מתן נכס במתנה בגאורגיה

איך עובדת מתנה של נכס בגאורגיה?

מתנה היא חוזה שבו הנותן מעביר את הבעלות בנכס למקבל המתנה בלי תמורה, ובהסכמתו של מקבל המתנה. כשמדובר בדירה או בבית, המתנה נכנסת לתוקף ברגע שהבעלות של מקבל המתנה נרשמת במרשם הציבורי, בדיוק כמו במכירה. כל עוד הרישום לא הושלם, הדירה עדיין רשומה על שם הנותן ונחשבת שלו. הבטחה לתת נכס במתנה בעתיד מחייבת את הנותן רק אם היא ניתנה בכתב.

בעלים זרים נעזרים במתנה כדי להעביר דירה בגאורגיה לילד, לבן או לבת הזוג או לקרוב משפחה אחר עוד בחייהם, ולפעמים כחלופה להורשת הדירה בצוואה. מאמר ההסבר הזה מתאר איך נותנים מתנה ואיך רושמים אותה, מתי אפשר לבטל אותה, איך היא ממוסה, ומה משמעותה לגבי היתר שהייה.

איך נותנים מתנה ואיך רושמים אותה?

חוזה שמעביר בעלות במקרקעין חייב להיעשות בכתב, והבעלות עוברת עם הרישום. הקוד האזרחי אינו מחייב נוטריון למתנה כשלעצמה: את חתימות הצדדים אפשר לאמת במרשם הציבורי, ובפועל בבית הצדק, ואין צורך באימות נוסף אם שני הצדדים חותמים בפני האדם המוסמך לכך. אגרת הרישום תלויה במהירות שבה אתם צריכים אותו, מ-150 לארי במסלול הרגיל ועד 350 לארי לרישום באותו יום, והמרשם גם מאמת את חתימות הצדדים על עסקה שהוגשה אליו תמורת 7 לארי. משרד עורכי דין אחד מדווח שעסקה שנחתמת באמצעות ייפוי כוח שניתן בחו״ל חייבת כיום להיערך בידי נוטריון כמסמך נוטריוני (שטר ציבורי).

מה החוק אינו מתיר

• לתת במתנה את מקור המחיה שלכם. מתנה אינה מותרת אם היא תשלול מהנותן, או מאנשים שהנותן חייב לפרנס, את האמצעים הבסיסיים למחייתם.
• מתנה בשם אדם שנמצא תחת אפוטרופסות. אפוטרופוס אינו רשאי לתת מתנה בשמו של האדם שנמצא תחת האפוטרופסות שלו.
• קרקע חקלאית לזר. זר רשאי להחזיק בקרקע חקלאית שקיבל בירושה, אבל החוק אינו מונה מתנה בין החריגים, ולכן אי אפשר לתת קרקע חקלאית במתנה לזר.

תנאים ומטלות

אפשר להתנות מתנה בכך שמקבל המתנה יעשה דבר מסוים, ובכלל זה דבר שנועד לטובת הציבור. מי שהתנאי נועד להיטיב איתו רשאי לדרוש שהתנאי יקוים, ואם מקבל המתנה אינו מקיים אותו, הנותן רשאי לחזור בו מהמתנה. דוגמה נפוצה היא מתנה של דירה בתנאי שמקבל המתנה יאפשר לנותן לגור בה עד סוף ימיו; תנאי כזה כדאי לנסח בדייקנות, ולכתוב בו גם מה יקרה אם לא יכבדו אותו. במילים אחרות, כל מה שחשוב לנותן לגבי השימוש בדירה אחרי המתנה צריך להיות כתוב בחוזה המתנה עצמו.

האם אפשר לבטל מתנה?

