רשימת 50 הבדיקות לפני חתימה על נכס בגאורגיה

איך משתמשים ברשימת הבדיקה הזאת של 50 נקודות

זו הרשימה שכדאי להדפיס ולהחזיק על השולחן לפני שחותמים על משהו בקשר לנכס בגאורגיה. היא מרכזת במקום אחד את הבדיקות שהמדריכים המפורטים שלנו מסבירים אחת אחת: נסח המרשם, המוכר, היזם, הכסף, החוזה, העלויות והמסירה. כל שורה קצרה בכוונה; במקום שבו בדיקה צריכה הסבר נוסף, השורה מפנה למדריך שמספק אותו. הרשימה מחולקת לשמונה פרקים ממוספרים, לפי סדר הדברים שבודקים בדרך כלל לקראת החתימה.

לא כל שורה רלוונטית לכל רכישה. דירה יד שנייה שנקנית מבעלים פרטיים מדלגת על הפרק של היזם; דירה חדשה שנקנית על הנייר נשענת עליו במידה רבה. עברו על הרשימה פעמיים: פעם אחת לפני שאתם משלמים פיקדון כלשהו, ופעם נוספת ביום שלפני החתימה על החוזה הסופי, עם נסח עדכני ביד. שורה שאי אפשר לסמן היא שאלה שצריך לשאול, ולא סיבה להיבהל, אבל עסקה עם כמה שורות פתוחות בשני הפרקים הראשונים צריכה לחכות.

הדפסת הצ׳ק-ליסט

1. הנכס כפי שהוא מופיע בנסח המרשם

הכול מתחיל בנסח עדכני מהמרשם הציבורי, שאתם מזמינים בעצמכם, ולא נסח שהמוכר מספק לכם. המדריך שלנו על קריאת הנסח מסביר כל שדה ושדה.

• נסח עדכני, מתאריך של הימים האחרונים באינטרנט תמורת 13 לארי, מוכן בתוך יום עבודה אחד.
• שם הבעלים תואם את הדרכון של המוכר אות באות, כולל כל שינוי שם.
• הקוד הקדסטרי תואם את הכתובת ואת התוכנית קוד אחד לכל יחידה; קוד של בניין שלם הוא סימן אזהרה.
• השטח הרשום תואם את מה שמראים לכם מדדו אותו; הפרש בשטח משנה את המחיר למ"ר.
• אין משכנתה, או שיש תוכנית כתובה לבטל אותה הסכמת הבנק ודרך הפירעון כתובות בחוזה.
• אין עיקול, שעבוד מס או הגבלה אחרת כל אחד מהם חוסם את ההעברה או מכביד עליה.
• הקרקע אינה חקלאית קרקע חצרית (משק בית) נחשבת חקלאית לגבי זרים.
• כל קומה וכל תוספת בנייה רשומות חלקים שאינם רשומים לא יהיו שלכם אחרי המכירה.

2. המוכר והסמכות שלו

• ראיתם את תעודת הזהות המקורית של המוכר או של המייצג שלו, יחד עם ייפוי הכוח המקורי.
• כל הבעלים המשותפים חותמים כל אדם שמופיע בנסח, או מייצג מוסמך מטעמו.
• הסכמה של בן או בת הזוג כשמדובר ברכוש משותף של בני זוג רכוש שנרכש במהלך הנישואים הוא משותף, אלא אם הסכם ממון קובע אחרת.
• ייפוי הכוח חל על המכירה הזאת נוטריוני, בתוקף, ומציין את הנכס הזה ואת הזכות לקבל את התמורה.
• נבדקה הסמכות של מוכר שהוא חברה הרישום שלה במרשם, ומי רשאי לחתום בשמה.
• אין סכסוך או תיק בבית משפט לגבי הנכס שאלו בכתב; עיקול בנסח הוא הסימן הגלוי לכך.

3. בניין חדש והיזם שלו

בדירה יד שנייה אפשר לדלג על הפרק הזה. בדירה שעדיין נמצאת בבנייה, המדריך שלנו על איך בודקים יזם נכנס לעומק.

• היתר בנייה בתוקף לבניין הזה המספר שלו, הסיווג שלו ומספר הקומות המותר.
• הקומה שאתם קונים נמצאת בתוך ההיתר קומות מעל המספר המותר הן סיכון מוכר.
• הבניינים שהיזם כבר השלים בקרו באחד מהם ודברו עם הבעלים שגרים בו.
• מצב הפרויקט במפה של העירייה בטביליסי, אתרים שהעבודות בהם הושעו מסומנים במפה.
• זכות בעלות מקדמית רשומה על שמכם באגרת הרישום הרגילה.
• תשלומים צמודים לשלבי הבנייה ולא רק לתאריכים בלוח השנה.
• מועד מסירה עם פיצוי מוסכם על איחור וזכותכם לסגת אם האיחור מתארך.

