Как иностранцу купить недвижимость в Грузии: полное руководство

Вся покупка на одном экране

1. Решите и посмотритеЦель, бюджет, короткий список, просмотры
2. ЗабронируйтеТолько с письменным условием о возврате денег
3. ПроверьтеВыписка из реестра, продавец, разрешения, договор
4. ПодпишитеПисьменный договор, нотариус по желанию
5. ОплатитеИз банка в банк, с привязкой к регистрации
6. ЗарегистрируйтеПубличный реестр, 150 / 270 / 350 лари

Иностранец покупает в Грузии дом, квартиру или коммерческое помещение на тех же условиях, что и гражданин Грузии. Единственное исключение - сельскохозяйственная земля, которую Конституция закрепляет за гражданами. Право собственности переходит в тот момент, когда Публичный реестр регистрирует переход, а не тогда, когда подписан договор или уплачены деньги, а сбор за регистрацию составляет 150, 270 или 350 лари в зависимости от того, насколько быстро она вам нужна. Отдельного налога на переход права собственности или гербового сбора нет. Эти четыре факта делают Грузию одним из самых простых рынков недвижимости в регионе для иностранного покупателя, и именно эта простота открывает дорогу неосторожным покупкам: сделку можно провести за несколько дней, а сделку, проведённую за несколько дней, легко провести раньше, чем кто-нибудь успеет что-либо прочитать. Это руководство проходит весь путь покупки от первого решения до первого месяца владения, на каждом шаге называет закон, ведомство и документ и показывает, где обычно возникают проблемы. У каждой цифры есть источник и дата; каждое правовое утверждение взято из текста закона или из названного профессионального источника.

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Грузии?

Да, в полном объёме и с одним исключением. Жилую и коммерческую недвижимость могут без ограничений приобретать иностранные физические лица и компании с иностранным капиталом, а иностранный собственник регистрируется в Публичном реестре точно так же, как грузинский, с теми же правами пользоваться недвижимостью, сдавать её в аренду, передавать в ипотеку, продавать и завещать. Иначе говоря, гражданство покупателя само по себе не меняет ни объёма его прав, ни порядка регистрации. Исключение составляет сельскохозяйственная земля. Статья 19(4) Конституции Грузии устанавливает, что сельскохозяйственная земля как ресурс особого значения может находиться в собственности только государства, органа самоуправления, гражданина Грузии или объединения граждан Грузии, а исключения должен определять органический закон. На практике это означает, что иностранные физические лица и компании под иностранным контролем не могут покупать сельскохозяйственную землю, кроме узких случаев, например наследования.

Это исключение важнее, чем кажется, потому что речь идёт не только о фермах. Деревенский дом, участок под дом для отдыха или кусок земли на краю курорта вполне могут стоять на земле, зарегистрированной как сельскохозяйственная. Выписка из Публичного реестра показывает категорию каждого участка, и её чтение - первая проверка при любой покупке за пределами городского многоквартирного дома. Для квартир в жилых домах этот вопрос возникает редко, потому что земля под многоквартирным домом не относится к сельскохозяйственной. Для всего, что продаётся с садом или участком, это вопрос, который нужно задать ещё до разговора о цене.

Когда вы на самом деле становитесь собственником?

Статья 183(1) Гражданского кодекса Грузии отвечает на этот вопрос точно: для приобретения права собственности на недвижимую вещь необходимы сделка в письменной форме и регистрация права приобретателя в Публичном реестре. Нужны оба условия одновременно. Подписанный договор без регистрации даёт вам требование к продавцу, а не саму недвижимость. Регистрация, в свою очередь, производится только на основании письменной сделки. Момент, когда вы становитесь собственником, - это момент, когда реестр записывает вас собственником, а доказательством служит выписка из Публичного реестра, в которой указано ваше имя. Всё, что происходит до этой записи, включая подписи, рукопожатия и переводы денег, ещё не делает вас владельцем.

