האם בעל נכס זר בגאורגיה צריך רואה חשבון?
לא תמיד. בעלים שהדירה שלו עומדת ריקה, או מושכרת בשכירות ארוכה לשוכר אחד, מתמודד לכל היותר עם דוח פשוט אחד בשנה, ויכול להגיש אותו לבד אם הוא מרגיש בנוח בפורטל של שירות ההכנסות, שפועל בעיקר בגאורגית. רואה חשבון מצדיק את שכרו כשהמועדים מתרבים או כשהסכומים גדלים: מכירה בתוך שנתיים מהרכישה, השכרה יומית, מס רכוש מהרגע שהכנסת המשפחה עוברת את 100,000 הלארי, רישום כיחיד עוסק, חברה או מע"מ. לא משנה מי מגיש את הדוח, האחריות נשארת עליכם: לפי סעיף 37(3) לקוד המס, מה שהנציג שלכם עושה נחשב למעשה שלכם.
המדריך הזה ממיין את המצבים השונים, מראה כמה גובים רואי חשבון בגאורגיה, איך בודקים רואה חשבון ואיך נותנים לו גישה מחו"ל. המסים עצמם מסוכמים במדריך שלנו על כסף ומסים לקונה זר.
מצבים ומה הם מחייבים
| מצב | מה צריך להגיש או לשלם | מועד | רואה חשבון? |
|---|---|---|---|
| דירה שעומדת ריקה, הכנסת משפחה של עד 100,000 לארי | שום דבר בגאורגיה | - | לא נחוץ |
| דירה שמושכרת בשכירות ארוכה לאדם פרטי | רישום במרשם המשכירים ודוח שנתי על 5% משכר הדירה | לפני 1 באפריל של השנה שלאחר מכן | מועיל בשנה הראשונה |
| דירה שמושכרת לחברה | החברה מנכה 5% אם אתם רשומים במרשם, ו-20% אם לא | רישום לפני 1 באפריל | לעתים רחוקות |
| השכרה יומית | מס קבוע לכל מ״ר שמשולם מדי רבעון, או 5% בדוח שנתי | 15 באפריל, 15 ביולי, 5 באוקטובר, 15 בינואר למס הקבוע | מומלץ |
| מכירה בתוך שנתיים מתחילת הבעלות | דוח על הרווח, טופס II-04-2, ותשלום | ה-15 בחודש שאחרי המכירה | מומלץ |
| הכנסת משפחה מעל 100,000 לארי | דוח מס רכוש ותשלום | דוח עד 1 בנובמבר, תשלום עד 15 בנובמבר | מומלץ |
| יחיד עוסק עם מעמד עסק קטן | דוח חודשי של 1%, גם כשהוא אפס | ה-15 בכל חודש | בדרך כלל |
| חברה שהנכס בבעלותה | דוחות חודשיים, ודוחות כספיים שנתיים ל-SARAS | ה-15 בכל חודש; הדוחות הכספיים עד 1 באוקטובר | כן |
| מחזור חייב במס של יותר מ-100,000 לארי ב-12 חודשים | רישום למע"מ ודוחות מע"מ חודשיים | רישום בתוך 2 ימי עבודה; דוחות עד ה-15 | כן |
| הקלה לפי אמנה או אישור תושבות | בקשה לשירות ההכנסות | כשיש צורך | לפעמים |
יחיד תושב חוץ חייב להגיש דוח לפני 1 באפריל בכל פעם שהכנסה ממקור גאורגי לא מוסתה במקור (סעיף 153(1)(c)). בנוסף, המרשם הציבורי מזכיר למוכר או למי שקיבל מתנה את חובת הדיווח, לפני שהוא רושם את הבעלים החדש (סעיף 153(6)).
הגשה בעצמכם: החשבון בשירות ההכנסות
- מספר המס שלכם. אדם ללא אזרחות גאורגית מקבל משירות ההכנסות מספר זיהוי בן 9 ספרות (סעיף 66(6)); אזרחים ומחזיקי תעודת זהות גאורגית משתמשים במספר האישי שלהם.
