ქონების შეძენის რეგისტრაცია საქართველოს საჯარო რეესტრში ნაბიჯ-ნაბიჯ

რატომ არის რეგისტრაცია ყველაზე მნიშვნელოვანი ეტაპი?

საქართველოში ქონების მესაკუთრე არ ხდებით მხოლოდ იმიტომ, რომ ხელშეკრულებას ხელი მოაწერეთ ან ფასი გადაიხადეთ. სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის მიხედვით, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადადის მაშინ, როდესაც არსებობს წერილობითი გარიგება და შემძენის საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრშია რეგისტრირებული. ამ რეგისტრაციამდე კანონის თვალსაზრისით მესაკუთრე კვლავ გამყიდველია, და ყველაფერი, რაც ამ შუალედში ქონებაზე დარეგისტრირდება, იქნება ეს იპოთეკა, ყადაღა თუ მეორე გაყიდვა, გამყიდველის ქონებაზე რეგისტრირდება. სწორედ ამიტომ ყოველი ფრთხილი შესყიდვა აგებულია არა ხელმოწერის, არამედ რეგისტრაციის განცხადების წარდგენის მომენტის გარშემო. სხვა სიტყვებით, ხელმოწერა და თანხის გადახდა თავისთავად საკუთრებას არ გადმოგცემთ: ისინი მხოლოდ რეგისტრაციის წინაპირობებია.

კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ სიჩქარის მეორე მიზეზსაც ამატებს. მისი მე-13 მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, რეგისტრირებული უფლებების რიგითობა (პრიორიტეტი) განისაზღვრება რეგისტრაციის განცხადების წარდგენის დროით. ერთსა და იმავე ქონებასთან დაკავშირებულ ორ განცხადებას შორის საკითხს წყვეტს არა ის, ვინ მოაწერა ხელი ან ვინ გადაიხადა პირველმა, არამედ ის, ვისი განცხადებაც პირველი მივიდა რეესტრში. ამიტომ ხელშეკრულების თარიღი და გადახდის ქვითარი რიგითობის საკითხს თავისთავად არ წყვეტს, და პრაქტიკული დასკვნაც მარტივია: რაც უფრო მოკლეა დრო ხელმოწერასა და განცხადების წარდგენას შორის, მით ნაკლებია ის შუალედი, რომელშიც რამე შეიძლება არასწორად წავიდეს. ეს გზამკვლევი განმარტავს, როგორ წარიდგინება განცხადება, რა ემართება მას რეესტრის შიგნით, რა სამი შედეგი შეიძლება მოჰყვეს მას და როგორ უნდა წაიკითხოთ ამონაწერი, რომელიც შედეგს ადასტურებს.

ვინ წარადგენს განცხადებას და სად?

კანონის მე-8 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, რეგისტრაცია განცხადებით იწყება. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო მოქმედებს უშუალოდ, ასევე თავისი ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახურებისა და ავტორიზებული პირების მეშვეობით, ხოლო განცხადება თანდართულ დოკუმენტებთან ერთად შეიძლება წარდგენილ იქნეს ნებისმიერ ტერიტორიულ სამსახურში ან ნებისმიერი ავტორიზებული პირის მეშვეობით. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს იუსტიციის სახლს, რეესტრის სამსახურს ან ნოტარიუსს, რომელიც ავტორიზებული პირის სახით მოქმედებს; ყოველი წარდგენა აღირიცხება სარეგისტრაციო ნომრით, რომელიც წარდგენის დროის თქვენი მტკიცებულებაა. ამიტომ ეს ნომერი წარდგენისთანავე მოითხოვეთ და შეინახეთ: სწორედ ის აჩვენებს, როდის დაიწყო თქვენი რიგითობა.

