Нужен ли иностранному собственнику недвижимости в Грузии бухгалтер?
Не всегда. У владельца, чья квартира пустует или долгосрочно сдаётся одному арендатору, в год набирается не больше одной простой декларации, и он может подать её сам, если уверенно пользуется порталом Службы доходов, который работает в основном на грузинском языке. Платить бухгалтеру имеет смысл, когда сроков становится больше или растут суммы: продажа в течение 2 лет после покупки, посуточная аренда, налог на имущество после того, как доход семьи превысит 100 000 лари, регистрация индивидуального предпринимателя, компания или НДС. Кто бы ни подавал декларации, отвечаете вы: по статье 37(3) Налогового кодекса действия вашего представителя считаются вашими собственными.
В этом руководстве мы разбираем ситуации по отдельности, показываем, сколько берут грузинские бухгалтеры, как проверить специалиста и как открыть ему доступ из-за границы. Сами налоги кратко описаны в нашем руководстве о деньгах и налогах для иностранного покупателя.
Ситуации и что они требуют
| Ситуация | Что нужно подать или уплатить | Срок | Бухгалтер? |
|---|---|---|---|
| Квартира пустует, доход семьи до 100 000 лари | В Грузии ничего | - | Не нужен |
| Квартира сдаётся физическому лицу в долгосрочную аренду | Запись в реестре арендодателей и годовая декларация с налогом 5% от арендной платы | До 1 апреля следующего года | Полезен в первый год |
| Квартира сдаётся компании | Компания удерживает 5%, если вы есть в реестре, и 20%, если нет | Внесение в реестр до 1 апреля | Редко |
| Посуточная аренда | Фиксированный налог за м², уплачиваемый ежеквартально, или 5% по годовой декларации | 15 апреля, 15 июля, 5 октября, 15 января для фиксированного налога | Рекомендуется |
| Продажа в первые 2 года владения | Декларация по приросту стоимости, форма II-04-2, и уплата налога | 15-е число месяца, следующего за продажей | Рекомендуется |
| Доход семьи свыше 100 000 лари | Декларация по налогу на имущество и его уплата | Декларация до 1 ноября, уплата до 15 ноября | Рекомендуется |
| Индивидуальный предприниматель со статусом малого бизнеса | Ежемесячная декларация по ставке 1%, даже нулевая | 15-е число каждого месяца | Как правило |
| Недвижимость принадлежит компании | Ежемесячные декларации, годовая финансовая отчётность в SARAS | 15-е число каждого месяца; отчётность до 1 октября | Да |
| Облагаемый оборот свыше 100 000 лари за 12 месяцев | Регистрация плательщиком НДС и ежемесячные декларации по НДС | Регистрация в течение 2 рабочих дней; декларации до 15-го числа | Да |
| Льгота по соглашению об избежании двойного налогообложения или справка о резидентстве | Заявление в Службу доходов | По мере необходимости | Иногда |
Физическое лицо-нерезидент обязано подать декларацию до 1 апреля всякий раз, когда грузинский доход не был обложен налогом у источника (статья 153(1)(c)). Кроме того, прежде чем зарегистрировать нового собственника, реестр напоминает продавцу или получателю дарения о его обязанности отчитаться (статья 153(6)).
Подача самостоятельно: учётная запись в Службе доходов
- Ваш налоговый номер. Человек без грузинского гражданства получает в Службе доходов 9-значный идентификационный номер (статья 66(6)); граждане и обладатели грузинского удостоверения личности пользуются своим личным номером.
- Регистрация. В любом сервисном центре Службы доходов по паспорту или по видеозвонку на videocall.rs.ge, где с марта 2023 г. есть отдельное направление для людей без грузинского гражданства; по рабочим дням с 09:00 до 18:00. Работает ли видеозвонок из-за пределов Грузии, официально не указано.
- Язык и вход. Экраны подачи деклараций в основном на грузинском языке, а консультанты сообщают, что коды для входа приходят только на грузинский мобильный номер.
- Дополнительное время. Статья 68 продлевает срок подачи годовых деклараций по подоходному налогу и налогу на имущество на 3 месяца по письменному заявлению, поданному до истечения срока, если текущие налоги уплачены; дата уплаты при этом не переносится.
- Исправления. Ошибка исправляется подачей уточнённой декларации (статья 69).
При одной долгосрочной аренде подавать декларацию самому вполне реально, как только учётная запись заработает; препятствием обычно служит доступ к порталу, а не расчёт 5% от арендной платы.
