סמגורי, טביליסי: דירות, מחירים וחיים ליד נמל התעופה ולילו

מהו סמגורי?

סמגורי הוא הרובע הגדול ביותר של טביליסי בשטחו, והשער המזרחי של העיר: כביש קאחתי, נמל התעופה הבינלאומי, שוק לילו ורצועה ארוכה של תעשייה נמצאים כולם בתחומו, לצד שיכוני המגורים של וארקטילי ושל מסאמה מסיווי. לפי הנתונים של Geostat זה גם הרובע שבו הדירות החדשות הזולות ביותר, ו-Galt & Taggart רושמת בו את שכר הדירה הממוצע הנמוך מכל אזורי העיר. מנקודת המבט של קונה, סמגורי איננו שכונה אחת אלא חמש שכונות שונות מאוד זו מזו שחולקות שם אחד.

לפי הנתונים שבתוכנית איכות האוויר של העיר, שטח הרובע הוא 128.4 קמ״ר, כרבע משטחה של טביליסי, ובמפקד 2014 נמנו בו 177,844 תושבים, כלומר כ-1,385 לקמ״ר. בהחלטה 16-35 שקיבלה מועצת העיר טביליסי ב-2014 חולק הרובע לחמש יחידות: 17 וארקטילי, 18 מסאמה מסיווי ("המסיב השלישי"), 19 אורחווי ואירופורטי, 20 לילו ו-21 קבמו סמגורי. לווארקטילי יש מדריך נפרד משלה; העמוד הזה מתאר את הרובע בשלמותו, ובפירוט רב יותר את ארבע היחידות האחרות.

מפה וגבולות

הקו שכדאי להכיר הוא כביש קאחתי. מצפון לו, בין רחוב ג׳ווחטי לרחוב טוולצ׳רלידזה, שוכנת מסאמה מסיווי, ומעליה, לכיוון המאגר, וארקטילי. מדרום לו, מרחוב ג׳ווחטי מזרחה עד נהר לוצ׳יני ומטה עד המטקווארי, נמצאת קבמו סמגורי, רצועת התעשייה והרכבת שכוללת גם את אזור אפריקה. רחוק יותר מזרחה, יחידה 19 מקיפה את אורחווי, את נמל התעופה ואת השטחים עד החוף המזרחי של ים טביליסי, ויחידה 20, לילו, תופסת את הקצה המרוחק של העיר, כולל הכפרים דידי לילו ופטרה לילו. לפי המדידה שלנו של קווי המתאר ב-OpenStreetMap, אורחווי-אירופורטי ולילו מכסות יחד כשלושה רבעים מקרקעות הרובע.

שני שמות גורמים לבלבול. תחנת המטרו סמגורי, Samgori Mall ותחנת האוטובוסים סמגורי שוכנות מעבר לגבול, ביחידת נבטלוגי של רובע איסאני, ולכן הן מתוארות במדריך איסאני שלנו. ו"רחוב רוסתוולי" שמופיע בתיאור הרשמי של לילו הוא רחוב מקומי ליד נמל התעופה, לא השדרה שבמרכז העיר. גם המסנן "Samgori" באתר ss.ge מערבב את שדרות מוסקבה שבאיסאני עם רחובות שמדרום לכביש, ולכן ודאו היכן בדיוק נמצאת הדירה שבמודעה.

למי סמגורי מתאים

מישור, שדות תעופה ומפעלים

האנציקלופדיה הגאורגית מתארת את האזור כמישור סמגורי, שטח פתוח שבו מהירות הרוח הממוצעת היא כ-6 עד 7 מ׳ לשנייה, לעומת 3 עד 4 ברוב חלקי העיר. ים טביליסי, שנקרא גם מאגר סמגורי, משמש מאז 1953 כמווסת של מערכת ההשקיה של סמגורי, וכיום הוא מספק גם מי שתייה. לפי ויקיפדיה הגאורגית, אורחווי התפתחה החל מ-1948 כבסיס של התאגיד שהקים את מערכת ההשקיה הזו.

התעופה עיצבה את הרובע כבר בשלב מוקדם. לפי האנציקלופדיה, שדה התעופה הראשון של טביליסי נפתח ב-1923 במקום שבו קם לימים "מסיב הדיור ה-3", וארקטילי-1 של היום, וב-1933 נבנה נמל תעופה של ממש בקבמו אלקסייבקה, במקום שבו עומד נמל התעופה הנוכחי. הטרמינל הקיים, שבנתה TAV Georgia, נפתח בפברואר 2007. מפעל המטוסים תבילאוויאמשני הוקם ב-1941, ייצר אחרי המלחמה מטוסי קרב סילוניים סובייטיים, ומאז 1978 הוא מייצר את מטוסי התקיפה Su-25; OpenStreetMap ממקמת אותו בקבמו סמגורי.

