Что лучше сдаётся: студия или квартира с одной спальней?
Согласно единственному опубликованному сравнению, студия приносит чуть более высокую валовую доходность, чем квартира с одной спальней, и в Тбилиси, и в Батуми: 8,03% против 7,43% в Тбилиси и 8,35% против 8,08% в Батуми. Это данные Global Property Guide за август 2026 года, рассчитанные по ценам предложения на SS.ge. Разрыв невелик, в некоторых районах он меняет знак, и он рассчитан до вычета расходов. Квартира с одной спальней интересна более широкому кругу арендаторов и покупателей, а студия требует меньшего входного бюджета и при посуточной аренде заполняется чуть большее число ночей.
Несколько слов о терминах: в Грузии квартиру описывают по общему числу комнат, поэтому «двухкомнатная» квартира (ოროთახიანი) состоит из гостиной и одной спальни, то есть в международных объявлениях это квартира с одной спальней. На этой странице используются международные термины. Общая картина доходности по городам приведена в нашем руководстве по доходности аренды.
Доходность в зависимости от размера квартиры
| Размер | Цена в Тбилиси | Аренда в Тбилиси в месяц | Доходность в Тбилиси | Цена в Батуми | Аренда в Батуми в месяц | Доходность в Батуми |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | EUR 46 300 | EUR 310 | 8,03% | EUR 47 400 | EUR 330 | 8,35% |
| Одна спальня | EUR 72 700 | EUR 450 | 7,43% | EUR 69 800 | EUR 470 | 8,08% |
| Две спальни | EUR 105 200 | EUR 590 | 6,73% | EUR 107 700 | EUR 600 | 6,69% |
| Три спальни | EUR 149 000 | EUR 860 | 6,93% | EUR 146 000 | EUR 730 | 6,00% |
Закономерность простая. В Тбилиси квартира с одной спальней сдаётся примерно в 1,45 раза дороже студии, но и стоит примерно в 1,57 раза больше, поэтому её доходность ниже. В Батуми аренда выше примерно в 1,42 раза, а цена в 1,47 раза, так что доходности двух форматов ближе друг к другу. Это медианы цен и арендных ставок из объявлений, а не завершённые сделки, и источник не указывает площадь, стоящую за каждым размером, поэтому воспринимайте их как ориентир, а не как прогноз. Global Property Guide отмечает, что чистая доходность обычно на 1,5-2 процентных пункта ниже валовой.
Картина по районам
| Город и район | Студия | Одна спальня | Две спальни |
|---|---|---|---|
| Тбилиси, Диди Дигоми | 8,47% | 7,34% | 7,50% |
| Тбилиси, Исани | 8,27% | 7,15% | 7,10% |
| Тбилиси, Варкетили | 8,06% | 7,10% | 6,74% |
| Тбилиси, Дидубе | 7,44% | 6,42% | 6,11% |
| Тбилиси, Глдани | 7,34% | 7,19% | 6,52% |
| Тбилиси, Сабуртало | 6,75% | 6,09% | 5,83% |
| Тбилиси, Надзаладеви | 6,67% | 7,06% | 6,45% |
| Тбилиси, Ваке | нет данных | 6,22% | 5,82% |
| Батуми, район аэропорта | 8,20% | 7,69% | 7,00% |
| Батуми, Химшиашвили | 7,81% | 7,01% | 5,71% |
| Батуми, Багратиони | 7,49% | 7,11% | 6,28% |
В большинстве районов студия опережает примерно на полпункта или на целый пункт. Важны два исключения. В Надзаладеви квартира с одной спальней приносит больше студии, а в Глдани оба формата почти сравнялись. В Ваке и Старом Батуми студий в объявлениях так мало, что показатель вообще не рассчитан, и это кое-что говорит о том, для чего в этих районах строят и сдают жильё. Средние значения по районам для всех размеров, по данным Galt & Taggart, собраны в нашем рейтинге районов Тбилиси.
Что на самом деле продаётся
| Диапазон площади | Тбилиси, янв.-июль 2024 г. | Тбилиси, янв.-июль 2026 г. | Батуми, 2023 г. | Батуми, 2025 г. |
|---|---|---|---|---|
| Маленькие (Тбилиси 35-50 м², Батуми 26-50 м²) | 26,6% | 24,6% | 57,2% | 63,5% |
| Средние (51-80 м²) | 51,6% | 53,8% | 33,0% | 28,8% |
| Большие (81-150 м²) | 19,8% | 19,7% | 9,2% | 6,9% |
| Очень большие (151-250 м²) | 2,0% | 2,0% | 0,6% | 0,8% |
Эти два города - рынки противоположного типа. В Батуми почти две из трёх квартир, проданных в 2025 году, были маленькими, и эта доля растёт из года в год; Galt & Taggart объясняет такое предпочтение доступностью и простотой сдачи в аренду. В Тбилиси больше половины продаж приходится на квартиры среднего размера, которые покупают местные семьи, а доля маленьких немного снизилась. Данные TBC Capital за 2026 год показывают, как мало совсем маленьких квартир продаётся в Тбилиси: объекты площадью до 35 м² составили 4% продаж в Ваке, 6% в Сабуртало и 5% в Диди Дигоми, а в Глдани, Мтацминде и Чугурети - от 11% до 13%.
