Как купить недвижимость, не находясь в Грузии?
Грузинское законодательство позволяет, чтобы вместо вас документы подписывал другой человек. Статья 103 Гражданского кодекса допускает совершение сделки через представителя, полномочия которого основаны на поручении, то есть на доверенности, а статья 104 устанавливает, что сделка, которую представитель совершает в пределах этих полномочий, порождает права и обязанности именно для вас, а не для самого представителя. Поэтому удалённая покупка по своей сути является обычной покупкой, при которой одно лицо, ваш представитель, заменяет вас при подписании договора и в реестре, а вы тем временем следите за каждым шагом, находясь за рубежом.
Безопасной или небезопасной удалённую покупку делает не расстояние как таковое, а документы, связанные с представителем: что именно разрешает доверенность, как она была оформлена за рубежом, как сделка удостоверяется в Грузии и могут ли деньги двигаться, не проходя через руки представителя. Ниже в этом гиде все эти вопросы разобраны по порядку. Если вы предпочитаете, чтобы весь процесс от начала до конца вела команда, на странице нашей услуги удалённой покупки описано, как мы это делаем.
Что говорит Гражданский кодекс о доверенности?
| Статья | Правило | Что это значит для покупателя за рубежом |
|---|---|---|
| 103, 104 | Сделка может быть совершена через представителя; сделка, совершённая в пределах полномочий, обязывает представляемого | Договор, который подписывает ваш представитель, является вашим собственным договором |
| 104 | Представляемый, который создал видимость полномочий, не может отрицать их перед добросовестной другой стороной | Нечётко сформулированная доверенность может обязать вас к большему, чем вы намеревались |
| 107 | Полномочия предоставляются волеизъявлением; если закон предписывает особую форму, применяется она | Соблюдайте форму, которую требуют грузинский нотариус и реестр, а не только ту, что действительна у вас дома |
| 108 | Третьих лиц необходимо уведомить об изменении или отзыве доверенности, иначе это изменение или отзыв для них не обязательны | Если вы отзываете доверенность, уведомите нотариуса и всех, с кем имеет дело ваш представитель |
| 109, 110 | Полномочия прекращаются по истечении срока, при отзыве, отказе представителя, смерти, исполнении поручения; документ возвращается | Укажите в доверенности дату окончания срока и заберите оригинал, когда покупка завершена |
| 114 | Представитель не может совершать от имени представляемого сделки с самим собой, если на это нет согласия | Ваш представитель не должен одновременно действовать за продавца |
Что должно быть написано в вашей доверенности?
Самая безопасная доверенность на покупку является узкой. Она разрешает вашему представителю совершать только те конкретные действия, которые нужны для покупки, и ничего больше, а объект в ней назван настолько точно, что её невозможно использовать для какого-либо другого объекта. Ниже приведён чек-лист того содержания, которое мы проверяем до того, как доверенность будет подписана за рубежом; окончательную формулировку текста определяют юрист и нотариус.
Как доверенность, оформленная за рубежом, становится действительной в Грузии?
Сначала доверенность подписывается у нотариуса в вашей стране. Затем её легализуют, чтобы на неё могли опираться грузинский нотариус и реестр: апостилем, если ваша страна является участницей Гаагской конвенции об апостиле, или консульской легализацией через консульство Грузии, если не является. Наконец, её переводит на грузинский язык сертифицированный переводчик, а сам перевод заверяется в Грузии. Порядок этих шагов имеет значение: апостиль удостоверяет подпись иностранного нотариуса, поэтому его проставляют на уже подписанном оригинале, а перевод охватывает и саму доверенность, и апостиль.
С грузинской стороны недавно произошли изменения. По данным Revera Legal, поправка к инструкции о нотариальных действиях теперь требует, чтобы сделку, в которой одна из сторон действует через представителя по доверенности, выданной за рубежом, удостоверял грузинский нотариус в форме публичного акта, тогда как раньше такую сделку мог удостоверить сам реестр. Поэтому на практике удалённая покупка теперь проходит через грузинского нотариуса, который читает и изучает иностранную доверенность, проверяет представителя и удостоверяет договор до того, как документы поступят в реестр.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен указать инструкцию о нотариальных действиях (номер, статью и дату вступления в силу), на которой основано требование о публичном акте для сделок по доверенности, выданной за рубежом.
Грузинский нотариус может также удостоверять некоторые нотариальные действия через интернет. Нотариальная палата Грузии сообщает, что согласия, заявления и доверенности можно удостоверить онлайн из любой страны, но для доверенности, удостоверенной таким способом, доверитель должен быть гражданином Грузии или лицом, известным нотариусу. Поэтому большинство иностранных покупателей на практике оформляют доверенность в своей собственной стране и затем легализуют её так, как описано выше.
Как проходит удалённая покупка, шаг за шагом?
Выберите представителя
Юриста или специалиста, с которым у вас заключён письменный договор, а не агента продавца и не знакомого продавца.
Посмотрите объект по живому видео
Попросите показать объект без монтажа в реальном времени, от улицы до каждой комнаты, и получите кадастровый код до окончания звонка.
Проведите юридическую проверку
Ваш юрист заказывает и изучает выписку из реестра, проверяет продавца, а в случае новостройки также документы застройщика. В результате вы получаете саму выписку и письменное заключение по ней.
Подпишите доверенность за рубежом
У нотариуса в вашей стране, с учётом чек-листа содержания, приведённого выше; после этого проставляется апостиль или проводится консульская легализация.
