საკადასტრო კოდი საქართველოში: რა არის და როგორ შევამოწმოთ

რა არის საკადასტრო კოდი?

საკადასტრო კოდი არის ქონების საიდენტიფიკაციო ნომერი საქართველოს საჯარო რეესტრში. იუსტიციის მინისტრის №487 ბრძანება, „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია“, მას განმარტავს როგორც უძრავი ნივთის უნიკალურ საიდენტიფიკაციო კოდს, რომელიც მას ენიჭება, როცა მასზე უფლება რეგისტრირდება (მუხლი 9(1)). შესაბამისად, ყოველ რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთს და შენობაში ყოველ ცალკე საკუთრებაში არსებულ ბინას თუ არასაცხოვრებელ ფართს საკუთარი კოდი აქვს. კოდების ფორმირების წესს ადგენს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თავმჯდომარის ინდივიდუალური აქტი და არა თავად ინსტრუქცია. მყიდველისთვის კი მთავარი ისაა, რომ კოდი ქონებას რეგისტრაციისას ენიჭება და შემდეგ ამ ქონებასთან დაკავშირებულ ყოველ ოფიციალურ ჩანაწერში მის აღსანიშნავად გამოიყენება.

მყიდველისთვის კოდი მისამართზე მნიშვნელოვანია. მისამართი აღწერს, სად მდებარეობს ქონება; კოდი კი ზუსტად განსაზღვრავს, რომელ რეგისტრირებულ ობიექტთან გაქვთ საქმე. ერთსა და იმავე სადარბაზოს ბაქანზე მდებარე ორ ბინას მისამართი ბინის ნომრამდე ერთი აქვს, მაგრამ კოდები განსხვავებული, ხოლო ორად გაყოფილი მიწის ნაკვეთი ორ რეგისტრირებულ ობიექტად იქცევა. შეძენისას ყოველი შემოწმება, რეესტრის ამონაწერიდან დაწყებული ბინადრობის ნებართვისთვის საჭირო შეფასებით დამთავრებული, კოდით იწყება. ამიტომ, სანამ ქონებაზე დროსა და ფულს დახარჯავთ, პირველ რიგში სწორედ კოდი უნდა გქონდეთ ხელში: მის გარეშე ვერცერთ შემდგომ ნაბიჯს ვერ გადადგამთ საიმედოდ.

რატომ არის კოდი ასეთი მნიშვნელოვანი?

იმიტომ, რომ შეძენის ყოველმა დოკუმენტმა ერთი და იგივე ობიექტი უნდა აღწეროს, და კოდი ერთადერთი აღწერაა, რომლის არასწორად წაკითხვაც შეუძლებელია. გაყიდვის განცხადებამ, დათვალიერებამ, ხელშეკრულებამ, მინდობილობამ, შეფასების დასკვნამ და სარეგისტრაციო განცხადებამ თითოეულმა შეიძლება ბინა ოდნავ განსხვავებული სიტყვებით აღწეროს; კოდი კი ყველა მათგანს ერთ რეგისტრირებულ ერთეულზე მიუთითებს. როცა კოდი ყველა დოკუმენტში ერთნაირია, მყიდველმა იცის, რომ ამონაწერი, რომელიც წაიკითხა, ბინა, რომლის საფასურიც გადაიხადა, და ქონება, რომელიც მის სახელზე დარეგისტრირდა, ერთი და იგივეა. ხოლო თუ რომელიმე დოკუმენტში კოდი განსხვავებულია, ეს იმის ნიშანია, რომ ერთ-ერთი დოკუმენტი სხვა ობიექტს აღწერს და ის ხელმოწერამდე უნდა გასწორდეს. ქვემოთ მოცემული ცხრილი აჩვენებს, რომელ დოკუმენტებში უნდა იყოს კოდი და რატომ.

სად იპოვოთ კოდი?

