أيهما يدرّ إيجاراً أفضل: الاستوديو أم الشقة بغرفة نوم واحدة؟
وفقاً للمقارنة الوحيدة المنشورة، يحقق الاستوديو عائداً إجمالياً أعلى قليلاً من الشقة بغرفة نوم واحدة في تبليسي وباتومي كلتيهما: 8.03% مقابل 7.43% في تبليسي، و8.35% مقابل 8.08% في باتومي، بحسب أرقام Global Property Guide الصادرة في أغسطس 2026 والمبنية على الأسعار المطلوبة في موقع SS.ge. والفارق ضئيل، وينقلب في بعض الأحياء، كما أنه محسوب قبل خصم التكاليف. فالشقة بغرفة نوم واحدة تجتذب أصنافاً أكثر من المستأجرين والمشترين، بينما يتطلب الاستوديو مبلغاً أقل لدخول السوق، ويُشغَل في الإقامات القصيرة عدداً أكبر قليلاً من الليالي.
ملاحظة حول المصطلحات: في جورجيا تُوصف الشقة بالعدد الكلي لغرفها، فالشقة «ذات الغرفتين» (ოროთახიანი) فيها غرفة معيشة وغرفة نوم واحدة، أي أنها شقة بغرفة نوم واحدة وفق التسمية المتّبعة في الإعلانات الدولية. وتعتمد هذه الصفحة المصطلحات الدولية. أما الصورة العامة للعوائد على مستوى المدن فتجدها في دليلنا إلى العوائد الإيجارية.
العائد حسب مساحة الشقة
| المساحة | السعر في تبليسي | الإيجار الشهري في تبليسي | العائد في تبليسي | السعر في باتومي | الإيجار الشهري في باتومي | العائد في باتومي |
|---|---|---|---|---|---|---|
| استوديو | EUR 46,300 | EUR 310 | 8.03% | EUR 47,400 | EUR 330 | 8.35% |
| شقة بغرفة نوم واحدة | EUR 72,700 | EUR 450 | 7.43% | EUR 69,800 | EUR 470 | 8.08% |
| شقة بغرفتي نوم | EUR 105,200 | EUR 590 | 6.73% | EUR 107,700 | EUR 600 | 6.69% |
| شقة بثلاث غرف نوم | EUR 149,000 | EUR 860 | 6.93% | EUR 146,000 | EUR 730 | 6.00% |
القاعدة هنا بسيطة. ففي تبليسي يبلغ إيجار الشقة بغرفة نوم واحدة نحو 1.45 ضعف إيجار الاستوديو، لكن سعرها يبلغ نحو 1.57 ضعف سعره، ولهذا يأتي عائدها أدنى. وفي باتومي يبلغ الإيجار نحو 1.42 ضعف والسعر 1.47 ضعف، فيقترب العائدان أحدهما من الآخر. وهذه قيم وسيطة للأسعار والإيجارات المطلوبة، لا لصفقات أُبرمت فعلاً، كما أن المصدر لا يذكر المساحة الأرضية التي تقف وراء كل فئة، فاعتبرها دلالة على الاتجاه لا توقعاً. وتنبّه Global Property Guide إلى أن العائد الصافي يقل عادةً عن الإجمالي بما بين 1.5 و2 نقطة مئوية.
الصورة حسب الحي
| المدينة والحي | استوديو | غرفة نوم واحدة | غرفتا نوم |
|---|---|---|---|
| تبليسي، ديدي ديغومي | 8.47% | 7.34% | 7.50% |
| تبليسي، إيساني | 8.27% | 7.15% | 7.10% |
| تبليسي، فاركيتيلي | 8.06% | 7.10% | 6.74% |
| تبليسي، ديدوبي | 7.44% | 6.42% | 6.11% |
| تبليسي، غلداني | 7.34% | 7.19% | 6.52% |
| تبليسي، سابورتالو | 6.75% | 6.09% | 5.83% |
| تبليسي، نادزالاديفي | 6.67% | 7.06% | 6.45% |
| تبليسي، فاكي | غير متاح | 6.22% | 5.82% |
| باتومي، منطقة المطار | 8.20% | 7.69% | 7.00% |
| باتومي، خيمشياشفيلي | 7.81% | 7.01% | 5.71% |
| باتومي، باغراتيوني | 7.49% | 7.11% | 6.28% |
في معظم الأحياء يتقدم الاستوديو بفارق يتراوح تقريباً بين نصف نقطة ونقطة كاملة. لكن ثمة استثناءين جديرين بالانتباه. ففي نادزالاديفي تحقق الشقة بغرفة نوم واحدة عائداً أعلى من الاستوديو، وفي غلداني يكاد الاثنان يتعادلان. أما في فاكي وباتومي القديمة فعدد الاستوديوهات المعروضة أقل من أن يسمح بحساب أي رقم أصلاً، وهذا وحده يكشف شيئاً عن نوع المساكن التي تُشيَّد في هذين الحيّين والغرض الذي تُؤجَّر من أجله. وتجد متوسطات الأحياء لجميع المساحات، بحسب Galt & Taggart، في ترتيبنا لأحياء تبليسي.
