მინდობილობა საქართველოში ქონების შესაძენად: შინაარსი, ნოტარიუსი და ვადა

რა როლს ასრულებს მინდობილობა საქართველოში ქონების შეძენისას?

მინდობილობა საშუალებას აძლევს სხვა პირს, რომ თქვენი სახელით იმოქმედოს. სამოქალაქო კოდექსის 103-ე მუხლის თანახმად, დავალების, ანუ მინდობილობის მქონე წარმომადგენელს შეუძლია, თქვენ ნაცვლად ნებისმიერი გარიგება დადოს, ხოლო 104-ე მუხლის მიხედვით, ყველაფერი, რასაც ის ამ დავალების საზღვრებში ხელს აწერს, უფლებებსა და მოვალეობებს მხოლოდ თქვენ გიჩენთ და არა თავად მას. ქონების შეძენისას სწორედ ეს დოკუმენტი აძლევს იურისტს ან სანდო პირს შესაძლებლობას, რომ გამოითხოვოს ამონაწერები, ხელი მოაწეროს ხელშეკრულებას, შეიტანოს რეგისტრაციის განაცხადი და ჩაიბაროს ამონაწერი და გასაღებები, მაშინ როცა თქვენ სხვაგან იმყოფებით. ამავდროულად, ეს ყველაზე ძლიერი დოკუმენტია, რომელსაც მთელი შეძენის განმავლობაში ხელს მოაწერთ, რადგან მას შეუძლია თქვენი სახელით ვალდებულებები წარმოშვას და, თუ ამის ნებას დართავთ, თქვენი თანხაც განკარგოს. სწორედ ამიტომ მის თითოეულ სიტყვას განსაკუთრებული ყურადღება სჭირდება.

ეს გზამკვლევი თავად დოკუმენტს ეძღვნება: როგორ არის ის აგებული, სად და როგორ დგება, რამდენ ხანს მოქმედებს, როგორ უქმდება და როგორ შეამოწმოთ მინდობილობა, რომელსაც გამყიდველის წარმომადგენელი გიჩვენებთ. ქონების შეძენა საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე, ნაბიჯ-ნაბიჯ, ცალკეა განხილული, რადგან ის მინდობილობის გარდა სხვა ეტაპებსაც მოიცავს; იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი დისტანციური შეძენის შესახებ.

სპეციალური თუ გენერალური: რომელი მინდობილობა გჭირდებათ?

ქონების შესაძენად სპეციალური მინდობილობა თითქმის ყოველთვის უკეთესი არჩევანია. ამის მიზეზი 104-ე მუხლია: თუ თქვენი დოკუმენტი ქმნის შთაბეჭდილებას, რომ წარმომადგენელს რაიმე მოქმედების შესრულება შეუძლია, კეთილსინდისიერად მოქმედ მეორე მხარეს შეუძლია ამ შთაბეჭდილებას დაეყრდნოს. სხვა სიტყვებით, მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ იმას, რას გულისხმობდით, არამედ იმასაც, რას კითხულობს დოკუმენტში მეორე მხარე. რაც უფრო ვიწროა ფორმულირება, მით ნაკლებია მოულოდნელობების ადგილი.

როგორ უნდა იყოს აგებული დოკუმენტი?

შეძენისთვის კარგად შედგენილი მინდობილობა მოკლე საკონტროლო სიას ჰგავს: თითოეული ნაწილი ერთ კითხვას პასუხობს და არაფერი რჩება ვარაუდის ამარა. ქვემოთ მოცემული ნაწილები იმ თანმიმდევრობითაა დალაგებული, რომლითაც ნოტარიუსი და რეესტრის თანამშრომელი მათ დოკუმენტში ნახვას მოელიან, და თითოეულთან მითითებულია, რა შინაარსი უნდა ჰქონდეს მას.

1. მხარეები

   თქვენი სრული სახელი და გვარი, დაბადების თარიღი და პასპორტის მონაცემები; იგივე მონაცემები წარმომადგენლისთვისაც. სახელები ზუსტად ისე დაწერეთ, როგორც პასპორტებშია და როგორც მათ ქართული თარგმანი გადმოსცემს, რათა ორ ტექსტს შორის განსხვავება არ გაჩნდეს.