שיכוני המגורים הגיעו מאוחר יותר. האנציקלופדיה מונה את מסאמה מסיווי בין מסיבי המגורים שנבנו משנות ה-1960 ועד שנות ה-1980, ויישוב לילו החל לגדול בשנות ה-1950 כאזור תעשייה. שוק לילו נוסד ב-1991 בשם "אלסווקו", וב-2011 שונה שמו ל-Lilo Mall. בעבר היו איסאני וסמגורי רובע אחד, איסאני-סמגורי; המפה הנוכחית, עם 10 רבעים, נקבעה בהחלטה של מועצת העיר מינואר 2013.

כמה עולה נכס

Galt & Taggart מפרסמת אזור סמגורי אחד לכל הרובע, ולכן הנתונים שלה מערבבים את המגדלים של וארקטילי עם הבלוקים בני חמש הקומות של לילו. גם הנתונים של Geostat לפי רובע עושים את אותו הדבר.

היקף המכירות גבוה: בשבעת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו בסמגורי 4,082 דירות, המקום השלישי אחרי דידי דיגומי וסבורטלו. לפי החשבון שלנו, הממוצע של יולי היה נמוך בכ-17% מהממוצע העירוני, $1,426 למ״ר, ויחס שכר הדירה למחיר באזור מצביע על תשואה ברוטו של כ-8.7%, נתון שמשלב שכירות על כל סוגי הדיור עם מחירים של דירות חדשות. ההשוואה לשאר העיר מופיעה בעמוד שלנו על שכר דירה לפי רובע.

המחירים המבוקשים ב-ss.ge ב-22 באוקטובר 2026, לפי אזור, מתוך כ-75 מודעות שקראנו: לילו כ-$776 עד $1,450 למ״ר, אורחווי $929 עד $1,380, יישוב נמל התעופה $1,010 עד $1,440, אפריקה וקבמו סמגורי $944 עד $1,750, ומסאמה מסיווי $1,000 עד $1,770. על דירות סובייטיות קטנות של שני חדרים, 34 עד 53 מ״ר, ביקשו בדרך כלל $45,000 עד $65,000.

היחידות, אחת אחת

מסאמה מסיווי. שוק המכירה החוזרת הפעיל ביותר ברובע, עם בלוקים סובייטיים בני תשע קומות, "זמו פלטו" (הרמה העליונה) ומגדלים חדשים ברחוב גיורגי אבאשווילי. על דירת שני חדרים של 53 מ״ר בקומה ה-3 של בלוק בן 14 קומות שם ביקשו $93,000, ועל דירת 3 חדרים של 85 מ״ר ברחוב קלובני ביקשו $85,000. תחנת המטרו וארקטילי נמצאת רשמית בתוך היחידה הזו, ולכן הדירות בצד המערבי שלה הן המחוברות ביותר בסמגורי.

אורחווי. אזור של בנייה נמוכה, בתים ובלוקים בני שתיים עד חמש קומות, מצפון לכביש ובקרבת נמל התעופה. ברחוב צ׳נטלאדזה ביקשו כ-$46,000 על דירה מוסבת של 34 מ״ר, ו-$65,000 על דירת שלושה חדרים של 70 מ״ר עם תקרות בגובה 3.8 מטר. בתים פרטיים נפוצים כאן: על בית של 105 מ״ר עם חצר של 400 מ״ר ביקשו $100,000.

יישוב נמל התעופה. על דירות של 36 עד 74 מ״ר ביקשו $47,000 עד $75,000, ועל בית חדש בן קומה אחת של 170 מ״ר ביקשו $160,000. הטרמינל נמצא במרחק של כ-1.8 ק״מ בקו אווירי, לפי המדידה שלנו.

לילו. הדירות הזולות ביותר שראינו, למשל דירת שני חדרים של 67 מ״ר בקומת הקרקע של בלוק בן חמש קומות על כביש קאחתי ב-$52,000, עומדות ליד בלוקים חדשים יותר, בני עד 22 קומות, ברחוב אבגני אפחזאווה. קרקע יש בשפע: על מגרשים לאורך הכביש ביקשו לרוב $60 עד $160 למ״ר.

קבמו סמגורי ואפריקה. מדרום לכביש, ליד מגרש המיון של הרכבת, ביקשו על דירות שני חדרים של 40 עד 45 מ״ר ברחוב בסריון צ׳יצ׳ינאדזה $42,500 עד $45,000, ואילו על דירה של 120 מ״ר בקומה ה-15 של בלוק בן 16 קומות ברחוב קינדזמראולי ביקשו $210,000.

