Нужен ли нотариус, чтобы купить недвижимость в Грузии?
Часто нет. В отличие от многих европейских стран, Грузия не требует подписывать договор купли-продажи недвижимости у нотариуса. Право собственности переходит, когда письменный договор зарегистрирован в Публичном реестре, а подписи сторон можно заверить в самом реестре, на практике в Доме юстиции. Тем не менее нотариусы играют в сделках с недвижимостью заметную роль: некоторые документы может удостоверить только нотариус, многие покупатели расплачиваются через депозит нотариуса, чтобы оплата была безопасной, а иностранные документы и переводы обычно проходят через нотариальную контору.
В этом разъяснении описано, когда нотариус обязателен, когда он просто полезен и какую плату нотариус вправе взимать по официальному тарифу. Ниже мы отдельно разбираем пример расчёта и фиксированные сборы за самые распространённые услуги.
Когда нотариус обязателен по закону?
- Доверенность. Реестр вправе заверить подписи под договором купли-продажи, но не под доверенностью, завещанием или брачным договором: для них нужен нотариус.
- Частный ипотечный заём. Ипотека, обеспечивающая договор займа, подлежит нотариальному удостоверению, если только кредитор не коммерческий банк, микробанк или микрофинансовая организация.
- Ипотека с закладной. Ипотека, оформленная с выдачей ипотечного сертификата (закладной), должна быть удостоверена нотариально.
- Нотариальный исполнительный лист. Если стороны ипотеки договорились об этом, нотариус может выдать исполнительный лист, который позволяет обратить взыскание без обращения в суд.
Отдельно отметим: имуществом, принадлежащим ребёнку, можно распорядиться только с согласия суда, кто бы ни заверял подписи.
Когда нотариус полезен, даже если он не обязателен?
- Депозит нотариуса. Вы вносите цену на депозитный счёт нотариуса, и продавец получает деньги после того, как вас зарегистрируют собственником. Депозиты нотариусов хранятся на номинальных счетах в банках.
- Переводы. Нотариус заверяет подпись переводчика на переводе на грузинский язык или сам перевод, если нотариус владеет обоими языками.
- Иностранные документы. Нотариус принимает документы из-за рубежа только с апостилем или легализацией, поэтому нотариальная контора становится естественной точкой проверки бумаг, оформленных за границей.
- Копии. Заверенные копии паспортов, договоров и выписок для банка, для вида на жительство или для последующей продажи.
- Сложная сделка. Когда продавцов несколько, продавец находится за границей или квартира получена по наследству, проверка у нотариуса до этапа регистрации в реестре приносит реальную пользу.
В нашем руководстве по безопасной оплате депозит нотариуса сравнивается с банковским эскроу.
Сколько берёт нотариус?
Размер нотариальных сборов устанавливает Постановление Правительства № 507. Тариф обязателен только тогда, когда нотариальная форма требуется для действительности сделки; если она не требуется, как в случае с договором купли-продажи, плата может определяться по тарифу или по договорённости между нотариусом и клиентом. Сборы рассчитываются от стоимости, которую заявляют стороны, сумма в иностранной валюте пересчитывается по курсу Национального банка на день оплаты, а НДС в сборы не входит.
| Заявленная стоимость, лари | Сбор |
|---|---|
| 20 001-100 000 | 122,50 лари + 0,3% от суммы свыше 20 000 |
| 100 001-500 000 | 362,50 лари + 0,2% от суммы свыше 100 000 |
| 500 001-1 000 000 | 1 162,50 лари + 0,1% от суммы свыше 500 000 |
| Свыше 1 000 000 | 1 662,50 лари + 0,05% от суммы свыше 1 000 000 |
За одностороннюю сделку взимается половина, а предельный размер сбора составляет 10 000 лари. Напомним: если нотариальная форма для вашей сделки не обязательна, размер платы можно обсудить с нотариусом заранее. Для стоимости ниже 20 000 лари действуют более низкие ставки.
