50-პუნქტიანი საკონტროლო სია საქართველოში ქონების შეძენის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე

როგორ გამოვიყენოთ ეს 50-პუნქტიანი საკონტროლო სია

ეს არის სია, რომელიც უნდა ამობეჭდოთ და მაგიდაზე გქონდეთ, სანამ საქართველოში ქონებასთან დაკავშირებულ რომელიმე დოკუმენტს ხელს მოაწერთ. ის ერთ ადგილას აგროვებს იმ შემოწმებებს, რომლებსაც ჩვენი დეტალური სახელმძღვანელოები სათითაოდ განიხილავს: რეესტრის ამონაწერი, გამყიდველი, დეველოპერი, ფული, ხელშეკრულება, ხარჯები და ქონების ჩაბარება. ყოველი სტრიქონი განზრახ არის მოკლე; სადაც შემოწმებას მეტი განმარტება სჭირდება, სტრიქონი იმ სახელმძღვანელოზე მიგითითებთ, რომელშიც ეს განმარტება მოცემულია. სია რვა ჯგუფად არის დალაგებული: ჯერ ქონება და გამყიდველი, შემდეგ დეველოპერი, ფული და ხელშეკრულება, ბოლოს კი ხარჯები, ჩაბარება და ბინადრობა.

ყველა სტრიქონი ყველა შეძენას არ ეხება. მეორადი ბინის ყიდვისას კერძო მესაკუთრისგან დეველოპერის ნაწილი საერთოდ არ გჭირდებათ; მშენებარე ბინის შეძენისას კი სწორედ ეს ნაწილი იქნება ყველაზე დატვირთული. სია ორჯერ გაიარეთ: პირველად - ნებისმიერი წინასწარი თანხის გადახდამდე, მეორედ - საბოლოო ხელშეკრულების ხელმოწერის წინა დღეს, ხელში ახალი ამონაწერით. სტრიქონი, რომელსაც ვერ მონიშნავთ, დასასმელი კითხვაა და არა პანიკის მიზეზი, მაგრამ გარიგებას, რომელსაც პირველ ორ ნაწილში რამდენიმე ღია სტრიქონი აქვს, ჯობია, დაელოდოთ. ყოველი ღია სტრიქონი ჩაინიშნეთ და პასუხი წერილობით მოითხოვეთ, სანამ ფულს გადაიხდით ან ხელს მოაწერთ.

ჩეკლისტის ამობეჭდვა

1. ქონება რეესტრის ამონაწერში

ყველაფერი საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერით იწყება, რომელსაც თქვენ თავად გამოითხოვთ და რომელიც გამყიდველის მოწოდებული არ არის. ჩვენი სახელმძღვანელო ამონაწერის წაკითხვის შესახებ მის თითოეულ ველს ხსნის. სწორედ ამიტომ, სიის ორივე გავლისას ხელში საკუთარი, ახლახან გამოთხოვილი ამონაწერი უნდა გქონდეთ და არა ის ასლი, რომელიც გამყიდველმა მოგაწოდათ.

• ახალი ამონაწერი, ბოლო რამდენიმე დღის თარიღით ონლაინ 13 ლარად, მზად არის ერთ სამუშაო დღეში.
• მესაკუთრის სახელი ემთხვევა გამყიდველის პასპორტს ასო-ასო, სახელის ნებისმიერი ცვლილების გათვალისწინებით.
• საკადასტრო კოდი ემთხვევა მისამართსა და გეგმას ერთ ერთეულს ერთი კოდი აქვს; მთელი შენობის კოდი გამაფრთხილებელი ნიშანია.
• რეგისტრირებული ფართობი ემთხვევა იმას, რასაც გაჩვენებენ გაზომეთ; სხვაობა ერთი მ²-ის ფასს ცვლის.
• იპოთეკა არ არის, ან მისი მოხსნის წერილობითი გეგმა არსებობს ბანკის თანხმობა და ვალის დაფარვის გზა ხელშეკრულებაში.
• არ არის ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა ან სხვა შეზღუდვა თითოეული მათგანი გადაცემას ბლოკავს ან ამძიმებს.
• მიწა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების არ არის უცხოელებისთვის საკარმიდამო მიწაც სასოფლო-სამეურნეოდ ითვლება.
• ყველა სართული და მიშენება რეგისტრირებულია დაურეგისტრირებელი ნაწილები ნასყიდობის შემდეგ თქვენი არ იქნება.

