איך זר קונה נכס בגאורגיה: המדריך המלא

כל הרכישה במבט אחד

1. החלטה וצפייהמטרה, תקציב, רשימה מצומצמת, צפיות בנכסים
2. שריוןרק עם סעיף החזר כתוב
3. בדיקהנסח מהמרשם הציבורי, המוכר, ההיתרים, החוזה
4. חתימהחוזה בכתב, נוטריון לפי בחירה
5. תשלוםמבנק לבנק, בצמוד לרישום
6. רישוםהמרשם הציבורי, 150 / 270 / 350 לארי

אזרח זר קונה בגאורגיה בית, דירה או שטח מסחרי באותם תנאים שבהם קונה אותם אזרח גאורגי. החריג היחיד הוא קרקע חקלאית, שהחוקה שומרת לאזרחים. הבעלות עוברת ברגע שהמרשם הציבורי רושם את ההעברה, ולא ברגע החתימה על החוזה ולא ברגע שהכסף שולם, ואגרת הרישום היא 150, 270 או 350 לארי, לפי המהירות שבה אתם צריכים את הרישום. אין מס העברה נפרד ואין מס בולים. ארבע העובדות האלה הופכות את גאורגיה לאחד משוקי הנדל״ן הפשוטים ביותר באזור עבור קונה זר, ואותה פשטות בדיוק היא גם מה שמאפשר רכישות רשלניות: אפשר לסגור עסקה בתוך ימים ספורים, ועסקה שנסגרת בתוך ימים ספורים יכולה להיסגר עוד לפני שמישהו קרא משהו. המדריך הזה מלווה את הרכישה מההחלטה הראשונה ועד החודש הראשון של הבעלות. בכל שלב הוא מציין את החוק, את המשרד ואת המסמך הרלוונטיים, ומסביר היכן דברים נוטים להשתבש. כל נתון בו מגובה במקור ובתאריך, וכל קביעה משפטית בו לקוחה מנוסח החוק עצמו או ממקור מקצועי שמצוין בשמו. אם אתם רק מתחילים לחשוב על רכישה, כדאי לקרוא את המדריך לפי הסדר; אם כבר מצאתם נכס שמוצא חן בעיניכם, הפרקים על הנסח, על החוזים ועל התשלום הם החשובים ביותר עבורכם עכשיו.

האם זר יכול להיות בעלים של נכס בגאורגיה?

כן, בבעלות מלאה, עם חריג אחד. נדל״ן למגורים ונדל״ן מסחרי יכולים להירכש בלי הגבלה על ידי יחידים זרים ועל ידי חברות בבעלות זרה, ובעלים זר נרשם במרשם הציבורי בדיוק כמו בעלים גאורגי, עם אותן זכויות להשתמש בנכס, להשכיר אותו, לשעבד אותו במשכנתה, למכור אותו ולהוריש אותו. במילים אחרות, האזרחות שלכם אינה משנה דבר ברישום עצמו: הנסח יציג את שמכם כבעלים באותה צורה שבה הוא מציג בעלים מקומי, והזכויות שנובעות מהרישום זהות. החריג הוא קרקע חקלאית. סעיף 19(4) לחוקת גאורגיה קובע שקרקע חקלאית, כמשאב בעל חשיבות מיוחדת, יכולה להיות בבעלותם של המדינה, של יחידת שלטון עצמי, של אזרח גאורגיה או של איגוד של אזרחי גאורגיה בלבד, וחריגים לכך ייקבעו בחוק אורגני. בפועל, הדבר מוציא יחידים זרים וגופים בשליטה זרה מהאפשרות לקנות קרקע חקלאית, למעט במקרים מצומצמים כמו ירושה.

לחריג הזה יש משקל גדול יותר ממה שנראה במבט ראשון, משום שהוא אינו נוגע רק לחוות ולשדות. בית בכפר, מגרש לבית נופש או חלקת אדמה בשולי אתר נופש עשויים לשבת על קרקע שרשומה כחקלאית. הנסח מהמרשם הציבורי מציג את הסיווג של כל חלקה, וקריאתו היא הבדיקה הראשונה בכל רכישה שאינה דירה בבניין מגורים עירוני. בדירות בבנייני מגורים השאלה כמעט אינה עולה, משום שהקרקע שמתחת לבניין מגורים אינה קרקע חקלאית. אבל בכל נכס שיש לו גינה, זו השאלה שצריך לשאול עוד לפני השאלה על המחיר. בפשטות: אם הנכס כולל אדמה משלו, קודם בודקים מה כתוב בנסח על סיווג הקרקע, ורק אחר כך מתחילים לדבר על כסף.

מתי אתם באמת הופכים לבעלים?

סעיף 183(1) לקוד האזרחי של גאורגיה נותן לשאלה הזו תשובה מדויקת: רכישת בעלות במקרקעין מחייבת עסקה בכתב ורישום של זכות הבעלות של הרוכש במרשם הציבורי. שני התנאים נדרשים יחד, ואף אחד מהם אינו מספיק לבדו. חוזה חתום בלי רישום מקנה לכם תביעה כלפי המוכר, ולא את הנכס עצמו. רישום, מצדו, נעשה רק על בסיס עסקה בכתב. הרגע שבו אתם הופכים לבעלים הוא הרגע שבו המרשם רושם אתכם כבעלים, וההוכחה לכך היא נסח מהמרשם הציבורי שבו מופיע שמכם. מכאן נובע כלל מעשי פשוט, שכדאי לזכור לאורך כל התהליך: כל עוד הנסח אינו נושא את שמכם, הנכס עדיין אינו שלכם, גם אם החוזה כבר חתום וגם אם הכסף כבר יצא מהחשבון.

חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי מוסיף שלושה כללים שמעצבים את האופן שבו קונה זהיר מתנהל. הראשון: חזקה על הנתונים הרשומים שהם אמיתיים, עד שהם מוכרזים כבטלים (סעיף 5), ולכן קונה יכול להסתמך על מה שכתוב בנסח. השני: המרשם אינו אחראי לאמיתות המסמכים שמוגשים אליו (סעיף 3(6)), ולכן המסמכים שעומדים מאחורי עסקה עדיין דורשים בדיקה. השלישי: נתוני המרשם הם פומביים וזמינים לכל אדם, ונסח מונפק לכל מי שמבקש אותו (סעיפים 6(1) ו-10(3)), ולכן אף פעם אין סיבה טובה לשלם לפני שקראתם את הנסח בעצמכם. שלושת הכללים משלימים זה את זה: הראשון אומר לכם שאפשר לסמוך על הנסח, השני אומר לכם שהנסח לבדו אינו מספיק, והשלישי אומר לכם ששום דבר אינו מונע מכם להשיג אותו.

עד כמה המרשם מגן על רוכש בתום לב, והיכן ההגנה הזאת נגמרת, מוסבר במדריך לדיני המקרקעין בגאורגיה לזרים.

איך מתנהלת הרכישה, שלב אחר שלב?

השלבים שלהלן הם הסדר של רכישה זהירה של דירה או בית שכבר רשומים במרשם. רכישה מיזם בזמן הבנייה מתנהלת באותו סדר, אבל עם מסמכים אחרים בשלב הרביעי ובשלב החמישי, כפי שמוסבר בהמשך המדריך. כדאי לשים לב לסדר עצמו: הבדיקה באה לפני החתימה, והחתימה באה לפני התשלום, וכל שינוי בסדר הזה מעביר סיכון אליכם.

1. להחליט למה הנכס נועד

   בית לעצמכם, השכרה לטווח ארוך, השכרה לנופשים, היתר שהייה או שילוב של כמה מטרות. המטרה קובעת את העיר, את השכונה, את סוג הבניין ואת התקציב, והיא קובעת גם מה תבדקו בקפידה הרבה ביותר בהמשך.

   לפני כל צפייה

2. רשימה מצומצמת וצפייה

   צפו בנכס בעצמכם או בשיחת וידאו חיה, ובקשו את הקוד הקדסטרי של כל נכס שמוצא חן בעיניכם. בלי הקוד אי אפשר לבדוק שום דבר, ומוכר שאינו מוכן למסור אותו מספר לכם משהו.

   ימים עד שבועות, לפי השוק ולפי הנסיעות שלכם

3. להזמין נסח מהמרשם הציבורי

   כל אדם יכול לקבל נסח. קראו בו מי הבעלים הרשום, מה השטח, מה הסיווג, האם יש בעלות משותפת, וכל שעבוד שרשום על הנכס: משכנתה, עיקול, שעבוד מס או שכירות.

   לפני כל תשלום

4. לבדוק את המוכר ואת המסמכים

   ודאו שהמוכר הוא הבעלים הרשום, או שבידו ייפוי כוח עדכני וספציפי; ואם הבעלים היא חברה, בדקו מי מוסמך לחתום בשמה. בבניין חדש, בדקו את הזכויות של היזם בקרקע, את היתר הבנייה ואת נוסח החוזה.

   הבדיקה המשפטית; ימים, לפי קצב הצד השני

5. להסכים על חוזה בכתב ולחתום עליו

   מחיר, דרך התשלום ועיתויו, מועד קבלת החזקה, מצב הנכס, מי מסיר איזה שעבוד, ומה קורה אם אחד הצדדים נסוג. אימות נוטריוני אינו חובה במכירה עצמה, אבל הוא נפוץ; המרשם דורש את העסקה בכתב.

   פגישה אחת לאחר שהנוסח מוסכם

6. לשלם דרך בנק

   שלמו מהחשבון שלכם לחשבון של המוכר, לעולם לא במזומן ולעולם לא לאדם שלישי, ובדרך שקושרת את הכסף לרישום: למשל, תשלום לאחר שהוגשה בקשת הרישום, או באמצעות הסדר שהבנק או הנוטריון תומכים בו.

   זמן הטיפול של הבנק שלכם ושל הבנק הגאורגי

7. לרשום את ההעברה

   הבקשה מוגשת למרשם הציבורי, דרך בית הצדק (Public Service Hall), יחד עם החוזה. האגרה תלויה במהירות: 150 לארי לארבעה ימי עבודה, 270 לארי ליום עבודה אחד, 350 לארי לאותו יום.

   עד ארבעה ימי עבודה באגרה הרגילה

8. לקבל את הנסח ואת המפתחות

   הנסח המעודכן מציג אתכם כבעלים. זה המסמך שיבקשו מכם בנק, שוכר, הרשות שמטפלת בהיתרי שהייה או קונה עתידי.

