איך אפשר לקנות נכס בלי להיות בגאורגיה?
החוק הגאורגי מאפשר לאדם אחר לחתום בשמכם. סעיף 103 של הקוד האזרחי מתיר לבצע עסקה באמצעות שלוח שהסמכות שלו נובעת מהרשאה, כלומר מייפוי כוח, וסעיף 104 קובע שעסקה שהשלוח עושה בגבולות הסמכות הזאת יוצרת זכויות וחובות עבורכם, ולא עבור השלוח עצמו. לכן רכישה מרחוק היא רכישה רגילה לכל דבר, שבה אדם אחד, הנציג שלכם, עומד במקומכם בחתימה ובמרשם, בזמן שאתם עוקבים אחרי כל שלב ושלב מחו״ל.
מה שהופך רכישה מרחוק לבטוחה או למסוכנת אינו המרחק עצמו, אלא הניירת שסביב הנציג: מה בדיוק ייפוי הכוח מתיר לו לעשות, איך הוא נערך בחו״ל, איך העסקה מאומתת בגאורגיה, והאם הכסף יכול לעבור מצד לצד בלי לעבור דרך הידיים של הנציג. המדריך הזה עובר על הנקודות האלה אחת אחרי השנייה, לפי הסדר. אם אתם מעדיפים שצוות ינהל עבורכם את כל התהליך, הדף של שירות הרכישה מרחוק שלנו מתאר איך אנחנו עושים את זה.
מה אומר הקוד האזרחי על ייפוי כוח?
| סעיף | הכלל | מה המשמעות עבור קונה שנמצא בחו״ל |
|---|---|---|
| 103, 104 | מותר לבצע עסקה באמצעות שלוח; עסקה שנעשתה בגבולות הסמכות מחייבת את השולח | החוזה שהנציג שלכם חותם עליו הוא החוזה שלכם |
| 104 | שולח שיצר מראית עין של סמכות אינו יכול להתכחש לה כלפי צד שני שפעל בתום לב | ייפוי כוח בניסוח רופף עלול לחייב אתכם ביותר ממה שהתכוונתם |
| 107 | הסמכות ניתנת בהצהרת רצון; כשהחוק קובע צורה מיוחדת, הצורה הזאת חלה | הקפידו על הצורה שהנוטריון הגאורגי והמרשם דורשים, ולא רק על מה שתקף בארץ מגוריכם |
| 108 | יש להודיע לצדדים שלישיים על שינוי או על ביטול, אחרת הם אינם מחייבים אותם | אם אתם מבטלים ייפוי כוח, הודיעו לנוטריון ולכל מי שהנציג שלכם מתנהל מולו |
| 109, 110 | הסמכות פוקעת עם תום התוקף, ביטול, ויתור, פטירה או ביצוע; המסמך מוחזר | קבעו לייפוי הכוח תאריך סיום, וקבלו בחזרה את המקור כשהרכישה מסתיימת |
| 114 | שלוח אינו רשאי לעשות עסקה עם עצמו בשם השולח, אלא אם ניתנה לכך הסכמה | הנציג שלכם לא צריך לפעול גם בשם המוכר |
מה צריך להיות כתוב בייפוי הכוח שלכם?
ייפוי הכוח הבטוח ביותר לרכישה הוא ייפוי כוח צר. הוא מתיר לנציג שלכם לעשות רק את הדברים המסוימים שהרכישה דורשת, ותו לא, והוא מזהה את הנכס בצורה כל כך מדויקת שאי אפשר להשתמש בו לנכס אחר. רשימת הבדיקה שלהלן היא התוכן שאנחנו מחפשים בייפוי כוח לפני שחותמים עליו בחו״ל; את הנוסח הסופי קובעים עורך הדין והנוטריון.
איך ייפוי כוח שנערך בחו״ל הופך לתקף בגאורגיה?
על ייפוי הכוח חותמים בפני נוטריון בארץ מגוריכם. לאחר מכן מאמתים אותו כדי שנוטריון גאורגי והמרשם יוכלו להסתמך עליו: באפוסטיל, אם המדינה שלכם חברה באמנת האג בדבר אפוסטיל, או באימות קונסולרי דרך קונסוליה גאורגית, אם היא אינה חברה. לבסוף מתרגם מוסמך מתרגם אותו לגאורגית, והתרגום מאושר בגאורגיה. הסדר חשוב: האפוסטיל מאשר את החתימה של הנוטריון הזר, ולכן מוסיפים אותו למקור החתום, והתרגום מכסה גם את ייפוי הכוח וגם את האפוסטיל.
