סטודיו או דירת חדר שינה אחד: מה מושכר טוב יותר?
לפי ההשוואה היחידה שפורסמה, סטודיו מניב תשואה ברוטו גבוהה במעט מזו של דירת חדר שינה אחד, הן בטביליסי והן בבטומי: 8.03% לעומת 7.43% בטביליסי, ו-8.35% לעומת 8.08% בבטומי, לפי נתוני Global Property Guide מאוגוסט 2026, שנשענים על מחירים מבוקשים באתר SS.ge. הפער קטן, בחלק מהרבעים הוא מתהפך, והוא נמדד לפני עלויות. דירת חדר שינה אחד פונה לסוגים רבים יותר של שוכרים ושל קונים, ואילו סטודיו דורש סכום כניסה נמוך יותר, ובהשכרה לטווח קצר הוא מתמלא בקצת יותר לילות.
הבהרה לגבי המונחים: בגאורגיה מתארים דירה לפי המספר הכולל של החדרים שבה, כך שדירת "2 חדרים" (ოროთახიანი) כוללת סלון וחדר שינה אחד, ובמודעות בינלאומיות היא נקראת דירת חדר שינה אחד. בעמוד הזה אנחנו משתמשים במונחים הבינלאומיים. התמונה הכוללת של התשואות בכל עיר מופיעה במדריך שלנו לתשואות שכירות.
התשואה לפי גודל הדירה
| גודל | מחיר בטביליסי | שכר דירה לחודש בטביליסי | תשואה בטביליסי | מחיר בבטומי | שכר דירה לחודש בבטומי | תשואה בבטומי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| סטודיו | EUR 46,300 | EUR 310 | 8.03% | EUR 47,400 | EUR 330 | 8.35% |
| חדר שינה אחד | EUR 72,700 | EUR 450 | 7.43% | EUR 69,800 | EUR 470 | 8.08% |
| שני חדרי שינה | EUR 105,200 | EUR 590 | 6.73% | EUR 107,700 | EUR 600 | 6.69% |
| שלושה חדרי שינה | EUR 149,000 | EUR 860 | 6.93% | EUR 146,000 | EUR 730 | 6.00% |
ההיגיון כאן פשוט. בטביליסי דירת חדר שינה אחד מושכרת בסכום גבוה בערך פי 1.45 מסטודיו, אבל מחירה גבוה בערך פי 1.57, ולכן התשואה שלה נמוכה יותר. בבטומי שכר הדירה גבוה בערך פי 1.42 והמחיר פי 1.47, ולכן שתי התשואות קרובות יותר זו לזו. מדובר בחציונים של מחירים מבוקשים ושל שכר דירה מבוקש, לא בעסקאות שנחתמו בפועל, והמקור גם אינו מציין את שטח הרצפה שעומד מאחורי כל גודל, ולכן כדאי לראות בהם כיוון ולא תחזית. Global Property Guide מציינת שהתשואות נטו נמוכות בדרך כלל ב-1.5 עד 2 נקודות אחוז מהתשואות ברוטו.
התמונה ברמת הרובע
| עיר ורובע | סטודיו | חדר שינה אחד | שני חדרי שינה |
|---|---|---|---|
| טביליסי, דידי דיגומי | 8.47% | 7.34% | 7.50% |
| טביליסי, איסאני | 8.27% | 7.15% | 7.10% |
| טביליסי, וארקטילי | 8.06% | 7.10% | 6.74% |
| טביליסי, דידובה | 7.44% | 6.42% | 6.11% |
| טביליסי, גלדאני | 7.34% | 7.19% | 6.52% |
| טביליסי, סבורטלו | 6.75% | 6.09% | 5.83% |
| טביליסי, נדזלדבי | 6.67% | 7.06% | 6.45% |
| טביליסי, ואקה | אין נתון | 6.22% | 5.82% |
| בטומי, אזור שדה התעופה | 8.20% | 7.69% | 7.00% |
| בטומי, חימשיאשווילי | 7.81% | 7.01% | 5.71% |
| בטומי, בגרטיוני | 7.49% | 7.11% | 6.28% |
ברוב הרבעים הסטודיו מוביל בפער של כחצי נקודה עד נקודה. שני חריגים ראויים לתשומת לב. בנדזלדבי דירת חדר שינה אחד מניבה יותר מהסטודיו, ובגלדאני השתיים כמעט שוות. בוואקה ובבטומי העתיקה רשומים מעט מדי סטודיו כדי שיהיה נתון בכלל, וזה מלמד משהו על מה שנבנה ומושכר ברבעים האלה. הממוצעים של כל הגדלים בכל רובע, מבית Galt & Taggart, מופיעים בדירוג הרבעים של טביליסי.
