ქონების ჩუქება საქართველოში

როგორ ხდება ქონების ჩუქება საქართველოში?

ჩუქება არის ხელშეკრულება, რომლითაც მჩუქებელი ქონებას საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადასცემს დასაჩუქრებულს, ამ უკანასკნელის თანხმობით. როდესაც საქმე ბინას ან სახლს ეხება, ჩუქება ძალაში მაშინ შედის, როცა დასაჩუქრებულის საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდება, ზუსტად ისევე, როგორც ეს ნასყიდობის შემთხვევაში ხდება. სხვა სიტყვებით, ხელშეკრულების ხელმოწერა თავისთავად ჯერ კიდევ არ ცვლის მესაკუთრეს: საკუთრება დასაჩუქრებულზე მხოლოდ რეესტრში ჩანაწერის გაკეთების შემდეგ გადადის. მომავალში ქონების ჩუქების დაპირება მჩუქებელს მხოლოდ მაშინ ავალდებულებს, თუ ის წერილობითი ფორმით არის გაცემული.

უცხოელი მესაკუთრეები ჩუქებას იყენებენ იმისთვის, რომ საქართველოში მდებარე ბინა სიცოცხლეშივე გადასცენ შვილს, მეუღლეს ან სხვა ნათესავს, ზოგჯერ ანდერძით დატოვების ალტერნატივის სახით. ეს განმარტება აღწერს, როგორ ფორმდება და რეგისტრირდება ჩუქება, როდის შეიძლება მისი უკან დაბრუნება, როგორ იბეგრება იგი და რას ნიშნავს ის ბინადრობის ნებართვისთვის, ასევე იმას, როგორ გამოიყურება ჩუქება ნასყიდობასა და ანდერძთან შედარებით.

როგორ ფორმდება და რეგისტრირდება ჩუქება?

ხელშეკრულება, რომლითაც უძრავ ქონებაზე საკუთრება გადადის, წერილობით უნდა დაიდოს, ხოლო საკუთრება რეგისტრაციის მომენტში გადადის. სამოქალაქო კოდექსი ჩუქებისთვის, როგორც ასეთისთვის, ნოტარიუსს არ მოითხოვს: მხარეთა ხელმოწერების დამოწმება შესაძლებელია საჯარო რეესტრში, პრაქტიკაში კი იუსტიციის სახლში, სადაც დამატებითი დამოწმება აღარ არის საჭირო, თუ ორივე მხარე უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით აწერს ხელს. რეგისტრაციის საფასური იმაზეა დამოკიდებული, რამდენად სწრაფად გჭირდებათ მომსახურება: სტანდარტული ვადისთვის 150 ლარიდან იმავე დღისთვის 350 ლარამდე, ხოლო რეესტრი წარდგენილ გარიგებაზე მხარეთა ხელმოწერებსაც 7 ლარად ამოწმებს. ერთ-ერთი იურიდიული ფირმის ცნობით, გარიგება, რომელსაც ხელი საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით ეწერება, ახლა ნოტარიუსმა საჯარო აქტის სახით უნდა გააფორმოს.

რას არ უშვებს კანონი

• საარსებო სახსრების გაჩუქება. ჩუქება დაუშვებელია, თუ ის მჩუქებელს, ან იმ პირებს, რომელთა რჩენაც მჩუქებელს ევალება, არსებობისთვის აუცილებელ ძირითად სახსრებს მოუსპობს.
• ჩუქება მეურვეობის ქვეშ მყოფი პირის სახელით. მეურვეს არ შეუძლია ჩუქება განახორციელოს იმ პირის სახელით, რომელიც მის მეურვეობის ქვეშ იმყოფება.
• სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა უცხოელისთვის. უცხოელს შეუძლია ფლობდეს მემკვიდრეობით მიღებულ სასოფლო-სამეურნეო მიწას, მაგრამ კანონი ჩუქებას გამონაკლისებს შორის არ ასახელებს, ამიტომ სასოფლო-სამეურნეო მიწის უცხოელისთვის ჩუქება შეუძლებელია.