Пример расчёта
Квартира стоимостью $100 000 при курсе 2,624 лари за доллар имеет заявленную стоимость 262 400 лари. Сбор за удостоверение купли-продажи составит 362,50 лари плюс 0,2% от 162 400 лари, то есть 324,80 лари, итого 687,30 лари; к этому добавляется НДС, если нотариус зарегистрирован его плательщиком, и сбор 5 лари в электронный нотариальный реестр. Если вам нужно только заверить подписи, это обойдётся в несколько лари за подпись. Курс в примере взят условно: нотариус применяет курс на день, когда вы платите.
Фиксированные сборы за распространённые услуги
| Услуга | Сбор |
|---|---|
| Засвидетельствование подписи | 6 лари за документ на одной странице, для более длинных документов ставка снижается до 2 лари |
| Засвидетельствование подписи переводчика | По той же шкале, что и подпись |
| Заверенная копия | 4 лари за одну страницу, для более длинных документов меньше за страницу |
| Доверенность | 18 лари с физического лица, 30 лари с компании |
| Завещание | 16 лари |
| Исполнительный лист | 140 лари |
| Депозит | Четверть ставки за сделку, но не менее 4 лари в месяц |
| Выезд за пределы конторы | Дополнительно до 35 лари |
Язык и переводчики
Нотариальные действия совершаются на грузинском языке. Если сторона не владеет грузинским, нотариус обязан привлечь переводчика и должен отказать в совершении действия, если язык непонятен, а переводчика нет. Возьмите с собой переводчика, которому доверяете, или заранее спросите в нотариальной конторе, может ли она его пригласить, и прочитайте перевод грузинского документа до того, как поставите подпись. Если доверенность понадобится вам не только в Грузии, но и за границей, попросите составить двуязычный текст. Помните: если вы не понимаете грузинский язык, без переводчика нотариус действие не совершит.
Как найти нотариуса
Нотариальная палата Грузии публикует на сайте notary.ge карту и список нотариальных контор, а записаться на приём можно через my.gov.ge. Каждое нотариальное действие вносится в электронный нотариальный реестр. Общей возможности удостоверять документы онлайн мы в законе не нашли: дистанционные услуги были ограниченными, а доверенность онлайн могли оформить только граждане Грузии или лица, известные нотариусу.
Дом юстиции или нотариус: где оформлять продажу?
При простой продаже, когда обе стороны присутствуют лично, подписание в Доме юстиции обычно обходится дешевле и проходит быстрее: реестр заверяет подписи и регистрирует переход права в одном месте. Нотариус приносит пользу, когда сделка устроена сложнее: если одна из сторон подписывает через представителя, если цена проходит через депозит, если нужно проверить документы из-за рубежа или если вы хотите, чтобы нотариус проверил договор и документы сторон ещё до того, как кто-либо поставит подпись. Иными словами, выбор между Домом юстиции и нотариусом зависит не от требования закона, а от того, насколько сложна сама сделка.
Что проверяет нотариус
Нотариус не просто присутствует при подписании. Прежде чем удостоверить сделку, нотариус устанавливает личность сторон, проверяет, действительна ли доверенность представителя и охватывает ли она эту сделку, отказывает в принятии иностранных документов без апостиля или легализации и следит за тем, чтобы у стороны, не говорящей по-грузински, был переводчик. Каждое действие вносится в электронный нотариальный реестр, и там надолго сохраняется запись о том, что было подписано и кем. Нотариус не осматривает квартиру, не оценивает её и не проверяет разрешение застройщика: эти проверки остаются за вами.