מה נמכר בפועל
| טווח גודל | טביליסי, ינואר-יולי 2024 | טביליסי, ינואר-יולי 2026 | בטומי, 2023 | בטומי, 2025 |
|---|---|---|---|---|
| קטנות (טביליסי 35-50 מ״ר, בטומי 26-50 מ״ר) | 26.6% | 24.6% | 57.2% | 63.5% |
| בינוניות (51-80 מ״ר) | 51.6% | 53.8% | 33.0% | 28.8% |
| גדולות (81-150 מ״ר) | 19.8% | 19.7% | 9.2% | 6.9% |
| גדולות מאוד (151-250 מ״ר) | 2.0% | 2.0% | 0.6% | 0.8% |
שתי הערים הן שווקים הפוכים. בבטומי כמעט שתיים מכל שלוש דירות שנמכרו ב-2025 היו קטנות, שיעור שעלה מדי שנה, ו-Galt & Taggart מסבירה את ההעדפה הזאת במחיר הנגיש ובקלות ההשכרה. בטביליסי יותר ממחצית המכירות הן דירות בינוניות, מהסוג שמשפחות מקומיות קונות, וחלקן של הקטנות ירד מעט. הנתונים של TBC Capital לשנת 2026 מראים כמה מעט דירות קטנות מאוד נמכרות בטביליסי: יחידות של פחות מ-35 מ״ר היו 4% מהמכירות בוואקה, 6% בסבורטלו ו-5% בדידי דיגומי, ו-11% עד 13% בגלדאני, במטאצמינדה ובצ׳וגורטי.
השכרה לטווח קצר: מה הנתונים מראים לפי גודל
אף מקור חינמי אינו מפרסם בנפרד תעריפי לילה או הכנסה שנתית של דירות סטודיו, ולכן כל טענה מדויקת על ההכנסה של סטודיו מהשכרה לטווח קצר היא הערכה. מה שכן פורסם מצביע לאותו כיוון כמו הנתונים של השכרה לטווח ארוך:
- תפוסה. ספקית הנתונים Airbtics מדווחת שלדירות סטודיו יש התפוסה הגבוהה ביותר מכל הגדלים: 65% בטביליסי לעומת 64% בשוק כולו, ו-56% בבטומי לעומת 54%, בתקופה שבין ספטמבר 2025 לאוגוסט 2026.
- היצע. לפי הספירה של AirROI, 62.8% ממודעות ההשכרה לטווח קצר בטביליסי הן דירות סטודיו או דירות חדר שינה אחד, ו-83.7% הן דירות עם חדר שינה אחד או שניים, כך שדירה קטנה מתחרה ברוב השוק.
- תעריפים. הנתון של Galt & Taggart לבטומי מתייחס לדירות עם עד שני חדרי שינה: ממוצע של $34.6 ללילה ברבעון השני של 2026, 4.2% פחות מאשר שנה קודם לכן.
הפרש של נקודה או שתיים בתפוסה קטן מכדי להכריע בבחירה. חשוב יותר שסטודיו מתאים לשני אורחים, בעוד שדירת חדר שינה אחד עם ספה נפתחת יכולה לארח משפחה של שלוש או ארבע נפשות, ו-AirROI מעריכה את הקיבולת הממוצעת במודעות בטביליסי ב-3.3 אורחים. בהשוואה שלנו בין השכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר מוסבר מה נשאר מההכנסה מהלילות אחרי העלויות.