מתנות בתוך המשפחה

מתנה שאחד מבני הזוג מקבל בזמן הנישואים נשארת רכוש נפרד שלו בלבד, ואינה הופכת לרכוש המשותף של בני הזוג; כדאי לזכור זאת גם כשנותנים מתנה לילד נשוי וגם כשבני זוג נותנים מתנה זה לזה. גם ילד יכול לקבל מתנה: ההורים מייצגים את ילדיהם ומנהלים את רכושם, וחוזה שבו קטין רק זוכה בטובת הנאה הוא חוזה תקף. מתנה נלקחת בחשבון גם בשלב מאוחר יותר, בחלק משאלות הירושה: מתנות שניתנו ב-10 השנים שלפני מות הנותן עשויות להיווסף לחישוב החלק השמור של ילד, של הורה או של בן או בת הזוג.

האם מתנה ממוסה?

לפני שהוא רושם את הבעלות של מקבל המתנה, המרשם חייב להודיע למקבל על כל חובה לדווח על המתנה ולשלם עליה מס. הכנסה שלא נוכה ממנה מס במקור מדווחת לפני 1 באפריל של השנה שאחרי קבלתה, בשיעור הכללי של 20%, וקרוב מהקו השלישי או הרביעי שמקבל 150,000 לארי או יותר בשנה רשאי לפרוס את התשלום על פני עד שתי שנים קלנדריות.

מכירה של דירה שקיבלתם במתנה

כלל השנתיים חל על דירות שניתנו במתנה בדיוק כמו על כל דירה אחרת: אחרי שנתיים של בעלות, הרווח ממכירה פטור ממס הכנסה. מקבל מתנה שהוא קרוב של הנותן מהקו הראשון, למשל ילד או בן זוג, רשאי לצרף לתקופת הבעלות שלו גם את השנים שבהן הדירה הייתה בבעלות הנותן; מקבלי מתנה אחרים סופרים מיום הרישום שלהם. הרווח החייב במס על נכס שהתקבל במתנה הוא מחיר המכירה פחות מחיר השוק של הנכס בעת המתנה, ורווח ממכירה של דירת מגורים בתוך שנתיים ממוסה בשיעור של 5%.

מתנות והיתר השהייה

המסלול לקבלת היתר שהייה על בסיס נכס דורש בעלות במקרקעין שאינם קרקע חקלאית, ששוויים מוערך ביותר מ-$150,000; החוק אינו קובע איך הנכס צריך להירכש, ולכן דירה שהתקבלה במתנה אינה מוחרגת. גם הצד השני חשוב: היתר שמבוסס על הבעלות של הנותן מסתיים כשהבעלות הזאת מסתיימת, ולכן נותן שמחזיק בהיתר על בסיס נכס מאבד את הבסיס להיתר ביום שבו המתנה נרשמת. ראו את הדף שלנו על סף ה-$150,000.

מתנה, מכירה או צוואה?

המדריך שלנו על עריכת צוואה עוסק בדרך השלישית.

איך נותנים דירה במתנה, שלב אחרי שלב

1. הזמינו נסח עדכני

   ודאו שהדירה רשומה על שמכם ושימו לב לכל משכנתה, שנשארת רשומה על הדירה.

2. בדקו את מצב המס

   בררו לאיזה קו קרבה שייך מקבל המתנה והאם יחול מס כלשהו.

3. נסחו את חוזה המתנה

   בגאורגית, עם תרגום אם יש בו צורך, וכולל כל תנאי שאתם רוצים לצרף.

4. חתמו בבית הצדק או אצל נוטריון

   שני הצדדים, או נציגים שבידיהם ייפויי כוח נוטריוניים.

5. רשמו ובדקו

   הזמינו את הנסח החדש שמראה את מקבל המתנה כבעלים.

כשהנותן או מקבל המתנה גרים בחו״ל

אף אחד מהצדדים אינו חייב להגיע לגאורגיה. כל צד יכול לחתום באמצעות נציג שבידיו ייפוי כוח נוטריוני, עם אפוסטיל או אימות קונסולרי (לגליזציה) ועם תרגום לגאורגית; משרד עורכי דין מדווח שעסקה שנחתמת על סמך ייפוי כוח שהונפק בחו״ל חייבת להיערך בידי נוטריון גאורגי. הקדישו זמן להכנת המסמכים, ודאגו שייפוי הכוח יציין את הדירה לפי הקוד הקדסטרי שלה ויתיר במפורש מתן מתנה. המדריכים שלנו על אפוסטיל ועל תרגום נוטריוני מסבירים את שני השלבים.