Ипотека: банк или частный кредитор
Если вы берёте кредит в грузинском коммерческом банке, микробанке или микрофинансовой организации, ипотеку не нужно удостоверять у нотариуса: действует собственная процедура банка. Заём у частного кредитора, обеспеченный ипотекой, должен быть удостоверен нотариально. Для таких ипотек по займам тариф устанавливает фиксированный сбор в зависимости от стоимости: 50 лари до 5 000 лари, 100 лари до 20 000 лари, 150 лари до 50 000 лари, 200 лари до 100 000 лари и 500 лари свыше этой суммы. По согласию сторон нотариус может также выдать исполнительный лист, который позволяет кредитору обратить взыскание без суда, за 140 лари.
Сколько обычная покупка тратит у нотариуса
Если покупатель подписывает договор лично в Доме юстиции и платит банковским переводом, нотариус может вообще не понадобиться. Покупатель, который подписывает через представителя, оплачивает доверенность: 18 лари плюс перевод и, если доверенность подписана за границей, апостиль. Покупатель, который пользуется депозитом нотариуса, платит четверть ставки за сделку, но не менее 4 лари в месяц. А покупатель, который удостоверяет у нотариуса всю сделку купли-продажи, платит сбор за сделку: по официальному тарифу около 687 лари за квартиру стоимостью $100 000, если не согласована другая сумма. Каждая из этих сумм невелика по сравнению с ценой, но о них стоит знать заранее, до того как вы выберете вариант оформления.
Нотариус не ваш юрист
Нотариус обеспечивает законность сделки, а не интересы одной из сторон, и не ведёт за вас переговоры о цене или условиях договора. Если вам нужен человек, который проверит договор с точки зрения ваших интересов, проверит застройщика или проконсультирует по виду на жительство и налогам, это работа юриста. Можно привлечь обоих: юриста для подготовки и проверки, а нотариуса или Дом юстиции для удостоверения. Нотариус остаётся нейтральным, тогда как юрист работает именно на вас.
Запись к нотариусу и что взять с собой
Записаться на приём к нотариусу можно через my.gov.ge или по горячей линии Нотариальной палаты 2 206 777. Возьмите паспорт, документы по сделке с апостилями и переводами на грузинский язык, выписку из реестра, а если вы не говорите по-грузински, то и переводчика, либо попросите контору его пригласить. Заранее уточните, сколько продлится приём и какой сбор будет применён, чтобы за столом не осталось ничего, что пришлось бы обсуждать.
Частые вопросы
Нужен ли нотариус, чтобы купить квартиру в Грузии?
Нет: достаточно письменного договора, зарегистрированного в Публичном реестре, а подписи можно заверить в реестре.
Когда без нотариуса не обойтись?
Для доверенности, завещания, брачного договора, частного ипотечного займа или нотариального исполнительного листа.
Сколько нотариус берёт за сделку купли-продажи?
По официальному тарифу около 687 лари за квартиру стоимостью $100 000, плюс НДС, если он применяется; для купли-продажи сбор можно согласовать.
Есть ли максимальный размер сбора?
Да, 10 000 лари за сделку.
Говорит ли нотариус по-английски?
Действия совершаются на грузинском языке; если вы им не владеете, должен участвовать переводчик.
Можно ли подписать документ у нотариуса онлайн?
Общей возможности нотариального удостоверения онлайн мы не нашли; дистанционные варианты были доступны только гражданам Грузии или лицам, известным нотариусу.
Что такое депозит нотариуса?
Счёт, на котором нотариус держит цену до регистрации, а затем выплачивает её продавцу.
Сколько стоит доверенность?
18 лари с физического лица, плюс перевод, если он нужен.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 69, 183, 289, 300, 311.1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О нотариате» (статьи 6, 38, 51, 52, 55), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 507 о тарифах на нотариальные действия, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- «Инструкция о Публичном реестре», Приказ министра юстиции № 487, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Карта нотариусов, Нотариальная палата Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- «Notary's deposit account becomes more protected» (депозитный счёт нотариуса становится более защищённым), Нотариальная палата Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Гражданского кодекса, Закона Грузии «О нотариате», Постановления Правительства № 507 и материалов Нотариальной палаты.