   ביום שבו הרישום מושלם

איך קוראים נסח מהמרשם הציבורי?

הנסח הוא המסמך החשוב ביותר ברכישה בגאורגיה, והוא גם הזול ביותר להשגה. הוא מונפק לפי קוד קדסטרי ומפרט את כל מה שהמרשם יודע על אותה יחידה או חלקה. ברגע שיודעים היכן להסתכל, קריאתו אורכת עשר דקות. הטבלה שלהלן מרכזת את השדות שצריך לקרוא בכל נסח, ואת מה שכל אחד מהם אומר לכם.

קוד קדסטרי	המזהה הייחודי של החלקה או של היחידה. ודאו שהוא תואם את המודעה, את החוזה ואת הכתובת שבה צפיתם.
בעלים	שם הבעלים הרשום והמזהה שלו. המוכר חייב להיות האדם הזה, או לפעול בשמו מכוח ייפוי כוח בתוקף, או להיות מוסמך לחתום בשם החברה שבבעלותה הנכס.
חלקים	האם הבעלות משותפת, ובאילו חלקים. כל אחד מהבעלים המשותפים חייב למכור או לתת את הסכמתו.
שטח ושימוש	השטח הרשום והשימוש הרשום: מגורים, שימוש שאינו למגורים, קרקע, וסיווג הקרקע. השוו את השטח הרשום לשטח שבחוזה.
שעבודים	משכנתאות, עיקולים, שעבודי מס, שכירויות וזכויות רשומות אחרות. כל אחד מהם חייב להיות מוסר, או להתקבל במודע, לפני שאתם משלמים.
בסיס הבעלות	המסמך שמכוחו רכש הבעלים הנוכחי את הנכס, והתאריך שלו. העברות שנעשו לאחרונה או העברות חריגות מצדיקות שאלה.

נסח הוא תמונת מצב. עיקול יכול להירשם אחרי התאריך שמופיע על הנסח שלכם, ולכן הבדיקה חוזרת מיד לפני החתימה, ולכן התשלום צריך לבוא אחרי הגשת בקשת הרישום ולא לפניה. במילים אחרות, נסח מלפני שבועיים מספר לכם מה היה נכון לפני שבועיים, ולא מה נכון בבוקר החתימה. המדריך המפורט לקריאת נסח, שמופיע ברשימת המדריכים שלהלן, עובר על כל חלק בנסח עם דוגמה.

הסכם שריון, הסכם מקדמי, חוזה מכר: מה ההבדל?

שלושה מסמכים מופיעים ברוב הרכישות, והבלבול ביניהם הוא טעות המינוח היקרה ביותר שקונה יכול לעשות. שמותיהם דומים, ולעיתים קרובות הם מוצגים לקונה באותה פגישה, אבל כל אחד מהם עושה דבר אחר לגמרי, ולכל אחד מהם יש תוצאה משפטית אחרת.

הסכם השריון מוציא את הנכס מהשוק לתקופה קצרה תמורת תשלום. כל ערכו טמון בסעיף אחד: מה קורה לכסף אם הבדיקה מגלה בעיה או אם המוכר נסוג. בלי תנאי החזר כתוב, קבלת הכסף בחזרה הופכת למחלוקת במקום לסעיף בחוזה. עמדו על כך שהסכום יוחזר לכם אם בדיקת הבעלות נכשלת, ושייזקף על חשבון המחיר אם העסקה מתקדמת. אם המוכר אינו מוכן לכתוב את שני התנאים האלה, זה מידע חשוב בפני עצמו.

ההסכם המקדמי הוא חוזה מחייב לקנות ולמכור בעתיד, עם התחייבויות לשני הצדדים. משתמשים בו כשהמכירה עדיין אינה יכולה להיות מושלמת: המוכר צריך להסיר משכנתה, הקונה צריך להסדיר את המימון, או שהדירה עדיין אינה קיימת כיחידה רשומה. בדירה בבנייה, ניתן לרשום את הזכות של הקונה במרשם הציבורי כזכות בעלות מקדמית; טבלת האגרות של המרשם גובה על רישום כזה את אגרת הרישום הרגילה, 150 לארי בתוך ארבעה ימי עבודה. זכות בעלות מקדמית רשומה היא פומבית ומגינה על הקונה מפני מכירה שנייה של אותה יחידה; חוזה שאינו רשום אינו מעניק הגנה כזו. ההבדל כאן אינו טכני: חוזה רשום גלוי לכל מי שמזמין נסח, ואילו חוזה שנשאר במגירה ידוע רק לשני הצדדים שחתמו עליו.

חוזה המכר מעביר את הבעלות לאחר שהוא נרשם. הוא מציין את הצדדים, את הנכס לפי הקוד הקדסטרי, את המחיר, כיצד ומתי הוא משולם, את מועד קבלת החזקה, את מצב הנכס ואת מה שהמוכר מצהיר ומתחייב לגביו. הקוד האזרחי מחייב מוכר להעביר נכס נקי מזכויות של צדדים שלישיים ונקי מפגמים (סעיפים 487 עד 490, כפי שסוכמו על ידי MB Legal), אבל חוזים משנים לעיתים קרובות את החובות האלה, ולכן קראו מה כתוב בחוזה שלכם במקום להסתמך על ברירת המחדל שבחוק. חוזה המכר הוא גם המסמך שמוגש למרשם יחד עם בקשת הרישום, ולכן הקוד הקדסטרי, שמות הצדדים והשטח שבו צריכים להתאים בדיוק למה שמופיע בנסח.