2. ქონება

   ქონების საკადასტრო კოდი და მისამართი, ხოლო დაუსრულებელი ბინის შემთხვევაში პროექტი, შენობა და ბინის ნომერი სართულის გეგმაზე. ასე მინდობილობა მხოლოდ ერთ, ზუსტად განსაზღვრულ ქონებას ეხება და მისი სხვა ქონებისთვის გამოყენება შეუძლებელი ხდება.

3. უფლებამოსილება

   ნებადართული მოქმედებების ჩამონათვალი: ამონაწერებისა და დოკუმენტების მიღება; მოლაპარაკება და ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერა მითითებული მაქსიმალური ფასით; ხელის მოწერა ნოტარიუსის წინაშე; რეგისტრაციის განაცხადის შეტანა და მისი საფასურის გადახდა; ამონაწერისა და გასაღებების მიღება. ყველაფერი, რაც ამ ჩამონათვალში არ წერია, წარმომადგენლის უფლებამოსილების მიღმა რჩება.

4. შეზღუდვები

   ფასის მიღების ან გადახდის უფლების გარეშე, ან მკაცრი ლიმიტით; გაყიდვის, იპოთეკით დატვირთვის ან იჯარით გაცემის უფლების გარეშე; მეორე მხარის სახელით მოქმედების გარეშე; უფლებამოსილების სხვაზე გადაცემის გარეშე, თუ თავად არ გადაწყვეტთ, რომ ეს დაუშვათ.

5. ვადა

   დასრულების თარიღი, ან შეწყვეტა შეძენის დასრულებისთანავე, იმის მიხედვით, რომელი დადგება უფრო ადრე. ასე დოკუმენტი შეძენის შემდეგ ღიად აღარ რჩება.

6. ხელმოწერა და დამოწმება

   ხელი ნოტარიუსის წინაშე ეწერება, შემდეგ კი დოკუმენტი საქართველოში გამოსაყენებლად ლეგალიზდება, როგორც ეს ქვემოთაა აღწერილი.

სად შეიძლება მინდობილობის გაფორმება?

რომელი გზაც არ უნდა აირჩიოთ, საქართველოში ჩამოსული დოკუმენტი ქართულ მხარეს გასაგები უნდა იყოს: ან ქართულ ენაზე, ან ქართულ ენაზე სერტიფიცირებული თარგმანით. ტარიფის მიხედვით, ერთგვერდიან დოკუმენტზე მთარგმნელის ხელმოწერის დამოწმებისთვის ნოტარიუსი 6 ლარს იღებს, უფრო გრძელ დოკუმენტებზე კი თითო ხელმოწერაზე ნაკლებს, მთარგმნელის საკუთარი ანაზღაურების გარდა. გარდა ამისა, Revera Legal-ის ცნობით, საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით დადებულ გარიგებას ქართველი ნოტარიუსი საჯარო აქტის სახით ადასტურებს, ამიტომ ეს ნოტარიუსი თქვენს მინდობილობას ყურადღებით წაიკითხავს. სწორედ ამიტომ, სანამ მინდობილობას თქვენს ქვეყანაში ხელს მოაწერთ, მისი პროექტი მას წინასწარ გაუგზავნეთ, რათა შენიშვნები ხელმოწერამდე მიიღოთ და არა მის შემდეგ.

რამდენ ხანს მოქმედებს მინდობილობა და როგორ შეწყვიტოთ ის?