პირობები და დაკისრებული ვალდებულებები

ჩუქება შეიძლება დამოკიდებული გახდეს რაიმე ქმედებაზე, რომელიც დასაჩუქრებულმა უნდა შეასრულოს, მათ შორის საერთო სიკეთისთვის. ის პირი, რომლის სასარგებლოდაც არის დადგენილი პირობა, უფლებამოსილია მოითხოვოს მისი შესრულება, ხოლო თუ დასაჩუქრებული პირობას არ შეასრულებს, მჩუქებელს შეუძლია ჩუქებიდან გავიდეს. პირობადებული ჩუქების ტიპური მაგალითია ბინის ჩუქება იმ პირობით, რომ დასაჩუქრებული მჩუქებელს მასში უვადოდ, სიცოცხლის ბოლომდე ცხოვრების საშუალებას მისცემს; ასეთი პირობა ზუსტად უნდა ჩამოყალიბდეს და ხელშეკრულებაში ისიც უნდა ეწეროს, რა მოხდება, თუ ის არ იქნება დაცული. სწორედ ამიტომ ღირს, რომ პირობის შინაარსი და მისი შეუსრულებლობის შედეგები ხელშეკრულების ტექსტში ნათლად იყოს ასახული.

შეიძლება თუ არა ნაჩუქრის უკან დაბრუნება?

ჩუქება ოჯახის წევრებს შორის

ის, რასაც ერთ-ერთი მეუღლე ქორწინების პერიოდში საჩუქრად მიიღებს, მხოლოდ ამ მეუღლის ცალკე ქონებად ითვლება და მეუღლეთა თანასაკუთრებაში არ შედის; ამის ცოდნა მნიშვნელოვანია როგორც დაქორწინებული შვილისთვის ბინის ჩუქებისას, ისე მეუღლეებს შორის ჩუქებისას. საჩუქრის მიღება შვილსაც შეუძლია: მშობლები წარმოადგენენ თავიანთ შვილებს და მართავენ მათ ქონებას, ხოლო ხელშეკრულება, რომლითაც არასრულწლოვანი მხოლოდ სარგებელს იძენს, ნამდვილია. ჩუქება მოგვიანებით ზოგიერთ სამემკვიდრეო საკითხშიც მხედველობაში მიიღება: მჩუქებლის გარდაცვალებამდე ბოლო 10 წლის განმავლობაში გაკეთებული ჩუქებები შეიძლება ხელახლა იქნეს გათვალისწინებული შვილის, მშობლის ან მეუღლის სავალდებულო წილის გამოთვლისას. ამრიგად, ოჯახის წევრისთვის ბინის ჩუქების დაგეგმვისას წინასწარ უნდა გაითვალისწინოთ როგორც მიმღების ოჯახური მდგომარეობა, ისე შესაძლო სამემკვიდრეო შედეგები.

იბეგრება თუ არა ჩუქება?

დასაჩუქრებულის საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე რეესტრი ვალდებულია მიმღებს აცნობოს, აქვს თუ არა მას გადასახადის დეკლარირებისა და გადახდის ვალდებულება. შესაბამისად, პირველი ან მეორე რიგის ნათესავისთვის ბინის ჩუქება საშემოსავლო გადასახადს არ წარმოშობს, ხოლო უფრო შორეული ნათესავის ან არანათესავის შემთხვევაში გადასახადის საკითხი წინასწარ უნდა გაირკვეს. შემოსავალი, რომელიც გადახდის წყაროსთან არ დაბეგრილა, მომდევნო წლის 1 აპრილამდე დეკლარირდება ზოგადი, 20%-იანი განაკვეთით, ხოლო მესამე ან მეოთხე რიგის ნათესავს, რომელიც წლის განმავლობაში 150 000 ლარს ან მეტს მიიღებს, გადასახადის გადახდის გადანაწილება ორ კალენდარულ წლამდე ვადაზე შეუძლია.

საჩუქრად მიღებული ბინის გაყიდვა

ორწლიანი ფლობის წესი ნაჩუქარ საცხოვრებელზეც ისევე ვრცელდება, როგორც ნებისმიერ სხვა საცხოვრებელზე: ორი წლის განმავლობაში ფლობის შემდეგ გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფალია. დასაჩუქრებულს, რომელიც მჩუქებლის პირველი რიგის ნათესავია, მაგალითად შვილს ან მეუღლეს, შეუძლია ფლობის ვადას მჩუქებლის მიერ ქონების ფლობის წლებიც დაუმატოს; სხვა დასაჩუქრებულები ვადას საკუთარი რეგისტრაციის დღიდან ითვლიან. ნაჩუქარ ქონებაზე დასაბეგრი ნამეტი არის გაყიდვის ფასს გამოკლებული ქონების საბაზრო ფასი ჩუქების მომენტში, ხოლო ორ წელზე ნაკლებ ვადაში გაყიდულ საცხოვრებელზე მიღებული ნამეტი 5%-ით იბეგრება. ეს წესი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, თუ დასაჩუქრებული საჩუქრად მიღებული ბინის მალე გაყიდვას გეგმავს.