4. המחיר והכסף

• המטבע ושער החליפין סוכמו בכתב עסק חייב לנקוב מחירים בלארי; סכמו מה אתם משלמים בפועל.
• מקור הכספים שלכם מתועד בנקים ונוטריונים שואלים על כך; הכינו מראש דפי חשבון וחוזים.
• התשלום עובר בהעברה בנקאית, אף פעם לא במזומן לחשבון שרשום על שמו של המוכר עצמו.
• פיקדון נוטריוני או חשבון נאמנות (אסקרו) בבנק לסכומים גדולים הכסף משתחרר רק אחרי הרישום.
• תנאי הפיקדון כתובים דמי קדימה, מקדמה ודמי הזמנה אינם אותו דבר.
• קבלה או אישור בנקאי על כל תשלום בהתאמה ללוח התשלומים שבחוזה.
• המחיר בחוזה הוא המחיר האמיתי מחיר מוקטן מחליש את מעמדכם בכל סכסוך.

המדריך שלנו על תשלום בטוח משווה בין המסלול דרך הבנק, המסלול דרך הנוטריון והמסלול של תשלום בשלבים.

5. החוזה

• שני הצדדים מזוהים במלואם שמות, מספרי זהות, כתובות ומייצגים.
• הנכס מתואר לפי הקוד הקדסטרי שלו וגם הכתובת, השטח וכל חניה או מחסן.
• המחיר, לוח התשלומים ואופן התשלום כל תשלום עם התאריך או השלב שלו.
• מועד המסירה ומצב הנכס במסירה כולל רהיטים, מכשירי חשמל ומפתחות.
• מי משלם את עלויות הרישום והנוטריון כברירת מחדל, הקוד האזרחי מטיל אותן על המוכר.
• פגמים, אחריות ואופן הגשת תביעות סעיף שמסתיר פגמים ידועים הוא בטל.
• פיצויים מוסכמים וזכותכם לסגת על איחור במסירה, איחור ברישום או הצהרות כוזבות.
• נוסח בשפה שאתם קוראים דו-לשוני, או עם תרגום מאושר שקראתם בעצמכם.

המדריך לחוזה המכר מסביר כל סעיף; מול יזם, היעזרו ב12 הסעיפים המגנים.

6. מסים ועלויות

• נבחרו אגרת הרישום ומהירות הטיפול 150 לארי בתוך ארבעה ימי עבודה, 270 לארי ביום אחד, 350 לארי באותו יום.
• התקבלה הצעת מחיר לעלויות הנוטריון והתרגום שכר הנוטריון נקבע לפי תעריף קבוע.
• כל עמלת תיווך סוכמה בכתב מי משלם אותה, כמה ומתי.
• הבנתם מה יהיה מס הרכוש שלכם בעתיד הוא חל רק אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת עלתה על 100,000 לארי.
• תקציב לשנה הראשונה רהיטים, תיקונים, דמי אגודת בעלי הדירות וחשבונות שוטפים.

7. חשבונות שוטפים, הבניין והמסירה

• יתרות החשבונות השוטפים נבדקו לפי מספר החשבון חשמל, מים, גז ואגרת הניקיון.
• דמי אגודת בעלי הדירות שולמו במלואם חובות של יותר מ-500 לארי יכולים להירשם על הדירה.
• קריאות המונים נרשמו ונחתמו ביום שבו אתם מקבלים את המפתחות.
• מפתחות, כרטיסים ושלטים נספרו ונרשמו בפרוטוקול המסירה.
• רשימת מלאי של מה שנשאר בדירה רהיטים ומכשירי חשמל, עם מצבם.

ראו את רשימת הבדיקה למסירה ואת המדריך על חשבונות שוטפים לבעלים חדשים.

8. היתר שהייה והימים שאחרי החתימה

• שומה של שמאי מוסמך, אם אתם רוצים היתר שהייה השווי צריך להיות גבוה מ-$150,000.
• נסח חדש שבו אתם מופיעים כבעלים ההוכחה לכך שהרכישה הושלמה.
• עותקים מתורגמים של כל מסמך חוזה, נסח, קבלות, ייפוי כוח.
• חשבונות ואנשי קשר הועברו על שמכם חשבונות שוטפים, אגודת בעלי הדירות, וביטוח אם יש.

אילו שורות פתוחות צריכות לעצור עסקה?

את רוב השורות אפשר לסגור בעזרת מסמך או שיחה. כמה מהן אי אפשר לסגור כך, והן מצדיקות עצירה לפני שכסף כלשהו עובר מיד ליד: בעלים שמופיע בנסח, אבל אינו האדם שמוכר את הנכס ולא נתן ייפוי כוח תקף; עיקול או שעבוד מס בלי תוכנית כתובה להסיר אותם; קרקע חקלאית או קרקע חצרית (משק בית) מתחת לנכס שאתם רוצים; בניין שאין לו היתר לקומה שאתם קונים; ומוכר שמבקש מזומן או מבקש שתשלמו לחשבון של מישהו אחר. אם אחד מהדברים האלה מופיע, שאלו עורך דין לפני שאתם ממשיכים הלאה. כל שאר השורות הפתוחות הן בדרך כלל עניין של מסמך שעוד לא הגיע או של שאלה שעוד לא נשאלה.