Закон Грузии «О публичном реестре» добавляет три правила, которые определяют поведение внимательного покупателя. Зарегистрированные данные считаются достоверными, пока они не признаны недействительными (статья 5), поэтому покупатель может полагаться на то, что написано в выписке. Реестр не отвечает за подлинность представленных ему документов (статья 3(6)), поэтому документы, лежащие в основе сделки, всё равно нужно проверять. И наконец, данные реестра публичны и доступны любому лицу, а выписка выдаётся каждому, кто её запросит (статьи 6(1) и 10(3)), поэтому не существует ни одной уважительной причины платить раньше, чем вы сами прочитали выписку. Вместе эти три правила складываются в простую логику: выписке можно доверять, документы за ней нужно проверять, а прочитать её может каждый, в том числе вы.

Насколько реестр защищает добросовестного покупателя и где эта защита заканчивается, подробно объясняет руководство по праву собственности в Грузии для иностранцев.

Как проходит покупка, шаг за шагом?

Ниже приведён порядок внимательной покупки зарегистрированной квартиры или дома. Покупка у застройщика в ходе строительства проходит в том же порядке, но на четвёртом и пятом шагах используются другие документы; об этом рассказано ниже. Порядок шагов важен не меньше, чем их содержание: каждый следующий шаг опирается на результат предыдущего, и пропуск проверки ради скорости обычно обходится дороже, чем несколько дней ожидания.

1. Решите, для чего нужна недвижимость

   Собственное жильё, долгосрочная аренда, посуточная сдача, вид на жительство или сочетание этих целей. Цель определяет город, район, тип дома и бюджет, а также то, что вы будете проверять особенно тщательно.

   До любого просмотра

2. Составьте короткий список и посмотрите объекты

   Смотрите лично или по видеосвязи в реальном времени и просите кадастровый код каждого объекта, который вам понравился. Без кода ничего проверить нельзя, и продавец, который отказывается его назвать, тем самым уже кое-что вам сообщает.

   От нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от рынка и ваших поездок

3. Закажите выписку из реестра

   Выписку может получить любое лицо. Прочитайте, кто указан зарегистрированным собственником, площадь, категорию, наличие долевой собственности и каждое обременение: ипотеку, арест, налоговый залог или аренду.

   До любого платежа

4. Проверьте продавца и документы

   Убедитесь, что продавец является зарегистрированным собственником или имеет действующую доверенность именно на эту сделку; если продаёт компания, выясните, кто вправе подписывать от её имени. Для новостройки проверьте права застройщика на землю, разрешение на строительство и шаблон договора.

   Юридическая проверка; несколько дней, в зависимости от другой стороны

5. Согласуйте и подпишите письменный договор

   Цена, способ и сроки оплаты, дата передачи, состояние объекта, кто снимает какое обременение, что происходит, если одна из сторон откажется от сделки. Нотариальное удостоверение самой продажи не обязательно, но распространено; реестру необходима сделка в письменной форме.

   Одна встреча, когда текст согласован

6. Платите через банк

   Переводите деньги со своего счёта на счёт продавца, никогда наличными и никогда третьему лицу, причём так, чтобы платёж был привязан к регистрации: например, оплата после подачи заявления на регистрацию или через механизм, который поддерживает банк или нотариус.

   Срок обработки в вашем банке и в грузинском банке

7. Зарегистрируйте переход права

   Заявление вместе с договором подаётся в Публичный реестр через Дом юстиции. Сбор зависит от скорости: 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один рабочий день, 350 лари за тот же день.

   До четырёх рабочих дней по стандартному тарифу

8. Получите выписку и ключи

   В обновлённой выписке собственником указаны вы. Именно этот документ попросят банк, арендатор, орган, выдающий вид на жительство, или будущий покупатель.

   В день завершения регистрации

Как читать выписку из Публичного реестра?

Выписка - самый важный документ при покупке в Грузии и самый дешёвый в получении. Она выдаётся по кадастровому коду и содержит всё, что реестру известно о данной квартире, помещении или участке. Когда вы знаете, куда смотреть, чтение занимает около десяти минут, и эти десять минут окупаются при любой сделке.

