კონკრეტულად რას ნიშნავს $150 000-ის ზღვარი?
ეს ზღვარი საქართველოს კანონის სულ ერთი წინადადებაა. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მუხლი 15(j) მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვას ანიჭებს უცხოელს, რომელსაც საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით საქართველოში აქვს საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე, გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა, რომლის საბაზრო ღირებულება აღემატება 150 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში, როგორც ამას ადგენს აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი. იმავე საფუძვლით ნებართვა ვრცელდება მესაკუთრის მეუღლესა და შვილებზეც. ამ წინადადების თითოეული ნაწილი ცალკე პირობაა, და განცხადება შეიძლება ჩავარდეს რომელიმე მათგანზე, მაშინაც კი, როცა ყველა დანარჩენი პირობა სრულად არის დაკმაყოფილებული. ამიტომ ამ წესს ერთ ციფრად კი არ უნდა შევხედოთ, არამედ პირობების ჯაჭვად, რომლის ყველა რგოლი ერთდროულად უნდა იყოს შესრულებული.
ეს გვერდი ამ წინადადებას ნაწილ-ნაწილ შლის. ის განმარტავს, რას მოითხოვს თითოეული ფრაზა პრაქტიკაში, რომელი სახის ქონება ითვლება და რომელი არა, როგორ დგინდება საბაზრო ღირებულება და როგორ გადაიყვანება ის ვალუტაში, და სად უგებენ მესაკუთრეები ამ წესს ყველაზე ხშირად არასწორად. თავად პროცედურა, საბუთების მომზადებიდან ბინადრობის ბარათის მიღებამდე, აღწერილია უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის სრულ გზამკვლევში; აქ კი საუბარია თავად ციფრზე და იმაზე, რაც მის უკან დგას.
რას მოითხოვს კანონის თითოეული ფრაზა?
| სიტყვები კანონში | რას ნიშნავს ეს თქვენთვის | საიდან მომდინარეობს წესი |
|---|---|---|
| „საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით“ | უფლება უნდა არსებობდეს საქართველოს სამართლის მიხედვით, რაც უძრავი ქონების შემთხვევაში ნიშნავს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ საკუთრებას, რომელიც წერილობით გარიგებას ეფუძნება. | სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 183 |
| „საკუთრების უფლება“ | თქვენ თავად უნდა იყოთ მესაკუთრე. მოიჯარეს, მყიდველს, რომელსაც ქონება მხოლოდ დაჯავშნილი აქვს, ან მინდობილობის მქონე პირს ეს უფლება არ აქვს. | კანონი, მუხლი 15(j) |
| „უძრავი ნივთი“ | მიწა მასთან მყარად დაკავშირებულ შენობა-ნაგებობებთან ერთად, ასევე შენობაში ცალკე საკუთრებაში არსებული ბინები ან არასაცხოვრებელი ფართები. | სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 149 და 208 |
