საქართველოში ქონების შესაძენად საჭირო დოკუმენტები: სრული სია უცხოელი მყიდველისთვის

რა დოკუმენტები სჭირდება უცხოელ მყიდველს?

თავად რეგისტრაციისთვის იმაზე ნაკლები, ვიდრე მყიდველთა უმეტესობა ელოდება, ხოლო მის გარშემო იმაზე მეტი, ვიდრე უმეტესობას ჰგონია. შესყიდვის დასარეგისტრირებლად საჯარო რეესტრს სჭირდება განცხადება, თქვენი პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი, ხელმოწერილი ხელშეკრულება და საფასურის გადახდის დადასტურება. ამ გვერდზე ჩამოთვლილი ყველა სხვა დოკუმენტი ან ხელმოწერამდე თქვენს დაცვას ემსახურება, ან კონკრეტულ სიტუაციას ერგება, როგორიცაა მინდობილობა, კომპანია ან იპოთეკა, ან იმას ეხება, რაც შესყიდვას მოსდევს: გადასახადს, მისამართს და, თუ გსურთ, ბინადრობის ნებართვას.

ქვემოთ მოცემული სიები იმ თანმიმდევრობას მისდევს, რომლითაც დოკუმენტები ჩვეულებრივ ხდება საჭირო. ყოველ სტრიქონში მითითებულია, რატომ არის დოკუმენტი მნიშვნელოვანი და, სადაც ასეთი არსებობს, რომელ წესს ეფუძნება. ამობეჭდეთ გვერდი ან მონიშნეთ ველები სვლის კვალდაკვალ; სიები საკონტროლო ჩამონათვალია და არა იურიდიული რჩევა თქვენი კონკრეტული გარიგებისთვის.

ოთხი დოკუმენტი, რომელიც რეესტრს სჭირდება

რეესტრს შეუძლია მოითხოვოს ნებისმიერი დამატებითი დოკუმენტი, რომელიც კონკრეტულ შემთხვევაში სჭირდება. თუ აუცილებელი დოკუმენტი აკლია ან არასათანადო ფორმით არის წარდგენილი, წარმოება 30 კალენდარული დღით ჩერდება, ხოლო შეჩერების გადაწყვეტილებაში ერთბაშად უნდა იყოს ჩამოთვლილი ყველაფერი, რაც აკლია; თუ ხარვეზი დროულად არ აღმოიფხვრა, წარმოება სრულდება. გადაუხდელი საფასური წარმოებას 3 სამუშაო დღით აჩერებს, ხოლო ონლაინ წარდგენილი განცხადება მხოლოდ გადახდის შემდეგ რეგისტრირდება.

სად ეწერება ხელი ხელშეკრულებას

ნასყიდობაზე ხელმოწერების დამოწმება ორ ადგილას შეიძლება: იუსტიციის სახლში, სადაც რეესტრის თანამშრომელი ადასტურებს, ვინ მოაწერა ხელი და თავად ხელმოწერის ფაქტს, და ნოტარიუსთან. რეესტრის თანამშრომელი არ იკვლევს, კანონიერია თუ არა ხელშეკრულება და ნამდვილად სურდათ თუ არა მხარეებს მისი დადება; მხარეები ხელს თანამშრომლის თანდასწრებით აწერენ რეგისტრაციის განცხადებასთან ერთად, და ხელშეკრულების მხოლოდ ერთი ეგზემპლარი მოწმდება. ნოტარიუსი კი გარიგებას ადგენს ან ამოწმებს როგორც სანოტარო აქტს.

• როდის არის ნოტარიუსი აუცილებელი. სხვა გამონაკლისებთან ერთად, რეესტრს არ შეუძლია დაამოწმოს ხელმოწერები გარიგებაზე, რომელიც საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით იდება, ამიტომ ასეთი გარიგება ქართველ ნოტარიუსთან მიდის.
• ხელმოწერა ვიდეოთი. 2028 წლის 1 იანვრამდე რეესტრი თანამშრომელთან ვიდეოკავშირით ხელმოწერის საშუალებას იძლევა, მაგრამ მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებისა და მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მფლობელებისთვის, რომელთა იდენტიფიცირებაც სააგენტოს მონაცემთა ბაზით არის შესაძლებელი. ამიტომ უცხოელი მყიდველების უმეტესობა ხელს პირადად ან წარმომადგენლის მეშვეობით აწერს.

ჩვენი გზამკვლევი ნოტარიუსის შესახებ ქონების გარიგებაში განმარტავს მის საფასურსა და როლს.