Сколько берут грузинские бухгалтеры
| Услуга | Обычная цена |
|---|---|
| Отдельная годовая декларация физического лица | 150-200 лари |
| Декларация по налогу на имущество физического лица | 150-400 лари |
| Индивидуальный предприниматель, в месяц | 90-250 лари |
| Компания без деятельности, в месяц | 0-100 лари |
| Действующая компания, в месяц | От 200-450 лари, с ростом числа операций дороже |
| Регистрация плательщиком НДС или ведение НДС дополнительно | 90-350 лари |
| Годовая финансовая отчётность для SARAS | От 1 500 лари |
| Налоговая консультация с почасовой оплатой | 115-600 лари |
Опубликованной цены на внесение в реестр арендодателей или на декларацию о продаже недвижимости как на отдельные услуги мы не нашли; большинство фирм называют её по запросу. Цены зависят главным образом от количества операций в месяц, а некоторые фирмы ничего не берут за месяцы без деятельности.
Как проверить бухгалтера
Ведение бухгалтерского учёта в Грузии не лицензируется, однако с мая 2023 г. каждое лицо или фирма, оказывающие бухгалтерские услуги, обязаны в течение 30 дней с начала работы внести себя в публичный реестр Службы надзора за бухгалтерским учётом, отчётностью и аудитом (SARAS) для надзора в сфере противодействия отмыванию денег. На 20 октября 2026 г. в реестрах числились 981 сертифицированный бухгалтер, 246 индивидуальных поставщиков услуг и 400 бухгалтерских фирм.
- Найдите специалиста или фирму в реестрах SARAS на saras.gov.ge.
- Спросите, какой у него сертификат; признанными считаются программа Грузинской федерации профессиональных бухгалтеров и аудиторов, основанная на учебном плане ACCA, и программа Федерации аудиторов, бухгалтеров и финансовых менеджеров.
- Спросите, застрахована ли его профессиональная ответственность; для аудиторов такое страхование обязательно, для бухгалтеров нет.
- Заключите письменный договор, где указаны вознаграждение, включённые услуги и кто что подаёт.
- Будьте готовы к тому, что бухгалтер установит вашу личность и спросит о ваших деньгах: по закону о противодействии отмыванию денег бухгалтеры относятся к подотчётным лицам.
Как дать бухгалтеру доступ из-за границы
Позволить кому-то действовать от вашего имени можно двумя способами. Первый - добавить бухгалтера уполномоченным пользователем в вашу учётную запись Службы доходов: тогда он подаёт документы под собственным логином, а в записях видно, кто и что сделал; если же вы просто сообщите ему свой пароль, след действий будет запутанным, а ответственность останется на вас. Второй способ, необходимый для представительства в Службе доходов или в споре, - доверенность: для физического лица она должна быть нотариально удостоверена (статья 37). Доверенность, подписанную за границей, удостоверяют у нотариуса там же, проставляют на ней апостиль, поскольку Грузия применяет Конвенцию об апостиле с 14 мая 2007 г., и переводят на грузинский язык. Доверенность, зарегистрированная у грузинского нотариуса, также позволяет представителю пользоваться за вас услугами по видеозвонку. Форма доверенности подробно разобрана в нашем руководстве о доверенностях.
Крупная фирма или небольшая практика?
У PwC, Deloitte, EY и KPMG есть офисы в Тбилиси, как и у BDO и Grant Thornton. Они обслуживают компании и сложные структуры и редко оказываются экономным выбором для годовой декларации одного арендодателя. Большинство частных собственников ведут небольшие местные фирмы и отдельные сертифицированные бухгалтеры, нередко на английском или русском языке. Для компании, которой принадлежат несколько объектов, практичной золотой серединой обычно становится фирма среднего размера, которая готовит и отчётность для SARAS.
Во что обходятся пропущенные сроки
| Нарушение | Последствие |
|---|---|
| Декларация подана с опозданием до 2 месяцев | Штраф 5% суммы налога по ней |
| Декларация подана с опозданием более чем на 2 месяца | Штраф 10% суммы налога |
| Декларация подана поздно, но налог к уплате не причитается | Штрафа нет |
| Налог уплачен с опозданием | Пеня 0,05% в день |
| Налог занижен | Штраф 10%, 25% или 50% от заниженной суммы; свыше 100 000 лари уголовная ответственность |
| Не выполнена регистрация в реестре арендодателей | 100 лари |
Если Служба доходов не согласна
Споры рассматриваются в два этапа внутри системы Министерства финансов, и на каждый шаг отводится короткий срок. Жалоба и приложения к ней должны быть на грузинском языке (статья 300), а представлять вас может любой уполномоченный представитель, не только адвокат.
Жалоба в Службу доходов
В течение 30 дней с момента получения решения (статья 299(4)); жалобу рассматривают в течение 20 дней.
Следующий шаг
В течение 20 дней в Совет по разрешению споров при Министерстве финансов или в суд (статья 305(1)).
Суд после Совета
В течение 20 дней после решения Совета (статья 305(2)).
Пропуск шага означает согласие с начислением (статья 305(5)), а обжалование не приостанавливает действие решения. Именно здесь представитель, читающий по-грузински, нужнее всего.