| „გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა“ | საძოვარი, სათიბი, სახნავი, მრავალწლიანი ნარგავებით დაკავებული მიწა და საკარმიდამო მიწა ყველა სასოფლო-სამეურნეო მიწად ითვლება, მიუხედავად იმისა, დგას თუ არა მასზე შენობა. | „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ ორგანული კანონი, მუხლი 3(a) |
| „საბაზრო ღირებულება“ | რა ღირს ქონება ბაზარზე, და არა ის, რაც თქვენ მასში გადაიხადეთ, ან ის ფასი, რომლითაც მას დეველოპერი სთავაზობს. | კანონი, მუხლი 15(j) |
| „აღემატება 150 000 აშშ დოლარს“ | მკაცრად მეტი, ვიდრე $150 000. ზუსტად $150 000-ის ტოლი ღირებულება პირობას არ აკმაყოფილებს. | კანონი, მუხლი 15(j) |
| „ეკვივალენტი ლარში“ | კრიტერიუმი დოლარში არის გამოხატული, მაგრამ ლარში იზომება, ამიტომ ზღვართან ახლოს მდგარ ღირებულებაზე გაცვლითი კურსი გავლენას ახდენს. | კანონი, მუხლი 15(j) |
| „აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს მიერ აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი“ | ღირებულებას ამტკიცებს მხოლოდ იმ შემფასებლის დასკვნა, რომელიც აკრედიტებულ ორგანოში მუშაობს. სხვა შეფასებები მტკიცებულებად არ ითვლება. | კანონი, მუხლი 15(j); სააგენტოს საბუთების ჩამონათვალი |
ამ ფრაზებიდან ორი პრაქტიკაში ყველაზე დიდ დატვირთვას ატარებს. „საკუთრების უფლება“ წყვეტს, როდის შეგიძლიათ განცხადების შეტანა, რადგან უფლება წარმოიშობა რეგისტრაციის მომენტიდან და არა ხელშეკრულების ხელმოწერისას. „საბაზრო ღირებულება“ კი წყვეტს, შეგიძლიათ თუ არა განცხადების შეტანა საერთოდ, რადგან იმ ციფრს, რომელსაც სააგენტო ზღვარს ადარებს, ადგენს შემფასებელი და არა ხელშეკრულება. სხვა სიტყვებით, ხელმოწერილი ხელშეკრულება თავისთავად ჯერ კიდევ არ გაძლევთ განცხადების შეტანის შესაძლებლობას, ხოლო ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ფასი თავისთავად ჯერ კიდევ არ ამტკიცებს, რომ ზღვარი გადალახულია. ორივე კითხვაზე პასუხს რეესტრის ამონაწერი და შეფასების დასკვნა იძლევა.
რომელი ქონება ითვლება ჯამში?
კანონი ამ გზას არ ზღუდავს მხოლოდ ბინებით, ერთი რომელიმე ქალაქით ან მხოლოდ საცხოვრებელი ქონებით. ის მოითხოვს უძრავ ნივთს, რომელიც სასოფლო-სამეურნეო კატეგორიის გარეთაა და რომელიც განმცხადებლის საკუთრებაშია. ქვემოთ მოცემული ცხრილი ამ კრიტერიუმს იმ სიტუაციებზე ავრცელებს, რომლებზეც მესაკუთრეები ყველაზე ხშირად გვეკითხებიან. სადაც პასუხი დამოკიდებულია ისეთ ფაქტებზე, რომლებსაც კანონის ტექსტი არ წყვეტს, ცხრილი ამას პირდაპირ აღნიშნავს; ასეთი შემთხვევები პარტნიორ იურისტთან გადის მანამდე, სანამ შეფასებაზე რაიმე თანხას დახარჯავთ. ცხრილის წაკითხვისას ყურადღება მიაქციეთ ორ კითხვას, რომლებიც ყოველ სტრიქონში მეორდება: არის თუ არა ქონება რეესტრში თქვენს სახელზე, და არის თუ არა ის სასოფლო-სამეურნეო კატეგორიის გარეთ.