2. გამყიდველი და მისი უფლებამოსილება

• გამყიდველის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის დედანი ნანახი გაქვთ ან წარმომადგენლისა, მინდობილობის დედანთან ერთად.
• ხელს ყველა თანამესაკუთრე აწერს ამონაწერში მითითებული ყველა პირი ან მისი უფლებამოსილი წარმომადგენელი.
• მეუღლის თანხმობა, თუ ქონება საერთო საქორწინო ქონებაა ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება საერთოა, თუ საქორწინო ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ადგენს.
• მინდობილობა სწორედ ამ ნასყიდობას მოიცავს სანოტარო წესით დამოწმებული, მოქმედი, ამ ქონებისა და ფასის მიღების უფლების მითითებით.
• გამყიდველი კომპანიის უფლებამოსილება შემოწმებულია მისი ჩანაწერი რეესტრში და პირი, რომელსაც მისი სახელით ხელმოწერა შეუძლია.
• ქონებაზე დავა ან სასამართლო საქმე არ მიმდინარეობს იკითხეთ წერილობით; ამონაწერში ყადაღა ამის თვალსაჩინო ნიშანია.

3. ახალი შენობა და მისი დეველოპერი

მეორადი ბინის შემთხვევაში ეს ნაწილი გამოტოვეთ. ბინისთვის, რომელიც ჯერ კიდევ შენდება, უფრო სიღრმისეულ ინფორმაციას ჩვენი სახელმძღვანელო გაწვდით: როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი. თუ ნებართვის, სართულების რაოდენობის ან გადახდის განრიგის შესახებ პასუხი ბუნდოვანია, ეს ნაწილი იურისტთან ერთად გაიარეთ.

• ამ შენობის მოქმედი მშენებლობის ნებართვა მისი ნომერი, კლასი და დაშვებული სართულების რაოდენობა.
• სართული, რომელსაც ყიდულობთ, ნებართვის ფარგლებშია დაშვებულ რაოდენობაზე მაღლა აშენებული სართულები ცნობილი რისკია.
• დეველოპერის უკვე დასრულებული შენობები ეწვიეთ ერთ-ერთს და ესაუბრეთ იქაურ მესაკუთრეებს.
• პროექტის სტატუსი მერიის რუკაზე თბილისში შეჩერებული ობიექტები მონიშნულია.
• თქვენს სახელზე რეგისტრირებული წინასწარი საკუთრების უფლება რეგისტრაციის სტანდარტული საფასურით.
• გადახდები მიბმულია მშენებლობის ეტაპებზე და არა მხოლოდ კალენდარულ თარიღებზე.
• ჩაბარების თარიღი და პირგასამტეხლო დაგვიანებისთვის და თქვენი უფლება, უარი თქვათ ხელშეკრულებაზე, თუ დაგვიანება დიდხანს გაგრძელდება.

4. ფასი და ფული

• ვალუტა და გაცვლითი კურსი წერილობით არის შეთანხმებული ბიზნესმა ფასები ლარში უნდა მიუთითოს; შეთანხმდით, რეალურად რას იხდით.
• თქვენი თანხების წარმომავლობა დოკუმენტურად დასტურდება ბანკები და ნოტარიუსები ამას კითხულობენ; საბანკო ამონაწერები და ხელშეკრულებები წინასწარ მოამზადეთ.
• გადახდა ხდება საბანკო გადარიცხვით და არასოდეს ნაღდი ფულით ანგარიშზე, რომელიც თავად გამყიდველის სახელზეა.
• დიდი თანხებისთვის - სანოტარო დეპოზიტი ან საბანკო ესქროუ ფული მხოლოდ რეგისტრაციის შემდეგ გაიცემა.
• წინასწარი თანხის პირობები წერილობით არის ჩამოყალიბებული ბე, ავანსი და ჯავშნის საფასური ერთი და იგივე არ არის.
• ყოველ გადახდაზე ქვითარი ან საბანკო ჩანაწერი ხელშეკრულების გრაფიკთან შეჯერებული.
• ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი რეალური ფასია შემცირებული ფასი ნებისმიერ დავაში თქვენს პოზიციას ასუსტებს.