დოკუმენტები, რომლებიც გამყიდველისგან უნდა ნახოთ

• რეესტრის ახალი ამონაწერი უძრავ ქონებაზე გარიგებისას პირის უფლებამოსილება ქონებაზე მხოლოდ ამონაწერით დასტურდება; ახალი ამონაწერი ხელმოწერამდე ცოტა ხნით ადრე შეუკვეთეთ.
• გამყიდველის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი სახელი და პირადი ან პასპორტის ნომერი ამონაწერს უნდა ემთხვეოდეს.
• ყველა რეგისტრირებული თანამესაკუთრე საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების განკარგვისთვის საჭიროა რეესტრში რეგისტრირებული ყველა მესაკუთრე.
• მეუღლის თანხმობა, სიფრთხილის მიზნით მეუღლე, რომელიც თანამესაკუთრედ რეგისტრირებული არ არის, კანონით საჭირო არ არის, მაგრამ წერილობითი თანხმობა მოგვიანებით დავის საფუძველს აქრობს.
• მეურვეობისა და მზრუნველობის ორგანოს თანხმობა, თუ წილი არასრულწლოვანს ეკუთვნის მეურვეობის ქვეშ მყოფი პირის ქონების გასაყიდად წინასწარ არის საჭირო.
• მემკვიდრის საკუთარი რეგისტრაცია მემკვიდრეს გაყიდვა მხოლოდ მას შემდეგ შეუძლია, რაც სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე საკუთრებას დაირეგისტრირებს.
• გამყიდველი კომპანიის უფლებამოსილება ნოტარიულად დამოწმებული ხელმოწერა და მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების რეესტრის ამონაწერი, რომელიც აჩვენებს, ვინ წარმოადგენს მას.
• ამხანაგობის მიმართ დავალიანების არარსებობის დადასტურება ახალი მესაკუთრე პასუხს აგებს წინა მესაკუთრის გადაუხდელ შენატანებზე.

რაც შეეხება მეუღლეს, სამოქალაქო კოდექსი იცავს მყიდველს, რომელიც რეესტრს ენდობა: რეგისტრირებული გამყიდველი ივარაუდება ერთადერთ მესაკუთრედ, თუ მყიდველმა სხვა რამ არ იცოდა, ხოლო მეუღლეს არ შეუძლია გარიგების ბათილად ცნობა მხოლოდ იმის გამო, რომ მის შესახებ არ იცოდა ან არ ეთანხმებოდა. თანხმობის მოთხოვნა მაინც ღირს, როდესაც გამყიდველი დაქორწინებულია და ბინა ქორწინების განმავლობაში შეიძინა, რადგან ის საკითხს ხურავს მანამ, სანამ ვინმე წამოჭრის. ჩვენი გზამკვლევი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების შესახებ დავალიანების წერილსაც მიმოიხილავს.

თუ თქვენ მაგივრად ხელს წარმომადგენელი აწერს

• ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა რომელშიც ქონება საკადასტრო კოდით არის მითითებული, ასევე ნებადართული მოქმედებები.
• აპოსტილი ან ლეგალიზაცია უცხოური დოკუმენტები მიიღება მხოლოდ ამ ორიდან ერთ-ერთით, თუ საერთაშორისო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
• დამოწმებული ქართული თარგმანი მინდობილობისა და ნებისმიერი სხვა უცხოური დოკუმენტის.
• წარმომადგენლის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი მისი ასლი განცხადებას ერთვის.
• ქართველი ნოტარიუსი გარიგებისთვის აუცილებელია, როდესაც მინდობილობა საზღვარგარეთ არის გაცემული.

იხილეთ ჩვენი გზამკვლევები მინდობილობის, აპოსტილის და ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანის შესახებ.

თუ ყიდულობთ კომპანიის მეშვეობით

კომპანიას, როგორც მყიდველს, ცოტა მეტი საბუთი სჭირდება. იურიდიული პირის მიერ ან მისი მონაწილეობით შედგენილ სარეგისტრაციო დოკუმენტებზე ხელმოწერები უნდა დაამოწმოს ნოტარიუსმა ან უფლებამოსილმა ორგანომ, ან მათ უნდა ჰქონდეს კვალიფიციური ელექტრონული ხელმოწერა ან ბეჭედი, ხოლო კომპანიის მიერ რეგისტრაციისთვის გაცემული მინდობილობა ნოტარიულად უნდა იყოს დამოწმებული ან იმავე წესით ხელმოწერილი. კომპანიის მონაცემებსა და წარმომადგენლებს რეესტრი მეწარმეთა და არასამეწარმეო (არაკომერციული) იურიდიული პირების რეესტრიდან იღებს. ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო კანონის თანახმად, რეესტრი, ნოტარიუსი და ბანკი ასევე დაადგენენ ბენეფიციარ მესაკუთრეებს: ფიზიკურ პირებს, რომლებიც 25% ან მეტ წილს ფლობენ ან სხვაგვარად ახორციელებენ კონტროლს.