განცხადების წარდგენა ნებისმიერ მხარეს შეუძლია და ორივე მხარეს შეიძლება ჰყავდეს წარმომადგენელი. საზღვარგარეთ მყოფი მყიდველი განცხადებას წარმომადგენლის მეშვეობით წარადგენს მინდობილობის საფუძველზე, ხოლო Revera Legal-ის ინფორმაციით, საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით დადებულ გარიგებას ქართველი ნოტარიუსი ამოწმებს როგორც სანოტარო აქტს. რეესტრის საკუთარი ონლაინ სერვისი Smart Contract, რომლის მეშვეობითაც მხარეებს შეუძლიათ ელექტრონულად მოაწერონ ხელი და დაარეგისტრირონ გარიგება, მხოლოდ საქართველოს პირადობის მოწმობის ან საქართველოს მოქალაქის პასპორტის მფლობელებისთვისაა განკუთვნილი, ამიტომ უცხოელ მყიდველებს რჩებათ სერვისის დახლი და ნოტარიუსი. საზღვარგარეთ მყოფი მყიდველისთვის ეს იმას ნიშნავს, რომ მინდობილობა და წარმომადგენელი წინასწარ უნდა იყოს მომზადებული, რათა ხელმოწერის დღეს განცხადების წარდგენა არაფერმა შეაფერხოს.

რა ერთვის განცხადებას?

კანონი ზუსტ ჩამონათვალს რეესტრის ინსტრუქციას ანდობს და რეესტრს უფლებას აძლევს, მოითხოვოს ნებისმიერი დამატებითი დოკუმენტი, რომელიც კონკრეტულ შემთხვევას სჭირდება (მე-8 მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტები). რეგისტრირებული ბინის ჩვეულებრივი შესყიდვისას საბუთების პაკეტი შემდეგი ელემენტების გარშემო იკრიბება. ჩამონათვალი საორიენტაციოა: კონკრეტულ შემთხვევაში რეესტრმა შეიძლება დამატებითი დოკუმენტიც მოითხოვოს. მონიშნეთ თითოეული პუნქტი, როგორც კი შესაბამისი დოკუმენტი მზად იქნება.

• განცხადება წარდგენილი დახლთან ან ავტორიზებული პირის მეშვეობით; მასში ქონება საკადასტრო კოდით არის მითითებული, ასევე ის უფლება, რომელიც უნდა დარეგისტრირდეს.
• წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება ორივე მხარის ხელმოწერით; ნოტარიულად დამოწმებული, თუ მხარეებმა ეს აირჩიეს, და ნებისმიერ შემთხვევაში, როდესაც რომელიმე მხარე საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით მოქმედებს.
• პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტები მხარეებისა და ნებისმიერი წარმომადგენლის პასპორტები, მინდობილობასა და მის თარგმანთან ერთად.
• კომპანიის დოკუმენტები, თუ მხარე კომპანიაა ვის შეუძლია მის სახელით ხელის მოწერა, მეწარმეთა რეესტრის მონაცემების მიხედვით.
• საფასური 150, 270 ან 350 ლარი, სისწრაფის მიხედვით; გადაუხდელი საფასური წარმოებას აჩერებს.
• მოსახსნელი დატვირთვის დოკუმენტები მაგალითად, კრედიტორის თანხმობა ან იპოთეკის გაუქმების დოკუმენტი, თუ იპოთეკა გაყიდვისას იფარება.

ჩეკლისტის ამობეჭდვა

როგორ მიმდინარეობს რეგისტრაცია ნაბიჯ-ნაბიჯ?

1. იმავე დღეს გაეცანით ახალ ამონაწერს

   ამონაწერის მიღება ნებისმიერ პირს შეუძლია. ხელმოწერამდე უშუალოდ კიდევ ერთხელ გადაამოწმეთ, რომ გამყიდველი რეგისტრირებული მესაკუთრეა და რომ ახალი არაფერი დარეგისტრირებულა. თუ ამონაწერში რაიმე მოულოდნელი გამოჩნდება, ხელი არ მოაწეროთ, სანამ საკითხს იურისტთან ერთად არ გაარკვევთ.

   ხელმოწერის დღეს

2. მოაწერეთ ხელი წერილობით ხელშეკრულებას

   მასში მითითებული უნდა იყოს საკადასტრო კოდი, ფასი, გადახდის გზა და ფლობაში გადაცემის თარიღი. სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლის მიხედვით, ხელშეკრულება წერილობითი ფორმით უნდა დაიდოს.

   ერთი შეხვედრა

3. დაუყოვნებლივ წარადგინეთ განცხადება

   მე-13 მუხლის მე-4 პუნქტის მიხედვით, წარდგენის დრო თქვენს რიგითობას განსაზღვრავს. თუ განცხადებას ხელმოწერის დღესვე წარადგენთ, იკეტება ის შუალედი, რომელშიც შეიძლება სხვა რამ დარეგისტრირდეს თქვენზე ადრე. ეს მთელ ჩამონათვალში ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაბიჯია.

