרט מתי נוטריון הוא חובה, מתי הוא פשוט מועיל, וכמה נוטריון רשאי לגבות לפי התעריף הרשמי. בקצרה: המכירה עצמה אינה מחייבת נוטריון, אבל ייפוי כוח, משכנתה המבטיחה הלוואה פרטית וצו ביצוע נוטריוני כן מחייבים אותו.
מתי החוק מחייב נוטריון?
- ייפוי כוח. המרשם רשאי לאמת חתימות על חוזה מכר, אבל לא על ייפוי כוח, על צוואה או על הסכם ממון; לכל אלה נדרש נוטריון.
- הלוואה פרטית בשעבוד משכנתה. משכנתה המבטיחה הסכם הלוואה חייבת אימות נוטריוני, אלא אם המלווה הוא בנק מסחרי, מיקרו-בנק או ארגון מימון זעיר.
- משכנתה עם תעודה. משכנתה שמונפקת עמה תעודת משכנתה חייבת אימות נוטריוני.
- צו ביצוע נוטריוני. אם הצדדים למשכנתה מסכימים לכך, נוטריון יכול להוציא צו ביצוע שמאפשר אכיפה בלי לפנות לבית המשפט.
בנפרד מכך, בנכס השייך לקטין אפשר לעשות דיספוזיציה רק בהסכמת בית המשפט, ולא משנה מי מאמת את החתימות.
מתי נוטריון מועיל גם כשהוא אינו חובה?
- חשבון הפיקדון של הנוטריון. אתם משלמים את המחיר לחשבון הפיקדון של הנוטריון, והכסף משתחרר למוכר רק אחרי שנרשמתם כבעלים. כספי הפיקדון של נוטריונים מוחזקים בחשבונות נומינליים בבנקים.
- תרגומים. נוטריון מאמת את חתימת המתרגם על תרגום לגאורגית, או את התרגום עצמו אם הנוטריון שולט בשתי השפות.
- מסמכים זרים. נוטריון מקבל מסמכים זרים רק כשיש עליהם אפוסטיל או אימות קונסולרי, ולכן משרד הנוטריון הוא נקודת ביקורת טבעית לניירות שמגיעים מחוץ לגאורגיה.
- העתקים. העתקים מאומתים של דרכונים, חוזים ונסחים, לצורך הבנק, היתר השהייה או מכירה עתידית.
- עסקה מורכבת. כאשר יש כמה מוכרים, מוכר שנמצא בחו״ל או דירה שהתקבלה בירושה, הבדיקות של הנוטריון לפני שלב המרשם מועילות מאוד.
המדריך שלנו לתשלום בטוח משווה בין חשבון הפיקדון של הנוטריון לבין נאמנות (אסקרו) בנקאית.
כמה גובה נוטריון?
שכר הטרחה הנוטריוני נקבע בהחלטת הממשלה מס' 507. התעריף מחייב רק כאשר הצורה הנוטריונית נדרשת כדי שהעסקה תהיה תקפה; כאשר היא אינה נדרשת, כמו בחוזה מכר, שכר הטרחה יכול להיות לפי התעריף או בהסכמה בין הנוטריון ללקוח. שכר הטרחה מחושב לפי השווי שהצדדים מצהירים עליו, מומר ממטבע זר לפי השער של הבנק הלאומי ביום התשלום, והוא אינו כולל מע״מ.
| השווי המוצהר, בלארי | שכר הטרחה |
|---|---|
| 20,001-100,000 | 122.50 לארי + 0.3% מהסכום שמעל 20,000 |
| 100,001-500,000 | 362.50 לארי + 0.2% מהסכום שמעל 100,000 |
| 500,001-1,000,000 | 1,162.50 לארי + 0.1% מהסכום שמעל 500,000 |
| מעל 1,000,000 | 1,662.50 לארי + 0.05% מהסכום שמעל 1,000,000 |
בעסקה חד-צדדית משלמים מחצית מהסכום, ושכר הטרחה מוגבל לתקרה של 10,000 לארי. לשווי של פחות מ-20,000 לארי חלות מדרגות נמוכות יותר. כלומר, במכירה רגילה, שאינה מחייבת צורה נוטריונית, כדאי לברר מראש אם הנוטריון מחשב את שכר הטרחה לפי התעריף או לפי הסכמה.