ყველაზე მარტივი გზაა, ის გამყიდველს ან დეველოპერს სთხოვოთ. გამყიდველს, რომელიც რეგისტრირებული ქონების მესაკუთრეა, კოდი საკუთარ ამონაწერში აქვს და მისი გაზიარებით არაფერს კარგავს. კოდი ასევე დაბეჭდილია ნებისმიერ ამონაწერსა და საკადასტრო გეგმაზე, ხოლო თქვენს იურისტს შეუძლია, ის რეესტრიდან დაადასტუროს. თუ რამდენიმე ბინას ათვალიერებთ, თითოეულის კოდი დათვალიერებისას იკითხეთ; ეს მოგვიანებით კითხვების მეორე წრეს გაგარიდებთ და მაშინვე გეტყვით, რეგისტრირებულია თუ არა ქონება. თუ გამყიდველი კოდის მოცემას აყოვნებს ან თავს არიდებს, ეს თავისთავად საკმარისი მიზეზია, რომ სიფრთხილე გამოიჩინოთ და არაფერი გადაიხადოთ.

ჯერ კიდევ მშენებარე შენობაში ბინა შესაძლოა ჯერ არ იყოს რეგისტრირებული როგორც ცალკე ერთეული საკუთარი კოდით. ასეთ შემთხვევაში რეგისტრირებული ობიექტებია მიწა და, თუ ის დარეგისტრირდა, წინასწარი საკუთრების უფლება; ინსტრუქციის მე-16 მუხლის მე-9 პუნქტის თანახმად, მშენებარე შენობაზე ან ერთეულზე საკუთრების რეგისტრაციისთვის საჭიროა კანონით დადგენილი სამშენებლო დოკუმენტაცია. თქვენი მომავალი ბინის კოდი მის რეგისტრაციასთან ერთად ჩნდება, ჩვეულებრივ შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ. მანამდე კი ამონაწერი მიწის კოდით შეუკვეთეთ და ნახეთ, ვინ არის მიწის მესაკუთრე და რა უფლებრივი შეზღუდვებია მასზე რეგისტრირებული.

როგორ შევამოწმოთ კოდი, ნაბიჯ-ნაბიჯ?

1. მიიღეთ კოდი წერილობით

   გამყიდველისგან, დეველოპერისგან ან გაყიდვის განცხადებიდან, ტექსტის სახით და არა ეკრანის ფოტოდ, რომელიც შეიძლება მოძველებული იყოს. წერილობით მიღებული კოდი შემდეგ ადვილად შეგიძლიათ გადაამოწმოთ და დოკუმენტებში გადაიტანოთ.

   პირველივე დათვალიერებისას

2. შეუკვეთეთ მისით ამონაწერი

   ნებისმიერ პირს შეუძლია ამონაწერის მიღება კოდით. წაიკითხეთ მესაკუთრე, ფართობი, კატეგორია და ყოველი უფლებრივი შეზღუდვა. ამისთვის გამყიდველის თანხმობა არ გჭირდებათ.

   ნებისმიერ გადახდამდე

3. შეადარეთ კოდი იმას, რაც ნახეთ

   ამონაწერში მითითებული მისამართი, სართული და ფართობი სწორედ იმ ბინას უნდა აღწერდეს, რომელიც დაათვალიერეთ. სხვა სართული ან სხვა ფართობი კითხვის დასმის მიზეზია, და პასუხი გადახდამდე უნდა მიიღოთ.

   იმავე დღეს

4. მიწის შემთხვევაში ნახეთ საკადასტრო გეგმა

   სახლისა თუ მიწის ნაკვეთის შემთხვევაში საკადასტრო გეგმა აჩვენებს ნაკვეთის კოდს, ფართობსა და ფორმას, რომელიც შეგიძლიათ ადგილზე არსებულ ღობეებს შეადაროთ. ბინისთვის ეს ნაბიჯი ნაკლებად მნიშვნელოვანია.