האם צריך נוטריון, עורך דין או מתווך?

החוק בגאורגיה מחייב שהמכירה תיעשה בכתב ותירשם; הוא אינו הופך נוטריון לחובה במכירת מקרקעין, אף שאימות נוטריוני נפוץ מאוד, והוא נדרש בכמה מסמכים קשורים, כמו משכנתה לטובת מלווה שאינו בנק ורוב ייפויי הכוח. נוטריון מאמת זהות וחתימות. נוטריון אינו בודק אם העסקה טובה עבורכם, אם היתר הבנייה של היזם תואם את הבניין או אם החוזה מגן עליכם; זה תפקידו של עורך דין, וגם עורך דין אינו חובה לפי החוק. מתווך מאתר נכסים ומנהל משא ומתן; מתווך שמקבל את שכרו מהיזם אינו פועל בשבילכם, ולכן השאלה "מי משלם לכם?" שייכת לכל שיחה ראשונה. בקיצור: הנוטריון מאשר מי חתם, עורך הדין בודק על מה חתמתם, והמתווך מוצא את הנכס ומנהל את המשא ומתן; אלה שלושה תפקידים שונים, ואף אחד מהם אינו מחליף את האחר. שירות ה-Smart Contract המרוחק של המרשם הציבורי עצמו, שמאפשר לצדדים לחתום על רכישה ולרשום אותה בשיחת וידאו, זמין רק לאזרחי גאורגיה שבידם תעודת זהות גאורגית או דרכון גאורגי, ולכן קונה זר משלים את העסקה בנוכחות אישית או באמצעות נציג.

האם אפשר לקנות בלי להגיע לגאורגיה?

כן, באמצעות נציג שפועל מכוח ייפוי כוח. ייפוי הכוח נערך בפני נוטריון בארצכם, עובר אישור באפוסטיל אם ארצכם צד לאמנת האג בדבר אפוסטיל, או אימות קונסולרי דרך קונסוליה גאורגית אם היא אינה צד לאמנה, ומתורגם לגאורגית על ידי מתרגם מוסמך. ייפוי כוח טוב מזהה את הנכס לפי הקוד הקדסטרי, מפרט את הפעולות שהנציג רשאי לבצע, וקובע אם הנציג רשאי לשלם כסף או לקבל כסף; הצורה הבטוחה ביותר מוציאה את הכסף מהתמונה לגמרי, כך שהמחיר עובר רק בין בנקים. הצפיות נעשות בשיחת וידאו חיה, המסמכים נשלחים אליכם לפני כל שלב ואחריו, והנסח שבו מופיע שמכם הוא סוף התהליך. כך אתם רואים כל מסמך לפני שהנציג פועל על פיו, והנציג אינו מחזיק בכסף שלכם בשום שלב. שירות הרכישה מרחוק שלנו מתאר איך אנחנו מנהלים את התהליך; המדריך המפורט ברשימה שלהלן מסביר כל מסמך.

כמה עולה הרכישה מעבר למחיר?

גאורגיה אינה גובה מס העברה נפרד לפי שווי הנכס ואינה גובה מס בולים ברכישת מקרקעין, וזה מפתיע קונים שמגיעים ממדינות שבהן מסים כאלה מוסיפים כמה אחוזים למחיר. העלויות שנותרות קטנות, וברובן ניתן לצפות אותן מראש. הטבלה שלהלן מפרטת כל שורה, ומי גובה אותה.

אגרת המרשם	150 לארי (4 ימי עבודה), 270 לארי (יום עבודה אחד), 350 לארי (באותו יום) לרישום ההעברה; רישום זכות בעלות מקדמית עולה אותו הדבר; הרישום ללא תשלום בטבלת האגרות חל רק על השטחים הכבושים.
נסח מהמרשם הציבורי	אגרה קטנה לכל נסח, לפי תעריף שירותי המידע של המרשם.
נוטריון	לא חובה במכירה; כשמשתמשים בו, חל תעריף ממלכתי מוסדר; נדרש לרוב ייפויי הכוח.
תרגום ואישור מסמכים	למסמכים זרים ולייפויי כוח; התשלום נגבה על ידי המתרגם ועל ידי הרשות בחו״ל.
מע״מ	18% חל רק כשהמוכר רשום לצורכי מע״מ ומוכר במסגרת עסקית; בדקו אם המחיר של היזם כולל אותו.
שכר טרחה מקצועי	עורך דין, מתווך או שניהם, לפי הסכם; בקשו את בסיס החישוב בכתב.
עמלות בנק	עמלות העברה והמרה בבנק שלכם ובבנק הגאורגי.
גמר	בדירת שלד לבן, עלות הגמר, שהיא לעיתים קרובות העלות הגדולה ביותר אחרי המחיר.

מקורות: טבלת האגרות של הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי; MB Legal, Chambers Real Estate 2026 Georgia; שניהם נבדקו ב-11 באוקטובר 2026.

