Какую роль играет доверенность при покупке в Грузии?
Доверенность позволяет другому человеку действовать от вашего имени. По статье 103 Гражданского кодекса представитель, у которого есть поручение, может заключить сделку от вашего имени, а по статье 104 всё, что он подписывает в рамках этого поручения, связывает вас, а не его самого. При покупке недвижимости именно этот документ позволяет юристу или доверенному лицу заказывать выписки, подписывать договор, подавать документы на регистрацию и получать выписку и ключи, пока вы находитесь в другом месте. Кроме того, это самый сильный документ из всех, которые вы подпишете за всю покупку, потому что он может связать обязательствами ваше имя, а если вы это допустите, то и ваши деньги.
Этот гид посвящён самому документу, а не процедуре покупки в целом: как он устроен, где и как его оформляют, сколько он действует, как его отменяют и как проверить доверенность, которую вам показывает представитель продавца. Покупка без поездки в Грузию, шаг за шагом, отдельно разобрана в нашем гиде об удалённой покупке.
Специальная или генеральная: какая доверенность вам нужна?
| Вопрос | Специальная доверенность, на одну покупку | Генеральная доверенность, на множество действий |
|---|---|---|
| Что она разрешает | Действия, необходимые для покупки одного названного в ней объекта | Широкий круг действий, часто включая продажу и получение займов |
| Риск при злоупотреблении | Ограничен этим объектом и этими действиями | Потенциально всё, чем вы владеете в Грузии |
| Третьи лица | Могут точно увидеть, что именно разрешено представителю | Могут опираться на широкую формулировку, а представляемому, который создал видимость полномочий, нелегко их оспорить |
| Для чего подходит | Для покупки из-за рубежа | Для долгосрочного управления человеком, которому вы полностью доверяете |
Для покупки специальная доверенность почти всегда является лучшим выбором. Причина в статье 104: если ваш документ создаёт видимость того, что представитель вправе что-либо сделать, добросовестная другая сторона может на это положиться. Чем уже и точнее формулировка, тем меньше места для неприятных сюрпризов.
Как должен быть устроен документ?
Хорошо составленная доверенность на покупку по сути читается как короткий чек-лист. Ниже разделы перечислены в том порядке, в котором их ожидают увидеть нотариус и сотрудник реестра, вместе с тем содержанием, которое должно быть в каждом из них.
Стороны
Ваше полное имя, дата рождения и паспортные данные; то же самое для представителя. Пишите имена точно так, как в паспортах, и так, как они будут переданы в грузинском переводе.
Объект
Кадастровый код и адрес объекта, а для недостроенной квартиры проект, здание и номер квартиры на поэтажном плане.
Полномочия
Перечень разрешённых действий: получать выписки и документы; вести переговоры и подписать договор купли-продажи по цене не выше указанной максимальной; подписать договор у нотариуса; подать документы на регистрацию и оплатить сбор; получить выписку и ключи.
Ограничения
Без права получать или платить цену либо со строгим лимитом; без права продавать, закладывать или сдавать в аренду; без права действовать за другую сторону; без права передоверия, если только вы сами этого не захотите.
Срок
Дата окончания срока или прекращение по завершении покупки, в зависимости от того, что наступит раньше.
Подпись и удостоверение
Подписывается у нотариуса, а затем легализуется для использования в Грузии так, как описано ниже.
Где можно оформить доверенность?
| Способ | Что он включает | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Нотариус в вашей стране, с апостилем | Подписывается у вашего нотариуса; апостиль проставляется, если ваша страна является участницей Конвенции об апостиле | Затем документ переводится на грузинский язык с сертифицированным переводом |
| Нотариус в вашей стране, с консульской легализацией | Для стран, которые не участвуют в Конвенции, легализация проходит консульским путём | Заранее уточните в консульстве, как это происходит и сколько времени занимает |
| Грузинский нотариус, в Грузии | Подписывается у нотариуса, пока вы находитесь в стране | Тариф за удостоверение доверенности составляет 18 лари с физического лица (Постановление Правительства № 507, статья 31, в редакции 2022 года) |
| Грузинский нотариус, онлайн | Удостоверяется дистанционно, в ходе интернет-сессии с нотариусом | Для доверенности, по данным Нотариальной палаты, доверитель должен быть гражданином Грузии или лицом, известным нотариусу |
Каким бы способом вы ни воспользовались, документ, который попадает в Грузию, должен быть понятен грузинской стороне: на грузинском языке или с сертифицированным переводом на грузинский. По тарифу нотариус берёт 6 лари за засвидетельствование подписи переводчика на одностраничном документе и меньше за каждую подпись на более длинных документах, сверх собственного гонорара переводчика. А поскольку, как отмечает Revera Legal, покупку, подписанную на основании иностранной доверенности, грузинский нотариус оформляет публичным актом, этот нотариус будет внимательно читать вашу доверенность; пришлите ему проект заранее, ещё до подписания дома.
Сколько действует доверенность и как её прекратить?
Гражданский кодекс перечисляет основания прекращения полномочий (статья 109): истекает срок, на который они были выданы; представитель от них отказывается; вы их отзываете; вы умираете; поручение исполнено; или вы становитесь получателем поддержки при обстоятельствах, описанных в этой статье. Кодекс не устанавливает максимального срока, поэтому доверенность без даты окончания может действовать годами. Именно поэтому дата окончания срока так важна.