כשחברה נותנת נכס במתנה

מתנה שנותנת חברה זוכה ליחס שונה. אצל חברה שרשומה כעוסק במע"מ, אספקה של טובין ללא תמורה, כשהחברה ניכתה בגינם מע"מ תשומות, נחשבת אספקה בתמורה, ולכן ייתכן שיחול מע"מ על המתנה. רק מתנות בעלות ערך קטן, עד 50 לארי בשנה לאדם, מוחרגות מכך. אם הדירה מוחזקת בידי חברה שבבעלותכם, היוועצו ברואה חשבון לפני שאתם מעבירים אותה לבן משפחה.

שאלות שכדאי ליישב לפני שנותנים מתנה

• האם מקבל המתנה הוא קרוב מהקו הראשון, כך שהמתנה פטורה ממס ושנות הבעלות של הנותן ייספרו בהמשך?
• האם אתם מחזיקים בהיתר שהייה שמבוסס על הדירה הזאת?
• האם אתם רוצים להמשיך לגור בדירה, ואיך הדבר ייכתב בחוזה?
• האם יש על הדירה משכנתה, והאם הבנק נתן את הסכמתו?
• האם צוואה תשרת את המטרה שלכם טוב יותר ממתנה כבר עכשיו?

סיכונים וחריגים

• אובדן היתר השהייה. היתר על בסיס נכס שמחזיק בו הנותן מסתיים יחד עם הבעלות.
• מס לקרובים רחוקים. רק בני משפחה קרובים פטורים פטור מלא.
• תנאי שלא נכתב. תנאים צריכים להופיע בחוזה.
• משכנתה על הדירה. היא עוברת יחד עם הדירה למקבל המתנה.
• קרקע חקלאית. אי אפשר לתת אותה במתנה לזר.

שאלות נפוצות

האם צריך נוטריון כדי לתת דירה במתנה?

לא בהכרח; אפשר לאמת את החתימות בבית הצדק כששני הצדדים חותמים שם.

מתי מקבל המתנה הופך לבעלים?

כשהבעלות שלו נרשמת במרשם הציבורי.

האם מתנה לילד שלי ממוסה?

לא, מתנות לקרובים מהקו הראשון ומהקו השני פטורות.

האם אפשר לקבל מתנה בחזרה?

רק בעילות מצומצמות, כמו כפיות טובה חמורה בתוך שנה אחת או מצוקה שנקלעתם אליה בעצמכם מאוחר יותר.

האם זר יכול לקבל דירה במתנה?

כן, אבל לא קרקע חקלאית.

האם מקבל המתנה יכול לקבל היתר שהייה על בסיס הדירה שקיבל?

כן, אם שוויה מוערך ביותר מ-$150,000; החוק אינו מחריג מתנות.

האם דירה שנתתי במתנה לבני הנשוי היא רכוש משותף?

לא, מתנה שאחד מבני הזוג מקבל בזמן הנישואים היא רכוש נפרד שלו.

האם מקבל המתנה יכול למכור את הדירה מיד?

כן, אבל ייתכן שיחול מס על הרווח, אלא אם מתקיים כלל השנתיים.

מקורות

1. הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 63, 183, 311.1, 323, 524-530, 1161, 1296, 1378), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
2. קוד המס של גאורגיה (סעיפים 81, 82, 153), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
3. רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
4. חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" (סעיפים 15, 21), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
5. החוק האורגני של גאורגיה בדבר בעלות בקרקע חקלאית (סעיף 4), הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
6. ייפויי כוח שהונפקו בחו״ל והמרשם הציבורי, Revera Legal (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 18 באוקטובר 2026 - מאמר הסבר שפורסם על סמך הקוד האזרחי (סעיפים 524-530), קוד המס, חוק הזרים והחוק האורגני בדבר קרקע חקלאית.