| სიტუაცია | ითვლება? | რატომ |
|---|---|---|
| თქვენს სახელზე რეგისტრირებული ბინა, ნებისმიერ ქალაქსა თუ კურორტზე | დიახ | ცალკე საკუთრებაში არსებული ბინა უძრავი ნივთია, ხოლო საკუთრება რეგისტრირებულია. |
| კომერციული ფართი: ოფისი, მაღაზია, ცალკე ერთეულად გაყიდული სასტუმროს ნომერი | დიახ | მუხლი არ მოითხოვს საცხოვრებელ დანიშნულებას, მხოლოდ არასასოფლო-სამეურნეო უძრავ ნივთს. |
| სახლი ნაკვეთზე, რომელიც ქალაქის ან არასასოფლო-სამეურნეო კატეგორიისაა | დიახ, სახლი და ნაკვეთი ერთად | მიწა მასთან დაკავშირებულ შენობებთან ერთად ერთ უძრავ ნივთს წარმოადგენს. |
| სოფლის სახლი, რომლის ნაკვეთიც საკარმიდამო მიწად არის რეგისტრირებული | არა | ორგანული კანონის მიხედვით, საკარმიდამო მიწა სასოფლო-სამეურნეო მიწის ერთ-ერთი კატეგორიაა, დგას მასზე შენობა თუ არა. |
| ორი ან სამი ქონება, თითოეული თქვენს სახელზე | დადასტურებული არ არის | კონსულტანტები ამბობენ, რომ ღირებულებები შეიძლება შეიკრიბოს, მაგრამ მუხლი საუბრობს ერთ უძრავ ნივთზე; ჩვენი იურისტი სააგენტოს პრაქტიკას ამოწმებს, და თითოეულ ქონებას საკუთარი შეფასების დასკვნა დასჭირდებოდა. |
| მშენებარე პროექტში შეძენილი ბინა, რომელიც ჯერ თქვენს საკუთრებად არ არის რეგისტრირებული | ჯერ არა | ხელშეკრულება და გადახდები საკუთრების უფლებას არ წარმოშობს; ის იწყება მაშინ, როცა ერთეული თქვენს სახელზე დარეგისტრირდება. |
| ქონების წილი, რომელსაც სხვა პირთან ერთად ფლობთ | ჯერ იურისტს ჰკითხეთ | სამოქალაქო კოდექსი იცნობს როგორც საერთო, ისე წილობრივ საკუთრებას; ფასდება მთლიანი ღირებულება თუ მხოლოდ თქვენი წილი, ამას მუხლი 15(j)-ის ტექსტი არ წყვეტს. |
| თქვენი კომპანიის საკუთრებაში არსებული ქონება | ჯერ იურისტს ჰკითხეთ | მუხლი საუბრობს თავად განმცხადებლის საკუთრების უფლებაზე; კომპანიის ქონება კი კომპანიას ეკუთვნის. |
| ბინა რეგისტრირებული იპოთეკით | როგორც წესი, დიახ | იპოთეკა საკუთრებას არ გართმევთ, მაგრამ ის ჩანს რეესტრის ამონაწერზე და იურისტმა ის აუცილებლად უნდა წაიკითხოს. |
მშენებარე ბინის შემთხვევა ცალკე განმარტებას იმსახურებს, რადგან სწორედ აქ ფუჭდება ადრეული გეგმების უმეტესობა. საჯარო რეესტრს შეუძლია მშენებარე ბინაზე წინასწარი საკუთრების უფლების რეგისტრაცია თავისი სტანდარტული სარეგისტრაციო საფასურით. თუმცა წინასწარი უფლება არ არის იგივე, რაც დასრულებულ ერთეულზე საკუთრება, და ჩვენ მას ზღვარში არ ვითვლით მანამ, სანამ იურისტი სხვაგვარად არ დაადასტურებს. ახალ კორპუსში მყიდველისთვის განცხადების შეტანის რეალისტური თარიღი არის ის დღე, როცა ერთეული საკუთრებად დარეგისტრირდება, ეს კი დამოკიდებულია დეველოპერზე და შენობის ექსპლუატაციაში მიღებაზე. ამიტომ, თუ მშენებარე ბინას ყიდულობთ და ბინადრობის ნებართვაც გეგმაში გაქვთ, ნებართვის ვადები საკუთარ თარიღებზე კი არ დააფუძნოთ, არამედ იმ დღეზე, როცა ბინა რეესტრში რეალურად თქვენს საკუთრებად აღირიცხება.
ვინ ადგენს საბაზრო ღირებულებას და როგორ?