Посуточная аренда: что показывают данные по размеру
Ни один бесплатный источник не публикует отдельно для студий цену за ночь или годовой доход, поэтому любое точное утверждение о доходе студии от посуточной аренды - это оценка. То, что опубликовано, указывает в ту же сторону, что и данные по долгосрочной аренде:
- Заполняемость. Поставщик данных Airbtics сообщает, что у студий самая высокая заполняемость среди всех размеров: 65% в Тбилиси при 64% по рынку и 56% в Батуми при 54%, за период с сентября 2025 года по август 2026 года.
- Предложение. По подсчётам AirROI, 62,8% объявлений о посуточной аренде в Тбилиси - это студии или квартиры с одной спальней, а 83,7% - квартиры с одной или двумя спальнями, так что маленькая квартира конкурирует с большей частью рынка.
- Цены. Показатель Galt & Taggart по Батуми охватывает квартиры, где не больше двух спален: в среднем $34,6 за ночь во II квартале 2026 года, на 4,2% меньше, чем годом ранее.
Разница в один-два пункта заполняемости слишком мала, чтобы определить выбор. Важнее то, что в студии ночуют двое, а квартира с одной спальней и диваном-кроватью может принять семью из трёх-четырёх человек, и, по данным AirROI, средняя заявленная вместимость объявлений в Тбилиси составляет 3,3 гостя. Наше сравнение долгосрочной и посуточной аренды показывает, что остаётся от дохода за ночи после расходов.
Кто снимает квартиры каждого размера
Круг арендаторов у студии уже. Последняя перепись с разбивкой по домохозяйствам, проведённая в 2014 году, показала, что среднее домохозяйство насчитывало 3,26 человека в Тбилиси и 3,98 в Аджарии, а доля домохозяйств из одного человека составляла 17,2% в Тбилиси и 9,9% в Аджарии. Обследование доходов Geostat за 2025 год по-прежнему предполагает около 3,2 человека на домохозяйство. Поэтому студии подходят одиноким арендаторам, парам, студентам и для коротких визитов, а квартира с одной спальней годится ещё и для пары с ребёнком или для человека, который работает из дома.
Студенты - реальный источник спроса в столице: в 2025/2026 учебном году в Грузии было 195 400 студентов высших учебных заведений, из них 44 400 иностранцев, а 64,1% вузов страны находятся в Тбилиси. У небольшой квартиры рядом с университетом и станцией метро есть стабильный круг арендаторов на учебный год, а летние месяцы заполнить сложнее.
Расходы, которые зависят и не зависят от размера
- Вознаграждение управляющей компании. В опубликованных прайс-листах управляющих компаний Тбилиси и Батуми ставка составляет от 15% до 30% дохода в зависимости от вида аренды, и ни в одном из них она не меняется с размером квартиры. Процентная ставка забирает у студии ту же долю дохода, что и у более просторной квартиры.
- Уборка. Оплачивается за каждый заезд, а не за квадратный метр: один управляющий в Батуми указывает около 50 лари за заселение. Гости в студии обычно останавливаются на меньший срок, поэтому уборка съедает большую долю дохода.
- Электроэнергия. Тарифы для домохозяйств в Тбилиси с 1 апреля 2026 года растут по трём ступеням: от 20,041 тетри за кВт·ч за первые 101 кВт·ч в месяц до 28,537 тетри сверх 301 кВт·ч, так что маленькая квартира, которая остаётся в нижней ступени, платит по самому низкому тарифу.
- Фиксированный налог на посуточную аренду. Этот необязательный режим рассчитывается с квадратного метра сдаваемой площади, поэтому для маленькой квартиры он обходится дешевле. Наше руководство по налогу на доход от аренды объясняет, когда он применяется.
- Меблировка. В студии нужно обставить одну комнату и оборудовать один санузел; опубликованного грузинского прайс-листа мы не нашли, поэтому запрашивайте сметы для конкретной квартиры.