ჩუქება და ბინადრობის ნებართვა

ბინადრობის ნებართვის მიღების ქონებრივი გზა მოითხოვს უძრავი ქონების (სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის გარდა) საკუთრებას, რომლის ღირებულებაც $150 000-ს აღემატება; კანონი არ აკონკრეტებს, როგორ უნდა იყოს ქონება შეძენილი, ამიტომ საჩუქრად მიღებული ბინა გამორიცხული არ არის. მნიშვნელოვანია მეორე მხარეც: მჩუქებლის საკუთრებაზე დაფუძნებული ნებართვა წყდება მაშინ, როცა ეს საკუთრება წყდება, ასე რომ, მჩუქებელი, რომელსაც ქონების საფუძველზე ბინადრობის ნებართვა აქვს, მის საფუძველს ჩუქების რეგისტრაციის დღესვე კარგავს. ამიტომ ჩუქებამდე ღირს იმის გარკვევა, ეყრდნობა თუ არა თქვენი ბინადრობის ნებართვა სწორედ იმ ბინას, რომლის გაჩუქებასაც აპირებთ. იხილეთ ჩვენი გვერდი $150 000-იანი ზღვრის შესახებ.

ჩუქება, ნასყიდობა თუ ანდერძი?

მესამე გზას ეთმობა ჩვენი გზამკვლევი ანდერძის შედგენის შესახებ, სადაც ანდერძის ფორმები, შეზღუდვები და ნაბიჯები დაწვრილებით არის აღწერილი.

როგორ ვაჩუქოთ ბინა, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. გამოითხოვეთ ახალი ამონაწერი

   გადაამოწმეთ, რომ ბინა თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული, და აღნიშნეთ ნებისმიერი იპოთეკა, რომელიც ბინაზე რჩება.

2. შეაფასეთ საგადასახადო მდგომარეობა

   განსაზღვრეთ, ნათესაობის რომელ რიგს მიეკუთვნება დასაჩუქრებული და წარმოიშობა თუ არა გადასახადის გადახდის ვალდებულება.

3. მოამზადეთ ჩუქების ხელშეკრულება

   ქართულ ენაზე, საჭიროების შემთხვევაში თარგმანით, ნებისმიერი პირობის ჩათვლით.

4. მოაწერეთ ხელი იუსტიციის სახლში ან ნოტარიუსთან

   ორივე მხარე, ან მათი წარმომადგენლები ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობებით.

5. დაარეგისტრირეთ და გადაამოწმეთ

   გამოითხოვეთ ახალი ამონაწერი, სადაც მესაკუთრედ დასაჩუქრებული იქნება მითითებული.

როცა მჩუქებელი ან დასაჩუქრებული საზღვარგარეთ ცხოვრობს

არც ერთ მხარეს არ სჭირდება საქართველოში ჩამოსვლა, ასე რომ, ჩუქების გაფორმება მაშინაც შესაძლებელია, როცა ორივე მხარე ქვეყნის გარეთ იმყოფება. თითოეულს შეუძლია ხელი მოაწეროს წარმომადგენლის მეშვეობით, რომელსაც ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა აქვს, აპოსტილით ან ლეგალიზაციით და ქართული თარგმანით; ერთი იურიდიული ფირმის ინფორმაციით, საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით ხელმოწერილი გარიგება ქართველმა ნოტარიუსმა უნდა გააფორმოს. დოკუმენტების მოსამზადებლად საკმარისი დრო გაითვალისწინეთ და დარწმუნდით, რომ მინდობილობაში ბინა მისი საკადასტრო კოდით არის მითითებული და პირდაპირ არის ნებადართული მისი ჩუქება. ჩვენი გზამკვლევები აპოსტილისა და ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანის შესახებ ორივე ნაბიჯს დაწვრილებით ხსნის.

როცა ქონებას კომპანია ჩუქნის

კომპანიის მიერ განხორციელებული ჩუქება სხვაგვარად განიხილება და შეიძლება ფიზიკური პირის მიერ ჩუქებისგან განსხვავებული საგადასახადო შედეგები მოჰყვეს. დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული კომპანიისთვის საქონლის უსასყიდლო მიწოდება, რომელზეც მან დღგ ჩათვლაში მიიღო, ანაზღაურებად მიწოდებად ითვლება, ამიტომ ჩუქებისას შეიძლება დღგ-ის გადახდის ვალდებულება წარმოიშვას. გამონაკლისია მხოლოდ მცირე ღირებულების საჩუქრები, ერთ პირზე წელიწადში 50 ლარამდე. თუ ბინა თქვენს საკუთრებაში არსებულ კომპანიაზეა რეგისტრირებული, ოჯახის წევრისთვის მის გადაცემამდე ბუღალტერს გაესაუბრეთ.