מי שוכר כל גודל
מאגר השוכרים של סטודיו מצומצם יותר. מפקד האוכלוסין האחרון שכלל פילוח של משקי בית, ב-2014, מצא משק בית ממוצע של 3.26 נפשות בטביליסי ו-3.98 באג׳אריה, ומשקי בית של אדם אחד היוו 17.2% בטביליסי ו-9.9% באג׳אריה. סקר ההכנסות של Geostat לשנת 2025 עדיין משקף כ-3.2 נפשות למשק בית. לכן דירות סטודיו מתאימות לשוכרים יחידים, לזוגות, לסטודנטים ולביקורים קצרים, ואילו דירת חדר שינה אחד מתאימה גם לזוג עם ילד או למי שעובד מהבית.
סטודנטים הם מקור ביקוש ממשי בבירה: בשנת הלימודים 2025/2026 למדו בגאורגיה 195,400 סטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה, 44,400 מהם מחו״ל, ו-64.1% מהמוסדות להשכלה גבוהה במדינה נמצאים בטביליסי. לדירה קטנה ליד אוניברסיטה וליד תחנת מטרו יש מאגר יציב של שוכרים לאורך שנת הלימודים, ואת חודשי הקיץ קשה יותר למלא.
עלויות שגדלות עם גודל הדירה ועלויות שלא
- דמי ניהול. מחירונים שפרסמו חברות ניהול בטביליסי ובבטומי גובים 15% עד 30% מההכנסה, לפי סוג ההשכרה, ואף אחד מהם אינו משתנה לפי גודל הדירה. עמלה באחוזים לוקחת מההכנסה של סטודיו את אותו חלק שהיא לוקחת מההכנסה של דירה גדולה יותר.
- ניקיון. מחויב לפי שהייה ולא לפי מטר רבוע: מנהל אחד בבטומי מפרסם כ-50 לארי לכל צ׳ק-אין. השהיות בסטודיו נוטות להיות קצרות יותר, ולכן הניקיון אוכל חלק גדול יותר מההכנסה.
- חשמל. תעריפי החשמל למשקי בית בטביליסי מ-1 באפריל 2026 עולים בשלוש מדרגות, מ-20.041 טטרי לקוט״ש עבור 101 הקוט״ש הראשונים בחודש ועד 28.537 טטרי מעל 301 קוט״ש, כך שדירה קטנה שנשארת במדרגה הנמוכה משלמת את התעריף הזול ביותר.
- המס הקבוע על השכרה לטווח קצר. המשטר האופציונלי נקבע לפי מטר רבוע של השטח המושכר, ולכן הוא זול יותר בדירה קטנה. המדריך שלנו למס על הכנסה משכירות מסביר מתי הוא חל.
- ריהוט. בסטודיו צריך לרהט חדר אחד ולצייד חדר רחצה אחד; לא מצאנו מחירון גאורגי שפורסם, ולכן בקשו הצעות מחיר לדירה הספציפית.
דירת המשקיעים של בטומי
המחקר של Galt & Taggart מאוקטובר 2025 מתאר את רכישת ההשקעה הטיפוסית בבטומי: דירה של כ-40 מ״ר במחיר של כ-$76,000, שנקנתה לשם השקעה ב-80% מהמקרים, עם תשואה ברוטו של 7.4% באוגוסט 2025, ירידה מ-10.0% שנתיים קודם לכן. יותר ממחצית דירות ההשקעה שנמצאות בבנייה הן דירות מסוג סטודיו בטווח המחירים הבינוני. מבחינת הקונה, המשמעות היא שהסטודיו הוא המוצר הנפוץ ביותר בבטומי: זה עוזר להכנסה מהשכרה לטווח קצר בקיץ חזק, אבל פירושו יותר תחרות כשמשכירים בחורף וכשמוכרים.
מכירה בהמשך הדרך
הנזילות מושכת לשני כיוונים. בבטומי הדירות הקטנות הן רוב המכירות, כך שלסטודיו יש שוק של קונים משקיעים, אבל גם המספר הגדול ביותר של דירות דומות שמתחרות בו, ו-Galt & Taggart מתארת את המלאי שלא נמכר שם כגבוה. בטביליסי קבוצת הקונים הגדולה ביותר היא משקי בית מקומיים שמחפשים דירות בינוניות, ולכן דירת חדר שינה אחד של כ-50 עד 70 מ״ר מגיעה למאגר רחב יותר מסטודיו, במיוחד מחוץ למרכז. אף מקור אינו מפרסם כמה זמן לוקח למכור דירה מכל גודל.