У отзыва доверенности есть практическая сторона. Согласно статье 108, об изменении или отзыве нужно уведомить третьих лиц, с которыми имеет дело представитель; если этого не сделано, изменение или отзыв для них не обязательны, если только они не знали или не должны были знать о нём. На практике напишите нотариусу, который удостоверил доверенность, и всем, с кем ведёт переговоры представитель, а также потребуйте оригинал: статья 110 обязывает представителя отдать документ, как только полномочия закончились.
Как проверить доверенность, которую показывает представитель продавца?
- Является ли доверитель зарегистрированным собственником? Сравните имя и персональные данные доверителя с данными в выписке из реестра.
- Охватывает ли она именно эту продажу? Объект, сама продажа и, если это важно, получение цены должны входить в её формулировку.
- Действует ли она сейчас? Проверьте дату выдачи, дату окончания срока, если она указана, и не была ли доверенность отозвана; попросите нотариуса, который её удостоверил, это подтвердить.
- Правильно ли она легализована и переведена? Иностранной доверенности нужны апостиль или легализация и сертифицированный перевод на грузинский язык.
- Может ли представитель получать деньги? Если нет, цена перечисляется только на счёт самого собственника.
- Не действует ли представитель одновременно за вас или за агента? Статья 114 ограничивает право представителя совершать от имени представляемого сделки с самим собой без согласия.
Как доверенность используется у нотариуса, в реестре и в банке
Один и тот же документ будут читать три вида читателей, и у каждого своя цель. Первым его читает грузинский нотариус, который удостоверяет сделку, чтобы убедиться, кто является представителем, кого он представляет и входит ли продажа в пределы его полномочий. Затем реестр получает заявление о регистрации, и среди приложенных к нему документов есть и доверенность. Банк, если вашему представителю придётся иметь с ним дело, может предъявлять собственные требования к тому, как он принимает представителя; заранее спросите банк, какую форму и какую формулировку он принимает, а не выясняйте это уже у окошка.
Поскольку каждый из этих читателей проверяет своё, доверенность, которая устраивает одного, может не устроить другого. Самый простой способ добиться, чтобы один документ работал везде, где он понадобится, - показать проект грузинскому нотариусу и, при необходимости, банку ещё до подписания.
Одна доверенность или несколько?
Покупка часто влечёт за собой и другие задачи: подачу документов на ВНЖ, сдачу квартиры в аренду, оплату платежей по дому, а позже и продажу. Возникает соблазн вписать всё это в один документ. Обычно безопаснее выдать отдельные доверенности для отдельных целей, каждую при необходимости со своим представителем, своими ограничениями и своей датой окончания срока. Тогда доверенность на покупку одной квартиры, которая истекает по завершении сделки, может существовать наряду с доверенностью на управление арендой в течение года, и ни одна из них никому не даёт права продавать. Если отношения с одним из представителей заканчиваются, вы отзываете один документ, а остальные продолжают действовать.
Риски и исключения
- Широкая формулировка. Формулировка «покупать и продавать недвижимость в Грузии» охватывает гораздо больше, чем одну конкретную покупку.
- Деньги в руках представителя. Это самый большой из тех рисков удалённой покупки, которых можно избежать.
- Нет даты окончания срока. Доверенностью, о которой все забыли, могут воспользоваться даже спустя годы.
- Отзыв, о котором никому не сообщили. Третьи лица, которых об отзыве не уведомили, им не связаны.
- Перевод, который не совпадает с оригиналом. Нотариус и реестр читают и проверяют именно грузинский текст доверенности.
Частые вопросы
Обязательно ли нотариально удостоверять доверенность?
Для покупки недвижимости на практике да, это необходимо: её оформляют у нотариуса, а если она оформлена за рубежом, легализуют и переводят, чтобы на неё могли опираться грузинский нотариус и реестр.
Можно ли выдать доверенность двум людям?
Да, можно. Укажите в доверенности, могут ли они действовать по отдельности или только совместно, и сохраните для обоих одинаковые ограничения.
Может ли мой представитель также подать документы на мой ВНЖ?
Порядок рассмотрения вопросов о ВНЖ допускает подачу заявления через представителя. Если вы этого хотите, прямо включите это полномочие в доверенность.
Сколько действует доверенность, если дата не указана?
Гражданский кодекс не устанавливает максимального срока; доверенность прекращается по одному из оснований статьи 109, например при отзыве или исполнении поручения. Укажите дату окончания срока, чтобы этот вопрос не возникал.
Может ли представитель назначить вместо себя кого-то другого?
Только если сама доверенность это прямо разрешает. Решите это заранее и в любом случае запишите своё решение.
Сколько это стоит в Грузии?
Тариф грузинского нотариуса за удостоверение доверенности составляет 18 лари с физического лица; засвидетельствование подписи переводчика стоит 6 лари для одностраничного документа и меньше для более длинных, плюс гонорар переводчика.
Когда вся покупка от начала до конца ведётся из-за рубежа, посмотрите нашу услугу удалённой покупки; объект, названный в вашей доверенности, определяется по его кадастровому коду.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии (статьи с 103 по 114), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 507 о тарифах на нотариальные действия (статья 31), консолидированная редакция от 30 мая 2022 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Ответы на актуальные вопросы: нотариальные действия через интернет», Нотариальная палата Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia» (новые требования к нотариальному удостоверению сделок, подлежащих публичной регистрации), Revera Legal (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 520 о порядке рассмотрения вопросов о видах на жительство (статья 3), консолидированная редакция от 26 августа 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- Таблица статуса Конвенции об апостиле, Гаагская конференция по международному частному праву (дата обращения 11 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано на основе норм Гражданского кодекса о представительстве, нотариального тарифа и данных Нотариальной палаты; проходит проверку у партнёра-юриста.