המדריך המפורט על העלויות הנסתרות של הרכישה, שמופיע ברשימה שלהלן, יציג טווחים מתוארכים לכל שורה ברגע שיהיו להם מקורות. בינתיים, כלל האצבע הוא שהעלויות שמעבר למחיר הן חלק קטן ממנו בדירת יד שנייה גמורה, וחלק גדול ממנו בדירת שלד לבן, בגלל הגמר. לכן, כשמשווים בין דירה גמורה לדירת שלד לבן, נכון להשוות את העלות הכוללת עד לדירה שאפשר לגור בה, ולא רק את המחיר שבמודעה.

פרויקט חדש או יד שנייה: מה משתנה?

רוב הקונים הזרים בבטומי, ורבים מהקונים בטביליסי, קונים מיזמים, ולעיתים קרובות לפני שהבניין גמור. ההבדל המשפטי בין שתי הדרכים הוא יסודי: מכירת יד שנייה היא העברה של יחידה רשומה, ואילו רכישה על הנייר היא חוזה על יחידה שעדיין אינה קיימת במרשם. הבדיקות משתנות בהתאם. ביד שנייה, עיקר המשקל מונח על הנסח, על המוכר ועל ההיסטוריה של הנכס. בפרויקט חדש, המשקל מונח על הזכויות של היזם בקרקע, על היתר הבנייה ועל התאמתו לבניין שנמכר בפועל, על שעבוד אפשרי של הקרקע, על הרקורד של היזם במסירת פרויקטים, ועל סעיפי החוזה שעוסקים במועד המסירה, בקנס על איחור, במפרט ובתשלומים לפי שלבים. רישום זכות בעלות מקדמית, היכן שהדבר אפשרי, הופך חוזה פרטי לרשומה פומבית. במילים אחרות, ביד שנייה בודקים בעיקר את מה שכבר קיים ורשום, ובפרויקט חדש בודקים בעיקר את מי שהתחייב לבנות, את מה שהוא התחייב לבנות ואת מה שקורה אם ההתחייבות אינה מתקיימת. מדור פרויקטים חדשים מסביר את רמות הגמר, את שלבי הבנייה ואת הדרך לבדוק יזם; ברשימת המדריכים שלהלן יש השוואה ייעודית בין פרויקט חדש לבין דירת יד שנייה.

איך משלמים בבטחה?

רוב ההפסדים ברכישות נדל״ן, בכל מקום בעולם, נובעים מכסף שעבר לפני שהמסמכים היו תקינים. בגאורגיה אמצעי ההגנה פשוטים. שלמו דרך בנקים, מחשבון על שמכם לחשבון על שם המוכר, לעולם לא במזומן ולעולם לא למנהל, לקרוב משפחה או למתווך. קשרו את התשלום לרישום: שלמו אחרי שבקשת הרישום הוגשה, או השתמשו בהסדר שבו הכסף משתחרר כשהרישום מושלם. אם רשומה על הנכס משכנתה, ודאו שמסלול התשלום מסיר אותה באותו רגע, כדי שלא תהפכו לבעלים של דירה ממושכנת. בתשלומים לפי שלבים ליזם, שלמו לפי שלבי הבנייה שנקבעו בחוזה, ולא לפי לוח זמנים חדש שהודיעו עליו בדוא״ל. הביאו מסמכים שמראים מאין הגיע הכסף שלכם, כי גם הבנק שלכם וגם הבנק הגאורגי ישאלו על כך. העיקרון שמאחורי כל הכללים האלה אחד: הכסף צריך לעבור רק לאדם שמופיע בחוזה, רק דרך בנק, ורק כשהצעד שהוא משלם עליו אכן קורה. המדריך המפורט על תשלום בטוח מסביר את ההסדרים הזמינים דרך הבנק ודרך הנוטריון.

מה קורה אחרי הרישום?

הרישום מסיים את הרכישה ומתחיל את הבעלות. בשבועות הראשונים רוב הבעלים מעבירים את חשבונות השירותים לשמם, מתחברים לחברת הניהול של הבניין או לוועד הבית, מחליטים על ביטוח, ואם הנכס יושכר, נרשמים ברשות המסים. שמרו עותק של הנסח החדש ושל החוזה במקום נגיש, משום שכמעט כל אחד מהצעדים האלה מתחיל בהצגתם. שלושה כללי מס כדאי להכיר כבר מההתחלה, וכל אחד מהם יש לאשר מול רואה חשבון לגבי המקרה הספציפי שלכם. מאז 30 בספטמבר 2026, יחיד חייב במס רכוש על דירה או על בית רק אם ההכנסה המשפחתית אשתקד הייתה גבוהה מ-100,000 לארי. הכנסה משכירות של נכס בגאורגיה חייבת במס בגאורגיה, יהיה מקום התושבות של הבעלים אשר יהיה. ורווח ממכירת נכס מגורים שהיה בבעלותכם יותר משנתיים פטור ממס הכנסה ליחידים, ושיעור מופחת של 5% חל במקרים מסוימים, ו-20% בשאר המקרים, לפי Andersen. אם הרכישה נעשתה לצורך היתר שהייה, הנסח ושמאות של שמאי מוסמך הם הבסיס שעליו נשען המדריך המלא להיתר שהייה דרך נכס.