   7 ლარი ერთ სამუშაო დღეში ან 26 ლარი იმავე დღეს

5. გადაიტანეთ კოდი ყველა დოკუმენტში

   ჯავშანში, ხელშეკრულებაში, მინდობილობაში, შეფასებასა და განცხადებაში. ერთი არასწორი ციფრიც საკმარისია, რომ დოკუმენტი სხვის ქონებაზე მიუთითებდეს, ამიტომ ყოველ ჯერზე კოდი ამონაწერს ციფრ-ციფრ შეადარეთ.

   ყოველი ხელმოწერისას

რას ამატებს საკადასტრო გეგმა?

ამონაწერი ქონებას სიტყვებითა და რიცხვებით აღწერს; საკადასტრო გეგმა კი მას რუკაზე აჩვენებს. ინსტრუქციის მე-9 მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო გეგმა შეიცავს მის საკადასტრო კოდს, ფართობსა და კონფიგურაციას, ხოლო საკადასტრო გეგმები და რუკები რეესტრის მონაცემთა ბაზიდან გაიცემა (მუხლი 9(3)). რეესტრის საფასურების ცხრილის მიხედვით, საკადასტრო გეგმა ერთ სამუშაო დღეში 7 ლარი ღირს, იმავე დღეს კი 26 ლარი. დიდ შენობაში მდებარე ბინისთვის გეგმა ცოტას ამატებს; სახლის, მიწის ნაკვეთის, საკურორტო ვილის ან მიწიანი ნებისმიერი ქონებისთვის კი სწორედ ეს დოკუმენტი აჩვენებს, არის თუ არა ბაღი, მისასვლელი გზა ან დამხმარე ნაგებობა, რომელიც გაჩვენეს, რეგისტრირებული საზღვრის შიგნით. სხვა სიტყვებით, თუ ქონებას მიწა ახლავს, მხოლოდ ამონაწერი საკმარისი არ არის: გეგმა საშუალებას გაძლევთ, ქაღალდზე აღწერილი ნაკვეთი იმას შეადაროთ, რასაც ადგილზე ხედავთ.

რას ნიშნავს, როცა მონაცემები ერთმანეთს არ ემთხვევა?

• კოდი სხვა მისამართზე მიდის. თქვენთვის მოცემული კოდი შეიძლება სხვა ქონებას ეკუთვნოდეს, ან გაყიდვის განცხადება იყოს არასწორი. ნუ გააგრძელებთ, სანამ ეს ბოლომდე არ აიხსნება და სწორი კოდით ახალ ამონაწერს არ ნახავთ.
• ფართობი განსხვავდება განცხადებაში მითითებულისგან. განცხადებაში შეიძლება ფართობი რეგისტრირებულისგან განსხვავებული წესით იყოს გაზომილი. ხელშეკრულებაში მკაფიოდ შეთანხმდით, რომელ ფართობს ეყრდნობა ფასი, რათა მოგვიანებით ამაზე დავა არ წარმოიშვას.
• გეგმაზე ნაკვეთი იმ მიწაზე პატარაა, რომელიც გაჩვენეს. იმის ნაწილი, რაც ნახეთ, შეიძლება მეზობელს ან მუნიციპალიტეტს ეკუთვნოდეს, და ის თქვენი შენაძენის ნაწილი არ იქნება.
• კოდი საერთოდ არ არსებობს. ქონება, ან ერთეული, ცალკე ობიექტად რეგისტრირებული არ არის. შეიძლება ის მშენებარეა, ან მის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით პრობლემაა. ორივე შემთხვევაში მიზეზი გადახდამდე უნდა გაარკვიოთ.
• რამდენიმე კოდი იმისთვის, რაც ერთ ქონებად იყიდება. სახლი და მიწის ნაკვეთი, ან ბინა და პარკინგის ადგილი, შეიძლება ცალ-ცალკე იყოს რეგისტრირებული. თითოეული ხელშეკრულებაში საკუთარი კოდით უნდა მოხვდეს, თორემ ის, რაც ხელშეკრულებაში არ წერია, არ გაიყიდება.