სამოქალაქო კოდექსი ჩამოთვლის, რა საფუძვლებით წყდება უფლებამოსილება (მუხლი 109): გადის ვადა, რომლითაც ის გაიცა; წარმომადგენელი უარს ამბობს მასზე; თქვენ მას აუქმებთ; თქვენ გარდაიცვლებით; დავალება შესრულებულია; ან თქვენ მხარდაჭერის მიმღებად ხართ ცნობილი იმ გარემოებებში, რომლებსაც ეს მუხლი აღწერს. კოდექსი მაქსიმალურ ვადას არ ადგენს, ამიტომ მინდობილობა, რომელსაც დასრულების თარიღი არ აქვს, შეიძლება წლების განმავლობაში მოქმედებდეს. სწორედ ამიტომ არის დასრულების თარიღი ასე მნიშვნელოვანი: ის თავიდანვე განსაზღვრავს, როდის აღარ შეიძლება დოკუმენტის გამოყენება, და ამისთვის თქვენგან დამატებით არაფერს მოითხოვს.

მინდობილობის გაუქმებას პრაქტიკული მხარეც აქვს. 108-ე მუხლის თანახმად, უფლებამოსილების შეცვლის ან გაუქმების შესახებ იმ მესამე პირებს უნდა ეცნობოთ, ვისთანაც წარმომადგენელი ურთიერთობს; თუ ეს არ მოხდა, ცვლილება ან გაუქმება მათთვის სავალდებულო არ არის, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მათ ამის შესახებ იცოდნენ ან უნდა სცოდნოდათ. პრაქტიკაში მისწერეთ ნოტარიუსს, რომელმაც მინდობილობა დაამოწმა, და ყველას, ვისთანაც წარმომადგენელი მოლაპარაკებას აწარმოებს, და მოითხოვეთ დედნის დაბრუნება, რადგან 110-ე მუხლი წარმომადგენელს ავალდებულებს, უფლებამოსილების დასრულების შემდეგ დოკუმენტი უკან გადმოგცეთ. ასე მინდობილობის გაუქმება მხოლოდ თქვენს გადაწყვეტილებად კი არ რჩება, არამედ იმათთვისაც ცნობილი ხდება, ვისაც ეს უშუალოდ ეხება.

როგორ შევამოწმოთ მინდობილობა, რომელსაც გამყიდველის წარმომადგენელი წარმოადგენს?

• არის თუ არა მინდობილობის გამცემი რეგისტრირებული მესაკუთრე? შეადარეთ სახელი, გვარი და პირადი მონაცემები რეესტრის ამონაწერში მითითებულს. თუ ისინი არ ემთხვევა, შემდეგ ნაბიჯზე ნუ გადახვალთ, სანამ განსხვავება არ აიხსნება.
• მოიცავს თუ არა ის ამ გაყიდვას? ქონება, გაყიდვის მოქმედება და, საჭიროების შემთხვევაში, ფასის მიღებაც მისი ფორმულირების ფარგლებში უნდა ექცეოდეს.
• მოქმედებს თუ არა ის ახლა? შეამოწმეთ გაცემის თარიღი, დასრულების თარიღი, თუ ასეთი არსებობს, და ხომ არ არის ის გაუქმებული; დადასტურება მინდობილობის დამმოწმებელ ნოტარიუსს სთხოვეთ.
• სათანადოდ არის თუ არა ის ლეგალიზებული და თარგმნილი? საზღვარგარეთ გაცემულ მინდობილობას აპოსტილი ან ლეგალიზაცია და ქართულ ენაზე სერტიფიცირებული თარგმანი სჭირდება.
• შეუძლია თუ არა წარმომადგენელს თანხის მიღება? თუ არა, ფასი მხოლოდ მესაკუთრის ანგარიშზე გადაირიცხება, და წარმომადგენლის მითითებით სხვა ანგარიშზე თანხას არ გადარიცხავთ.
• ხომ არ მოქმედებს წარმომადგენელი ამავდროულად თქვენი ან აგენტის სახელითაც? 114-ე მუხლის მიხედვით, თქვენი თანხმობის გარეშე წარმომადგენელი თქვენი სახელით საკუთარ თავთან გარიგებას ვერ დადებს.