კანონი ღირებულების შესახებ გადაწყვეტილებას კონკრეტული სახის პროფესიონალს ანდობს: სერტიფიცირებულ შემფასებელს, რომელიც მუშაობს აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს მიერ აკრედიტებულ ორგანოში. ეს ორგანო, რომელიც აკრედიტაციის ცენტრის სახელით არის ცნობილი, საქართველოს ეროვნული აკრედიტაციის ორგანოა. ის აკრედიტაციას ანიჭებს შესაბამისობის შემფასებელ ორგანოებს, როგორიცაა ლაბორატორიები, სასერტიფიკაციო ორგანოები და ინსპექტირების ორგანოები. შესაბამისად, ბინადრობის ნებართვისთვის შეფასება უნდა მომზადდეს ისეთი შემფასებლის მიერ, რომლის ორგანიზაციასაც ეს აკრედიტაცია აქვს, ხოლო დასკვნა არის სწორედ ის დოკუმენტი, რომელსაც სააგენტოს ჩამონათვალი საბაზრო ღირებულების დამადასტურებელ დოკუმენტს უწოდებს. შემფასებლის პირადი გამოცდილება ან რეპუტაცია აქ საკმარისი არ არის: გადამწყვეტია, აქვს თუ არა აკრედიტაცია იმ ორგანიზაციას, რომლის სახელითაც დასკვნა გაიცემა.
დასკვნას უკვეთავს და მის საფასურს იხდის მესაკუთრე და არა სააგენტო. დასკვნაში აღწერილია ქონება, დაფიქსირებულია მისი მდგომარეობა დათვალიერების დღისთვის და მითითებულია საბაზრო ღირებულება. რადგან სააგენტო ამ ღირებულებას ლარში გამოხატულ დოლარის ზღვარს ადარებს, შედეგს ერთად წყვეტს დასკვნაში ლარში მითითებული ციფრი და გაცვლითი კურსი. სანამ შეფასებას შეუკვეთავთ, სთხოვეთ ფირმას, წერილობით დაგიდასტუროთ, რომ ის აკრედიტებული ორგანოა და რომ მისი დასკვნა ბინადრობის ნებართვის განაცხადისთვის არის განკუთვნილი; საბანკო სესხისთვის ან შიდა მიზნისთვის მომზადებული შეფასება შეიძლება სხვა ადრესატს მიემართებოდეს და სხვაგვარად იყოს აგებული. ასე შეკვეთამდე გაირკვევა, გამოდგება თუ არა დასკვნა სწორედ იმ მიზნისთვის, რისთვისაც მას უკვეთავთ და რისთვისაც მის საფასურს იხდით.
დასამატებელია გუნდის მიერ: პარტნიორმა იურისტმა უნდა დაადასტუროს სამი საკითხი, რომლებსაც გამოქვეყნებული ტექსტები არ აკონკრეტებს: რამდენად ძველი შეიძლება იყოს შეფასების დასკვნა განცხადების შეტანის დღეს, რომელი დღის ოფიციალურ გაცვლით კურსს იყენებს სააგენტო ლარის ეკვივალენტისთვის, და როგორ ფასდება ზღვრისთვის წილობრივი ან საერთო საკუთრების წილი.
მაგალითი კონკრეტული ციფრებით
დავუშვათ, შემფასებელმა თბილისში მდებარე დასრულებული ორსაძინებლიანი ბინა 400 000 ლარად შეაფასა. 2026 წლის 5 აგვისტოს მდგომარეობით საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ გამოქვეყნებული ოფიციალური კურსით, რომელიც ერთ დოლარზე 2,624 ლარს შეადგენდა, ეს დაახლოებით $152 439-ია. იმავე კურსით ზღვარი 393 600 ლარია (150 000 გამრავლებული 2,624-ზე). შესაბამისად, ბინა ზღვარს დაახლოებით 6 400 ლარით, ანუ დაახლოებით 1,6%-ით აჭარბებს. გამოთვლა მარტივია: ლარში მითითებულ შეფასებას ყოფთ კურსზე და იღებთ ღირებულებას დოლარში, ან, რაც იგივეა, 150 000-ს ამრავლებთ კურსზე და იღებთ ზღვარს ლარში, შემდეგ კი ამ ორ ციფრს ერთმანეთს ადარებთ.