שימוש ברשימה כשקונים מחו"ל

אם אתם לא נמצאים בגאורגיה, מישהו אחר יסמן בשבילכם רבות מהשורות האלה, והרשימה הופכת לכלי לחלוקת העבודה. תנו לעורך הדין או למייצג שלכם את פרקים 1, 2 ו-5, בקשו ממפקח או מאדם שאתם סומכים עליו לטפל בפרק 7 במקום עצמו, ושמרו את פרקים 4 ו-6 לעצמכם, כי הם נוגעים לכסף שלכם. בקשו תמונה או סריקה כהוכחה לכל סימון שנעשה בשמכם: הנסח, בדיקת הדרכון, קריאות המונים החתומות. כך לכל פרק יש אחראי ברור, ולכל סימון יש הוכחה שאתם יכולים לראות בעצמכם. מייצג פועל מכוח ייפוי כוח, ולכן קראו את ההיקף שלו בקפידה שבה הייתם קוראים את החוזה עצמו; המדריך שלנו על רכישה מרחוק מסביר איך מסדרים את זה.

מה לשמור אחרי החתימה

שמרו את הרשימה המלאה יחד עם המסמכים שעומדים מאחוריה: הנסחים מלפני הרישום ומאחריו, החוזה והתרגום שלו, כל קבלה, פרוטוקול המסירה וההערות שלכם. תצטרכו אותם שוב כשתגישו בקשה להיתר שהייה, כשתמכרו את הדירה, כשתשכירו אותה או כשתצטרכו לענות על שאלה של רשות המסים, ותיק שלם מקצר כל אחד מהשלבים האלה. שמרו עותקים בשני מקומות, ואחד מהם מחוץ לגאורגיה.

כמה זמן לוקחת רשימת הבדיקה?

בדירה יד שנייה עם מסמכים נקיים, הפרקים של המרשם ושל המוכר לוקחים יום או יומיים, ורוב הזמן הזה הוא המתנה לנסח ולמסמכים של המוכר. בבניין חדש זה לוקח יותר זמן, כי צריך לקרוא את ההיתר, את הרקורד של היזם ואת לוח התשלומים. קונים שמתחילים את הרשימה כבר כשהם רואים את הנכס לראשונה, ולא בשבוע שלפני החתימה, כמעט אף פעם לא נאלצים לדחות את השלמת העסקה. במילים אחרות, ככל שמתחילים מוקדם יותר, כך קטן הסיכוי שבדיקה פתוחה תעכב את יום החתימה. ציר הזמן של הרכישה שלנו מראה איפה כל בדיקה משתלבת.

שאלות נפוצות

האם אני צריך את כל 50 הבדיקות?

לא. השתמשו בפרקים שמתאימים לרכישה שלכם; בדירה יד שנייה מדלגים על הפרק של היזם.

מתי כדאי לעבור על הרשימה?

פעמיים: לפני תשלום פיקדון כלשהו, ושוב ביום שלפני החתימה, עם נסח עדכני.

אפשר להדפיס אותה?

כן. השתמשו בכפתור ההדפסה שבראש העמוד; הסימונים שאתם עושים על המסך נשמרים בדפדפן שלכם, במכשיר הזה בלבד.

האם המרשם הציבורי בודק את הנקודות האלה בשבילי?

המרשם בודק את המסמכים שהוא רושם, לא את מצב הדירה, לא את היזם ולא את מסלול התשלום שלכם.

אילו בדיקות חשובות יותר מכולן?

הבעלים, השעבודים, קטגוריית הקרקע ומסלול התשלום; בעיות בתחומים האלה הן הקשות ביותר לתיקון בהמשך.

האם כדאי שעורך דין יעבור עליה איתי?

בבניין חדש, ברכישה מחו"ל או בכל שורה שאינכם יכולים לסמן, כן.

האם הרשימה זהה גם לבתים פרטיים?

ברובה כן; בבית פרטי, הוסיפו את גבולות המגרש, את הגישה אליו ואת מצב המבנה.

מה אם המוכר מסרב לבדיקה?

התייחסו לסירוב כמידע; מוכר עם מסמכים נקיים כמעט אף פעם לא מתנגד לנסח עדכני או לתשובה בכתב.

מקורות

1. הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 183, 421-423, 479, 497, 1158), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
2. רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
3. החוק האורגני של גאורגיה בדבר בעלות על קרקע חקלאית, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
4. קוד המס של גאורגיה (סעיפים 202-206), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
5. חוק גאורגיה בדבר אגודות של בעלי דירות, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)
6. חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" (סעיף 15), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 14 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 14 באוקטובר 2026 - פורסמה רשימת בדיקה להדפסה, שמרכזת את הבדיקות מהקוד האזרחי, מתעריפי המרשם הציבורי ומהמדריכים שלנו לקנייה.