פרויקטים חדשים מחוץ לווארקטילי

רוב 45 הפרויקטים של סמגורי שמופיעים ב-korter.ge נמצאים בווארקטילי, אבל כמה פרויקטים גדולים יותר נבנים במקומות אחרים. Urban East של White Square, בכביש קאחתי 63, מתנשא לגובה 16 קומות ובו 308 דירות, במחיר שמתחיל ב-$1,145 למ״ר, ומועד מסירה לא מצוין. East Project של Idea City, ברחוב טוולצ׳רלידזה 8, מתכנן שלושה בלוקים בני 11 קומות עם 320 דירות; בלוק A אמור להימסר ברבעון הראשון של 2027, מ-$1,250 למ״ר בשלד ירוק. Chichinadze Street by Index, ברחוב קינדזמראולי 12 שבאפריקה, כולל שני בלוקים בני 16 קומות שמסירתם צפויה ברבעון הרביעי של 2028, מ-$880 למ״ר בשלד לבן. בלילו, באורחווי וביישוב נמל התעופה לא מצאנו אף יזם מזוהה בשמו שבונה שם. לפי הספירה של Galt & Taggart, בשבעת החודשים הראשונים של 2026 ניתנו בסמגורי היתרים לבניית כ-110,000 מ״ר של מגורים. את כל יזם כדאי לבדוק בעזרת רשימת הבדיקה ליזמים שלנו.

תחבורה ונסיעות

וארקטילי היא תחנת המטרו היחידה בתוך הרובע; היא נפתחה ב-9 בדצמבר 1985 כתחנה הסופית של קו 1. אורחווי, לילו ורוב קבמו סמגורי נמצאים קילומטרים אחדים ממנה, ולכן רוב התושבים נוסעים באוטובוסים, במיניבוסים ובמכוניות. כביש קאחתי חוצה את הרובע כולו, מאיסאני ועד לילו, וממשיך משם לכיוון קאחתי.

קו האוטובוס 337 מחבר את כיכר התחנה עם נמל התעופה דרך מרכז העיר ולאורך כביש קאחתי, ובמדריך של נמל התעופה עצמו מצוין מחיר נסיעה של 1 לארי, עם 90 דקות של מעברים חינם. מסילת רכבת באורך 17.3 ק״מ מהתחנה המרכזית משרתת את נמל התעופה מאז 2008. לפי המדידה שלנו בקו אווירי, מסאמה מסיווי נמצאת כ-7.1 ק״מ מכיכר החירות, ולילו כ-15.2 ק״מ. התקציב העירוני של 2026 כולל רכבל בין סמגורי לווזיסובאני, שלפי דברים שאמר ראש העיר קודם לכן ייצא מתחנת המטרו סמגורי, בצד של איסאני.

גם נמל התעופה עצמו מתרחב. ביולי 2026 השיק ראש הממשלה פרויקט הרחבה שבמסגרתו TAV Georgia אמורה להשקיע יותר מ-$150 מיליון כדי להגדיל את הקיבולת ל-10 מיליון נוסעים בשנה. הממשלה מתכננת גם נמל תעופה חדש בוזיאני, מחוץ לעיר, לשנת 2031, אף שתוכנית ממשלתית שמצטט Georgia Today מזכירה את 2029. לא מצאנו שום תוכנית רשמית לשטח של נמל התעופה הנוכחי אחרי מעבר כזה.

שווקים, בתי ספר ושירותים

• Lilo Mall. האנציקלופדיה הגאורגית מכנה אותו אחד ממרכזי המסחר הגדולים בדרום הקווקז: 35 הקטאר ועד 6,000 יחידות מסחר, ו-22% מההכנסות של כל השווקים בגאורגיה ב-2022. שוק שני, Lilo City, נמצא בסמוך.
• קניונים. East Point, ובו סניף של Carrefour Market, בקצה המזרחי של מסאמה מסיווי, ו-Tbilisi Sea Plaza בצד של וארקטילי.
• בתי ספר. ב-OpenStreetMap מסומנים בתי ספר ציבוריים בכל אחת מהיחידות, למשל מס' 76 ו-156 באורחווי-אירופורטי, חמישה בתי ספר ממוספרים בלילו ומס' 94 ו-124 בקבמו סמגורי. אמתו את המספרים במרשם העדכני.
• פארקים. הפארק המרכזי של אורחווי ופארק טטריחווי ביחידה 19, והפארק המרכזי של וארקטילי במסאמה מסיווי. בארבע היחידות שמחוץ לווארקטילי לא מצאנו אף אוניברסיטה.