   წარდგენისას აღირიცხება სარეგისტრაციო ნომრით

4. აირჩიეთ სისწრაფე და გადაიხადეთ

   ოთხ სამუშაო დღემდე ვადა 150 ლარი ღირს, მომდევნო დღის მომსახურება 270 ლარი, ხოლო იმავე დღის მომსახურება 350 ლარი. ვინ იხდის, ამას ხელშეკრულება წყვეტს; თუ ის არაფერს ამბობს, სამოქალაქო კოდექსი რეგისტრაციის ხარჯებს გამყიდველს აკისრებს (479-ე მუხლი). ამიტომ, თუ ამ ხარჯს თქვენ იხდით, ეს ხელშეკრულებაში თქვენი თანხმობით უნდა იყოს ასახული.

   150, 270 ან 350 ლარი

5. უპასუხეთ რეგისტრაციის შეჩერებას

   თუ რეესტრი ხარვეზს აღმოაჩენს, ის წარმოებას აჩერებს და მიუთითებს, რა აკლია. ხარვეზის გამოსასწორებლად გაქვთ 30 კალენდარული დღე, ხოლო გადაუხდელი საფასურის შემთხვევაში 3 სამუშაო დღე. შეჩერების შეტყობინებას დაუყოვნებლივ უპასუხეთ და ვადას ბოლო დღემდე ნუ გადადებთ.

   ხარვეზის გამოსწორების შემდეგ რეგისტრაციის ვადა თავიდან იწყება

6. მიიღეთ გადაწყვეტილება და ამონაწერი

   ამონაწერი რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებასთან ერთად მზადდება და მესაკუთრედ თქვენ გაჩვენებთ.

   თქვენ მიერ გადახდილ ვადაში, სრული პაკეტის წარდგენიდან

დარეგისტრირდა, შეჩერდა თუ უარი ეთქვა: რას ნიშნავს თითოეული შედეგი

22-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის მიხედვით, განმცხადებელს ასევე შეუძლია რეესტრს წარმოების შეწყვეტა სთხოვოს. ეს შესაძლებლობა მნიშვნელოვანია, თუ მხარეები თანხმდებიან, რომ პროცესი გადაწყვეტილების მიღებამდე შეწყვიტონ, მაგალითად, იმიტომ, რომ განცხადების წარდგენის შემდეგ რაიმე პრობლემა გამოვლინდა. სამი შედეგიდან მესაკუთრედ მხოლოდ პირველი გხდით; შეჩერება ჯერ კიდევ გამოსწორებადი მდგომარეობაა, ხოლო უარის შემთხვევაში, სანამ რაიმე შემდეგ ნაბიჯს გადადგამთ, ჯერ მისი მიზეზი უნდა გაარკვიოთ.

როგორ გადაამოწმოთ ამონაწერი რეგისტრაციის შემდეგ?

ამონაწერი ის დოკუმენტია, რომელიც შედეგს ადასტურებს და რომელსაც მოგთხოვთ ბანკი, დამქირავებელი, ბინადრობის ნებართვის გამცემი ორგანო ან მომავალი მყიდველი. გადაამოწმეთ ის ხელშეკრულებასთან შედარებით იმავე დღეს, როდესაც მიიღებთ. ნებისმიერი შეუსაბამობა რაც შეიძლება ადრე უნდა გამოვლინდეს, სანამ ამონაწერს ბანკს, ორგანოს ან სხვა პირს წარუდგენთ.

• მესაკუთრე. თქვენი სახელი, ისე დაწერილი, როგორც პასპორტშია, და წილი, თუ ქონება ერთობლივად შეიძინეთ; სახელის უმნიშვნელო შეცდომამაც კი შეიძლება მოგვიანებით ბანკთან ან ბინადრობის ნებართვის საქმეში შეფერხება გამოიწვიოს.
• ქონება. საკადასტრო კოდი, მისამართი და ფართობი ხელშეკრულებას ზუსტად ემთხვევა, ციფრი ციფრზე.
• კატეგორია. მიწის შემთხვევაში მისი კატეგორია, რომელიც, სხვა საკითხებთან ერთად, განსაზღვრავს, შეიძლება თუ არა ის ბინადრობის ნებართვისთვის ჩაითვალოს.
• დატვირთვები. იპოთეკა, რომელიც გაყიდვისას უნდა გაუქმებულიყო, აღარ უნდა ჩანდეს; ყველაფერი, რაც რჩება, ისეთი უნდა იყოს, რაზეც თქვენ დათანხმდით.
• საფუძველი. თქვენი საკუთრების საფუძვლად აღრიცხული ხელშეკრულება სწორედ ის არის, რომელსაც ხელი მოაწერეთ.