Кадастровый код	Уникальный идентификатор участка или помещения. Проверьте, что он совпадает с кодом в объявлении, в договоре и с адресом, который вы осматривали.
Собственник	Имя и идентификатор зарегистрированного собственника. Продавцом должно быть именно это лицо, либо его представитель по действующей доверенности, либо лицо, уполномоченное подписывать от имени компании-собственника.
Доли	Является ли собственность долевой и в каких пропорциях. Каждый совладелец должен участвовать в продаже или дать согласие.
Площадь и назначение	Зарегистрированная площадь и назначение: жилое, нежилое, земля, а также категория земли. Сравните площадь с договором.
Обременения	Ипотеки, аресты, налоговые залоги, аренда и другие зарегистрированные права. Каждое обременение должно быть снято или осознанно принято вами до оплаты.
Основание права собственности	Документ, на основании которого нынешний собственник приобрёл недвижимость, и его дата. Недавние или необычные переходы права заслуживают отдельного вопроса.

Выписка - это моментальный снимок. Арест может быть зарегистрирован уже после даты вашей выписки, поэтому проверку повторяют непосредственно перед подписанием, а оплата должна следовать за подачей заявления на регистрацию, а не предшествовать ей. Если что-то в выписке не совпадает с тем, что вам рассказали, остановитесь и выясните причину до любого платежа. Подробное руководство по чтению выписки, указанное в списке материалов ниже, разбирает каждый её раздел на примере.

Соглашение о бронировании, предварительный договор, договор купли-продажи: в чём разница?

В большинстве покупок встречаются три документа, и путаница между ними - самая дорогая терминологическая ошибка, которую может совершить покупатель. У каждого из них своя задача, свои последствия и своя цена ошибки, поэтому ниже они разобраны по отдельности.

Соглашение о бронировании снимает объект с рынка на короткий срок в обмен на платёж. Вся его ценность заключается в одном пункте: что происходит с деньгами, если проверка выявит проблему или продавец откажется от сделки. Без письменного условия о возврате вопрос о том, как получить деньги обратно, решается спором, а не пунктом договора. Настаивайте на том, чтобы платёж возвращался, если проверка права собственности не пройдена, и засчитывался в цену, если сделка состоится. Прежде чем переводить любую сумму за бронь, попросите текст соглашения и прочитайте этот пункт первым.

Предварительный договор - это обязывающий договор о купле-продаже в будущем, с обязанностями для обеих сторон. Его используют, когда продажу пока нельзя завершить: продавцу нужно погасить ипотеку, покупателю нужно собрать средства или квартира ещё не существует как зарегистрированный объект. Для квартиры в строящемся доме право покупателя можно зарегистрировать в Публичном реестре как предварительное право собственности, за которое таблица сборов реестра предусматривает стандартный регистрационный сбор, 150 лари за четыре рабочих дня. Зарегистрированное предварительное право публично и защищает покупателя от повторной продажи той же квартиры; незарегистрированный договор такой защиты не даёт.

Договор купли-продажи переносит право собственности после регистрации. В нём указываются стороны, объект по кадастровому коду, цена, порядок и сроки оплаты, дата передачи, состояние недвижимости и то, за что отвечает продавец. Гражданский кодекс обязывает продавца передать недвижимость свободной от прав третьих лиц и от недостатков (статьи с 487 по 490 в изложении MB Legal), однако договоры часто изменяют эти обязанности, поэтому читайте, что написано именно в вашем договоре, а не полагайтесь на правило по умолчанию.

Нужны ли вам нотариус, юрист или агент?