קנייה במשותף, דרך חברה או עם משכנתה

במשותף. שניים או יותר יכולים להחזיק בנכס יחד; המרשם רושם כל אחד מהבעלים ואת החלק שלו. בני זוג, שותפים וחברים שקונים יחד צריכים להחליט על החלקים, ועל מה שקורה אם אחד מהם רוצה למכור, לפני החתימה, משום שהמרשם יירשום בדיוק את מה שכתוב בחוזה. מה שלא סוכם מראש ייאלץ להיות מוסכם מאוחר יותר, ובדרך כלל בנסיבות פחות נוחות.

דרך חברה. חברה גאורגית שבבעלות זר יכולה לקנות נכסי מגורים ונכסים מסחריים. הבחירה משפיעה על המס, על מכירה עתידית, על ההשכרה ועל בקשה להיתר שהייה, שנקשרת לזכות הקניין של אדם, ולכן זו החלטה שמקבלים עם עורך דין ועם רואה חשבון לפני החוזה, ולא אחריו. שינוי של המבנה אחרי שהנכס כבר נרשם פירושו עסקה נוספת ורישום נוסף, ולכן עדיף לקבל את ההחלטה פעם אחת ובזמן.

עם משכנתה. בנקים בגאורגיה מלווים לחלק מהקונים הזרים, לפי הקריטריונים שלהם. משכנתה נרשמת במרשם הציבורי, ומשכנתה לטובת מלווה שאינו בנק מסחרי, מיקרו-בנק או קרן השקעות חייבת אימות נוטריוני. משכנתה היא שעבוד רשום לכל דבר, ולכן היא תופיע בנסח של הנכס כל עוד לא הוסרה, בדיוק כמו המשכנתה של מוכר שאתם בודקים לפני רכישה. המדריך הייעודי על משכנתאות לזרים יפרט מה הבנקים מבקשים, ברגע שנתעד זאת.

איך נראה השוק כרגע?

שני שוקי הדירות העיקריים גדולים ופעילים. Colliers Georgia מנתה ב-2025 יותר מ-59,000 מכירות דירות בטביליסי ובבטומי, בשווי של כ-$4.3 מיליארד, 7% יותר מאשר ב-2024, וכ-87,000 דירות בבנייה בטביליסי. המחירים הממוצעים ברבעון הראשון של 2026 היו $1,300 עד $1,500 למ״ר בטביליסי, ומעל $1,600 למ״ר בבטומי, לפי סוג הדירה. כתשעה מכל עשרה קונים בטביליסי הם אזרחי גאורגיה, ואילו בבטומי היוו קונים זרים 52% ממכירות היזמים ב-2025, לפי Galt & Taggart. כלומר, בטביליסי הקונה הזר פועל בשוק שמונע בעיקר על ידי ביקוש מקומי, ובבטומי הוא חלק מהקבוצה הגדולה ביותר של הקונים מיזמים. מה המספרים האלה אומרים למשקיע, כולל סיכון ההיצע, נדון במדור השקעה וכסף; מה הם אומרים לגבי שכונה מסוימת מופיע בעמודי מקומות.

שתים עשרה שאלות שצריכות תשובה לפני החתימה

רכישה בטוחה כשלכל אחת מהשאלות האלה יש תשובה בכתב. הן אינן ייעוץ משפטי; אלה השאלות שקונה זהיר, או עורך הדין שלו, שואל, והתשובות שייכות לתיק. אם על שאלה כלשהי אין עדיין תשובה כתובה, זה הסימן שעוד מוקדם לחתום.

1. האם המוכר מופיע בנסח של היום, ואם לא, איזה מסמך מקנה לאדם שיושב מולכם את הזכות למכור?
2. האם הקוד הקדסטרי שבנסח תואם את המודעה, את החוזה ואת הדלת שראיתם?
3. האם חלק כלשהו בנכס שייך למישהו אחר, והאם כל אחד מהבעלים המשותפים, ובן או בת הזוג כשהדבר נדרש, נתן את הסכמתו בכתב?
4. אילו שעבודים רשומים על הנכס, ואיך ומתי בדיוק מוסר כל אחד מהם?
5. מהו סיווג הקרקע, והאם חלק כלשהו ממנה הוא קרקע חקלאית?
6. האם השטח הרשום תואם את החוזה, ומה קורה אם השטח שנמדד בפועל קטן יותר?
7. בפרויקט חדש: האם ההיתר חל על החלקה הזו, על השימוש הזה ועל מספר הקומות הזה?
8. בפרויקט חדש: מהו מועד המסירה, מהו הקנס על איחור, ומה כלול במפרט?
9. מתי ואיך עובר הכסף, מאיזה חשבון לאיזה חשבון, ואיזה אירוע משחרר אותו?
10. מה אומר הסכם השריון או ההסכם המקדמי על החזר הכסף אם העסקה נכשלת?
11. מי משלם איזו אגרה, והאם המחיר כולל מע״מ כשהמוכר רשום לצורכי מע״מ?
12. האם יש בידיכם הנוסח הגאורגי ותרגום מוסמך של כל מה שאתם עומדים לחתום עליו, והאם קראתם את שניהם?

כמה זמן לוקח כל שלב בפועל?