კანონი რეგისტრირებულ მონაცემებს ზუსტად მიიჩნევს, სანამ ისინი ბათილად არ გამოცხადდება (მე-5 მუხლი), ხოლო რეესტრი არ აგებს პასუხს მისთვის წარდგენილი დოკუმენტების ნამდვილობაზე (მე-3 მუხლის მე-6 პუნქტი). ორივე წესი ერთსა და იმავე დასკვნამდე მიდის: დოკუმენტების შემოწმება განცხადების წარდგენამდე ხდება, თქვენ და თქვენი იურისტის მიერ, და არა რეესტრში. სხვა სიტყვებით, რეესტრის ჩანაწერი იმდენად სანდოა, რამდენადაც სანდოა ის დოკუმენტები, რომლებსაც ის ეყრდნობა.

რა იცვლება მშენებარე ბინის შეძენისას?

დაუსრულებელი ბინა თქვენს საკუთრებად ვერ დარეგისტრირდება, რადგან ის ჯერ ცალკე ერთეულად არ არსებობს. რისი რეგისტრაციაც შესაძლებელია, ეს არის წინასწარი საკუთრების უფლება; მისი რეგისტრაცია რეესტრის სტანდარტული საფასურით ხდება და ოთხ სამუშაო დღემდე გრძელდება. ის თქვენს მოთხოვნას საჯარო ჩანაწერში ასახავს და, რიგითობის წესის მიხედვით, მისი რიგი განცხადების წარდგენის დროიდან აითვლება. თქვენი საკუთრება მოგვიანებით რეგისტრირდება, მას შემდეგ, რაც შენობა ექსპლუატაციაში მიიღება და დეველოპერი ერთეულებს დაარეგისტრირებს; სწორედ ეს მეორე რეგისტრაცია გხდით მესაკუთრედ და სწორედ მას ეყრდნობა ბინადრობის ნებართვის განაცხადი. ამიტომ მშენებარე ბინის შემთხვევაში რეგისტრაცია ორ ეტაპად მიმდინარეობს და ორივე ეტაპის ამონაწერი ისევე ყურადღებით უნდა გადაამოწმოთ, როგორც ზემოთ არის აღწერილი.

რომელი დოკუმენტები უნდა შეინახოთ რეგისტრაციის შემდეგ?

ოთხი დოკუმენტი ერთად შეინახეთ, როგორც ქაღალდზე, ისე სკანირებული სახით: ხელმოწერილი ხელშეკრულება, ყოველი გადახდის საბანკო დადასტურება, განცხადების წარდგენისას მიღებული სარეგისტრაციო ნომერი და ამონაწერი, რომელშიც მესაკუთრედ თქვენ ხართ მითითებული. ერთად ისინი აჩვენებს, რა შეიძინეთ, რა გადაიხადეთ, როდის იქნა წარდგენილი თქვენი მოთხოვნა და რას ამბობს ახლა რეესტრი. სწორედ ამ დოკუმენტებს ითხოვს ბანკი იპოთეკის გაცემამდე, მათი ნახვა შეიძლება დამქირავებლის იურისტმა მოისურვოს, მათ ეყრდნობა ბინადრობის ნებართვის საქმე და მათგან იწყება საგადასახადო გაანგარიშება მომავალი გაყიდვისას. შეინახეთ ისინი ისეთ ადგილას, სადაც წლების შემდეგაც ადვილად იპოვით.