Грузинское право требует, чтобы продажа была совершена в письменной форме и зарегистрирована; нотариус при продаже недвижимости обязательным не является, хотя нотариальное удостоверение широко используется и требуется для некоторых связанных документов, например для ипотеки в пользу кредитора, который не является банком, и для большинства доверенностей. Нотариус удостоверяет личность и подписи. Нотариус не проверяет, выгодна ли вам сделка, соответствует ли разрешение застройщика зданию и защищает ли вас договор; это работа юриста, и юрист по закону тоже не обязателен. Агент находит объект и ведёт переговоры; агент, которому платит застройщик, действует не в ваших интересах, поэтому вопрос «кто вам платит?» уместен в каждом первом разговоре. Собственный дистанционный сервис Публичного реестра Smart Contract, который позволяет сторонам подписать и зарегистрировать покупку по видеосвязи, открыт лишь для граждан Грузии, у которых есть грузинское удостоверение личности или паспорт; иностранец же совершает сделку лично или через представителя. Разделение ролей здесь важно понимать заранее: каждый из участников отвечает за свою часть, и ни один из них по умолчанию не отвечает за всё сразу.

Можно ли купить, не приезжая в Грузию?

Да, через представителя, действующего по доверенности. Доверенность оформляется у нотариуса в вашей стране, легализуется апостилем, если ваша страна участвует в Гаагской конвенции об апостиле, или через консульство Грузии (консульская легализация), если не участвует, и переводится на грузинский язык сертифицированным переводчиком. В хорошей доверенности объект указан по кадастровому коду, перечислены действия, которые может совершать представитель, и прямо сказано, может ли он платить или получать деньги; самый безопасный вариант полностью исключает деньги, чтобы цена перемещалась только между банками. Просмотры проводятся по видеосвязи в реальном времени, документы присылаются вам до и после каждого шага, а выписка на ваше имя завершает процесс. Такой порядок требует больше подготовки, чем личная сделка, но взамен вы видите каждый документ до того, как его подпишут от вашего имени. Как мы это организуем, описывает наша услуга удалённой покупки; подробное руководство в списке материалов ниже объясняет каждый документ.

Сколько стоит покупка помимо цены?

Грузия не взимает отдельного налога на переход права собственности, рассчитываемого от стоимости, и гербового сбора при покупке недвижимости, что удивляет покупателей из стран, где такие налоги добавляют к цене несколько процентов. Остающиеся расходы невелики и в основном предсказуемы, но их стоит знать заранее, чтобы бюджет не оказался сюрпризом в день сделки.

Сбор реестра	150 лари (4 рабочих дня), 270 лари (1 рабочий день), 350 лари (тот же день) за регистрацию перехода права; регистрация предварительного права собственности стоит столько же; бесплатная позиция в таблице сборов касается только оккупированных территорий.
Выписка из реестра	Небольшая плата за каждую выписку по тарифу реестра на информационные услуги.
Нотариус	Для самой продажи по желанию; если нотариус участвует, действует регулируемый государственный тариф; нужен для большинства доверенностей.
Перевод и легализация	Для иностранных документов и доверенностей; оплачиваются переводчику и органу за рубежом.
НДС	18% применяется только если продавец зарегистрирован плательщиком НДС и продаёт в рамках предпринимательской деятельности; уточните, включён ли НДС в цену застройщика.
Услуги специалистов	Юрист, агент или оба, по договорённости; просите письменно указать, из чего складывается оплата.
Банковские комиссии	Комиссии за перевод и конвертацию в вашем банке и в грузинском банке.
Ремонт	Для квартиры в белом каркасе это стоимость отделки, которая часто становится самой крупной статьёй расходов после цены.

Источники: таблица сборов Национального агентства публичного реестра; MB Legal, Chambers Real Estate 2026 Georgia; дата обращения к обоим 11 октября 2026 г.

Подробное руководство о скрытых расходах при покупке, указанное ниже, приведёт датированные диапазоны по каждой строке, как только они будут подтверждены источниками. Пока же действует простое практическое правило: для готовой квартиры на вторичном рынке расходы сверх цены составляют небольшую её долю, а для белого каркаса - большую, из-за отделки.

Новостройка или вторичное жильё: что меняется?