ما الذي يُباع فعلاً
| فئة المساحة | تبليسي، يناير-يوليو 2024 | تبليسي، يناير-يوليو 2026 | باتومي، 2023 | باتومي، 2025 |
|---|---|---|---|---|
| صغيرة (تبليسي 35-50 م²، باتومي 26-50 م²) | 26.6% | 24.6% | 57.2% | 63.5% |
| متوسطة (51-80 م²) | 51.6% | 53.8% | 33.0% | 28.8% |
| كبيرة (81-150 م²) | 19.8% | 19.7% | 9.2% | 6.9% |
| كبيرة جداً (151-250 م²) | 2.0% | 2.0% | 0.6% | 0.8% |
المدينتان سوقان متعاكستان. ففي باتومي كانت قرابة شقتين من كل ثلاث شقق بيعت في 2025 شققاً صغيرة، وهي حصة ارتفعت عاماً بعد عام، وتعزو Galt & Taggart هذا التفضيل إلى انخفاض الكلفة وسهولة التأجير. أما في تبليسي فأكثر من نصف المبيعات شقق متوسطة المساحة، من الصنف الذي تشتريه الأسر المحلية، بينما تراجعت فئة الشقق الصغيرة تراجعاً طفيفاً. وتكشف أرقام TBC Capital لعام 2026 مدى ندرة ما يُباع في تبليسي من الشقق الصغيرة جداً: فالوحدات التي تقل مساحتها عن 35 م² شكّلت 4% من المبيعات في فاكي، و6% في سابورتالو، و5% في ديدي ديغومي، وما بين 11% و13% في غلداني ومتاتسميندا وتشوغوريتي.
الإقامات القصيرة: ما تُظهره البيانات حسب المساحة
لا يوجد مصدر مجاني ينشر الأسعار بالليلة أو الدخل السنوي للاستوديوهات على حدة، ولذلك فإن أي ادعاء دقيق بشأن ما يدرّه الاستوديو من الإقامات القصيرة يبقى تقديراً. أما ما هو منشور فيشير إلى الاتجاه نفسه الذي تشير إليه أرقام التأجير طويل الأمد:
- نسبة الإشغال. يفيد مزوّد البيانات Airbtics بأن الاستوديوهات تسجّل أعلى نسبة إشغال بين جميع المساحات: 65% في تبليسي مقابل 64% للسوق ككل، و56% في باتومي مقابل 54%، وذلك للفترة من سبتمبر 2025 إلى أغسطس 2026.
- المعروض. يحصي AirROI أن 62.8% من إعلانات الإقامات القصيرة في تبليسي استوديوهات أو شقق بغرفة نوم واحدة، وأن 83.7% منها فيها غرفة نوم أو غرفتان، أي أن الشقة الصغيرة تنافس معظم السوق.
- الأسعار. يغطي رقم Galt & Taggart الخاص بباتومي الشقق التي تضم حتى غرفتي نوم: بمتوسط $34.6 لليلة في الربع الثاني من 2026، بانخفاض قدره 4.2% مقارنة بالفترة ذاتها من العام السابق.
إن فارق نقطة أو نقطتين في نسبة الإشغال أصغر من أن يحسم الاختيار. والأهم من ذلك أن الاستوديو يتسع لشخصين، في حين أن الشقة بغرفة نوم واحدة المزوّدة بأريكة تتحول إلى سرير قادرة على استيعاب أسرة من ثلاثة أفراد أو أربعة، ويقدّر AirROI متوسط السعة المعلنة في تبليسي بـ3.3 ضيوف. وتُبيّن مقارنتنا بين التأجير طويل الأمد والإقامات القصيرة ما يتبقى من الدخل الليلي بعد التكاليف.