მინდობილობის გამოყენება ნოტარიუსთან, რეესტრში და ბანკში

ერთსა და იმავე დოკუმენტს სამი სახის მკითხველი წაიკითხავს, თითოეული სხვადასხვა მიზნით. პირველად მას ქართველი ნოტარიუსი კითხულობს, რომელიც გარიგებას ადასტურებს: ის ამოწმებს, ვინ არის წარმომადგენელი, ვის წარმოადგენს და ექცევა თუ არა გაყიდვა მინიჭებული უფლებამოსილების ფარგლებში. შემდეგ რეესტრი იღებს რეგისტრაციის განაცხადს, რომლის თანდართულ დოკუმენტებს შორის მინდობილობაცაა. ბანკს კი, თუ თქვენს წარმომადგენელს მასთან ურთიერთობა დასჭირდება, წარმომადგენლის მიღებისთვის საკუთარი მოთხოვნები შეიძლება ჰქონდეს; ბანკს წინასწარ ჰკითხეთ, რა ფორმასა და ფორმულირებას იღებს, ნაცვლად იმისა, რომ ეს ბანკის სალაროსთან აღმოაჩინოთ.

რადგან თითოეული მკითხველი სხვადასხვა საკითხს ამოწმებს, მინდობილობა, რომელიც ერთის მოთხოვნებს აკმაყოფილებს, შეიძლება მეორის მოთხოვნებს ვერ დააკმაყოფილოს. პროექტის გაგზავნა ქართველი ნოტარიუსისთვის და, საჭიროების შემთხვევაში, ბანკისთვის, სანამ მას თქვენს ქვეყანაში ხელს მოაწერთ, უმარტივესი გზაა იმისთვის, რომ ერთმა დოკუმენტმა ყველგან იმუშაოს, სადაც ის დაგჭირდებათ. ერთი წერილი ხელმოწერამდე გაცილებით იოლია, ვიდრე ახალი მინდობილობის გაფორმება მას შემდეგ, რაც პირველი უარყვეს.

ერთი მინდობილობა თუ რამდენიმე?

შეძენას ხშირად სხვა საქმეებიც მოსდევს: ბინადრობის ნებართვის განაცხადის შეტანა, ბინის გაქირავება, შენობის მომსახურების გადასახადების გადახდა, მოგვიანებით კი გაყიდვა. მაცდურია, რომ ყველა მათგანი ერთ დოკუმენტში მოაქციოთ. როგორც წესი, უფრო უსაფრთხოა, რომ სხვადასხვა მიზნისთვის ცალკე მინდობილობები გასცეთ, თითოეული, საჭიროების შემთხვევაში, საკუთარი წარმომადგენლით, საკუთარი შეზღუდვებითა და საკუთარი დასრულების თარიღით. ამ შემთხვევაში ერთი ბინის შესაძენი მინდობილობა, რომელიც შეძენის დასრულებისთანავე წყდება, შეიძლება არსებობდეს გაქირავების ერთი წლით სამართავ მინდობილობასთან ერთად, და არცერთი მათგანი არავის აძლევს გაყიდვის უფლებას. თუ ერთ წარმომადგენელთან ურთიერთობა შეწყდება, თქვენ ერთ დოკუმენტს აუქმებთ, დანარჩენები კი კვლავ მოქმედებს. ასე თითოეული დავალება ცალკე კონტროლდება და ერთი დოკუმენტის პრობლემა დანარჩენებზე არ ვრცელდება.

რისკები და გამონაკლისები

• ფართო ფორმულირება. „ქონების ყიდვა და გაყიდვა საქართველოში“ გაცილებით მეტს მოიცავს, ვიდრე ერთ შეძენას.
• თანხა წარმომადგენლის ხელში. ყველაზე დიდი რისკი დისტანციური შეძენისას, რომლის თავიდან აცილებაც შესაძლებელია: ფასი მესაკუთრის ანგარიშზე უნდა გადაირიცხოს და არა წარმომადგენლის ხელში.
• დასრულების თარიღის არარსებობა. დავიწყებული მინდობილობა შეიძლება წლების შემდეგ იქნეს გამოყენებული.
• გაუქმება, რომლის შესახებაც არავის ეცნობა. მესამე პირებისთვის, რომლებსაც არ ეცნობათ, ის სავალდებულო არ არის.
• თარგმანი, რომელიც დედანს არ შეესაბამება. ნოტარიუსი და რეესტრი სწორედ ქართულ ტექსტს კითხულობენ.

