ხელშეკრულების საკონტროლო სია: ნასყიდობა და დეველოპერთან ხელშეკრულება საქართველოში

ხელშეკრულების პროექტის შემოწმება პუნქტ-პუნქტ

საქართველოში მყიდველის დაცვის უდიდეს ნაწილს თავად ხელშეკრულება ასრულებს. როცა ხელშეკრულება დუმს, კანონი ზოგიერთ ხარვეზს ავსებს, მაგრამ ის დაცვის მექანიზმები, რომლებსაც პრაქტიკაში ყველაზე დიდი მნიშვნელობა აქვს, თანხის გაცემის წესიდან დაწყებული მშენებლობის დაგვიანებისთვის პირგასამტეხლოთი დამთავრებული, მხოლოდ მაშინ არსებობს, როცა ტექსტშია ჩაწერილი. ეს ინსტრუმენტი საშუალებას გაძლევთ, პროექტი სტრიქონ-სტრიქონ შეადაროთ იმ პუნქტებს, რომლებსაც ჩვენი იურიდიული გზამკვლევები გირჩევთ. ჯერ აირჩიეთ ხელშეკრულების სახე: ნასყიდობის ხელშეკრულება უკვე რეგისტრირებულ ბინაზე, თუ ხელშეკრულება დეველოპერთან ბინაზე, რომელიც ჯერ კიდევ შენდება. შემდეგ თითოეულ სტრიქონს უპასუხეთ თქვენ წინ არსებული პროექტის ტექსტის მიხედვით. „დიახ“ ნიშნავს, რომ პუნქტი ტექსტშია და ზუსტად იმას ამბობს, რასაც სტრიქონი აღწერს; „არა“ ნიშნავს, რომ ის აკლია, ან არის, მაგრამ იმ სუსტი ფორმით, რომელიც წვრილი შრიფტითაა ნაჩვენები; „ჯერ არა“ ნიშნავს, რომ ჯერ ვერ იპოვეთ ან ვერ შეამოწმეთ. ერთი სიტყვით, ეს ინსტრუმენტი იურისტს არ ცვლის: ის მხოლოდ გეხმარებათ, დაინახოთ, რა აკლია პროექტს და რა უნდა მოითხოვოთ მეორე მხარისგან წერილობით.

თქვენი პასუხები ამავე ბრაუზერში ინახება, ასე რომ, შეგიძლიათ დაბრუნდეთ, როცა მეორე მხარე შესწორებულ პროექტს გამოგიგზავნით; ღილაკი „პასუხების გასუფთავება“ მათ შლის. ჩვენთან არაფერი იგზავნება, ასე რომ, პასუხები მხოლოდ თქვენს მოწყობილობაზე რჩება, სანამ თავად არ გადაწყვეტთ მათ გაზიარებას. WhatsApp-ის ღილაკი აგზავნის შედეგს და გასასწორებელი პუნქტების სიას, რაც მოსახერხებელი გზაა მათი თქვენი იურისტისთვის გადასაცემად.

რას გეუბნებათ შედეგი

• ჯერ ხელს ნუ მოაწერთ. ამ სახის ხელშეკრულების ოთხი ძირითადი პუნქტიდან ერთ-ერთი აკლია ან სუსტია. სწორედ ეს პუნქტები წყვეტს, სწორ ქონებას ყიდულობთ თუ არა სწორი პირისგან, და დაცულია თუ არა თქვენი ფული, სანამ გარიგება დასრულდება. მათზე დაჟინება ყველაფერზე წინ ღირს.
• ხელმოწერამდე მოილაპარაკეთ. ძირითადი პუნქტები ადგილზეა, მაგრამ სიის სხვა პუნქტები აკლია, სუსტია ან შეუმოწმებელია. შედეგის ქვემოთ მოცემული სია აჩვენებს, კონკრეტულად რომელი. მათი უმეტესობის დამატება მოკლე ცვლილებით შეიძლება.
• სიის ყველა პუნქტი ადგილზეა. პროექტი შეიცავს დაცვის ყველა იმ მექანიზმს, რომელსაც სია ეძებს. მთელი ტექსტი მაინც იურისტმა უნდა წაიკითხოს, რადგან პუნქტი შეიძლება ტექსტში იყოს და მაინც დაასუსტოს ხელშეკრულების სხვა ადგილას ჩაწერილმა სხვა პუნქტმა.