უცხოური კომპანია, რომელიც საქართველოში ქონებას ფლობს, მასზე ქონების გადასახადს იხდის, ხოლო შემოსავლების სამსახურში რეგისტრაციისთვის წარადგენს თავის სადამფუძნებლო დოკუმენტებს, აპოსტილით ან ლეგალიზებულს და ქართულად ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანით, ასევე დოკუმენტს, რომელშიც მისი დირექტორები და დამფუძნებლები არიან მითითებული. ჩვენი გზამკვლევი კომპანიის მეშვეობით შეძენის შესახებ აფასებს, ღირს თუ არა ეს სტრუქტურა.

თუ ყიდულობთ იპოთეკით

იპოთეკა იმავე ბინაზე ცალკე უფლებად რეგისტრირდება და იურიდიულ ძალას რეგისტრაციისთანავე იძენს. რეესტრის საინფორმაციო ბარათი იპოთეკის შესახებ ჩამოთვლის განცხადებას, პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლს, იპოთეკის ხელშეკრულებასა და საფასურის გადახდის დადასტურებას, ასევე მინდობილობასა და წარმომადგენლის პირადობის დოკუმენტს, თუ განცხადებას სხვა პირი წარადგენს; განცხადების წარდგენა შეუძლია მსესხებელს, მესაკუთრეს ან კრედიტორს. ბარათში აღნიშნულია, რომ სესხის უზრუნველსაყოფი იპოთეკა ნოტარიუსმა უნდა დაამოწმოს, რომელიც ვალდებულების შეუსრულებლობის შედეგებს განმარტავს, თუმცა ეს არ ვრცელდება კომერციული ბანკების, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებისა და საკრედიტო კავშირების მიერ გაცემული სესხების უზრუნველმყოფ იპოთეკაზე.

ბანკები უცხოელი მსესხებლებისთვის დოკუმენტების საკუთარ ჩამონათვალს ადგენენ და მას სრულად არ აქვეყნებენ. მაგალითად, ერთი ქართული ბანკის გამოქვეყნებული იპოთეკური პირობების მიხედვით, 1 000 000 ლარზე ნაკლები სესხი მხოლოდ ლარში გაიცემა, თუ მსესხებლის შემოსავალი სესხის ვალუტაში არ არის, ხოლო შემოსავლად მიიჩნევა ხელფასი, დივიდენდები, ქირა, ფულადი გზავნილები და თვითდასაქმებიდან მიღებული შემოსავალი. სანამ იპოთეკის იმედი გექნებათ, ბანკს მისი ჩამონათვალი წერილობით მოსთხოვეთ.

თუ ყიდულობთ ახალაშენებულ ბინას

• მიწის ამონაწერი მესაკუთრე, ფართობი და ნაკვეთზე არსებული ნებისმიერი იპოთეკა.
• მშენებლობის ნებართვა ან ნაკვეთის განაშენიანების პირობები ნებართვის დოკუმენტების გარეშე რეესტრი შენობას საერთოდ არ არეგისტრირებს.
• მშენებარე შენობა რეესტრში ან, მანამდე, პირობები, რომლებიც დეველოპერის ვალდებულების რეგისტრაციის საშუალებას იძლევა.
• თქვენი უფლების ან დეველოპერის ვალდებულების რეგისტრაცია წინასწარი რეგისტრაცია ბლოკავს გარიგებაზე დაფუძნებულ სხვა რეგისტრაციებს.
• ექსპლუატაციაში მიღების აქტი, დასრულებისას ის ყოველი ერთეულის რეგისტრირებულ მონაცემებს აახლებს.
• თქვენი ერთეული, როგორც ცალკე რეგისტრირებული ობიექტი ერთეულის გაყიდვა მხოლოდ მას შემდეგ შეიძლება, რაც ის ცალკე ობიექტად დარეგისტრირდება.

კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ რეგისტრაციას ნებართვებს უკავშირებს: შენობა ან ერთეული რეგისტრირდება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და სამშენებლო დოკუმენტაციის, ან, დასრულების შემდეგ, ექსპლუატაციაში მიღების აქტის, ან ლეგალიზაციის აქტის საფუძველზე. მათგან ერთ-ერთის გარეშე მიწის მესაკუთრე მხოლოდ საინფორმაციო ბარათს იღებს, ხოლო შენობა არც ამონაწერში ჩანს და არც საკადასტრო გეგმაზე. საკუთრების წინასწარი რეგისტრაცია უფასოა მხოლოდ ოკუპირებულ ტერიტორიებზე არსებული ქონებისთვის, ამიტომ მისთვის რეგისტრაციის ჩვეულებრივი საფასური გაითვალისწინეთ. თბილისში მერიამ გამოაქვეყნა ინტერაქტიული რუკა, რომელზეც ჩანს ექსპლუატაციაში მიღებული შენობები და ობიექტები, სადაც მშენებლობა შეჩერებულია. ჩვენი დეველოპერის საკონტროლო სია თავად დეველოპერის შემოწმებას მიმოიხილავს.

გადახდისთვის

თქვენი ბანკი, ნოტარიუსი და რეესტრი დაგადგენთ ვინაობას და გკითხავთ ოპერაციის მიზნის შესახებ, ხოლო უფრო დიდი ან მაღალი რისკის მქონე გადარიცხვების შემთხვევაში, ფულის წარმოშობის შესახებაც. თან იქონიეთ პასპორტი, ხელშეკრულება ან დაჯავშნის შეთანხმება, რომელიც გადახდას ხსნის, და დოკუმენტები, რომლებიც აჩვენებს, საიდან მოდის ფული. ჩვენი განმარტებითი სტატია სახსრების წარმოშობის შესახებ აღწერს, რატომ კითხულობს თითოეული მათგანი და რა ეცნობება შესაბამის ორგანოს.

რეგისტრაციის შემდეგ

• ახალი ამონაწერი თქვენს სახელზე 13 ლარი ონლაინ 1 სამუშაო დღეში, ან 52 ლარი ონლაინ იმავე დღეს.
• საგადასახადო რეგისტრაცია, როდესაც საგადასახადო ვალდებულება წარმოიშობა არამოქალაქე შემოსავლების სამსახურს მიმართავს I-01 ფორმით და პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტით; რეგისტრაციას 5 სამუშაო დღემდე სჭირდება.
• ქონების გადასახადის დეკლარაცია, თუ გადასახადის გადამხდელი ხართ წარედგინება 1 ნოემბრამდე; საცხოვრებელი ქონება გათავისუფლებულია, თუ ოჯახის შემოსავალი გასულ წელს 100 000 ლარს არ აღემატებოდა.
• საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაცია ქირისთვის საცხოვრებელი ფართის ქირაზე 5%; არარეზიდენტი დეკლარაციას მომდევნო წლის 1 აპრილამდე წარადგენს.
• მისამართის რეგისტრაცია, თუ იქ ცხოვრობთ უფასოა, საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტით.
• ბინადრობის ნებართვის დოკუმენტები, თუ მისი მიღება გსურთ განცხადება, პასპორტის ასლი, კანონიერი ყოფნის დამადასტურებელი დოკუმენტი, საკუთრების დოკუმენტი, შეფასება, ფოტოსურათი და საფასურის გადახდის ქვითარი.

ქონების შეძენა საქართველოს პირად ნომერს არ განიჭებთ. პირადი ნომერი ენიჭება პირს, როდესაც ის საცხოვრებელ ადგილს დაირეგისტრირებს ან მიიღებს პირადობის დამადასტურებელ დოკუმენტს, მაგალითად ბინადრობის მოწმობას; მანამდე ამონაწერი უცხოელ მესაკუთრეს სახელითა და პასპორტის მონაცემებით აიდენტიფიცირებს. ბინადრობის ნებართვისთვის ქონება აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებულმა შემფასებელმა $150 000-ზე მეტად უნდა შეაფასოს, ხოლო საფასური, სისწრაფის მიხედვით, 300, 450 ან 600 ლარია. იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი ბინადრობის ნებართვის დოკუმენტების შესახებ.