דוגמה מחושבת
לדירה שמחירה $100,000, לפי שער של 2.624 לארי לדולר, יש שווי מוצהר של 262,400 לארי. שכר הטרחה על אימות המכירה הוא 362.50 לארי ועוד 0.2% מתוך 162,400 לארי, כלומר 324.80 לארי, ובסך הכול 687.30 לארי. לכך מתווספים מע״מ, אם הנוטריון רשום כעוסק החייב במע״מ, ואגרה של 5 לארי למרשם הנוטריוני האלקטרוני. אם אתם צריכים רק אימות של החתימות, העלות היא כמה לארי לכל חתימה. שער החליפין בדוגמה הוא הנחה בלבד; הנוטריון משתמש בשער של יום התשלום שלכם.
תעריפים קבועים לשירותים נפוצים
| השירות | שכר הטרחה |
|---|---|
| אימות חתימה | 6 לארי למסמך של עמוד אחד, ויורד עד 2 לארי למסמכים ארוכים יותר |
| אימות חתימה של מתרגם | אותו סולם כמו באימות חתימה |
| העתק מאומת | 4 לארי לעמוד אחד, ופחות לכל עמוד במסמכים ארוכים יותר |
| ייפוי כוח | 18 לארי מאדם פרטי, 30 לארי מחברה |
| צוואה | 16 לארי |
| צו ביצוע | 140 לארי |
| פיקדון | רבע מהתעריף של העסקה, ולא פחות מ-4 לארי לחודש |
| ביקור מחוץ למשרד | תוספת של עד 35 לארי |
שפה ומתורגמנים
פעולות נוטריוניות מתבצעות בגאורגית. אם אחד הצדדים אינו יודע גאורגית, הנוטריון חייב לשתף מתרגם, ועליו לסרב לבצע את הפעולה אם השפה אינה מובנת ואין מתרגם זמין. הביאו מתרגם שאתם סומכים עליו, או שאלו את משרד הנוטריון מראש אם הוא יכול לדאוג למתרגם, וקראו את התרגום של המסמך הגאורגי לפני שאתם חותמים. לייפוי כוח שתשתמשו בו גם בחו״ל וגם בגאורגיה, בקשו נוסח דו-לשוני.
איך מוצאים נוטריון
לשכת הנוטריונים של גאורגיה מפרסמת באתר notary.ge מפה ורשימה של משרדי נוטריון, ואפשר לקבוע ביקור דרך my.gov.ge. כל פעולה נוטריונית נרשמת במרשם הנוטריוני האלקטרוני. לא מצאנו בחוק אפשרות כללית לאימות נוטריוני מקוון; השירותים מרחוק היו מוגבלים, וייפוי כוח מקוון היה זמין רק לאזרחי גאורגיה או לאנשים שהנוטריון מכיר.
בית הצדק או נוטריון: באיזו דרך לבצע את המכירה?
במכירה פשוטה בין שני צדדים שנוכחים שניהם, החתימה בבית הצדק היא בדרך כלל הדרך הזולה והמהירה יותר: המרשם מאמת את החתימות ורושם את העברת הבעלות במקום אחד. נוטריון מוסיף ערך כשהעסקה פחות פשוטה: כשאחד הצדדים חותם באמצעות נציג, כשהמחיר עובר דרך פיקדון, כשצריך לבדוק מסמכים מחו״ל, או כשאתם רוצים שנוטריון יבדוק את החוזה ואת המסמכים של הצדדים לפני שמישהו חותם. בכל מקרה, הבעלות עוברת רק עם הרישום במרשם הציבורי, בין אם החתימות אומתו בבית הצדק ובין אם אצל נוטריון.
מה הנוטריון בודק
נוטריון עושה יותר מאשר להעיד על חתימות. לפני שהוא מאמת עסקה, הנוטריון מזהה את הצדדים, בודק שייפוי הכוח של נציג תקף ומכסה את העסקה, דוחה מסמכים זרים שאין עליהם אפוסטיל או אימות קונסולרי, ומוודא שלצד שאינו דובר גאורגית יש מתרגם. כל פעולה נרשמת במרשם הנוטריוני האלקטרוני, וכך נשאר תיעוד קבוע של מה נחתם ועל ידי מי. הנוטריון אינו בודק את הדירה עצמה, אינו מעריך את שוויה ואינו בודק את היתר הבנייה של היזם; הבדיקות האלה נשארות באחריותכם.
משכנתאות: בנק או מלווה פרטי
אם אתם לווים מבנק מסחרי גאורגי, ממיקרו-בנק או מארגון מימון זעיר, המשכנתה אינה חייבת אימות נוטריוני; חל עליה הנוהל של הבנק עצמו. הלוואה ממלווה פרטי המובטחת במשכנתה חייבת אימות נוטריוני. למשכנתאות כאלה, המבטיחות הלוואה, התעריף קובע שכר טרחה קבוע לפי השווי: 50 לארי עד 5,000 לארי, 100 לארי עד 20,000 לארי, 150 לארי עד 50,000 לארי, 200 לארי עד 100,000 לארי, ו-500 לארי מעל לכך. אם הצדדים מסכימים, הנוטריון יכול גם להוציא צו ביצוע, שמאפשר למלווה לבצע אכיפה בלי לפנות לבית המשפט, תמורת 140 לארי.