ჩვენი სახელმძღვანელო უსაფრთხო გადახდის შესახებ ერთმანეთს ადარებს საბანკო, სანოტარო და ეტაპობრივ გზებს. ამ ნაწილის თითოეული სტრიქონი ერთ მიზანს ემსახურება: ყოველი გადახდა დოკუმენტით უნდა დასტურდებოდეს, ხელშეკრულებას შეესაბამებოდეს და სწორ ანგარიშზე მიდიოდეს.

5. ხელშეკრულება

• ორივე მხარე სრულად არის იდენტიფიცირებული სახელები, პირადი ნომრები, მისამართები, წარმომადგენლები.
• ქონება აღწერილია საკადასტრო კოდით ასევე მისამართი, ფართობი და ნებისმიერი პარკინგი ან სათავსო.
• ფასი, გადახდის განრიგი და გადახდის წესი ყოველი შენატანი თავისი თარიღით ან ეტაპით.
• ჩაბარების თარიღი და ქონების მდგომარეობა ავეჯის, ტექნიკისა და გასაღებების ჩათვლით.
• ვინ ფარავს რეგისტრაციისა და ნოტარიუსის ხარჯებს სხვა შეთანხმების არარსებობისას სამოქალაქო კოდექსი მათ გამყიდველს აკისრებს.
• ნაკლი, გარანტია და პრეტენზიის წარდგენის წესი პირობა, რომელიც ცნობილ ნაკლს მალავს, ბათილია.
• პირგასამტეხლო და თქვენი უფლება, უარი თქვათ ხელშეკრულებაზე ჩაბარების ან რეგისტრაციის დაგვიანებისთვის, ანდა ყალბი განცხადებებისთვის.
• ვერსია იმ ენაზე, რომელსაც კითხულობთ ორენოვანი, ან დამოწმებული თარგმანით, რომელიც თავად წაიკითხეთ.

ნასყიდობის ხელშეკრულების სახელმძღვანელო თითოეულ პუნქტს ხსნის; დეველოპერთან გარიგებისთვის გამოიყენეთ 12 დამცავი პუნქტი. ხელმოწერამდე ამ რვა სტრიქონიდან თითოეული ხელშეკრულების ტექსტში მოძებნეთ, ხოლო ის, რაც ვერ იპოვეთ, ღია სტრიქონად ჩაინიშნეთ.

6. გადასახადები და ხარჯები

• რეგისტრაციის საფასური და ვადა არჩეულია 150 ლარი ოთხ სამუშაო დღეში, 270 ლარი ერთ დღეში, 350 ლარი იმავე დღეს.
• ნოტარიუსისა და თარგმანის ხარჯები წინასწარ არის ცნობილი სანოტარო მოქმედებების საფასური ფიქსირებულ ტარიფს მიჰყვება.
• სააგენტოს საკომისიო, ასეთის არსებობისას, წერილობით არის შეთანხმებული ვინ იხდის, რამდენს და როდის.
• მომავალი ქონების გადასახადი გასაგებია იხდით მხოლოდ მაშინ, თუ ოჯახის შემოსავალმა წინა წელს 100 000 ლარს გადააჭარბა.
• პირველი წლის ბიუჯეტი ავეჯი, რემონტი, ამხანაგობის შენატანები და კომუნალური ხარჯები.

7. კომუნალური მომსახურება, შენობა და ქონების ჩაბარება

• კომუნალური დავალიანება შემოწმებულია აბონენტის ნომრით ელექტროენერგია, წყალი, გაზი და დასუფთავების მოსაკრებელი.
• ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შენატანები გადახდილია 500 ლარზე მეტი დავალიანება შეიძლება ბინაზე დარეგისტრირდეს.
• მრიცხველების ჩვენებები ჩაწერილი და ხელმოწერილია იმ დღეს, როცა გასაღებებს იღებთ.
• გასაღებები, ბარათები და პულტები დათვლილია და მიღება-ჩაბარების აქტში ჩაწერილი.
• იმის ჩამონათვალი, რაც ბინაში რჩება ავეჯი და ტექნიკა, მათი მდგომარეობის მითითებით.

იხილეთ ბინის ჩაბარების საკონტროლო სია და სახელმძღვანელო კომუნალური მომსახურების შესახებ ახალი მესაკუთრისთვის. ამ ნაწილის უმეტესობა გასაღებების მიღების დღეს სრულდება, ამიტომ ჩაბარებაზე სია თან იქონიეთ და ყოველი ჩვენება და ნივთი ადგილზევე ჩაწერეთ.