ხშირი კითხვები

აუცილებელია თუ არა მინდობილობის ნოტარიულად დამოწმება?

ქონების შესაძენად პრაქტიკაში დიახ: მინდობილობა ნოტარიუსის წინაშე ფორმდება, ხოლო თუ საზღვარგარეთ გაიცა, ლეგალიზდება და ითარგმნება, რათა ქართველ ნოტარიუსსა და რეესტრს მასზე დაყრდნობა შეეძლოთ.

შემიძლია თუ არა მინდობილობის ორ პირზე გაცემა?

დიახ. მიუთითეთ, შეუძლიათ თუ არა მათ ცალ-ცალკე მოქმედება თუ მხოლოდ ერთობლივად, და ორივესთვის ერთნაირი შეზღუდვები დაადგინეთ. ასე არ გაჩნდება გაურკვევლობა, ვის რის გაკეთება შეუძლია.

შეუძლია თუ არა ჩემს წარმომადგენელს ბინადრობის ნებართვის განაცხადის შეტანაც?

ბინადრობის ნებართვების გაცემის წესი წარმომადგენლის მეშვეობით განაცხადის შეტანას უშვებს. თუ ეს გსურთ, მინდობილობაში ეს უფლებამოსილება პირდაპირ ჩაწერეთ.

რამდენ ხანს მოქმედებს მინდობილობა, თუ თარიღი მითითებული არ არის?

სამოქალაქო კოდექსი მაქსიმალურ ვადას არ ადგენს; მინდობილობა 109-ე მუხლით გათვალისწინებული ერთ-ერთი საფუძვლით წყდება, მაგალითად, გაუქმებით ან დავალების შესრულებით. ამ კითხვის თავიდან ასაცილებლად დასრულების თარიღი ჩაწერეთ.

შეუძლია თუ არა წარმომადგენელს სხვა პირის დანიშვნა?

მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მინდობილობა ამას უშვებს. ეს წინასწარ გადაწყვიტეთ და, როგორიც არ უნდა იყოს გადაწყვეტილება, დოკუმენტში ჩაწერეთ.

რა ღირს მინდობილობა საქართველოში?

ქართველი ნოტარიუსის ტარიფი მინდობილობის დამოწმებისთვის ფიზიკური პირისთვის 18 ლარია; მთარგმნელის ხელმოწერის დამოწმება ერთგვერდიან დოკუმენტზე 6 ლარი ღირს, უფრო გრძელზე კი ნაკლები, პლუს მთარგმნელის ანაზღაურება.

როცა შეძენა თავიდან ბოლომდე საზღვარგარეთიდან უნდა წარიმართოს, იხილეთ ჩვენი დისტანციური შეძენის სერვისი; ქონება, რომელსაც თქვენი მინდობილობა ასახელებს, მისი საკადასტრო კოდით იდენტიფიცირდება.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 103-114), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
2. მთავრობის №507 დადგენილება სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისთვის საზღაურის შესახებ (მუხლი 31), კონსოლიდირებული ვერსია 2022 წლის 30 მაისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
3. Answers to hot topics: notarial acts via the internet (პასუხები აქტუალურ კითხვებზე: სანოტარო მოქმედებები ინტერნეტით), საქართველოს ნოტარიუსთა პალატა (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
4. New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia (ახალი სანოტარო მოთხოვნები საჯარო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული გარიგებებისთვის), Revera Legal (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
5. მთავრობის №520 დადგენილება ბინადრობის ნებართვების გაცემის წესის შესახებ (მუხლი 3), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 26 აგვისტოს მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
6. აპოსტილის კონვენციის მონაწილეთა ცხრილი, ჰააგის საერთაშორისო კერძო სამართლის კონფერენცია (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 12 ოქტომბერი, 2026 - გზამკვლევი გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის წარმომადგენლობის წესების, სანოტარო ტარიფისა და ნოტარიუსთა პალატის მონაცემების საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.