ოთხი ძირითადი პუნქტი თითოეულ ხელშეკრულებაში

ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ძირითადია პირველი, მეორე, მეხუთე და მეექვსე სტრიქონი. ხელი სწორმა პირებმა უნდა მოაწერონ: ამონაწერში მითითებულმა ყველა მესაკუთრემ, ან ვინმემ, ვისაც თან დართული მინდობილობა აქვს. სწორი ქონება უნდა იყოს აღწერილი: საკადასტრო კოდით, ფართობითა და მისამართით, რათა ის, რაც შემდეგ თქვენს სახელზე დარეგისტრირდება, ზუსტად ის იყოს, რაც დაათვალიერეთ. ფული დაცული უნდა იყოს: უნდა ჩაირიცხოს გამყიდველის ან კრედიტორის სახელზე არსებულ ანგარიშებზე და გაიცეს მხოლოდ მას შემდეგ, რაც რეესტრი მესაკუთრედ აღგრიცხავთ. და ამონაწერში არსებული ყოველი დატვირთვა უნდა მოგვარდეს: თითოეული იპოთეკა თუ ყადაღა დასახელებული უნდა იყოს, ფასის იმ ნაწილთან ერთად, რომელიც მას მოხსნის. ამიტომ, თუ ამ ოთხი სტრიქონიდან რომელიმეზე „არა“ უპასუხეთ, ინსტრუმენტი გირჩევთ, ჯერ ხელი არ მოაწეროთ, დანარჩენი პუნქტები რამდენად კარგადაც არ უნდა იყოს ჩამოყალიბებული.

დეველოპერთან დადებულ ხელშეკრულებაში ძირითადია პირველი, მეორე, მერვე და მეთორმეტე სტრიქონი. უნდა იცოდეთ, ვინ აშენებს, ვის მიწაზე და რომელი ნებართვის საფუძველზე. თქვენი ბინა დამტკიცებულ გეგმაზე უნდა იყოს იდენტიფიცირებული, რადგან დასრულებამდე მას საკუთარი საკადასტრო კოდი არ აქვს. უნდა არსებობდეს თარიღი, რომლისთვისაც ბინა ჩაგბარდებათ, და პირგასამტეხლო, თუ ჩაბარება დაგვიანდა. და გჭირდებათ გასასვლელი გზა: განსაზღვრული შემთხვევები, როცა ხელშეკრულების შეწყვეტა და გადახდილის დაბრუნება შეგიძლიათ, ასევე ხელშეკრულების სხვა მყიდველისთვის გადაცემის უფლება. ამ ოთხის გარეშე დანარჩენ რვა პუნქტს დასაყრდენი თითქმის არ აქვს. შესაბამისად, აქაც ამ ოთხიდან რომელიმეზე „არა“ ნიშნავს, რომ ხელმოწერა ჯერ ადრეა.

როგორ ამოვიცნოთ პუნქტის სუსტი ვერსია

გამყიდველის ან დეველოპერის მიერ მომზადებულ პროექტებში საკითხი იშვიათად არის მთლიანად გამოტოვებული; უფრო ხშირად ის ტექსტშია, მაგრამ ისეთი ფორმით, რომელიც მის ავტორ მხარეს იცავს. თითოეული სტრიქონის ქვეშ წვრილი შრიფტი აღწერს იმ სუსტ ფორმას, რომელსაც ყველაზე ხშირად ვხვდებით. პირგასამტეხლო, რომელიც მხოლოდ მყიდველის წინააღმდეგ მოქმედებს; თანხის დაბრუნება, რომელიც იმაზეა დამოკიდებული, იპოვის თუ არა დეველოპერი ახალ მყიდველს; სპეციფიკაცია, რომელიც მოპირკეთების დონეს ასახელებს, მაგრამ არ განმარტავს; ფასი, რომელიც რომელიმე ვალუტის „ეკვივალენტით“ არის გამოხატული ისე, რომ არ წერია, რომელი კურსი გამოიყენება: თითოეული მათგანი პუნქტს ჰგავს, მაგრამ ისე მუშაობს, თითქოს პუნქტი საერთოდ არ არსებობდეს. როცა ასეთს წააწყდებით, უპასუხეთ „არა“ და მოითხოვეთ უფრო მკაცრი ფორმულირება, რომელსაც ჩვენს გზამკვლევებში იპოვით. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, სუსტი ვერსია ამ სიაში „არა“-დ ითვლება და არა „დიახ“-ად, მაშინაც კი, როცა საკითხი ტექსტში ფორმალურად ნახსენებია.