Типичные ошибки иностранных собственников
- Уверенность, что нерезидент ничего не должен. Арендная плата и прирост стоимости от недвижимости в Грузии являются доходом из грузинского источника.
- Отсутствие записи в реестре арендодателей. Когда арендатор - компания, от этой записи зависит ставка 5%.
- Применение ставки 1% к аренде. Арендная плата не подпадает под статус малого бизнеса; см. нашу страницу о статусе малого бизнеса и аренде.
- Забытая быстрая продажа. Если продажа состоялась в течение 2 лет, декларацию нужно подать до 15-го числа следующего месяца.
- Устаревший порог налога на имущество. 30 сентября 2026 г. порог освобождения был повышен до 100 000 лари дохода семьи, однако многие сайты до сих пор указывают 40 000 лари.
- Пересчёт арендной платы по неверному курсу. Доход в иностранной валюте переводится в лари по официальному курсу на дату операции (статья 73(10)).
Совместная работа с вашим бухгалтером на родине
Грузинский бухгалтер занимается грузинскими декларациями, а ваш консультант на родине решает, как тот же доход облагается в стране вашего проживания, и заявляет зачёт грузинского налога по соглашению, если оно есть. Передайте обоим одни и те же документы: декларации и квитанции об уплате из Службы доходов, договоры аренды и банковские выписки по счетам в Грузии. В нашем перечне соглашений об избежании двойного налогообложения видно, с какими странами оно заключено.
Настройка шаг за шагом
Перечислите свои ситуации
По таблице выше определите, какие сроки касаются вас.
Получите налоговый номер
Зарегистрируйтесь в сервисном центре или по видеозвонку.
Выберите и проверьте бухгалтера
По реестрам SARAS, с письменным договором.
Правильно оформите доступ
Добавьте бухгалтера уполномоченным пользователем, а при необходимости оформите нотариальную доверенность.
Внесите сроки в календарь
31 марта, 1 и 15 ноября, а также 15-е число каждого месяца, если оно вас касается.
Риски и исключения
- Ответственность остаётся на вас. Декларация, поданная бухгалтером, считается вашей.
- Незарегистрированные исполнители. Сначала проверьте реестры SARAS.
- Переданные пароли. Вместо этого используйте доступ уполномоченного пользователя.
- Короткие сроки обжалования. 30 дней, затем 20.
- Устаревшие советы. Пороги изменились в 2026 г.
Частые вопросы
Нужен ли бухгалтер, чтобы владеть квартирой в Грузии?
Нет, если она пустует, а доход вашей семьи не превышает 100 000 лари.
Сколько стоит грузинский бухгалтер?
Около 150-200 лари за годовую декларацию; 90-250 лари в месяц для предпринимателя.
Могу ли я сам подавать налоговые декларации в Грузии?
Да, через портал Службы доходов, в основном на грузинском языке.
Как иностранцу получить налоговый номер в Грузии?
В центре Службы доходов или по видеозвонку; вам присвоят 9-значный номер.
Кто отвечает, если бухгалтер ошибся?
Перед Службой доходов отвечаете вы; бухгалтер отвечает перед вами по вашему договору.
Как проверить бухгалтера?
В публичных реестрах SARAS на saras.gov.ge.
Можно ли получить больше времени на подачу декларации?
Да, 3 месяца для годовых деклараций по письменному заявлению, поданному до истечения срока.
Сколько времени есть на обжалование налогового решения?
30 дней на первую жалобу, затем по 20 дней на каждый следующий шаг.
Источники
- Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О бухгалтерском учёте, отчётности и аудите», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Реестр сертифицированных бухгалтеров, Служба надзора за бухгалтерским учётом, отчётностью и аудитом (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Реестр бухгалтеров, оказывающих профессиональные услуги, Служба надзора за бухгалтерским учётом, отчётностью и аудитом (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Признанные сертификационные программы, Служба надзора за бухгалтерским учётом, отчётностью и аудитом (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Обязательная регистрация поставщиков бухгалтерских услуг, KPMG Georgia, июнь 2023 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Услуги по видеозвонку, Служба доходов Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Таблица статуса Конвенции об апостиле, Гаагская конференция по международному частному праву (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Бухгалтерский учёт в Грузии, Tbilisi Expat, 18 октября 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Цены на бухгалтерские услуги, ExpatHub (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Бухгалтерский учёт и ведение книг, EFS Group (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Ведение бухгалтерии, Bauer Group, июль 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Бухгалтерский аутсорсинг, Ganbajeba (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Бухгалтерские услуги, Legalese Georgia, октябрь 2026 г. (дата обращения 20 октября 2026 г.)
- Офис в Тбилиси, PwC Georgia (дата обращения 20 октября 2026 г.)
История изменений
- - Руководство подготовлено по Налоговому кодексу, реестрам SARAS, сервисам Службы доходов и опубликованным прайс-листам грузинских бухгалтерских фирм.