მიწა, შენობა და ბინა: როგორ უკავშირდება კოდები ერთმანეთს?

საცხოვრებელ კორპუსში ობიექტები, რომლებსაც რეესტრში ხვდებით, სულაც არ არის ერთი და იგივე, და ეს განსხვავება მყიდველისთვის პრაქტიკულ მნიშვნელობას იძენს. სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, ბინა ან არასაცხოვრებელი ფართი ინდივიდუალური საკუთრების ობიექტია, რომელიც შეიძინება წერილობითი შეთანხმებით და მყიდველის საკუთრების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით (მუხლი 208). ყოველ ასეთ ბინას, რეგისტრაციის შემდეგ, საკუთარი საკადასტრო კოდი აქვს. მიწას, რომელზეც შენობა დგას, და ყველაფერს, რაც მასში ან მის გარშემო ცალკეა რეგისტრირებული, მაგალითად პარკინგის ადგილს ან სათავსოს, საკუთარი კოდები აქვს. ამრიგად, ერთ კორპუსში შეიძლება ბევრი კოდი იყოს და თითოეული მათგანი სხვა რეგისტრირებულ ობიექტს აღნიშნავდეს.

აქედან პირდაპირ გამომდინარეობს პრაქტიკული წესი: როცა ბინას ყიდულობთ, ყიდულობთ მისი კოდით რეგისტრირებულ ობიექტს, ისე, როგორც მას ამ კოდის ამონაწერი აღწერს. აივანი, სარდაფის ოთახი ან პარკინგის ადგილი, რომელსაც გამყიდველი „ამატებს“, თქვენი შენაძენის ნაწილია მხოლოდ მაშინ, თუ ის ამ რეგისტრირებული ობიექტის ნაწილია, ან ცალკეა რეგისტრირებული და ხელშეკრულებაში საკუთარი კოდით არის დასახელებული. სიტყვიერი დაპირება ამას ვერ ჩაანაცვლებს: თუ რამე თქვენთვის მნიშვნელოვანია, შეამოწმეთ, რომელ კოდს ეკუთვნის ის და წერია თუ არა ეს კოდი ხელშეკრულებაში.

კოდები შეფასებასა და ბინადრობის ნებართვის საქმეში

თუ შეძენა ბინადრობის ნებართვის მიღებას უნდა დაეხმაროს, კოდი აკავშირებს სამ დოკუმენტს, რომლებსაც სააგენტო ერთად განიხილავს: ამონაწერს, რომელიც თქვენს საკუთრებასა და მიწის კატეგორიას აჩვენებს, აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნას საბაზრო ღირებულების შესახებ და თქვენს განცხადებას. შემფასებლის დასკვნაში იგივე კოდი უნდა იყოს, რაც ამონაწერში; თუ ოდესმე ერთზე მეტ ქონებას წარადგენთ, თითოეულს საკუთარი კოდი, საკუთარი ამონაწერი და საკუთარი დასკვნა აქვს, ხოლო ის, შეიძლება თუ არა მათი ღირებულებების შეკრება, ჯერ კიდევ იურისტთან გასარკვევი საკითხია. დასკვნა, რომელშიც არასწორი კოდია მითითებული, ან რომელიც აფასებს ქონებას, რომელიც ჯერ არ გეკუთვნით, თავის დანიშნულებას ვერ შეასრულებს. ამიტომ, სანამ საქმეს წარადგენთ, სამივე დოკუმენტი ერთმანეთის გვერდით დადეთ და კოდები შეადარეთ, როგორც ეს ქვემოთ მოცემულ ილუსტრაციაშია ნაჩვენები.