- רישום. בכל מרכז שירות של שירות ההכנסות, עם דרכון, או בשיחת וידאו דרך videocall.rs.ge, שמאז מרץ 2023 יש בה מסלול לאנשים ללא אזרחות גאורגית, בימי עבודה בין 09:00 ל-18:00. אין הודעה רשמית בשאלה אם שיחת הווידאו עובדת גם מחוץ לגאורגיה.
- שפה וכניסה. מסכי ההגשה הם בעיקר בגאורגית, ויועצים מדווחים שקודי הכניסה נשלחים רק למספר טלפון נייד גאורגי.
- יותר זמן. סעיף 68 מאריך ב-3 חודשים את המועד להגשת הדוחות השנתיים על מס הכנסה ועל מס רכוש, אם מבקשים זאת בכתב עוד לפני שהמועד חלף ואם המסים השוטפים שולמו; מועד התשלום אינו זז.
- תיקונים. טעות מתקנים באמצעות דוח מתוקן (סעיף 69).
בהשכרה ארוכה אחת, הגשה לבד היא אפשרות מעשית ברגע שהחשבון פועל; המכשול הוא בדרך כלל הגישה לפורטל, ולא החישוב של 5% משכר הדירה.
כמה גובים רואי חשבון בגאורגיה
| שירות | מחיר טיפוסי |
|---|---|
| דוח שנתי נפרד ליחיד | 150 עד 200 לארי |
| דוח מס רכוש ליחיד | 150 עד 400 לארי |
| יחיד עוסק, לחודש | 90 עד 250 לארי |
| חברה ללא פעילות, לחודש | 0 עד 100 לארי |
| חברה פעילה, לחודש | מ-200 עד 450 לארי, ועולה עם מספר העסקאות |
| רישום למע"מ או תוספת מע"מ | 90 עד 350 לארי |
| דוחות כספיים שנתיים ל-SARAS | מ-1,500 לארי |
| ייעוץ מס לפי שעה | 115 עד 600 לארי |
לא מצאנו מחיר מפורסם לרישום במרשם המשכירים או לדוח על מכירת נכס כשירותים נפרדים; רוב המשרדים נותנים עליהם הצעת מחיר לפי בקשה. המחירים משתנים בעיקר לפי מספר העסקאות בכל חודש, וכמה משרדים אינם גובים דבר בחודשים שאין בהם פעילות.
איך בודקים רואה חשבון
ניהול ספרים אינו פעילות שדורשת רישיון בגאורגיה, אבל מאז מאי 2023 כל אדם או משרד שמספקים שירותי הנהלת חשבונות חייבים להירשם במרשם ציבורי של השירות לפיקוח על חשבונאות, דיווח וביקורת (SARAS) בתוך 30 יום מתחילת הפעילות, לצורך פיקוח בתחום איסור הלבנת הון. ב-20 באוקטובר 2026 הופיעו במרשמים 981 רואי חשבון מוסמכים, 246 נותני שירות יחידים ו-400 משרדי הנהלת חשבונות.
- חפשו את האדם או את המשרד במרשמי SARAS באתר saras.gov.ge.
- שאלו איזו תעודה יש להם; התוכניות המוכרות הן אלה של הפדרציה הגאורגית של רואי חשבון ומבקרים מקצועיים, שמבוססת על תוכנית הלימודים של ACCA, ושל פדרציית המבקרים, רואי החשבון והמנהלים הפיננסיים.
- שאלו אם יש להם ביטוח אחריות מקצועית; הוא חובה למבקרי חשבונות, אבל לא לרואי חשבון.
- דרשו חוזה בכתב שמפרט את שכר הטרחה, את השירותים הכלולים ומי מגיש מה.
- צפו שיזהו אתכם וישאלו על הכסף שלכם: לפי חוק איסור הלבנת הון, רואי חשבון הם גופים מחויבים.