ახლა შევცვალოთ მხოლოდ გაცვლითი კურსი. ლარის კურსი რომ ერთ დოლარზე 2,70 ყოფილიყო, რაც მხოლოდ საილუსტრაციოდ მოგვყავს, იგივე 400 000 ლარი დაახლოებით $148 148 იქნებოდა, და განცხადება ჩავარდებოდა ისე, რომ თავად ბინაში არაფერი შეცვლილა. მომავალ გაცვლით კურსზე გეგმის აგება არავის შეუძლია, და სწორედ ამიტომ ღირებულება, რომელიც ზღვარს მხოლოდ ერთი-ორი პროცენტით აჭარბებს, ნებართვისთვის მყიფე საფუძველია. ბინა იგივე რჩება, შეფასებაც იგივე რჩება, იცვლება მხოლოდ ის საზომი, რომლითაც სააგენტო ამ შეფასებას ზღვარს ადარებს.
| შეფასება ლარში | კურსი, ლარი ერთ დოლარზე | ღირებულება დოლარში | შედეგი |
|---|---|---|---|
| 400 000 ლარი | 2,624 | $152 439 | $150 000-ზე მეტი |
| 400 000 ლარი | 2,70 (საილუსტრაციოდ) | $148 148 | $150 000-ზე ნაკლები |
| 250 000 ლარი + 150 000 ლარი, ორი ბინა | 2,624 | ჯამში $152 439 | ღიაა: შეკრება დადასტურებული არ არის |
| 340 000 ლარის ბინა + 60 000 ლარის საკარმიდამო ნაკვეთი | 2,624 | ჩაითვლება $129 573 | ნაკლები: ნაკვეთი სასოფლო-სამეურნეო მიწაა |
ბოლო სტრიქონი სწორედ ის შემთხვევაა, რომელიც ხალხს ყველაზე მეტად აკვირვებს. მესაკუთრეს ჯამში 400 000 ლარად შეფასებული ქონება აქვს, ზუსტად ისევე, როგორც პირველ სტრიქონში, მაგრამ მისგან 60 000 ლარი საკარმიდამო კატეგორიის ნაკვეთზე მოდის, რომელსაც ორგანული კანონი სასოფლო-სამეურნეო მიწად მიიჩნევს. ჩაითვლება მხოლოდ 340 000 ლარი, ანუ დაახლოებით $129 573, და განცხადება ჩავარდება. მთლიანი ქონების ღირებულება აქ ვერაფერს შველის, რადგან მნიშვნელობა აქვს არა იმას, რამდენი ღირს ყველაფერი, რასაც ფლობთ, არამედ იმას, რამდენი ღირს მხოლოდ ის ნაწილი, რომელიც კანონის პირობებს აკმაყოფილებს. ჩვენი ბინადრობის ნებართვის შემმოწმებელი იგივე არითმეტიკას თქვენს საკუთარ ციფრებზე იყენებს.
წესის რომელი არასწორი წაკითხვა უჯდება მესაკუთრეებს ყველაზე ძვირი?
- „$160 000 გადავიხადე, ამიტომ პირობას ვაკმაყოფილებ.“ ფასი მხოლოდ იმის მტკიცებულებაა, რა გადაიხადა ერთმა მყიდველმა ერთ კონკრეტულ დღეს. კრიტერიუმი არის აკრედიტებულ დასკვნაში მითითებული საბაზრო ღირებულება, და დეველოპერის საკატალოგო ფასი, განვადებით შეძენის ფასი ან აჩქარებით გადახდილი ფასი შეიძლება ყველა მასზე მაღლა იდგეს. ამიტომ $150 000-ზე მეტის გადახდა თავისთავად ჯერ კიდევ არ ნიშნავს, რომ შეფასებაც $150 000-ზე მეტი იქნება.
- „$150 000 მინიმალური ზღვარია.“ კანონი იყენებს სიტყვას „აღემატება“. დასკვნა, რომელშიც ღირებულება ზუსტად $150 000-ის ეკვივალენტია, პირობას ვერ აკმაყოფილებს. საჭიროა, რომ ღირებულება ამ ციფრს აღემატებოდეს და არა უბრალოდ უტოლდებოდეს.
- „ჩემი სოფლის სახლი ჩაითვლება.“ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ნაკვეთი სასოფლო-სამეურნეო კატეგორიების გარეთაა. საკარმიდამო ნაკვეთი სასოფლო-სამეურნეო მიწაა, და მასზე მდგარი სახლი ამას ვერ ცვლის.