תעשייה, מטוסים וסכסוכי קרקע

חלק גדול מהרובע הוא שטח עבודה. ב-OpenStreetMap מסומנים בקבמו סמגורי מפעל המטוסים, נמל יבשתי, מגרש המיון של הרכבת וחניון אוטובוסים, באורחווי-אירופורטי מפעלים ואתרי לוגיסטיקה, בלילו מבשלת בירה ומסוף, ובנוסף כמה אתרים צבאיים. לפני קנייה, ובמיוחד של בית או של קרקע, בדקו במפת ייעודי הקרקע של העיר מה הייעוד של המגרש ושל השכנים שלו.

לא מצאנו מפת רעש או מדידות רעש לאזורים הסמוכים לנמל התעופה, ומספר הנוסעים עולה: TAV דיווחה על יותר מ-5 מיליון נוסעים ב-2025. שאלו על נתיב הטיסות לפני שאתם קונים באורחווי, ביישוב נמל התעופה או בלילו. תושבי דידי לילו מתלוננים כבר שנים על התנאים סביב המזבלה העירונית, ש-OpenStreetMap ממקמת ממש מעבר לגבול העיר; בפברואר 2025 מסרה העירייה שהמזבלה אינה עומדת בתקנים מודרניים ושהיא בוחנת אתרים למזבלה חדשה.

גם על קרקע ודיור היו מחלוקות. לפי JAMnews, בדצמבר 2020 הרסה העירייה באפריקה 12 מבנים שנבנו בלי היתר על קרקע של המדינה, וביולי 2025 דיווח Caucasian Knot על פינוי של משפחות עקורים מאבחזיה ממבני מפעל לשעבר ברחוב טוולצ׳רלידזה. לפי האנציקלופדיה, בנהר לוצ׳יני, בצדו המזרחי של הרובע, יש שיטפונות אביב ושיטפונות בזק, אף שלא מצאנו דיווחים עדכניים על הצפות בסמגורי.

איכות האוויר

בסמגורי פועלת התחנה המזרחית ביותר מבין התחנות האוטומטיות של טביליסי לניטור אוויר, אבל היא ממוקמת בווארקטילי, כ-10.6 ק״מ מ-Lilo Mall לפי המדידה שלנו, ולכן היא מלמדת מעט מאוד על לילו או על הסביבה של נמל התעופה. חוקרים מאוניברסיטת טביליסי הממלכתית חישבו לשנת 2024 ממוצע שנתי של חלקיקים עדינים (PM2.5) של 14.6 µg/m³ בתחנה הזו: מתחת לסף הלאומי, אבל הרבה מעל מה שממליץ ארגון הבריאות העולמי. ברחוב קיזיקי שבקבמו סמגורי מוצב דוגם פסיבי לחנקן דו-חמצני, אך תוכנית האוויר הלאומית לא מפרסמת את התוצאה שלו, ולא מצאנו נתוני אוויר כלשהם ללילו, לאורחווי או לנמל התעופה.

מי גר כאן

לפי נתוני מפקד 2014 ש-City Population ריכזה, כ-85% מתושבי סמגורי היו גאורגים וכ-8% ארמנים, ולפי החשבון שלנו כ-8% היו עקורים פנימיים. כ-6,453 תושבים גרו במקומות שנספרו ככפריים, סימן לכך שכפרים כמו דידי לילו עדיין הם חלק מהעיר. נתונים של מפקד 2024 בחלוקה לרבעים לא מצאנו.

השכרת נכס בסמגורי

מחוץ לווארקטילי שוק השכירות מקומי וצנוע: על דירות שני חדרים במסאמה מסיווי, באורחווי, באפריקה וביישוב נמל התעופה ביקשו כ-1,000 עד 1,300 לארי לחודש, פחות מהרמות שסביב המטרו איסאני. ב-korter.ge הופיעו רק 25 דירות להשכרה יומית ברובע כולו, רובן בצד של וארקטילי, כך שנמל התעופה לבדו אינו יוצר שוק של השכרות קצרות. המדריך שלנו לשוכרים לטווח ארוך מסביר מה חשוב לשוכרים.

יתרונות וחסרונות

בדיקת נכס בסמגורי, צעד אחר צעד

1. קבעו באיזו יחידה מדובר

   מסאמה מסיווי, אורחווי, לילו או קבמו סמגורי.

2. בדקו את הייעוד של הסביבה

   מפעלים, מחסנים ושטחים צבאיים.

3. הקשיבו למטוסים

   בקרו בשעות העומס של הטיסות.