Большинство иностранных покупателей в Батуми и многие в Тбилиси покупают у застройщиков, причём часто ещё до завершения строительства. Правовое различие здесь принципиальное: покупка на вторичном рынке - это переход права на уже зарегистрированный объект, а покупка строящегося жилья - это договор на объект, которого в реестре пока нет. Соответственно смещается и центр тяжести проверки. При покупке вторичного жилья основной вес несут выписка, продавец и история объекта. При покупке новостройки его несут права застройщика на землю, разрешение на строительство и его соответствие продаваемому зданию, возможный залог земли, история сдачи объектов у застройщика и пункты договора о сроке сдачи, неустойке, спецификации и поэтапных платежах. Регистрация предварительного права собственности, если она доступна, превращает частный договор в публичную запись, а значит, любой, кто закажет выписку, увидит, что квартира уже обещана вам. Раздел Новостройки объясняет уровни отделки, этапы строительства и то, как проверить застройщика; в списке материалов ниже есть отдельное сравнение новостройки и вторичного жилья.

Как безопасно заплатить?

Большинство потерь при покупке недвижимости в любой стране происходит из-за денег, которые ушли раньше, чем документы были в порядке. В Грузии меры защиты просты. Платите через банки, со счёта на ваше имя на счёт на имя продавца, никогда наличными и никогда управляющему, родственнику или агенту. Привязывайте платёж к регистрации: платите после подачи заявления на регистрацию или используйте механизм, при котором деньги освобождаются, когда регистрация завершена. Если недвижимость находится в ипотеке, убедитесь, что схема оплаты снимает ипотеку в тот же момент, чтобы вы не стали собственником заложенной квартиры. При поэтапных платежах застройщику платите по этапам строительства, указанным в договоре, а не по новому графику, о котором сообщили по электронной почте. Возьмите с собой документы, подтверждающие происхождение ваших денег, потому что о нём спросят и ваш банк, и грузинский банк. Подробное руководство о безопасной оплате объясняет доступные банковские и нотариальные механизмы. Общий принцип за всеми этими правилами один: деньги должны двигаться только тогда, когда бумаги уже не могут подвести.

Что происходит после регистрации?

Регистрация завершает покупку и начинает владение. В первые недели большинство собственников переоформляют на себя счета за коммунальные услуги, знакомятся с управляющей компанией дома или товариществом собственников, решают вопрос страхования и, если недвижимость будет сдаваться, регистрируются в налоговом органе. Каждое из этих дел проще сделать в первые недели, чем откладывать на потом. С самого начала полезно знать три налоговых правила, каждое из которых для вашего случая должен подтвердить бухгалтер. С 30 сентября 2026 г. физическое лицо платит налог на имущество с квартиры или дома лишь в том случае, если доход его семьи за прошлый год был выше 100 000 лари. Доход от сдачи в аренду недвижимости в Грузии облагается налогом в Грузии независимо от того, где проживает собственник. А прибыль от продажи жилой недвижимости, которой владели более двух лет, освобождается от подоходного налога; в некоторых случаях применяется сниженная ставка 5%, в остальных 20%, согласно Andersen. Если покупка совершалась ради вида на жительство, именно на выписке и отчёте аккредитованного оценщика строится полное руководство по ВНЖ за недвижимость.

Совместная покупка, покупка через компанию и покупка в ипотеку

Совместно. Двое или несколько человек могут владеть недвижимостью вместе; реестр записывает каждого собственника и его долю. Супругам, партнёрам и друзьям, покупающим вместе, стоит до подписания решить, какими будут доли и что произойдёт, если кто-то захочет продать свою часть, потому что реестр запишет ровно то, что сказано в договоре, и исправлять это потом сложнее, чем договориться сразу.

Через компанию. Грузинская компания, принадлежащая иностранцу, может покупать жилую и коммерческую недвижимость. Этот выбор влияет на налоги, на будущую продажу, на сдачу в аренду и на заявление на вид на жительство, которое привязано к праву собственности физического лица, поэтому решать этот вопрос нужно с юристом и бухгалтером до подписания договора, а не после.