מתן גישה לרואה חשבון מחו"ל
יש שתי דרכים לאפשר למישהו לפעול בשמכם. הראשונה היא להוסיף את רואה החשבון כמשתמש מורשה בחשבון שלכם בשירות ההכנסות, כך שהוא מגיש עם פרטי הכניסה שלו והרישום מראה מי עשה מה; מסירת הסיסמה שלכם במקום זאת משאירה עקבות מבלבלים, והאחריות נשארת אצלכם. הדרך השנייה, שנדרשת לייצוג מול שירות ההכנסות או במחלוקת, היא ייפוי כוח: ליחיד הוא חייב להיות מאושר אצל נוטריון (סעיף 37). ייפוי כוח שנחתם בחו"ל מאושר שם אצל נוטריון, מקבל אפוסטיל, מאחר שגאורגיה מחילה את אמנת האפוסטיל מאז 14 במאי 2007, ומתורגם לגאורגית. ייפוי כוח שנרשם אצל נוטריון גאורגי מאפשר לנציג גם להשתמש בשמכם בשירותי שיחות הווידאו. המדריך שלנו על ייפויי כוח מפרט את הנוסח לעומק.
משרד גדול או משרד קטן?
ל-PwC, ל-Deloitte, ל-EY ול-KPMG יש משרדים בטביליסי, וכך גם ל-BDO ול-Grant Thornton. הם משרתים חברות ומבנים מורכבים, ולעתים רחוקות הם הבחירה החסכונית לדוח השנתי של משכיר יחיד. משרדים מקומיים קטנים ורואי חשבון מוסמכים שעובדים לבד מטפלים ברוב הבעלים הפרטיים, ולעתים קרובות באנגלית או ברוסית. לחברה שמחזיקה כמה נכסים, משרד בגודל בינוני שמכין גם את הדוחות ל-SARAS הוא בדרך כלל דרך הביניים המעשית.
כמה עולה החמצת מועדים
| הפרה | התוצאה |
|---|---|
| דוח שהוגש באיחור של עד חודשיים | קנס של 5% מהמס שבדוח |
| דוח שהוגש באיחור של יותר מחודשיים | קנס של 10% מהמס |
| דוח באיחור, אבל בלי מס לתשלום | אין קנס |
| מס ששולם באיחור | ריבית של 0.05% ליום |
| מס שדווח בחסר | קנס של 10%, 25% או 50% מהסכום שדווח בחסר; מעל 100,000 לארי, אחריות פלילית |
| אי רישום במרשם המשכירים | 100 לארי |
אם שירות ההכנסות חולק עליכם
מחלוקות מתנהלות בשני שלבים בתוך המערכת של משרד האוצר, ולכל צעד יש מועד קצר. ההשגה והנספחים שלה חייבים להיות בגאורגית (סעיף 300), וכל נציג מורשה יכול לפעול בשמכם, לא רק עורך דין.
השגה לשירות ההכנסות
בתוך 30 יום מקבלת ההחלטה (סעיף 299(4)); ההכרעה בה ניתנת בתוך 20 יום.
הצעד הבא
בתוך 20 יום, למועצה ליישוב מחלוקות של משרד האוצר או לבית המשפט (סעיף 305(1)).
בית המשפט אחרי המועצה
בתוך 20 יום מהחלטת המועצה (סעיף 305(2)).
החמצה של צעד נחשבת להסכמה עם השומה (סעיף 305(5)), וערעור אינו משעה את ההחלטה. כאן, יותר מבכל מקום אחר, חשוב נציג שקורא גאורגית.
טעויות נפוצות של בעלים זרים
- ההנחה שתושב חוץ אינו חייב דבר. שכר דירה ורווחים מנכס בגאורגיה הם הכנסה ממקור גאורגי.
- דילוג על מרשם המשכירים. שיעור ה-5% תלוי בו כשהשוכר הוא חברה.
- החלת 1% על שכר דירה. שכר דירה נמצא מחוץ למעמד עסק קטן; ראו את הדף שלנו על מעמד עסק קטן ושכר דירה.
- שכחה של מכירה מהירה. מכירה בתוך שנתיים מחייבת דוח עד ה-15 בחודש הבא.
- שימוש בסף ישן של מס רכוש. הפטור הועלה ל-100,000 לארי של הכנסת המשפחה ב-30 בספטמבר 2026, ובכל זאת אתרים רבים עדיין מציגים 40,000 לארי.
- המרת שכר הדירה לפי שער שגוי. הכנסה במטבע חוץ מומרת ללארי לפי השער הרשמי של יום העסקה (סעיף 73(10)).