Типичная инвесторская квартира в Батуми
Исследование Galt & Taggart за октябрь 2025 года описывает типичную инвестиционную покупку в Батуми: квартира площадью около 40 м² стоимостью около $76 000, которую в 80% случаев покупают для инвестиций, с валовой доходностью 7,4% в августе 2025 года против 10,0% двумя годами ранее. Больше половины строящихся инвестиционных квартир - это квартиры студийного типа в среднем ценовом сегменте. Для покупателя это означает, что студия - самый распространённый продукт в Батуми: это помогает доходу от посуточной аренды в удачное лето, но означает более сильную конкуренцию при сдаче зимой и при продаже.
Продажа в будущем
Ликвидность здесь тянет в две стороны. В Батуми маленькие квартиры составляют большую часть продаж, поэтому у студии есть рынок покупателей-инвесторов, но и наибольшее число похожих квартир, которые с ней конкурируют, а Galt & Taggart называет объём непроданного предложения там высоким. В Тбилиси самая большая группа покупателей - местные домохозяйства, которые ищут квартиры среднего размера, поэтому квартира с одной спальней площадью примерно от 50 до 70 м² находит более широкий круг покупателей, чем студия, особенно за пределами центра. Ни один источник не публикует, сколько времени занимает продажа квартир каждого размера.
Что кому подходит
| План | Что подходит лучше | Почему |
|---|---|---|
| Максимальная валовая доходность при долгосрочной аренде | Студия, в большинстве районов | Цена ниже относительно аренды |
| Посуточная аренда для пар | Студия | Самая высокая заполняемость, самый низкий входной порог |
| Посуточная аренда для семей | Одна спальня | Место для трёх-четырёх гостей |
| Долгосрочная аренда местным жильцам в Тбилиси | Одна спальня | Подходит типичному домохозяйству и покупателю |
| Самая лёгкая перепродажа в Тбилиси | Одна спальня | Средние квартиры составляют большую часть рынка |
| Самый скромный бюджет в Батуми | Студия | Самый распространённый продукт, с самой сильной конкуренцией |
Риски и исключения
- Данные по ценам предложения. Доходность по размерам рассчитана по объявлениям, а не по завершённым сделкам.
- Небольшой разрыв. В большинстве районов преимущество студии меньше одного пункта.
- Конкуренция. Студии - самый распространённый формат новых квартир в Батуми.
- Более узкий круг арендаторов. Студии подходят одиноким арендаторам и парам.
- Расходы на каждый заезд. Уборка и смена гостей сильнее давят на маленькую квартиру.
Частые вопросы
Что приносит более высокую доходность: студия или квартира с одной спальней?
Студия, с небольшим перевесом: по ценам предложения 8,03% против 7,43% в Тбилиси и 8,35% против 8,08% в Батуми.
«Двухкомнатная» квартира - это квартира с одной спальней?
Да, в Грузии в число комнат входит гостиная, поэтому в двухкомнатной квартире одна спальня.
Где квартира с одной спальней обходит студию?
По опубликованным данным - в Надзаладеви, и почти так же в Глдани.
Заполняются ли студии при посуточной аренде на большее число ночей?
Немного: заполняемость в Тбилиси около 65% при среднем показателе рынка 64%.
Какой размер выбирает большинство покупателей?
В Батуми маленькие квартиры, 63,5% продаж в 2025 году; в Тбилиси средние квартиры, 53,8% в начале 2026 года.
Ниже ли вознаграждение управляющей компании для студии?
Нет; опубликованные ставки - это процент от дохода, каким бы ни был размер квартиры.
Какова площадь типичной инвестиционной квартиры в Батуми?
Около 40 м² при цене около $76 000, по данным Galt & Taggart.
Проще ли продать студию?
В Батуми у неё много покупателей, но и много конкурентов; в Тбилиси квартира с одной спальней находит больше покупателей.
Источники
- Georgia rental yields, Global Property Guide, обновление за август 2026 г. (использована архивная копия от 24 августа 2026 г.) (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2024 Full Year Overview, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Real Estate Trends in Batumi, October 2025, Galt & Taggart (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Residential Real Estate in Tbilisi, July 2026 Monthly Watch (на грузинском языке), TBC Capital (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Airbnb revenue in Tbilisi, Airbtics (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Airbnb revenue in Batumi, Airbtics (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi short-term rental data, AirROI (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- 2014 General Population Census: Population Dynamics in Georgia, Geostat и UNFPA (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Household incomes and expenditures, 2025, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Higher education institutions, 2025/2026 academic year, Geostat (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Property management, Wehost (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Financial conditions, Batumi Apartment Management (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Rental management, GruziaExpert (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Electricity tariffs to increase in Tbilisi and regions starting April 1, Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница с данными опубликована на основе Global Property Guide (цены предложения SS.ge), Galt & Taggart, TBC Capital, Airbtics, AirROI, Geostat и опубликованных прайс-листов управляющих компаний.