כמה עולה הנוטריון ברכישה טיפוסית
קונה שחותם בעצמו בבית הצדק ומשלם בהעברה בנקאית אולי לא יזדקק לנוטריון כלל. קונה שחותם באמצעות נציג משלם על ייפוי הכוח 18 לארי, ועוד תרגום, ואם ייפוי הכוח נחתם בחו״ל, גם אפוסטיל. קונה שמשתמש בחשבון הפיקדון של הנוטריון משלם רבע מהתעריף של העסקה, ולא פחות מ-4 לארי לחודש. וקונה שמאמת אצל נוטריון את כל המכירה משלם את שכר הטרחה על העסקה, כ-687 לארי על דירה של $100,000 לפי התעריף הרשמי, אלא אם סוכם על שכר טרחה אחר. כל אחד מהסכומים האלה קטן לעומת מחיר הנכס, אבל כדאי להכיר אותם לפני שבוחרים דרך.
הנוטריון אינו עורך הדין שלכם
הנוטריון פועל למען החוקיות של העסקה, לא למען אחד הצדדים בה, והוא אינו מנהל בשמכם משא ומתן על המחיר או על הסעיפים. אם אתם רוצים שמישהו יבדוק את החוזה מנקודת המבט של האינטרסים שלכם, יבדוק את היזם, או ייעץ לכם בעניין היתר השהייה והמס, זו עבודה של עורך דין. אפשר להיעזר בשניהם: בעורך דין שיכין ויבדוק, ובנוטריון או בבית הצדק שיאמתו. במילים אחרות, הנוטריון דואג לכך שהעסקה תהיה חוקית, ועורך הדין דואג לאינטרסים שלכם בתוכה.
קביעת תור אצל נוטריון ומה להביא
אפשר לקבוע ביקור אצל נוטריון דרך my.gov.ge או להתקשר למוקד של לשכת הנוטריונים במספר 2 206 777. הביאו את הדרכון, את המסמכים של העסקה עם האפוסטילים והתרגומים שלהם לגאורגית, את הנסח מהמרשם, ואם אינכם דוברים גאורגית, גם מתרגם, או בקשו מהמשרד לדאוג למתרגם. שאלו מראש כמה זמן תימשך הפגישה ואיזה שכר טרחה יחול, כדי שלא יישאר שום דבר לדון בו ליד השולחן.
שאלות נפוצות
האם צריך נוטריון כדי לקנות דירה בגאורגיה?
לא; מספיק חוזה בכתב שנרשם במרשם הציבורי, ואת החתימות אפשר לאמת במרשם.
מתי חייבים להשתמש בנוטריון?
לייפוי כוח, לצוואה, להסכם ממון, להלוואה פרטית בשעבוד משכנתה או לצו ביצוע נוטריוני.
כמה גובה נוטריון על מכירה?
לפי התעריף הרשמי, כ-687 לארי על דירה של $100,000, ועוד מע״מ אם הוא חל; במכירות אפשר לסכם על שכר הטרחה.
האם יש תקרה לשכר הטרחה?
כן, 10,000 לארי לעסקה.
האם הנוטריון מדבר אנגלית?
הפעולות נעשות בגאורגית; אם אינכם דוברים אותה, חייב להשתתף מתרגם.
האם אפשר לחתום בפני נוטריון באופן מקוון?
לא מצאנו אימות נוטריוני מקוון כללי; האפשרויות מרחוק הוגבלו לאזרחי גאורגיה או לאנשים שהנוטריון מכיר.
מהו פיקדון נוטריוני?
חשבון שבו הנוטריון מחזיק את המחיר עד הרישום, ואז משלם אותו למוכר.
כמה עולה ייפוי כוח?
18 לארי מאדם פרטי, ועוד תרגום אם צריך.
מקורות
- הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 69, 183, 289, 300, 311.1), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר נוטריונים (סעיפים 6, 38, 51, 52, 55), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 507 בדבר תעריפים לפעולות נוטריוניות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- ההוראה בדבר המרשם הציבורי, צו שר המשפטים מס' 487, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- מפת הנוטריונים, לשכת הנוטריונים של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חשבון הפיקדון של הנוטריון הופך למוגן יותר, לשכת הנוטריונים של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - מאמר ההסבר פורסם על סמך הקוד האזרחי, החוק בדבר נוטריונים, החלטת הממשלה מס' 507 ולשכת הנוטריונים.