8. ბინადრობა და ხელმოწერის შემდგომი დღეები

• აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა, თუ ბინადრობის ნებართვა გსურთ ღირებულება $150 000-ზე მეტი უნდა იყოს.
• ახალი ამონაწერი, სადაც მესაკუთრედ თქვენ ხართ მითითებული მტკიცებულება იმისა, რომ შეძენა დასრულებულია.
• ყველა დოკუმენტის ასლი, ნათარგმნი ხელშეკრულება, ამონაწერი, ქვითრები, მინდობილობა.
• ანგარიშები და კონტაქტები თქვენს სახელზე გადაფორმებულია კომუნალური მომსახურება, ამხანაგობა, დაზღვევა, თუ გაქვთ.

რომელმა ღია სტრიქონებმა უნდა შეაჩეროს გარიგება?

სტრიქონების უმეტესობის გამოსწორება ერთი დოკუმენტით ან ერთი საუბრით შეიძლება. რამდენიმე მათგანის გამოსწორება კი შეუძლებელია, და ისინი პაუზას იმსახურებს, სანამ რაიმე თანხა გადაირიცხება: ამონაწერში მითითებული მესაკუთრე, რომელიც თავად არ ყიდის და ნამდვილი მინდობილობა არ გაუცია; ყადაღა ან საგადასახადო გირავნობა, რომლის მოხსნის წერილობითი გეგმა არ არსებობს; სასოფლო-სამეურნეო ან საკარმიდამო მიწა იმ ქონების ქვეშ, რომლის ყიდვაც გსურთ; შენობა, რომელსაც ნებართვა არ აქვს სწორედ იმ სართულზე, რომელსაც ყიდულობთ; და გამყიდველი, რომელიც ნაღდ ფულს ითხოვს ან გადახდას სხვა პირის ანგარიშზე. თუ რომელიმე მათგანი გამოჩნდა, სანამ წინ წახვალთ, ჰკითხეთ იურისტს. ეს ხუთი ნიშანი სიის პირველ, მეორე, მესამე და მეოთხე ნაწილებშია გაბნეული, ამიტომ ორივე გავლისას მათ განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ.

როგორ გამოვიყენოთ სია, როცა ქონებას საზღვარგარეთიდან ყიდულობთ

თუ საქართველოში არ იმყოფებით, ამ სტრიქონების დიდ ნაწილს თქვენ ნაცვლად სხვა მონიშნავს, და სია სამუშაოს გადანაწილების საშუალებად იქცევა. თქვენს იურისტს ან წარმომადგენელს მიანდეთ პირველი, მეორე და მეხუთე ნაწილები, ინსპექტორს ან სანდო ადამიანს სთხოვეთ, ადგილზე მეშვიდე ნაწილი შეამოწმოს, ხოლო მეოთხე და მეექვსე ნაწილები თქვენთვის დაიტოვეთ, რადგან ისინი თქვენს ფულს ეხება. ასე ყველამ იცის, რომელ ნაწილზეა პასუხისმგებელი, თქვენ კი ყოველი მონიშვნის მტკიცებულება გექნებათ.ყოველი მონიშვნისთვის, რომელსაც თქვენი სახელით აკეთებენ, დადასტურებად ფოტო ან სკანირებული ასლი მოითხოვეთ: ამონაწერი, პასპორტის შემოწმება, ხელმოწერილი მრიცხველების ჩვენებები. წარმომადგენელი მინდობილობის საფუძველზე მოქმედებს, ამიტომ მისი ფარგლები ისეთივე ყურადღებით წაიკითხეთ, როგორც ხელშეკრულებას წაიკითხავდით; ჩვენი სახელმძღვანელო დისტანციური შეძენის შესახებ ხსნის, როგორ მოაწყოთ ეს ყველაფერი.

რა შეინახოთ ხელმოწერის შემდეგ

შევსებული სია შეინახეთ იმ დოკუმენტებთან ერთად, რომლებიც მას ადასტურებს: რეგისტრაციამდე და რეგისტრაციის შემდეგ მიღებული ამონაწერები, ხელშეკრულება და მისი თარგმანი, ყველა ქვითარი, მიღება-ჩაბარების აქტი და თქვენი ჩანაწერები. ისინი კვლავ დაგჭირდებათ, როცა ბინადრობის ნებართვისთვის მიმართავთ, ბინას გაყიდით, გააქირავებთ ან საგადასახადო ორგანოს შეკითხვას უპასუხებთ, და სრული საქაღალდე თითოეულ ამ ნაბიჯს ამოკლებს. ასლები ორ ადგილას შეინახეთ, რომელთაგან ერთი საქართველოს ფარგლებს გარეთ იყოს. თარიღებით შევსებული სია ამ საქაღალდეში იმასაც აჩვენებს, რომელი შემოწმება როდის ჩატარდა.