რისკები და გამონაკლისები

• შუალედი ხელმოწერასა და განცხადების წარდგენას შორის. რიგითობა განცხადების წარდგენის დროს მიჰყვება და არა ხელშეკრულების თარიღს; ყოველი საათი ხელმოწერის შემდეგ სხვისი განცხადების შესაძლებლობას ტოვებს.
• ძველი ამონაწერი. გასული კვირის ამონაწერი არ აჩვენებს იმას, რაც გუშინ დარეგისტრირდა; ამონაწერი ხელმოწერის დღეს აიღეთ.
• უპასუხოდ დატოვებული შეჩერება. შეჩერების ვადის გასვლის შემდეგ გამოუსწორებელმა ხარვეზმა შეიძლება განცხადების განხილვა დაასრულოს.
• შეუსაბამო სახელები. მხარის ბუნდოვანი იდენტიფიკაცია რეგისტრაციის შეჩერების საფუძველია; სახელები ყველგან ისე უნდა ეწეროს, როგორც პასპორტშია.
• იმის იმედი, რომ დოკუმენტებს რეესტრი შეამოწმებს. რეესტრი არეგისტრირებს იმას, რასაც იღებს; შემოწმება თქვენი იურისტის საქმეა და ის განცხადების წარდგენამდე უნდა დასრულდეს.

ხშირი კითხვები

შემიძლია, როგორც უცხოელმა, შესყიდვა ონლაინ დავარეგისტრირო?

რეესტრის Smart Contract სერვისი მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებისთვისაა. უცხოელი მყიდველი განცხადებას წარადგენს იუსტიციის სახლში, რეესტრის სამსახურში ან ავტორიზებული პირის, მაგალითად ნოტარიუსის, მეშვეობით, პირადად ან წარმომადგენლის საშუალებით.

საკმარისია თუ არა მიღებული ამონაწერი საკუთრების დასადასტურებლად?

დიახ. ეს ის დოკუმენტია, რომელიც რეგისტრირებულ მესაკუთრეს აჩვენებს, და სწორედ მას ითხოვენ ბანკები, დამქირავებლები და სახელმწიფო ორგანოები. მიღებისთანავე გადაამოწმეთ ის ხელშეკრულებასთან შედარებით.

რა ხდება, თუ რეესტრი დამატებით დოკუმენტს მოითხოვს?

კანონი რეესტრს უფლებას აძლევს, მოითხოვოს ნებისმიერი დოკუმენტი, რომელიც კონკრეტულ საქმეს სჭირდება. წარადგინეთ ის მითითებულ ვადაში; ამის შემდეგ წარმოება გაგრძელდება. რაც უფრო სწრაფად წარადგენთ მოთხოვნილ დოკუმენტს, მით უფრო მალე მიიღებთ გადაწყვეტილებას.

შეუძლია თუ არა გამყიდველს ხელმოწერის შემდეგ ქონება სხვას მიჰყიდოს?

სანამ თქვენი განცხადება წარდგენილი არ არის, სხვისი განცხადება შეიძლება თქვენზე ადრე წარდგეს, ხოლო რიგითობა წარდგენის დროს მიჰყვება. სწორედ ამიტომ განცხადება ხელმოწერას დაუყოვნებლივ უნდა მოჰყვეს.

ვინ იხდის რეგისტრაციის საფასურს?

ის, ვინც ხელშეკრულებაშია მითითებული. თუ ხელშეკრულება ამაზე დუმს, სამოქალაქო კოდექსი ნასყიდობის რეგისტრაციის ხარჯებს გამყიდველს აკისრებს. ამიტომ ეს საკითხი ხელმოწერამდე წაიკითხეთ ხელშეკრულებაში.

როგორ გავიგო, რომ ჩემი განცხადება მიღებულია?

რეესტრი ყოველ წარდგენას სარეგისტრაციო ნომრით აღრიცხავს. მოითხოვეთ ის განცხადების წარდგენისას და შეინახეთ, რადგან ის ასევე აჩვენებს, როდის იქნა წარდგენილი თქვენი განცხადება.

იმავე მომენტის ფინანსური მხარე განხილულია გვერდზე უსაფრთხო გადახდა; შესყიდვის სრული თანმიმდევრობა კი მოცემულია საქართველოში ქონების შეძენის სრულ გზამკვლევში.

წყაროები

1. საქართველოს კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (მუხლები 3, 5, 6, 8-10, 13 და 21-23), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 1 აპრილის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
2. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 183, 323 და 479), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
3. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
4. Smart Contract: ხშირად დასმული კითხვები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
5. New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia (ნოტარიუსის ახალი მოთხოვნები საჯარო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული გარიგებებისთვის საქართველოში), Revera Legal (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 12 ოქტომბერი, 2026 - გზამკვლევი გამოქვეყნდა კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“, სამოქალაქო კოდექსისა და რეესტრის საფასურების ცხრილის საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.