რისკები და გამონაკლისები

• შეცდომა დოკუმენტში. ერთმა არასწორმა ციფრმაც შეიძლება გამოიწვიოს, რომ ხელშეკრულება ან მინდობილობა სხვა ქონებას აღწერდეს. ხელმოწერამდე კოდი ყოველთვის ამონაწერს შეადარეთ.
• მხოლოდ სიტყვიერად მოცემული კოდი. მიიღეთ ის წერილობით და შეამოწმეთ ამონაწერთან, სანამ მას რომელიმე დოკუმენტში გამოიყენებთ.
• ხელშეკრულებიდან გამორჩენილი ცალკე კოდები. პარკინგის ადგილი ან სათავსო საკუთარი კოდით არ იყიდება, თუ ხელშეკრულება მას არ მოიცავს, მაშინაც კი, თუ გამყიდველმა ის სიტყვიერად დაგპირდათ.
• მიწა გეგმის შემოწმების გარეშე. სახლებისა და მიწის ნაკვეთების შემთხვევაში საზღვარი გეგმაშია და არა გამყიდველის აღწერაში, რაც არ უნდა დამაჯერებლად ჟღერდეს ის.

ხშირი კითხვები

საიდუმლოა თუ არა საკადასტრო კოდი?

არა. რეესტრის მონაცემები საჯაროა და ამონაწერის მიღება ნებისმიერ პირს შეუძლია. კოდის გაზიარება ვერაფერს ამხელს ისეთს, რასაც რეესტრი ნებისმიერ მომთხოვნს არ მისცემდა. ამიტომ კეთილსინდისიერ გამყიდველს კოდის გაზიარებაზე უარის თქმის მიზეზი არ აქვს.

აქვს თუ არა ბინას იგივე კოდი, რაც მის შენობას?

ცალკე საკუთრებაში არსებული ბინა საკუთარ ობიექტად რეგისტრირდება და საკუთარი კოდი აქვს, რომელიც განსხვავდება მიწისა და სხვა ბინების კოდებისგან. ამიტომ ამონაწერი სწორედ თქვენი ბინის კოდით უნდა შეუკვეთოთ და არა მთელი შენობის ან მიწის კოდით.

შეიძლება თუ არა კოდი შეიცვალოს?

ახალი რეგისტრირებული ობიექტი, მაგალითად მიწის ნაკვეთის გაყოფის შემდეგ, საკუთარი კოდით რეგისტრირდება. ყოველთვის მიმდინარე ამონაწერს დაეყრდენით და არა ძველ კოდს, რომელიც შეიძლება წლების წინ ჩაიწერეთ ან გამოგიგზავნეს.

ვინ წყვეტს, როგორ იქმნება კოდები?

„საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია“ კოდების ფორმირების წესის დადგენას საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თავმჯდომარის აქტს ანდობს. მყიდველისთვის კოდის აგებულების ცოდნა საჭირო არ არის: მთავარია, რომ ის ყველა დოკუმენტში ზუსტად ერთნაირი იყოს.

აქვს თუ არა პარკინგის ადგილს საკუთარი კოდი?

თუ ის ცალკე ობიექტად არის რეგისტრირებული, დიახ. იკითხეთ და ხელშეკრულებაში შეიტანეთ ყველა კოდი, რომელსაც ყიდულობთ, და თითოეულზე ცალკე ამონაწერი წაიკითხეთ.

რა ვქნა, თუ გამყიდველი კოდს არ მაძლევს?

მაშინ ვერაფერს შეამოწმებთ: ვერც მესაკუთრეს, ვერც ფართობს და ვერც უფლებრივ შეზღუდვებს. არაფერი გადაიხადოთ, სანამ კოდს არ მიიღებთ და მისით ამონაწერს არ წაიკითხავთ.

რას ხსნის კოდი, ახსნილია გვერდზე როგორ წავიკითხოთ რეესტრის ამონაწერი სტრიქონ-სტრიქონ.

წყაროები

1. იუსტიციის მინისტრის №487 ბრძანება, „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია“ (მუხლები 6, 9 და 16), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 31 მაისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
2. საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (მუხლები 6 და 10), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 1 აპრილი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
3. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
4. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლი 208), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 25 ივნისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 12 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციისა“ და რეესტრის საფასურების ცხრილის საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.