რამდენი დრო სჭირდება სიის გავლას?

მეორადი ბინისთვის, რომლის დოკუმენტებიც სუფთაა, რეესტრისა და გამყიდველის ნაწილებს ერთი-ორი დღე სჭირდება, ძირითადად ამონაწერისა და გამყიდველის საბუთების მოლოდინში. ახალ შენობას მეტი დრო სჭირდება, რადგან ნებართვის, დეველოპერის წარსულისა და გადახდის განრიგის წაკითხვაა საჭირო. მყიდველებს, რომლებიც სიის გავლას მაშინვე იწყებენ, როცა ქონებას პირველად ნახულობენ, და არა ხელმოწერამდე ერთი კვირით ადრე, გარიგების დასრულების გადადება იშვიათად უწევთ. ჩვენი შეძენის ვადების გეგმა აჩვენებს, სად ერგება თითოეული შემოწმება. რაც უფრო ადრე დაიწყებთ, მით უფრო ნაკლები ღია სტრიქონი დაგრჩებათ ხელმოწერის წინა დღისთვის.

ხშირი კითხვები

მჭირდება თუ არა ყველა 50 შემოწმება?

არა. გამოიყენეთ ის ნაწილები, რომლებიც თქვენს შეძენას შეესაბამება; მეორადი ბინის შემთხვევაში დეველოპერის ნაწილი გამოიტოვება, მშენებარე ბინისთვის კი ის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაწილია.

როდის უნდა გავიარო სია?

ორჯერ: ნებისმიერი წინასწარი თანხის გადახდამდე და კიდევ ერთხელ ხელმოწერის წინა დღეს, ახალი ამონაწერით. მეორე გავლა აჩვენებს, შეიცვალა თუ არა რამე პირველი შემოწმების შემდეგ.

შემიძლია თუ არა მისი ამობეჭდვა?

დიახ. გამოიყენეთ ბეჭდვის ღილაკი გვერდის ზედა ნაწილში; ეკრანზე გაკეთებული მონიშვნები მხოლოდ ამ მოწყობილობაზე, თქვენს ბრაუზერში ინახება.

ამოწმებს თუ არა ამ საკითხებს ჩემ ნაცვლად საჯარო რეესტრი?

რეესტრი ამოწმებს იმ დოკუმენტებს, რომლებსაც არეგისტრირებს, და არა ბინის მდგომარეობას, დეველოპერს ან თქვენი გადახდის გზას.

რომელი შემოწმებებია ყველაზე მნიშვნელოვანი?

მესაკუთრე, ვალდებულებებით დატვირთვა, მიწის კატეგორია და გადახდის გზა; ამ საკითხებში არსებული პრობლემების მოგვიანებით გამოსწორება ყველაზე რთულია.

ღირს თუ არა, სია იურისტთან ერთად გავიარო?

ახალი შენობის, საზღვარგარეთიდან შეძენის ან ნებისმიერი სტრიქონის შემთხვევაში, რომელსაც ვერ მონიშნავთ, დიახ.

იგივე სია გამოდგება სახლისთვისაც?

ძირითადად, დიახ; სახლის შემთხვევაში დაამატეთ მიწის საზღვრები, მისასვლელი გზა და შენობის მდგომარეობა.

რა ვქნა, თუ გამყიდველი შემოწმებაზე უარს ამბობს?

უარი ინფორმაციად მიიჩნიეთ; გამყიდველი, რომლის დოკუმენტებიც სუფთაა, ახალი ამონაწერის ან წერილობითი პასუხის წინააღმდეგ იშვიათად არის.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 183, 421-423, 479, 497, 1158), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
2. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
3. „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
4. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 202-206), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
5. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
6. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 15), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 14 ოქტომბერი, 2026 - გამოქვეყნდა ამოსაბეჭდი საკონტროლო სია, რომელიც სამოქალაქო კოდექსის, საჯარო რეესტრის ტარიფებისა და ჩვენი შეძენის სახელმძღვანელოების შემოწმებებს ერთ ადგილას აგროვებს.