ხელშეკრულება, რომლის წაკითხვაც არ შეგიძლიათ

საქართველოში უძრავი ქონების ხელშეკრულებები, როგორც წესი, ქართულ ენაზე დგება, ხოლო საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ხელშეკრულება ისეთი ფორმით უნდა იყოს შედგენილი, რომელსაც რეესტრი იღებს. თუ ქართული არ იცით, მოითხოვეთ ორენოვანი ვერსია ან დამოწმებული თარგმანი, წერილობით შეთანხმდით, რომელ ენას აქვს უპირატესობა, და სთხოვეთ თქვენს იურისტს, ორივე ტექსტი ერთმანეთს შეადაროს. ამ გვერდის სტრიქონებს უპასუხეთ იმ ვერსიის მიხედვით, რომელსაც ხელს მოაწერთ, და არა მისი მოკლე შინაარსის მიხედვით. პუნქტი, რომელიც მხოლოდ თარგმანშია, ვერ დაგიცავთ, თუ ქართული ტექსტი, რომელსაც უპირატესობა აქვს, სხვა რამეს ამბობს. მოკლედ, გადამწყვეტია ის ტექსტი, რომელსაც უპირატესობა აქვს, და სწორედ ის უნდა შეამოწმოთ ამ სიით.

შესწორებების უკან გაგზავნა

თქვენს სიაში არსებული ყველა ცვლილება ერთხელ, წერილობით მოითხოვეთ და თან დაურთეთ თქვენ მიერ შემოთავაზებული ფორმულირება. პუნქტების სია შემოთავაზებული ტექსტით მეორე მხარისთვის უფრო ადვილად მისაღებია, ვიდრე ზოგადი პრეტენზია, და მოლაპარაკებას ხელშეკრულებაზე აკონცენტრირებს და არა ფასზე. ჩვენი გზამკვლევები პუნქტებს შემოთავაზებულ შინაარსთან ერთად აღწერს: ნასყიდობის ხელშეკრულების გზამკვლევი რეგისტრირებული ბინისთვის და დეველოპერთან ხელშეკრულების გზამკვლევი მშენებარე ბინისთვის. ნასყიდობის ხელშეკრულებამდე ხელმოწერილი წინასწარი ხელშეკრულებაც ასეთივე ყურადღებით წაკითხვას იმსახურებს; მას წინასწარი ხელშეკრულების საკონტროლო სია მოიცავს. როცა შესწორებული პროექტი მოვა, ამ გვერდზე დაბრუნდით: თქვენი წინა პასუხები ისევ აქ არის, ამიტომ მხოლოდ იმ სტრიქონების შეცვლა მოგიწევთ, რომლებსაც ახალი პროექტი ასწორებს.

რისი გაკეთება არ შეუძლია ამ სიას

სია ადასტურებს, რომ გარკვეული პუნქტები ტექსტშია. ის ვერ დაადასტურებს, რომ ეს პუნქტები ჩაწერილი სახით აღსრულებადია, რომ ისინი სხვა პუნქტებს არ ეწინააღმდეგება, რომ ხელმომწერს შესაბამისი უფლებამოსილება აქვს, ან რომ თან დართული დოკუმენტები ნამდვილია. ვერც იმ შემოწმებებს ჩაანაცვლებს, რომლებიც ხელშეკრულებამდე უნდა ჩატარდეს: რეესტრის ამონაწერს, დეველოპერის ნებართვასა და მის წარსულს, ასევე გამყიდველის საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველს. საზღვარგარეთიდან შესყიდვისას სამართლებრივი შემოწმების მომსახურება მოიცავს როგორც შემოწმებებს, ისე ხელშეკრულებას, ხოლო დეველოპერის საკონტროლო სია დეველოპერის შესწავლაში დაგეხმარებათ, სანამ ხელშეკრულების ეტაპამდე მიხვალთ. ამიტომ სიის სრული შედეგიც კი არ ნიშნავს, რომ ხელშეკრულება ხელმოსაწერად მზადაა: მთელი ტექსტის წაკითხვა და საბოლოო შეფასება იურისტის საქმეა.