من يستأجر كل مساحة
قاعدة المستأجرين المحتملين للاستوديو أضيق. فقد وجد آخر تعداد سكاني تضمّن تفصيلاً للأسر، وهو تعداد 2014، أن متوسط عدد أفراد الأسرة بلغ 3.26 في تبليسي و3.98 في أجاريا، وأن الأسر المكوّنة من فرد واحد شكّلت 17.2% في تبليسي و9.9% في أجاريا. ولا يزال مسح الدخل الذي أجرته Geostat لعام 2025 يشير ضمناً إلى نحو 3.2 أفراد للأسرة الواحدة. ولهذا تلائم الاستوديوهات المستأجرين المنفردين والأزواج والطلاب والزيارات القصيرة، بينما تلائم الشقة بغرفة نوم واحدة كذلك زوجين معهما طفل أو شخصاً يعمل من المنزل.
ويشكّل الطلاب مصدراً حقيقياً للطلب في العاصمة: فقد بلغ عدد طلاب التعليم العالي في جورجيا 195,400 طالب في العام الدراسي 2025/2026، منهم 44,400 قدموا من الخارج، وتقع 64.1% من مؤسسات التعليم العالي في البلاد في تبليسي. والشقة الصغيرة القريبة من جامعة ومن محطة مترو تحظى بقاعدة ثابتة من المستأجرين طوال العام الدراسي، بينما يصعب أكثر ملء أشهر الصيف.
تكاليف تتغير مع المساحة وأخرى لا تتغير
- رسوم الإدارة. تفرض قوائم الأسعار المنشورة لشركات الإدارة في تبليسي وباتومي ما بين 15% و30% من الدخل بحسب نوع التأجير، ولا يختلف أي منها باختلاف مساحة الشقة. فالرسم المحسوب كنسبة مئوية يقتطع من دخل الاستوديو الحصة نفسها التي يقتطعها من دخل شقة أكبر.
- التنظيف. يُحتسب عن كل إقامة لا عن كل متر مربع: إذ يذكر أحد المديرين في باتومي نحو 50 لاري عن كل تسجيل وصول. وتميل الإقامات القصيرة في الاستوديو إلى أن تكون أقصر، فيستهلك التنظيف حصة أكبر من الدخل.
- الكهرباء. ترتفع التعرفة المنزلية في تبليسي اعتباراً من 1 أبريل 2026 عبر ثلاث شرائح، من 20.041 تتري لكل kWh لأول 101 kWh في الشهر إلى 28.537 تتري للاستهلاك الذي يتجاوز 301 kWh، ولذلك فإن الشقة الصغيرة التي يبقى استهلاكها ضمن الشريحة الدنيا تدفع أرخص سعر.
- الضريبة الثابتة على الإقامات القصيرة. يُحدَّد هذا النظام الاختياري على أساس كل متر مربع من المساحة المؤجَّرة، ولذلك تقل كلفته في الشقة الصغيرة. ويشرح دليلنا إلى ضريبة دخل الإيجار متى يُطبَّق.
- التأثيث. يحتاج الاستوديو إلى تأثيث غرفة واحدة وتجهيز حمام واحد؛ ولم نعثر على قائمة أسعار جورجية منشورة، لذا اطلب عروض أسعار للشقة الفعلية.
شقة المستثمر النموذجية في باتومي
تصف دراسة Galt & Taggart الصادرة في أكتوبر 2025 عملية الشراء الاستثمارية النموذجية في باتومي: شقة مساحتها نحو 40 م² وسعرها نحو $76,000، تُشترى بغرض الاستثمار في 80% من الحالات، بعائد إجمالي بلغ 7.4% في أغسطس 2025، بعد أن كان 10.0% قبل ذلك بعامين. وأكثر من نصف الشقق الاستثمارية قيد الإنشاء شقق من نوع الاستوديو ضمن الفئة السعرية المتوسطة. ويعني ذلك للمشتري أن الاستوديو هو المنتج الأكثر شيوعاً في باتومي، وهو ما يسند دخل الإقامات القصيرة في صيف قوي، لكنه يعني أيضاً منافسة أشد عند التأجير في الشتاء وعند البيع.
البيع لاحقاً
تتجه السيولة في اتجاهين. ففي باتومي تشكّل الشقق الصغيرة معظم المبيعات، فيجد الاستوديو سوقاً من المشترين المستثمرين، لكنه يواجه أيضاً أكبر عدد من الشقق المماثلة التي تنافسه، وتصف Galt & Taggart المخزون غير المباع هناك بأنه مرتفع. أما في تبليسي فأكبر مجموعة من المشترين هي الأسر المحلية الباحثة عن شقق متوسطة المساحة، ولذلك تصل الشقة بغرفة نوم واحدة التي تتراوح مساحتها بين 50 و70 م² تقريباً إلى شريحة من المشترين أوسع مما يصل إليه الاستوديو، ولا سيما خارج المركز. ولا ينشر أي مصدر المدة التي يستغرقها بيع الشقق من كل مساحة.