רק לשלב אחד יש משך רשמי: הרישום, שהמרשם משלים בתוך עד ארבעה ימי עבודה באגרה הרגילה, ביום עבודה אחד באגרה הגבוהה יותר, או באותו יום באגרה הגבוהה ביותר. כל השאר תלוי באנשים. בחירת נכס לוקחת את הזמן שהשוק והנסיעות שלכם מאפשרים. הבדיקה המשפטית לוקחת את הזמן שהמוכר או היזם צריכים כדי למסור את המסמכים; תיק נקי של דירת יד שנייה נבדק מהר, תיק עם משכנתה שצריך להסיר נבדק לאט יותר. הסכמה על נוסח החוזה דורשת סבב אחד או שניים, אם שני הצדדים מוכנים. העברות בנקאיות לוקחות את זמן הטיפול של הבנק שלכם ושל הבנק הגאורגי, ושאלות הציות על מקור הכסף הן הגורם הנפוץ ביותר לעיכוב. קונה שמגיע לגאורגיה עם מסמכים מוכנים ועם כסף שכבר זמין יכול להשלים רכישה של דירת יד שנייה בתוך נסיעה קצרה. קונה שקונה מרחוק צריך לתכנן במונחים של שבועות, משום שאת ייפוי הכוח צריך לערוך, לאשר ולתרגם לפני שאפשר לחתום על משהו. המסקנה המעשית היא שרוב הזמן ברכישה אינו מבוזבז אצל הרשויות אלא בהכנה, ולכן ככל שתכינו מוקדם יותר את המסמכים ואת הכסף, כך התהליך יתקצר. מדריך לוח הזמנים המפורט, ברשימה שלהלן, מפרט את השלבים שבוע אחר שבוע.

עשרה מונחים שתפגשו בדרך

המרשם הציבורי	המרשם הממלכתי של הזכויות במקרקעין, שמנוהל על ידי הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי, הפועלת תחת משרד המשפטים.
נסח	מסמך המרשם שמציג את הבעלים, את השטח, את הסיווג ואת השעבודים של יחידה או של חלקה.
קוד קדסטרי	המספר הייחודי שמזהה חלקה או יחידה במרשם.
שעבוד	זכות רשומה של צד שלישי, כמו משכנתה, עיקול, שעבוד מס או שכירות.
עיקול	הקפאה של הנכס שהוטלה על ידי בית משפט או על ידי רשות; אי אפשר להעביר דבר עד שהעיקול מוסר.
הסכם מקדמי	חוזה מחייב לקנות ולמכור בהמשך, שמשתמשים בו כשהמכירה עדיין אינה יכולה להיות מושלמת.
זכות בעלות מקדמית	זכות רשומה של הקונה ביחידה שעדיין אינה קיימת, שאפשר לרשום ברכישות על הנייר.
ייפוי כוח	מסמך שמסמיך נציג לפעול בשמכם; ברכישה, עם אימות נוטריוני, ואם הוא הונפק בחו״ל, גם עם אפוסטיל או אימות קונסולרי.
אפוסטיל	האישור שהופך מסמך ציבורי ממדינה החברה באמנת האג לתקף בגאורגיה.
שלד לבן	רמת גמר: קירות, שכבת יישור ותשתיות עד לנקודות החיבור, מוכנה לעבודות הגמר; זו אינה דירה מוכנה.

לכל אחד מהמונחים האלה יש, או יהיה, ערך קצר משלו במדור מילון מונחים, עם הצורה שלו בגאורגית, ברוסית, בעברית ובערבית.

שלוש רכישות טיפוסיות, ומה לבדוק בכל אחת מהן

אלה דפוסים שחוזרים על עצמם, ולא סיפורים של לקוחות. בכל אחד מהם אותם עקרונות של המדריך הזה חלים, אבל נקודת התורפה שונה, ולכן גם הבדיקה שדורשת את תשומת הלב הרבה ביותר שונה.

דירת יד שנייה גמורה בטביליסי. הנסח עושה את רוב העבודה: הבעלים, החלקים, המשכנתה, ההיסטוריה של היחידה. הבעיות הנפוצות הן משכנתה שהמוכר מתכוון להסיר מתוך המחיר, דבר שהוא בטוח רק אם מסלול התשלום מסיר אותה ברגע הרישום, ובעלים משותף, לעיתים קרובות בן או בת זוג, שנדרשת הסכמתו. ברגע שהמסמכים מסודרים, הרכישה יכולה להסתיים בתוך ימים.

דירה על הנייר במגדל בבטומי. הנסח מציג את הקרקע של היזם, ולא את הדירה שלכם. הבדיקות הן ההיתר, הרקורד של היזם, החוזה, והיכן שהדבר אפשרי, רישום של זכות בעלות מקדמית. התשלומים נעשים לפי שלבי הבנייה. בדיקת המסירה, שנים אחר כך, היא ההזדמנות האחרונה לרשום ליקויים לפני שהם הופכים לבעיה שלכם.

בית עם גינה מחוץ לעיר. השאלה הראשונה היא סיווג הקרקע; זר אינו יכול לקנות קרקע חקלאית. השאלה השנייה היא הגבול: התשריט הקדסטרי צריך להתאים לגדר. השאלה השלישית היא גישה, מים ותשתיות, שבדירה בעיר הם מובנים מאליהם ובבית אינם מובנים מאליהם כלל.