עבודה עם רואה החשבון שלכם בארץ המגורים
רואה חשבון גאורגי מטפל בדוחות הגאורגיים; היועץ שלכם בארץ המגורים קובע איך אותה הכנסה ממוסה במקום שבו אתם גרים, ותובע זיכוי בגין המס הגאורגי לפי אמנה, אם קיימת כזו. תנו לשניהם את אותם מסמכים: הדוחות שהוגשו לשירות ההכנסות ואישורי התשלום, חוזי השכירות ודפי החשבון מהבנק בגאורגיה. הרשימה שלנו של אמנות למניעת כפל מס מראה לאילו מדינות יש אמנה כזו.
ההתארגנות, צעד אחר צעד
רשמו את המצבים שלכם
היעזרו בטבלה שלמעלה כדי לראות אילו מועדים חלים עליכם.
קבלו מספר מס
הירשמו במרכז שירות או בשיחת וידאו.
בחרו רואה חשבון ובדקו אותו
במרשמי SARAS, ועם חוזה בכתב.
תנו גישה בדרך הנכונה
כמשתמש מורשה, ועם ייפוי כוח מאושר אצל נוטריון אם צריך.
הכניסו את המועדים ליומן
31 במרץ, 1 ו-15 בנובמבר, וה-15 בכל חודש אם הוא רלוונטי לכם.
סיכונים וחריגים
- האחריות נשארת אצלכם. ההגשה של רואה החשבון נחשבת להגשה שלכם.
- נותני שירות לא רשומים. בדקו קודם את מרשמי SARAS.
- סיסמאות משותפות. השתמשו במקום זאת בגישה של משתמש מורשה.
- חלונות ערעור קצרים. 30 יום, ואחר כך 20.
- ייעוץ לא מעודכן. הספים השתנו ב-2026.
שאלות נפוצות
האם אני צריך רואה חשבון כדי להחזיק דירה בגאורגיה?
לא, אם היא עומדת ריקה והכנסת המשפחה שלכם היא עד 100,000 לארי.
כמה עולה רואה חשבון בגאורגיה?
כ-150 עד 200 לארי לדוח שנתי; 90 עד 250 לארי לחודש ליחיד עוסק.
האם אני יכול להגיש את המסים בגאורגיה בעצמי?
כן, דרך הפורטל של שירות ההכנסות, שרובו בגאורגית.
איך אני מקבל מספר מס גאורגי כזר?
במרכז של שירות ההכנסות או בשיחת וידאו; אתם מקבלים מספר בן 9 ספרות.
מי אחראי אם רואה החשבון שלי טועה?
מול שירות ההכנסות, אתם; רואה החשבון אחראי כלפיכם לפי החוזה ביניכם.
איך אני בודק רואה חשבון?
במרשמים הציבוריים של SARAS באתר saras.gov.ge.
האם אפשר לקבל עוד זמן להגשה?
כן, 3 חודשים לדוחות שנתיים, על פי בקשה בכתב לפני המועד.
כמה זמן יש לי לערער על החלטת מס?
30 יום להשגה הראשונה, ואחר כך 20 יום לכל צעד נוסף.
מקורות
- קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר חשבונאות, דיווח וביקורת, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מרשם רואי החשבון המוסמכים, השירות לפיקוח על חשבונאות, דיווח וביקורת (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מרשם רואי החשבון שמספקים שירותים מקצועיים, השירות לפיקוח על חשבונאות, דיווח וביקורת (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- תוכניות התעודה המוכרות, השירות לפיקוח על חשבונאות, דיווח וביקורת (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- רישום חובה של נותני שירותי הנהלת חשבונות, KPMG Georgia, יוני 2023 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שירותי שיחות וידאו, שירות ההכנסות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- טבלת המעמד של אמנת האפוסטיל, ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הנהלת חשבונות בגאורגיה, Tbilisi Expat, 18 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מחירי הנהלת חשבונות, ExpatHub (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חשבונאות והנהלת ספרים, EFS Group (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הנהלת ספרים, Bauer Group, יולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הנהלת חשבונות במיקור חוץ, Ganbajeba (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שירותי הנהלת חשבונות, Legalese Georgia, אוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- המשרד בטביליסי, PwC Georgia (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על בסיס קוד המס, מרשמי SARAS, השירותים של שירות ההכנסות ומחירונים שפרסמו משרדי הנהלת חשבונות בגאורגיה.