أيهما يناسب من
| الخطة | الخيار الأنسب | السبب |
|---|---|---|
| أعلى عائد إجمالي من التأجير طويل الأمد | استوديو، في معظم الأحياء | سعر أدنى قياساً بالإيجار |
| إقامات قصيرة للأزواج | استوديو | أعلى نسبة إشغال وأدنى سعر للدخول |
| إقامات قصيرة للعائلات | غرفة نوم واحدة | متسع لثلاثة ضيوف أو أربعة |
| تأجير طويل الأمد لمستأجرين محليين في تبليسي | غرفة نوم واحدة | تناسب الأسرة النموذجية والمشتري النموذجي |
| أسهل إعادة بيع في تبليسي | غرفة نوم واحدة | الشقق المتوسطة تشكّل معظم السوق |
| أصغر ميزانية في باتومي | استوديو | المنتج الأكثر شيوعاً، مع أشد منافسة |
المخاطر والاستثناءات
- بيانات الأسعار المطلوبة. العوائد حسب المساحة مأخوذة من الإعلانات، لا من صفقات أُبرمت فعلاً.
- فارق صغير. أفضلية الاستوديو أقل من نقطة واحدة في معظم الأحياء.
- المنافسة. الاستوديوهات هي أكثر الشقق الجديدة شيوعاً في باتومي.
- قاعدة مستأجرين أضيق. تلائم الاستوديوهات المستأجرين المنفردين والأزواج.
- تكاليف كل إقامة. يثقل التنظيف وتبدّل النزلاء كاهل الشقة الصغيرة أكثر من غيرها.
أسئلة شائعة
أيهما يحقق عائداً أعلى: الاستوديو أم الشقة بغرفة نوم واحدة؟
الاستوديو، بفارق طفيف: 8.03% مقابل 7.43% في تبليسي، و8.35% مقابل 8.08% في باتومي، وفقاً للأسعار المطلوبة.
هل الشقة «ذات الغرفتين» شقة بغرفة نوم واحدة؟
نعم، ففي جورجيا يشمل عدد الغرف غرفة المعيشة، ولذلك تضم الشقة ذات الغرفتين غرفة نوم واحدة.
أين تتفوق الشقة بغرفة نوم واحدة على الاستوديو؟
في نادزالاديفي بحسب البيانات المنشورة، وتكاد تتفوق عليه في غلداني.
هل تُشغَل الاستوديوهات عدداً أكبر من الليالي في الإقامات القصيرة؟
بفارق طفيف: نسبة إشغال تقارب 65% في تبليسي مقابل متوسط للسوق قدره 64%.
ما المساحة التي يختارها معظم المشترين؟
في باتومي الشقق الصغيرة، بنسبة 63.5% من المبيعات في 2025؛ وفي تبليسي الشقق المتوسطة، بنسبة 53.8% في الأشهر الأولى من 2026.
هل رسوم الإدارة أقل في حالة الاستوديو؟
لا؛ فالرسوم المنشورة نسبة مئوية من الدخل، أياً كانت المساحة.
ما حجم الشقة الاستثمارية النموذجية في باتومي؟
نحو 40 م² و$76,000، بحسب Galt & Taggart.
هل بيع الاستوديو أسهل؟
في باتومي له مشترون كثيرون لكن منافسيه كثيرون أيضاً؛ أما في تبليسي فالشقة بغرفة نوم واحدة تصل إلى عدد أكبر من المشترين.
المصادر
- Georgia rental yields، Global Property Guide، تحديث أغسطس 2026 (اطّلعنا على النسخة المؤرشفة بتاريخ 24 أغسطس 2026) (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Real Estate Trends in Batumi, October 2025، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Residential Real Estate in Tbilisi, July 2026 Monthly Watch (باللغة الجورجية)، TBC Capital (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Airbnb revenue in Tbilisi، Airbtics (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Airbnb revenue in Batumi، Airbtics (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi short-term rental data، AirROI (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- 2014 General Population Census: Population Dynamics in Georgia، Geostat وصندوق الأمم المتحدة للسكان (UNFPA) (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Household incomes and expenditures, 2025، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Higher education institutions, 2025/2026 academic year، Geostat (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Property management، Wehost (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Financial conditions، Batumi Apartment Management (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Rental management، GruziaExpert (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Electricity tariffs to increase in Tbilisi and regions starting April 1، Georgia Today (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - صفحة بيانات نُشرت استناداً إلى Global Property Guide (الأسعار المطلوبة في SS.ge) وGalt & Taggart وTBC Capital وAirbtics وAirROI وGeostat وقوائم الأسعار المنشورة لشركات الإدارة.