- „ხელშეკრულებას უკვე მოვაწერე ხელი, ამიტომ განცხადების შეტანა შემიძლია.“ საკუთრების უფლება რეგისტრაციით იწყება. სანამ საჯარო რეესტრი მესაკუთრედ თქვენ არ გაჩვენებთ, ნებართვისთვის შესაფასებელი არაფერია. ხელმოწერა პროცესის დასაწყისია და არა მისი დასასრული.
- „ყოველ წელს ახალი შეფასება დამჭირდება.“ კანონის 16(3) მუხლის მიხედვით, თუ ნებართვის გაცემის საფუძვლად აღებული ქონება კვლავ თქვენ გეკუთვნით, ნებართვის გაგრძელებისას ახალი შეფასების წარდგენა არ გევალებათ. რაც უნდა გაგრძელდეს, ეს თავად საკუთრებაა: ნებართვა წყდება, როდესაც საკუთრების უფლება წყდება.
- „ძველი $100 000-იანი ზღვარი ჩემს შენაძენზე ვრცელდება.“ ჩვენი წყაროების მიხედვით, ის ვრცელდება მხოლოდ იმ პირებზე, რომლებსაც ამ საფუძვლით ნებართვა უკვე ჰქონდათ 2026 წლის 1 მარტამდე და შესაბამის ქონებას დღემდე ფლობენ. ახალი განცხადება $150 000-ის ზღვრით ფასდება.
რისკები და გამონაკლისები
- გაცვლითი კურსი იცვლება. ზღვართან ახლოს მდგარი ღირებულება შეიძლება გავიდეს ან ჩავარდეს იმის მიხედვით, რა კურსია პირველი განცხადების დღეს; მფლობელი, რომელიც იმავე ქონებას ინარჩუნებს, განახლებისას ხელახლა აღარ ფასდება.
- დასკვნას არ იღებენ. შეფასება, რომელიც მოამზადა ფირმამ, რომელიც აკრედიტებული ორგანო არ არის, ან რომელიც სხვა მიზნისთვის მომზადდა, შეიძლება საბაზრო ღირებულების მტკიცებულებად ვერ გამოდგეს.
- მიწის კატეგორია არ ემთხვევა. სანამ სახლს მიწასთან ერთად შეაფასებინებთ, რეესტრის ამონაწერზე კატეგორია შეამოწმეთ; საკარმიდამო ნაკვეთი განცხადებას დაწყებამდე ასრულებს, მიუხედავად იმისა, რამდენად ძვირი სახლი დგას მასზე.
- წილობრივი ან კომპანიის საკუთრება. ეს სტრუქტურები სხვა მიზეზებით შეიძლება სავსებით გამართლებული იყოს და მაინც არ ერგებოდეს ამ ნებართვის მოთხოვნებს. იკითხეთ ყიდვამდე და არა ყიდვის შემდეგ.
- წესი კვლავ იცვლება. ზღვარი 2019 წლის ივლისამდე $35 000 იყო, შემდეგ $100 000 გახდა, ხოლო 2026 წლის 1 მარტიდან $150 000-ია. გამოიყენება ის კანონი, რომელიც განცხადების შეტანის დღეს მოქმედებს.
ხშირი კითხვები
აუცილებელია, რომ ქონება თბილისში ან ბათუმში იყოს?
არა. მუხლი მოიცავს უძრავ ქონებას საქართველოს ნებისმიერ ადგილას, თუ ის სასოფლო-სამეურნეო მიწა არ არის და მისი საბაზრო ღირებულება ზღვარს აღემატება. ქალაქი, რეგიონი ან კურორტი კანონის ტექსტში საერთოდ არ არის ნახსენები.
შეიძლება ჯამს დაემატოს პარკინგის ადგილი ან სათავსო?
მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ცალკეული ქონებების შეკრება საერთოდ დასაშვებია, რაც სააგენტოს პრაქტიკით დადასტურებული არ არის. თუ დასაშვებია, თქვენს სახელზე რეგისტრირებულ პარკინგის ადგილს, რომელიც სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე არ არის, საკუთარი შეფასება დასჭირდებოდა, ხოლო მისი ღირებულება, როგორც წესი, ძალიან მცირეა იმისთვის, რომ შედეგი შეცვალოს.
ითვლება ავეჯი ან რემონტი?
ავეჯი მოძრავი ქონებაა და არ ითვლება. სარემონტო-მოსაპირკეთებელ სამუშაოებს, რომლებიც ბინის ნაწილი ხდება, შეუძლია მისი საბაზრო ღირებულების გაზრდა, რადგან შემფასებელი ქონებას აფასებს იმ მდგომარეობაში, რომელშიც ის დათვალიერების დღეს იმყოფება. ანუ ფასდება თავად ბინა მისი მოპირკეთებით, და არა ის ნივთები, რომლებიც მასში დგას და რომელთა გატანაც შესაძლებელია.
შეგვიძლია მე და ჩემს მეუღლეს ერთი და იგივე ბინა ცალ-ცალკე საკუთარი ნებართვებისთვის გამოვიყენოთ?
მუხლი მესაკუთრის მეუღლესა და შვილებს მესაკუთრის საფუძველზე უკვე მოიცავს, ამიტომ ოჯახი, ჩვეულებრივ, ერთი მესაკუთრის ქონებას ეყრდნობა. როგორ განიხილება საერთო საკუთრებაში არსებული ბინა, ეს იურისტთან გასარკვევი საკითხია განცხადების შეტანამდე.
შემფასებლის საფასურს სახელმწიფო ადგენს?
არა. სახელმწიფო ადგენს სააგენტოს მოსაკრებელს ნებართვისთვის და არა შემფასებლის საფასურს, რომელზეც შემფასებელ ფირმასთან თავად თანხმდებით. ამიტომ შეკვეთამდე ფასი და ვადა ფირმასთან წინასწარ დააზუსტეთ.
რა ხდება, თუ შეფასება ზღვარზე დაბლა აღმოჩნდება?
შეგიძლიათ გაზარდოთ არსებული ქონების ღირებულება, გადახვიდეთ ქონებაზე, რომელიც ზღვარს დამოუკიდებლად აღემატება, ან განიხილოთ ბინადრობის სხვა საფუძველი. მეორე ქონება გამოსავალია მხოლოდ მაშინ, თუ ჩვენი იურისტი დაადასტურებს, რომ ღირებულებების შეკრება დასაშვებია. ზღვარზე დაბალი შეფასების დასკვნით განცხადების შეტანა მხოლოდ უარს მოგიტანთ.
ამ განყოფილებაში შემდეგი: საბუთების ჩამონათვალი და როგორ შევიტანოთ განცხადება ეტაპობრივად. წესების ცვლილებები აღრიცხულია ჩვენს ბინადრობის წესების ტრეკერში.
წყაროები
- „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 15(j)), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 149, 173, 183, 208), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
- „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი (მუხლები 3 და 4), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- მთავრობის №520 დადგენილება ბინადრობის ნებართვების პროცედურების შესახებ (მუხლი 15), კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 26 აგვისტოს მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- მიგრაცია და ბინადრობის ნებართვები: მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა, სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- უძრავი ქონების რეგისტრაცია: საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 11 ოქტომბერი)
- აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანო - აკრედიტაციის ცენტრი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- „Lari strengthens in July too“, GBC, 2026 წლის 4 აგვისტო, საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალურ კურსებზე დაყრდნობით (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- „Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month“, IMI Daily (ნანახია 2026 წლის 10 ოქტომბერი)
- „Georgia toughens residency permit requirements“, OC Media (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - განმარტება გამოქვეყნდა მუხლი 15(j)-ის, სამოქალაქო კოდექსის, „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ ორგანული კანონისა და სააგენტოს საბუთების ჩამონათვალის საფუძველზე; მას პარტნიორი იურისტი ამოწმებს.