בצד הגאורגי חל שינוי לאחרונה. לפי Revera Legal, תיקון להוראה בדבר פעולות נוטריוניות מחייב כעת שעסקה שבה צד מיוצג מכוח ייפוי כוח שהונפק בחו״ל תאומת על ידי נוטריון גאורגי כשטר ציבורי, בעוד שבעבר המרשם יכול היה לאמת אותה. בפועל, רכישה מרחוק עוברת לכן דרך נוטריון גאורגי, שקורא את ייפוי הכוח הזר, בודק את הנציג ומאמת את החוזה לפני שהוא מגיע למרשם.
יתווסף על ידי הצוות: עורך הדין השותף יציין את ההוראה בדבר פעולות נוטריוניות (מספר, סעיף ותאריך כניסה לתוקף) שעליה נשענת הדרישה לשטר ציבורי בעסקאות מכוח ייפוי כוח שהונפק בחו״ל.
נוטריון גאורגי יכול גם לאמת חלק מהפעולות דרך האינטרנט. לשכת הנוטריונים של גאורגיה מציינת שאפשר לאמת הסכמות, הצהרות וייפויי כוח באופן מקוון מכל מדינה, אבל שבייפוי כוח שמאומת בדרך הזאת, מי שנותן אותו חייב להיות אזרח גאורגי או אדם שהנוטריון מכיר. לכן, אצל רוב הקונים הזרים, שאינם אזרחי גאורגיה ואינם מוכרים לנוטריון, ייפוי הכוח נערך בארץ שלהם ומאומת שם, כפי שתואר למעלה.
איך מתנהלת רכישה מרחוק, שלב אחרי שלב?
לבחור את הנציג
עורך דין או איש מקצוע שיש לכם איתו הסכם בכתב, ולא סוכן של המוכר או חבר של המוכר.
לצפות בנכס בווידאו חי
בקשו סיור לא ערוך בזמן אמת, מהרחוב ועד כל אחד מהחדרים, ובקשו את הקוד הקדסטרי עוד לפני שהשיחה מסתיימת.
לבצע את הבדיקה המשפטית
עורך הדין שלכם מזמין את הנסח מהמרשם וקורא אותו, בודק את המוכר, ובבניין חדש גם את המסמכים של היזם. אתם מקבלים את הנסח וסיכום בכתב.
לחתום על ייפוי הכוח בחו״ל
אצל נוטריון בארץ מגוריכם, לפי רשימת הבדיקה של התוכן שלמעלה; ואחר כך האפוסטיל או האימות הקונסולרי.
לשלוח את המקור ולתרגם אותו
המקור המאומת נשלח לגאורגיה ומתורגם לגאורגית בתרגום מוסמך.
להסכים על נוסח החוזה
אתם מאשרים בכתב את הנוסח הסופי לפני שהנציג שלכם חותם עליו; הנוטריון הגאורגי מאמת את העסקה.
לשלם מבנק לבנק
מהחשבון שלכם בחו״ל לחשבון של המוכר, בתזמון שמתואם עם הרישום. הנציג אינו מחזיק את הכסף שלכם.
לרשום ולקבל את הנסח
הבקשה לרישום מוגשת ומושלמת; אתם מקבלים את הנסח המעודכן שבו אתם רשומים כבעלים, ולאחר מכן המפתחות עוברים לנציג שלכם או למנהל הנכס.
איך הכסף צריך לעבור?
מהחשבון שלכם לחשבון של המוכר, על שם המוכר, דרך הבנקים. לא במזומן, לא לנציג שלכם, ולא לסוכן או לקרוב משפחה של המוכר. קשרו את התשלום לרישום, כך שהכסף ישוחרר ברגע שההעברה על שמכם מוגשת או מושלמת, או אחרי כן. צפו לשאלות מהבנק שלכם ומהבנק הגאורגי על המקור של הכסף: חוק גאורגיה בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור מחייב בנקים ונוטריונים לזהות את הלקוחות שלהם ומאפשר להם לשאול שאלות כאלה. חשבון בנק גאורגי אינו תנאי משפטי לבעלות על נכס, ולכן העברה מהבנק שלכם בארץ מגוריכם יכולה להספיק לרכישה עצמה.
קיצור דרך אחד שאינו קיים עבור זרים: שירות ה-Smart Contract של המרשם הציבורי, שמאפשר לצדדים לרשום רכישה מרחוק ובאופן אלקטרוני, זמין רק לאזרחי גאורגיה שבידם תעודת זהות גאורגית או דרכון גאורגי. לכן קונה זר שנמצא בחו״ל קונה באמצעות נציג, ולא דרך החוזה המקוון של המרשם.
מה קורה אחרי הרכישה, כשאתם בחו״ל?