В ипотеку. Грузинские банки кредитуют некоторых иностранных покупателей по собственным критериям. Ипотека регистрируется в Публичном реестре, а ипотека в пользу кредитора, который не является коммерческим банком, микробанком или инвестиционным фондом, должна быть нотариально удостоверена. Отдельное руководство об ипотеке для иностранцев расскажет, что требуют банки, как только мы это задокументируем.

Как сейчас выглядит рынок?

Два главных рынка квартир велики и активны. Цифры рынка меняются от квартала к кварталу, поэтому у каждой из них в списке источников указана дата обращения. По подсчётам Colliers Georgia, в 2025 году в Тбилиси и Батуми было продано более 59 000 квартир примерно на $4,3 млрд, на 7% больше, чем в 2024 году, а в Тбилиси строится около 87 000 квартир. Средние цены в первом квартале 2026 года составляли от $1 300 до $1 500 за квадратный метр в Тбилиси и более $1 600 в Батуми, в зависимости от типа квартиры. Примерно девять покупателей из десяти в Тбилиси - граждане Грузии, тогда как в Батуми, по данным Galt & Taggart, на иностранных покупателей в 2025 году пришлось 52% продаж застройщиков. Что эти цифры означают для инвестора, включая риск избыточного предложения, разобрано в разделе Инвестиции и деньги; что они значат для конкретного района, рассказано на страницах раздела Города и районы.

Двенадцать вопросов, на которые нужно ответить до подписания

Покупка безопасна, когда на каждый из этих вопросов есть письменный ответ. Это не юридическая консультация; это вопросы, которые задаёт внимательный покупатель или его юрист, а ответы должны храниться в деле вместе с остальными документами сделки. Если ответ на какой-либо вопрос звучит как «потом разберёмся», это сигнал остановиться и получить его в письменном виде до подписания.

1. Указан ли продавец в сегодняшней выписке, а если нет, какой документ даёт человеку, который сидит перед вами, право продавать?
2. Совпадает ли кадастровый код в выписке с объявлением, договором и той дверью, которую вы видели?
3. Принадлежит ли какая-либо доля другому лицу, и дали ли письменное согласие все совладельцы, а при необходимости и супруг или супруга?
4. Какие обременения зарегистрированы, и как именно и когда снимается каждое из них?
5. Какова категория земли, и есть ли среди неё сельскохозяйственная?
6. Совпадает ли зарегистрированная площадь с договором, и что происходит, если измеренная площадь окажется меньше?
7. Для новостройки: распространяется ли разрешение на этот участок, это назначение и это количество этажей?
8. Для новостройки: какова дата сдачи, какая неустойка за её срыв и что входит в спецификацию?
9. Когда и как движутся деньги, с какого счёта на какой счёт и какое событие их освобождает?
10. Что говорится в соглашении о бронировании или в предварительном договоре о возврате денег, если сделка сорвётся?
11. Кто платит какой сбор, и включён ли НДС в цену, если продавец зарегистрирован плательщиком НДС?
12. Есть ли у меня грузинский текст и заверенный перевод сертифицированного переводчика всего, что я собираюсь подписать, и прочитал ли я оба?

Сколько на практике длится каждый этап?

Официальный срок есть только у одного этапа: регистрации, которую реестр завершает в течение четырёх рабочих дней по стандартному тарифу, за один рабочий день по более высокому или в тот же день по самому высокому. Всё остальное зависит от людей. Выбор недвижимости занимает столько времени, сколько позволяют рынок и ваши поездки. Юридическая проверка длится столько, сколько продавцу или застройщику нужно, чтобы предоставить документы; чистое дело на вторичном рынке проверяется быстро, дело с ипотекой, которую нужно погасить, - нет. Согласование текста договора занимает один или два круга правок, если обе стороны подготовлены. Банковские переводы занимают столько, сколько требуется на обработку вашему банку и грузинскому банку, а вопросы комплаенса о происхождении денег - самая частая причина задержек. Покупатель, который приезжает в Грузию с готовыми документами и уже подготовленными деньгами, может завершить покупку на вторичном рынке за одну короткую поездку. Покупателю, который покупает дистанционно, стоит планировать сроки в неделях, потому что доверенность нужно оформить, легализовать и перевести до того, как можно будет что-либо подписать. Подробное руководство о сроках в списке материалов ниже расписывает этапы по неделям. Иными словами, сама регистрация редко становится узким местом; узкие места почти всегда находятся до неё.