რისკები და გამონაკლისები

• ძველი ამონაწერი. უფლებები, რომლებიც მისი ამობეჭდვის შემდეგ დარეგისტრირდა, მასში არ გამოჩნდება.
• უცხოური მინდობილობა რეესტრში. გარიგება ქართველ ნოტარიუსთან უნდა წავიდეს.
• დაკლებული დოკუმენტი. წარმოება ჩერდება და, თუ დროულად არ შეივსება, საქმე იკარგება.
• ახალაშენებული ბინა ნებართვის დოკუმენტების გარეშე. მისი რეგისტრაცია შეუძლებელია.
• დაქორწინებული გამყიდველი, რომელიც ამაზე დუმს. ჰკითხეთ და სიფრთხილის მიზნით თანხმობა აიღეთ.

ხშირი კითხვები

სჭირდება თუ არა ჩემს პასპორტს თარგმანი?

რეესტრში არა, თუ ის რუსულად ან ინგლისურად არის შევსებული; სანოტარო გარიგების შემთხვევაში ჰკითხეთ ნოტარიუსს.

მჭირდება თუ არა საქართველოს პირადი ნომერი შესაძენად?

არა, უცხო ქვეყნის პასპორტი საკმარისია; პირადი ნომერი საცხოვრებელი ადგილის რეგისტრაციასთან ან ბინადრობის მოწმობასთან ერთად ენიჭება.

შემიძლია რეესტრში ხელი წარმომადგენლის მეშვეობით მოვაწერო?

მხოლოდ მაშინ, თუ მინდობილობა საზღვარგარეთ არ არის გაცემული; უცხოური მინდობილობა ქართველ ნოტარიუსს ნიშნავს.

შემიძლია ხელი საზღვარგარეთიდან ვიდეოთი მოვაწერო?

რეესტრის ვიდეოხელმოწერა მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებისა და მუდმივი ბინადრობის მქონე პირებისთვისაა ხელმისაწვდომი.

უნდა მოაწეროს თუ არა ხელი გამყიდველის მეუღლემ?

კანონით არა, თუ მეუღლე რეგისტრირებული თანამესაკუთრე არ არის, თუმცა წერილობითი თანხმობა გონივრული სიფრთხილის ზომაა.

რა ხდება, თუ რომელიმე დოკუმენტი აკლია?

წარმოება 30 კალენდარული დღით ჩერდება და სრულდება, თუ ხარვეზი არ აღმოიფხვრა.

უნდა დავრეგისტრირდე თუ არა საგადასახადო ორგანოში შეძენის შემდეგ?

როდესაც საგადასახადო ვალდებულება წარმოიშობა, მაგალითად ქირიდან ან ქონების გადასახადიდან, რომელიც შეღავათის ზღვარს აღემატება.

რომელი დოკუმენტები ადასტურებს, რომ ახალაშენებული ბინა კანონიერია?

მშენებლობის ნებართვის დოკუმენტები, რეესტრში რეგისტრირებული შენობა და, დასრულებისას, ექსპლუატაციაში მიღების აქტი.

წყაროები

1. საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (მუხლები 8-12, 15-6, 21, 22), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
2. საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია, იუსტიციის მინისტრის №487 ბრძანება (მუხლები 4, 6, 12, 13, 16-18, 20, 55-58-1), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
3. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 183, 312, 1158, 1160, 1161, 1294, 1499, 1500), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
4. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
5. როგორ დავარეგისტრიროთ იპოთეკა (საინფორმაციო ბარათი), საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
6. როგორ დავარეგისტრიროთ საკუთრების უფლება სამკვიდროს საფუძველზე (საინფორმაციო ბარათი), საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
7. ფინანსთა მინისტრის №996 ბრძანება საგადასახადო ადმინისტრირების შესახებ (მუხლები 2, 3), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
8. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 153, 201, 205, 206), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
9. საქართველოს კანონი „საქართველოს მოქალაქეთა და საქართველოში მცხოვრებ უცხოელთა რეგისტრაციის წესის შესახებ“ (მუხლი 11), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
10. საქართველოს კანონი „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“ (მუხლები 3, 10, 11, 13), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
11. ბინადრობის ნებართვები, „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო“ (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
12. იპოთეკური სესხის პირობები, Terabank (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
13. Tbilisi launches map to verify construction project status (თბილისში სამშენებლო პროექტების სტატუსის შესამოწმებელი რუკა ამოქმედდა), Georgia Today (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 18 ოქტომბერი, 2026 - საკონტროლო სია გამოქვეყნდა კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“, №487 ინსტრუქციის (კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 31 მაისის მდგომარეობით), სამოქალაქო კოდექსის, №996 ბრძანების, საგადასახადო კოდექსისა და რეესტრის საინფორმაციო ბარათების საფუძველზე.