הנסח מהמרשם הציבורי על שמכם הוא ההוכחה לבעלות שלכם, וכדאי שיהיה בידיכם עותק שלו לפני שהתשלום האחרון הופך לסופי. אחרי זה מישהו בגאורגיה צריך לקבל את המפתחות, להעביר את חשבונות השירותים ואת התשלומים של הבניין על שמכם, ואם אתם משכירים את הנכס, גם למצוא שוכרים ולנהל אותם לאורך הזמן. כשייפוי הכוח מילא את תפקידו, בקשו את המקור בחזרה: לפי סעיף 110, הנציג חייב להחזיר את המסמך כשהסמכות פוקעת. אם אתם מבטלים ייפוי כוח מוקדם, הודיעו לנוטריון ולאנשים שהנציג שלכם התנהל מולם, כי לפי סעיף 108 ביטול שצדדים שלישיים לא ידעו עליו אינו מחייב אותם.
סיכונים וחריגים
- ייפוי כוח רחב. ייפוי כוח "לקנות ולמכור נכסים בגאורגיה" הוא ייפוי כוח על הכסף שלכם ועל השם שלכם. הגבילו אותו לנכס אחד, שמזוהה לפי הקוד הקדסטרי שלו, ולעסקה אחת בלבד.
- נציג שמטפל בכסף. ההפסד שהכי קל להימנע ממנו ברכישות מרחוק. השאירו את התשלום מבנק לבנק, מהחשבון שלכם ישירות לחשבון של המוכר.
- נציג שהמוכר בחר. הנציג שלכם חייב לפעול רק בשבילכם; סעיף 114 של הקוד האזרחי מגביל פעולה בשם שני הצדדים בלי הסכמה.
- צפייה בסרטונים ערוכים בלבד. בקשו שיחה חיה בזמן אמת, בלי עריכה, ואל תחליטו דבר על סמך חומרי שיווק.
- ייפוי כוח בלי תאריך סיום. סמכות שאינה פוקעת לעולם עלולה להיות מנוצלת לרעה זמן רב אחרי הרכישה. כתבו את תאריך הסיום בתוך ייפוי הכוח עצמו.
שאלות נפוצות
האם אני יכול לחתום על החוזה בעצמי באופן מקוון?
שירות ה-Smart Contract המקוון של המרשם זמין רק לאזרחי גאורגיה. קונה זר שנמצא בחו״ל חותם באמצעות נציג, מכוח ייפוי כוח, ולא דרך החוזה המקוון של המרשם.
האם הסוכן של המוכר יכול להיות הנציג שלי?
לא מומלץ. הנציג שלכם צריך לפעול רק בשבילכם ולמען האינטרסים שלכם, והקוד האזרחי, בסעיף 114, מגביל שלוח מלפעול בשם שני הצדדים בלי הסכמה.
האם אני צריך להגיע לגאורגיה בכלל?
לא לצורך הרכישה עצמה, שאפשר לבצע כולה באמצעות נציג. אם בהמשך תרצו היתר שהייה, את הבקשה הראשונה מגיש אדם שנמצא בגאורגיה.
האם אפשר לתת את ייפוי הכוח בקונסוליה גאורגית?
אימות קונסולרי דרך קונסוליה גאורגית הוא המסלול למדינות שאינן חברות באמנת האפוסטיל; במדינות החברות באמנה, המסלול הוא אפוסטיל. שאלו את הקונסוליה אילו שירותים נוטריוניים היא מציעה.
איך אדע שהרישום באמת בוצע?
בקשו את הנסח המעודכן מהמרשם הציבורי, שבו אתם רשומים כבעלים, ושמרו עותק שלו אצלכם. זה המסמך שכל שלב מאוחר יותר נשען עליו.
האם אפשר לבטל את ייפוי הכוח?
כן. ביטול הוא אחת העילות שבהן הסמכות פוקעת לפי סעיף 109, אבל הודיעו על כך לנוטריון ולכל מי שהנציג שלכם מתנהל מולו, כי לפי סעיף 108 ביטול שצדדים שלישיים לא ידעו עליו אינו מחייב אותם.
איך השלבים שנעשים מרחוק משתלבים בתהליך הרכישה כולו, מההתחלה ועד הסוף, מוצג בלוח הזמנים של הרכישה, שבוע אחר שבוע.
מקורות
- הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 103 עד 114 ו-183), נוסח משולב מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- דרישות נוטריוניות חדשות לעסקאות הטעונות רישום ציבורי בגאורגיה, Revera Legal (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- תשובות לנושאים בוערים: פעולות נוטריוניות דרך האינטרנט, לשכת הנוטריונים של גאורגיה (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- Smart Contract: שאלות נפוצות, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
- רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור, נוסח משולב מ-1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
- טבלת המדינות החברות באמנת האפוסטיל, ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על בסיס כללי השליחות בקוד האזרחי, לשכת הנוטריונים והמרשם; עורך הדין השותף בודק אותו.