Отправьте оригинал и переведите его
Легализованный оригинал отправляется в Грузию и переводится на грузинский язык с сертифицированным переводом.
Согласуйте текст договора
Вы письменно утверждаете окончательный текст до того, как ваш представитель его подпишет; грузинский нотариус удостоверяет сделку.
Платите из банка в банк
С вашего счёта за рубежом на счёт продавца, с привязкой по времени к регистрации. Сам представитель при этом не держит у себя ваши деньги.
Зарегистрируйте право и получите выписку
Документы на регистрацию подаются, и регистрация завершается; вы получаете обновлённую выписку, в которой собственником указаны вы, после чего ключи передаются вашему представителю или управляющему.
Как должны двигаться деньги?
С вашего банковского счёта на счёт продавца, открытый на имя самого продавца, через банки. Не наличными, не через представителя, не агенту продавца и не его родственнику. Привяжите платёж к регистрации так, чтобы деньги перечислялись в момент подачи документов на регистрацию перехода права на вас или в момент её завершения либо уже после этого. Будьте готовы к вопросам как вашего банка, так и грузинского банка о том, откуда поступают деньги: грузинский закон о противодействии отмыванию денег обязывает банки и нотариусов идентифицировать своих клиентов и позволяет им задавать такие вопросы. Счёт в грузинском банке не является юридическим условием для владения недвижимостью в Грузии, поэтому для самой покупки может быть вполне достаточно перевода из вашего банка на родине.
Есть один упрощённый путь, который для иностранцев недоступен: сервис Smart Contract Публичного реестра, позволяющий сторонам зарегистрировать покупку дистанционно и в электронной форме, доступен только гражданам Грузии с грузинским удостоверением личности или паспортом. Поэтому иностранный покупатель, находящийся за рубежом, покупает через своего представителя, а не через онлайн-договор реестра.
Что происходит после покупки, если вы за рубежом?
Выписка на ваше имя является доказательством вашего права собственности, и копия этой выписки должна быть у вас на руках ещё до того, как последний платёж станет окончательным. После этого кто-то в Грузии должен принять ключи, переоформить на ваше имя счета за коммунальные услуги и платежи по дому, а если вы сдаёте объект в аренду, то также найти арендаторов и управлять работой с ними. Когда доверенность выполнила свою задачу, попросите вернуть вам оригинал: согласно статье 110 представитель обязан вернуть документ после прекращения полномочий. Если вы отзываете доверенность досрочно, уведомите об этом нотариуса и всех людей, с которыми имел дело ваш представитель, потому что согласно статье 108 отзыв, о котором третьи лица не знали, для них не является обязательным.
Риски и исключения
- Слишком широкая доверенность. Доверенность на право «покупать и продавать недвижимость в Грузии» даёт власть над вашими деньгами и вашим именем. Ограничьте её одним конкретным объектом и одной сделкой.
- Представитель, через которого проходят деньги. Это самая предотвратимая из всех потерь, которые случаются при удалённых покупках. Деньги должны идти только из банка в банк.
- Представитель, выбранный продавцом. Ваш представитель должен действовать только в ваших интересах; статья 114 ограничивает действия за обе стороны.
- Просмотр только смонтированных видео. Попросите провести живой видеозвонок и ничего не решайте только на основании рекламных материалов.
- Доверенность без даты окончания срока. Полномочиями, которые никогда не истекают, могут злоупотребить спустя долгое время после покупки.
Частые вопросы
Могу ли я сам подписать договор онлайн?
Онлайн-сервис Smart Contract реестра доступен только гражданам Грузии. Иностранный покупатель, находящийся за рубежом, подписывает через представителя по доверенности.
Может ли агент продавца быть моим представителем?
Делать так не рекомендуется. Ваш представитель должен действовать только в ваших интересах, а Гражданский кодекс ограничивает возможность представителя действовать за обе стороны без согласия.
Нужно ли мне вообще приезжать в Грузию?
Для самой покупки приезжать не нужно. Если позже вы захотите получить вид на жительство, первое заявление подаёт лицо, находящееся в Грузии.
Могу ли я оформить доверенность в консульстве Грузии?
Консульская легализация через консульство Грузии является путём для стран, которые не участвуют в Конвенции об апостиле. Уточните в консульстве, какие нотариальные услуги оно оказывает.
Как убедиться, что регистрация действительно состоялась?
Попросите прислать вам обновлённую выписку из реестра, в которой собственником указаны именно вы. Именно на этот документ опирается каждый следующий шаг после покупки.
Могу ли я отменить доверенность?
Да, можете. Отзыв является одним из оснований прекращения полномочий, но обязательно уведомите об этом нотариуса и всех, с кем имеет дело ваш представитель.
Как удалённые этапы вписываются в покупку в целом, показано в материале «Сроки покупки по неделям».
Источники
- Гражданский кодекс Грузии (статьи с 103 по 114 и статья 183), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia» (новые требования к нотариальному удостоверению сделок, подлежащих публичной регистрации), Revera Legal (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Ответы на актуальные вопросы: нотариальные действия через интернет», Нотариальная палата Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
- «Smart Contract: часто задаваемые вопросы», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма», консолидированная редакция на 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- Таблица статуса Конвенции об апостиле, Гаагская конференция по международному частному праву (дата обращения 11 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство опубликовано на основе норм Гражданского кодекса о представительстве, данных Нотариальной палаты и реестра; проходит проверку у партнёра-юриста.