კითხვები, რომლებიც ჩუქებამდე უნდა გადაწყვიტოთ

• არის თუ არა დასაჩუქრებული პირველი რიგის ნათესავი, რაც ჩუქებას გადასახადისგან გაათავისუფლებს და მოგვიანებით მჩუქებლის მიერ ფლობის წლებსაც ჩაუთვლის?
• გაქვთ თუ არა ბინადრობის ნებართვა, რომელიც სწორედ ამ ბინას ეფუძნება?
• გსურთ თუ არა ბინაში ცხოვრების გაგრძელება და როგორ ჩაიწერება ეს ხელშეკრულებაში?
• არის თუ არა ბინა იპოთეკით დატვირთული და გაცემული აქვს თუ არა ბანკს თანხმობა?
• ხომ არ მოემსახურება თქვენს მიზანს ანდერძი უკეთ, ვიდრე ახლა გაკეთებული ჩუქება?

რისკები და გამონაკლისები

• ბინადრობის ნებართვის დაკარგვა. მჩუქებლის ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა საკუთრების შეწყვეტასთან ერთად წყდება.
• გადასახადი შორეული ნათესავებისთვის. სრულად გათავისუფლებულნი მხოლოდ ოჯახის ახლო წევრები არიან.
• წერილობით გაუფორმებელი პირობა. პირობები ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს.
• ბინაზე რეგისტრირებული იპოთეკა. ის ბინასთან ერთად დასაჩუქრებულზე გადადის.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწა. მისი უცხოელისთვის ჩუქება შეუძლებელია.

ხშირი კითხვები

მჭირდება თუ არა ნოტარიუსი ბინის საჩუქრად გადასაცემად?

აუცილებლად არა; ხელმოწერების დამოწმება იუსტიციის სახლშიც შეიძლება, თუ ორივე მხარე იქ აწერს ხელს.

როდის ხდება დასაჩუქრებული მესაკუთრე?

მაშინ, როცა მისი საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდება.

იბეგრება თუ არა ჩემი შვილისთვის გაკეთებული საჩუქარი?

არა, პირველი და მეორე რიგის ნათესავებისთვის გაკეთებული ჩუქება გადასახადისგან გათავისუფლებულია.

შემიძლია თუ არა ნაჩუქრის უკან დაბრუნება?

მხოლოდ ვიწრო საფუძვლებით, მაგალითად, უხეში უმადურობის გამო ერთი წლის განმავლობაში ან იმ შემთხვევაში, თუ თავად ჩავარდებით მოგვიანებით გაჭირვებაში.

შეუძლია თუ არა უცხოელს ბინის საჩუქრად მიღება?

დიახ, თუმცა არა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა.

შეუძლია თუ არა დასაჩუქრებულს ნაჩუქარი ბინის საფუძველზე ბინადრობის ნებართვის მიღება?

დიახ, თუ ბინის ღირებულება $150 000-ს აღემატება; კანონი ჩუქებას არ გამორიცხავს.

ჩაითვლება თუ არა ჩემი დაქორწინებული ვაჟისთვის ნაჩუქარი ბინა თანასაკუთრებად?

არა, ქორწინების პერიოდში ერთ-ერთი მეუღლისთვის ნაჩუქარი ქონება ამ მეუღლის ცალკე ქონებაა.

შეუძლია თუ არა დასაჩუქრებულს ბინის დაუყოვნებლივ გაყიდვა?

დიახ, თუმცა ნამეტზე შეიძლება გადასახადი გავრცელდეს, თუ ორწლიანი ფლობის წესი არ არის დაკმაყოფილებული.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 63, 183, 311.1, 323, 524-530, 1161, 1296, 1378), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
2. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 82, 153), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
3. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
4. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 15, 21), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
5. „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი (მუხლი 4), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
6. Powers of attorney issued abroad and the Public Registry (საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობები და საჯარო რეესტრი), Revera Legal (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 18 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (მუხლები 524-530), საგადასახადო კოდექსის, უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ კანონისა და სასოფლო-სამეურნეო მიწის შესახებ ორგანული კანონის საფუძველზე.