קנייה ומשפט: המדריכים המפורטים

סיכונים וחריגים

• תשלום לפני קריאת הנסח. שריון ששולם בגלל הנחה "שפגה הלילה" הוא הדרך הקלאסית לאבד כסף.
• מוכר שאינו הבעלים. נציג חייב להציג ייפוי כוח עדכני וספציפי; חברה חייבת להראות מי מוסמך לחתום בשמה.
• שעבוד שמתגלה מאוחר מדי. משכנתה, עיקול או שכירות שרשומים על הנכס ולא הוסרו במסגרת העסקה.
• קרקע חקלאית. סגורה בפני קונים זרים, וקל לפספס אותה מתחת לבית כפרי.
• יזם בלי ההיתר הנכון. היתר למספר קומות קטן מזה של הבניין שנמכר, או שאין היתר בכלל.
• מזומן או תשלומים לצד שלישי. כסף ששולם למישהו שאינו המוכר שבחוזה, מחוץ לבנק.
• חוזה שאינכם יכולים לקרוא. חתמו על נוסח גאורגי רק כשיש בידיכם תרגום מוסמך שקראתם.
• ״ודאי״ מכל סוג. תשואה, מועד סיום הבנייה או היתר שהייה: החוק בגאורגיה אינו נותן התחייבות כזו לאף אחד מהם.

שאלות נפוצות

האם צריך חשבון בנק גאורגי כדי לקנות?

לא. הבעלות אינה תלויה בכך, ותשלום אחד יכול לעבור מהבנק שלכם בחו״ל לחשבון של המוכר דרך בנק גאורגי. חשבון מקומי נוח לתשלומים לפי שלבים, לחשבונות השירותים ולשכר דירה.

האם צריך היתר שהייה או ויזה כדי לקנות?

לא. קניית נכס אינה מחייבת מעמד תושב. אזרחים של מדינות רבות רשאים לשהות בגאורגיה ללא ויזה במשך שנה; אחרים צריכים ויזה כדי להגיע, או יכולים לקנות מרחוק באמצעות נציג.

האם יש מס בקנייה?

אין מס העברה נפרד ואין מס בולים. אגרת המרשם חלה, ומע״מ הוא חלק מהמחיר כשהמוכר רשום לצורכי מע״מ ומוכר במסגרת עסקית. שאלו את היזם אם המחיר כולל מע״מ.

כמה זמן לוקחת הרכישה?

הרישום לוקח עד ארבעה ימי עבודה באגרה הרגילה, או פחות אם משלמים יותר. הבדיקות, החוזה וההעברה הבנקאית לוקחים בדרך כלל יותר זמן מהרישום; אם אתם קונים מחו״ל, תכננו במונחים של שבועות ולא של ימים.

האם אפשר להשתמש בשירות ה-Smart Contract של המרשם הציבורי?

לא כזרים. המרשם מציין ששירות ה-Smart Contract המרוחק זמין רק לאזרחי גאורגיה שבידם תעודת זהות גאורגית או דרכון גאורגי. קונים זרים חותמים בנוכחות אישית או באמצעות נציג.

האם נדרש נוטריון?

לא במכירה עצמה: החוק דורש חוזה בכתב ורישום. נוטריון נפוץ בשימוש, והוא נדרש לרוב ייפויי הכוח ולמשכנתאות לטובת מלווים שאינם בנקים.

האם אפשר לקנות קרקע?

קרקע שאינה חקלאית, כן. קרקע חקלאית, לא: החוקה שומרת אותה למדינה, ליחידות שלטון עצמי, לאזרחי גאורגיה ולאיגודים שלהם, עם חריגים מצומצמים.

מה מגן עליי כשאני קונה על הנייר?

ההיתרים והרקורד של היזם, חוזה עם מועד מסירה, קנס על איחור ומפרט, תשלומים לפי שלבי הבנייה, והיכן שהדבר אפשרי, רישום של זכות הבעלות המקדמית שלכם במרשם הציבורי, באגרת הרישום הרגילה.

מקורות

1. הקוד האזרחי של גאורגיה, נוסח משולב מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
2. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (סעיפים 3, 5, 6, 10), נוסח משולב מ-1 באפריל 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
3. חוקת גאורגיה (סעיף 19), נוסח משולב מ-29 ביוני 2020, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
4. רישום מקרקעין: אגרות ומועדים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
5. Smart Contract: שאלות נפוצות, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
6. שירותי מידע: אגרות, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
7. חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", נוסח משולב מ-25 ביוני 2026, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
8. צו הממשלה מס׳ 255 בדבר כניסה ללא ויזה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
9. Real Estate 2026: Georgia, MB Legal עבור Chambers and Partners, עודכן ב-7 במאי 2026 (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
10. Georgia: individual, other taxes, PwC Worldwide Tax Summaries (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
11. Tax obligations upon sale of residential property, Andersen in Georgia (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
12. Record year for Georgia's real estate market, Colliers Georgia באמצעות GBC (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
13. There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi, Colliers Georgia באמצעות CBW (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
14. Batumi residential real estate market grows 15% in 2025, Galt & Taggart באמצעות GBC (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
15. Georgia buying guide, Global Property Guide (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
16. טבלת המדינות החברות באמנת האפוסטיל, ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
17. שערי חליפין רשמיים, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 11 באוקטובר 2026 - המדריך המלא פורסם על בסיס הקוד האזרחי, חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי, החוקה וטבלת האגרות של המרשם; הנקודות המשפטיות נמצאות בבדיקה של עורך הדין השותף.