מה מתאים למי
| תוכנית | ההתאמה הטובה יותר | למה |
|---|---|---|
| התשואה ברוטו הגבוהה ביותר בהשכרה לטווח ארוך | סטודיו, ברוב הרבעים | מחיר נמוך יותר ביחס לשכר הדירה |
| השכרה לטווח קצר לזוגות | סטודיו | התפוסה הגבוהה ביותר, מחיר הכניסה הנמוך ביותר |
| השכרה לטווח קצר למשפחות | חדר שינה אחד | מקום לשלושה או ארבעה אורחים |
| השכרה לטווח ארוך לשוכרים מקומיים בטביליסי | חדר שינה אחד | מתאים למשק הבית ולקונה הטיפוסיים |
| המכירה הקלה ביותר בטביליסי | חדר שינה אחד | דירות בינוניות הן רוב השוק |
| התקציב הקטן ביותר בבטומי | סטודיו | המוצר הנפוץ ביותר, עם התחרות הגדולה ביותר |
סיכונים וחריגים
- נתונים של מחירים מבוקשים. התשואות לפי גודל מגיעות ממודעות, לא מעסקאות שנחתמו.
- פער קטן. היתרון של הסטודיו קטן מנקודה אחת ברוב הרבעים.
- תחרות. הסטודיו הוא הדירה החדשה הנפוצה ביותר בבטומי.
- מאגר שוכרים מצומצם יותר. דירות סטודיו מתאימות לשוכרים יחידים ולזוגות.
- עלויות לכל שהייה. הניקיון והחלפת האורחים מכבידים יותר על דירה קטנה.
שאלות נפוצות
מה מניב תשואה גבוהה יותר, סטודיו או דירת חדר שינה אחד?
סטודיו, במעט: 8.03% לעומת 7.43% בטביליסי ו-8.35% לעומת 8.08% בבטומי, לפי מחירים מבוקשים.
האם דירת "2 חדרים" היא דירת חדר שינה אחד?
כן, בגאורגיה הסלון נכלל בספירת החדרים, ולכן בדירת 2 חדרים יש חדר שינה אחד.
איפה דירת חדר שינה אחד עוקפת את הסטודיו?
בנדזלדבי, לפי הנתונים שפורסמו, וכמעט גם בגלדאני.
האם דירות סטודיו מתמלאות ביותר לילות בהשכרה לטווח קצר?
במעט: תפוסה של כ-65% בטביליסי לעומת ממוצע שוק של 64%.
איזה גודל בוחרים רוב הקונים?
בבטומי דירות קטנות, 63.5% מהמכירות ב-2025; בטביליסי דירות בינוניות, 53.8% בתחילת 2026.
האם דמי הניהול נמוכים יותר בסטודיו?
לא; דמי הניהול שפורסמו הם אחוז מההכנסה, בלי קשר לגודל.
מה גודלה של דירת ההשקעה הטיפוסית בבטומי?
כ-40 מ״ר ו-$76,000, לפי Galt & Taggart.
האם קל יותר למכור סטודיו?
בבטומי יש לו הרבה קונים אבל גם הרבה מתחרים; בטביליסי דירת חדר שינה אחד מגיעה ליותר קונים.
מקורות
- Georgia rental yields, Global Property Guide, עדכון אוגוסט 2026 (נקראה הגרסה השמורה בארכיון מ-24 באוגוסט 2026) (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Real Estate Trends in Batumi, October 2025, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Residential Real Estate in Tbilisi, July 2026 Monthly Watch (בגאורגית), TBC Capital (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Airbnb revenue in Batumi, Airbtics (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Tbilisi short-term rental data, AirROI (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- 2014 General Population Census: Population Dynamics in Georgia, Geostat ו-UNFPA (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Household incomes and expenditures, 2025, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Higher education institutions, 2025/2026 academic year, Geostat (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Property management, Wehost (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Financial conditions, Batumi Apartment Management (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Rental management, GruziaExpert (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- Electricity tariffs to increase in Tbilisi and regions starting April 1, Georgia Today (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על בסיס Global Property Guide (מחירים מבוקשים ב-SS.ge), Galt & Taggart, TBC Capital, Airbtics, AirROI, Geostat ומחירונים שפרסמו חברות ניהול.