4. תכננו את הנסיעה היומית

   אוטובוס, מיניבוס או מכונית עד המטרו.

5. בדקו את היזם

   בכל בניין שעדיין נמצא בבנייה.

6. תמחרו את שכר הדירה

   מול 1,000 עד 1,300 לארי לשני חדרים.

שאלות נפוצות

אילו יחידות כלולות ברובע סמגורי?

וארקטילי (17), מסאמה מסיווי (18), אורחווי ואירופורטי (19), לילו (20) וקבמו סמגורי (21).

האם נמל התעופה של טביליסי נמצא בסמגורי?

כן. OpenStreetMap ממקמת אותו ביחידה 19, אורחווי ואירופורטי.

האם תחנת המטרו סמגורי שוכנת ברובע סמגורי?

לא, היא בצד של איסאני; וארקטילי היא התחנה היחידה ברובע.

כמה עולה דירה חדשה בסמגורי?

הממוצע של Galt & Taggart ביולי 2026 עמד על $1,178 למ״ר.

כמה עולה לשכור דירה בסמגורי?

על דירות שני חדרים מחוץ לווארקטילי ביקשו כ-1,000 עד 1,300 לארי לחודש.

מה גודלו של Lilo Mall?

כ-35 הקטאר, עם עד 6,000 יחידות מסחר, לפי האנציקלופדיה הגאורגית.

האם נמל התעופה יעבור לוזיאני?

הממשלה מתכננת שם נמל תעופה חדש עד 2031; תוכנית לשטח הישן עוד לא פורסמה.

כמה אנשים גרים בסמגורי?

177,844 במפקד 2014, על שטח של 128.4 קמ״ר.

מקורות

1. החלטה מס' 16-35 של מועצת העיר טביליסי בדבר היחידות הטריטוריאליות, 5 בדצמבר 2014, הרשומות המשפטיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
2. תוכנית ניהול איכות האוויר לאגלומרציה של טביליסי, 2024-2026, משרד הגנת הסביבה והחקלאות (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
3. נמל התעופה הבינלאומי של טביליסי, תבילאוויאמשני, Lilo Mall, מאגר טביליסי, טביליסי והמטרו של טביליסי, האנציקלופדיה הגאורגית (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
4. אורחווי ויישוב לילו, ויקיפדיה הגאורגית, ורובע סמגורי, ויקיפדיה (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
5. נדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026 ודצמבר 2025, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
6. מדד מחירי הנדל״ן למגורים, הרבעון השני של 2026, Geostat (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
7. דירות במסאמה מסיווי, יחד עם המדורים של אורחווי, לילו, אפריקה ויישוב נמל התעופה, בתים, קרקעות ושכירות, ss.ge (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
8. פרויקטים חדשים ברובע סמגורי, כולל Urban East, East Project, Chichinadze Street by Index והשכרה יומית, korter.ge (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
9. אוטובוס אל נמל התעופה וממנו, נמל התעופה הבינלאומי של טביליסי (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
10. נמל התעופה של טביליסי יכפיל את הקיבולת, CAPA, 27 בינואר 2026; גאורגיה משיקה את הרחבת נמל התעופה של טביליסי, The Star, 14 ביולי 2026; והממשלה מפרסמת צו על נמל התעופה בוזיאני, Georgia Today, 2 באפריל 2026
11. מועצת העיר טביליסי מאשרת את תקציב 2026, 23 בדצמבר 2025, וראש העיר טביליסי סוקר יוזמות בתשתית ובתחום החברתי, 5 בפברואר 2025, 1TV
12. מאות נותרו ברחוב אחרי הריסת בתים שנבנו שלא כחוק, JAMnews, 15 בדצמבר 2020, ופינוי משפחות עקורים בסמגורי, Caucasian Knot, 24 ביולי 2025
13. רובע סמגורי, מפקד 2014, City Population, על פי Geostat (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
14. חומר חלקיקי בטביליסי, 2017-2024, המכון לגאופיזיקה על שם מ. נודיה, אוניברסיטת טביליסי הממלכתית, נובמבר 2025 (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
15. רובע סמגורי, OpenStreetMap (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 22 באוקטובר 2026 - מדריך השכונה פורסם על בסיס החלטת מועצת העיר טביליסי על היחידות הטריטוריאליות, תוכנית ניהול איכות האוויר של טביליסי, האנציקלופדיה הגאורגית, ויקיפדיה, נתוני Galt & Taggart ו-Geostat, מודעות מ-ss.ge ומ-korter.ge, נמל התעופה הבינלאומי של טביליסי, CAPA, 1TV, JAMnews, Caucasian Knot ונתוני המפקד של City Population.