Десять терминов, которые вам встретятся

Публичный реестр	Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который ведёт Национальное агентство публичного реестра при Министерстве юстиции.
Выписка	Документ реестра, показывающий собственника, площадь, категорию и обременения помещения или участка.
Кадастровый код	Уникальный номер, которым участок или помещение обозначены в реестре.
Обременение	Зарегистрированное право третьего лица, например ипотека, арест, налоговый залог или аренда.
Арест	Запрет на распоряжение недвижимостью, наложенный судом или государственным органом; пока он не снят, право собственности передать нельзя.
Предварительный договор	Обязывающий договор о купле-продаже в будущем, который используют, когда продажу пока нельзя завершить.
Предварительное право собственности	Зарегистрированное право покупателя на объект, которого ещё не существует; доступно при покупке строящегося жилья.
Доверенность	Документ, уполномочивающий представителя действовать от вашего имени; для покупки она удостоверяется нотариально, а если выдана за рубежом, легализуется.
Апостиль	Удостоверение, благодаря которому официальный документ из страны-участницы Гаагской конвенции действителен в Грузии.
Белый каркас	Уровень отделки: стены, стяжка и коммуникации, подведённые к точкам, готовые под чистовую отделку; это ещё не готовая квартира.

У каждого термина есть или будет собственная короткая статья в разделе Словарь с его вариантами на грузинском, русском, иврите и арабском.

Три типичные покупки и на что смотреть в каждой

Это типовые сценарии, а не истории клиентов. В каждом из них действуют одни и те же правила, но акценты проверки различаются.

Готовая квартира на вторичном рынке в Тбилиси. Основную работу делает выписка: собственник, доли, ипотека, история объекта. Обычные проблемы - ипотека, которую продавец собирается погасить из суммы сделки, что безопасно только если схема оплаты снимает её в момент регистрации, и совладелец, часто супруг или супруга, чьё согласие необходимо. Когда документы в порядке, покупка может завершиться за несколько дней.

Квартира в строящейся башне в Батуми. Выписка показывает землю застройщика, а не вашу квартиру. Проверяются разрешение, история застройщика, договор и, если это возможно, регистрация предварительного права собственности. Платежи следуют за этапами строительства. Приёмка через несколько лет - последний шанс перечислить недостатки, прежде чем они станут вашими.

Дом с участком за городом. Первый вопрос - категория земли: сельскохозяйственную землю иностранец купить не может. Второй - границы: кадастровый план должен совпадать с забором. Третий - подъезд, вода и коммуникации, которые городская квартира считает само собой разумеющимися, а дом нет.

Покупка и право: подробные руководства

Риски и исключения

• Оплата до чтения выписки. Бронь, оплаченная ради скидки, которая «сгорает сегодня вечером», - классический способ потерять деньги.
• Продавец, который не является собственником. Представитель должен предъявить действующую доверенность именно на эту сделку; компания должна показать, кто вправе подписывать.
• Обременение, обнаруженное слишком поздно. Ипотека, арест или аренда, зарегистрированные в отношении объекта и не снятые в рамках сделки.
• Сельскохозяйственная земля. Недоступна для иностранных покупателей, и её легко не заметить под деревенским домом.
• Застройщик без нужного разрешения. Разрешение на меньшее число этажей, чем в продаваемом здании, или его полное отсутствие.
• Наличные или платежи третьим лицам. Деньги, уплаченные кому-либо, кроме указанного в договоре продавца, и мимо банка.
• Договор, который вы не можете прочитать. Подписывайте грузинский текст только при наличии перевода сертифицированного переводчика, который вы прочитали.
• Обещания «наверняка» в чём угодно. Доходность, срок сдачи дома или вид на жительство: грузинское право ничего из этого заранее не обеспечивает.

Частые вопросы

Нужен ли для покупки грузинский банковский счёт?

Нет. Право собственности от него не зависит, а единовременный платёж может пройти из вашего банка за рубежом на счёт продавца через грузинский банк. Счёт удобен для рассрочки, коммунальных платежей и арендной платы.

Нужны ли для покупки вид на жительство или виза?

Нет. Покупка недвижимости не требует статуса резидента. Граждане многих стран могут находиться в Грузии без визы в течение года; другим для поездки нужна виза, либо они могут купить недвижимость дистанционно через представителя.

Есть ли налог при покупке?

Отдельного налога на переход права собственности или гербового сбора нет. Взимается сбор реестра, а НДС входит в цену, если продавец зарегистрирован плательщиком НДС и продаёт в рамках предпринимательской деятельности. Уточните у застройщика, включён ли НДС в цену.

Сколько времени занимает покупка?

Регистрация занимает до четырёх рабочих дней по стандартному тарифу или меньше, если заплатить больше. Проверки, договор и банковский перевод обычно занимают больше времени, чем регистрация; если вы покупаете из-за рубежа, планируйте сроки в неделях, а не в днях.

Могу ли я воспользоваться сервисом Smart Contract Публичного реестра?

Как иностранец - нет. Реестр указывает, что дистанционный сервис Smart Contract доступен только гражданам Грузии с грузинским удостоверением личности или паспортом. Иностранные покупатели подписывают лично или через представителя.

Обязателен ли нотариус?

Для самой продажи нет: закон требует письменного договора и регистрации. Нотариус широко используется и необходим для большинства доверенностей, а также для ипотеки в пользу кредиторов, которые не являются банками.

Могу ли я купить землю?

Несельскохозяйственную землю - да. Сельскохозяйственную - нет: Конституция закрепляет её за государством, органами самоуправления, гражданами Грузии и их объединениями, с узкими исключениями.

Что защищает меня при покупке строящегося жилья?

Разрешения и история застройщика, договор с датой сдачи, неустойкой и спецификацией, поэтапные платежи по ходу строительства и, если это возможно, регистрация вашего предварительного права собственности в Публичном реестре по стандартному регистрационному сбору.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии, консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
2. Закон Грузии «О публичном реестре» (статьи 3, 5, 6, 10), консолидированная редакция от 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
3. Конституция Грузии (статья 19), консолидированная редакция от 29 июня 2020 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
4. «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
5. «Smart Contract: часто задаваемые вопросы», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
6. «Информационные услуги: сборы», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
7. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
8. Постановление Правительства № 255 о безвизовом въезде, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
9. «Real Estate 2026: Georgia», MB Legal для Chambers and Partners, обновлено 7 мая 2026 г. (дата обращения 11 октября 2026 г.)
10. «Georgia: individual, other taxes», PwC Worldwide Tax Summaries (дата обращения 11 октября 2026 г.)
11. «Tax obligations upon sale of residential property», Andersen in Georgia (дата обращения 11 октября 2026 г.)
12. «Record year for Georgia's real estate market», Colliers Georgia через GBC (дата обращения 10 октября 2026 г.)
13. «There are currently 87,000 apartments under construction in Tbilisi», Colliers Georgia через CBW (дата обращения 10 октября 2026 г.)
14. «Batumi residential real estate market grows 15% in 2025», Galt & Taggart через GBC (дата обращения 10 октября 2026 г.)
15. «Georgia buying guide», Global Property Guide (дата обращения 10 октября 2026 г.)
16. Таблица статуса Конвенции об апостиле, Гаагская конференция по международному частному праву (дата обращения 11 октября 2026 г.)
17. Официальные курсы валют, Национальный банк Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)

История изменений

• 11 октября 2026 - Опубликовано полное руководство на основе Гражданского кодекса, Закона Грузии «О публичном реестре», Конституции и таблицы сборов реестра; правовые положения проверяет партнёр-юрист.