Как выбрать риелтора в Грузии и что должно быть в договоре с агентом

Нужен ли риелтор, чтобы купить недвижимость в Грузии?

Ни один закон этого не требует. Иностранец может сам найти объект на портале объявлений, проверить его в Публичном реестре, подписать договор и зарегистрировать покупку без какого-либо посредника. И всё же большинство покупателей обращаются к риелтору: рынок движется быстро, многие объявления опубликованы только на грузинском языке, а местный специалист, который знает дома и районы, экономит недели поиска. Сложность в том, что слово «риелтор» в Грузии говорит очень мало. Системы лицензирования маклеров по недвижимости здесь нет, поэтому называть себя агентом может кто угодно, а MONEYVAL в 2024 году отметил, что правила противодействия отмыванию денег на риелторов в стране не распространяются.

Это не значит, что покупатель остаётся без защиты. В Гражданском кодексе Грузии есть целая глава о договоре маклерства, и несколько её норм работают в пользу клиента, что бы ни было написано в бумагах агента. В этом руководстве мы разбираем эти нормы, объясняем, как отличить хорошего риелтора от рискованного, и перечисляем, что должно быть в письменном договоре с агентом.

Что Гражданский кодекс говорит о посредниках

Здесь важны два момента. Во-первых, если размер вознаграждения не записан, закон считает согласованным обычное для такого рода услуг вознаграждение, поэтому молчание о деньгах никогда не работает в вашу пользу: зафиксируйте сумму письменно с самого начала. Во-вторых, любое соглашение, которое отступает от этих норм в ущерб клиенту, ничтожно, поэтому пункт о выплате комиссии «при любых обстоятельствах» силы не имеет. Иначе говоря, эти статьи защищают вас и тогда, когда в бумагах агента написано что-то другое.

Кто платит риелтору?

Согласно описанию рынка на ExpatHub, в Грузии на практике комиссию обычно платит продавец. Это обычай, а не правило, и у него есть последствие: агент, которому платит продавец, работает на продавца, каким бы дружелюбным ни казался его сервис. Покупателю, которому нужен человек на его стороне, тот, кто будет сбивать цену и укажет на недостатки объекта, нужен агент, которому платит он сам, или по крайней мере письменное подтверждение того, кто кому платит. Поэтому вопрос об оплате посредника стоит задавать до первого просмотра, а не после того, как объект уже понравился.

Как на практике устроены объявления и работа риелторов

Большинство объектов рекламируется на крупных порталах, таких как MyHome.ge и ss.ge, причём объявления там размещают и собственники, и агенты, и застройщики. Одна и та же квартира часто выставлена несколько раз разными агентами, иногда по разным ценам, а иногда уже после того, как её продали. Из этого следуют два вывода. Во-первых, агент, у которого «есть» объект, мог просто найти то же объявление, которое видите и вы. Во-вторых, цена на портале - это отправная точка, а не данные о том, за сколько на самом деле продавались похожие квартиры. Спросите любого риелтора, какие объекты он ведёт напрямую от собственника, а повторяющиеся объявления с разными ценами считайте поводом проверить выписку, а не выгодным предложением. Сравнивайте не только цифры в объявлениях, но и данные выписки по каждому объекту.

Как проверить риелтора до начала работы

• Спросите, кто платит ему по этой сделке, и попросите дать ответ письменно.
• Попросите кадастровый код до просмотра. Серьёзный агент сообщает его, чтобы вы могли проверить собственника в Публичном реестре; тот, кто отказывается, пока вы ему что-нибудь не заплатите, должен вас насторожить.
• Спросите, связан ли он как-то с продавцом или застройщиком. По статье 748 он обязан сообщить вам об этом сам, но всё равно спросите.
• Попросите контакты двух-трёх прежних покупателей, с которыми можно поговорить, лучше всего иностранцев, купивших недвижимость в последний год.
• Уточните, как он хочет получить оплату. Обычная схема - перевод на счёт компании по счёту-фактуре после покупки; наличные вперёд - нет.
• Обратите внимание, не навязывает ли он настойчиво один дом. Агент, который показывает проекты только одного застройщика, может оказаться его каналом продаж.

Что должно быть в договоре с агентом

• Кто стороны договора Ваши паспортные данные, а также название компании агента и её регистрационный номер.
• Что именно сделает агент Поиск, просмотры, переговоры, проверка документов, сопровождение к нотариусу или в Дом юстиции: перечислите каждую услугу отдельно.
• Точный размер вознаграждения Фиксированная сумма или процент от цены, а также включён ли НДС.
• Когда наступает срок оплаты После заключения сделки купли-продажи, а лучше после регистрации права собственности на ваше имя.
• Никакого аванса за маклерство Любой платёж до сделки должен быть за отдельную, прямо названную услугу.
• Расходы Какие расходы, если вообще какие-то, вы возмещаете, и с каким верхним пределом.
• Эксклюзивность и срок Можете ли вы работать с другими агентами и как долго действует договор; эксклюзивность должна быть оформлена письменно.
• Заявление о конфликте интересов Заявление о том, что агент никак не связан с продавцом, или описание такой связи.
• Список показанных объектов С подписью и датой, чтобы потом не было споров о том, за какую сделку причитается вознаграждение.
• Как прекращается договор Срок уведомления и судьба вознаграждения за объекты, которые агент уже успел показать.
• Язык Версия на языке, который вы читаете, и указание на то, какая версия имеет преимущественную силу.

Отделы продаж застройщиков

В новостройке вы, как правило, будете иметь дело не с риелтором, а с собственным отделом продаж застройщика. Сотрудники там приветливые и хорошо информированные, но работают они на застройщика. Они здесь не для того, чтобы рассказать вам, на каком этаже больше всего шума, как постарели более ранние дома этого застройщика или какой пункт договора необычен. Попросите у них документы, выписку из Публичного реестра на земельный участок и разрешение на строительство, а затем проверьте застройщика и договор сами или с юристом. Вежливость отдела продаж не заменяет независимой проверки. Наш чек-лист проверки застройщика и руководство по договору с застройщиком подскажут, на что смотреть.

Риелторы и обещания ВНЖ

Некоторые агенты преподносят покупку как готовый вид на жительство. Ни один риелтор не может этого обещать. Разрешение зависит от оценки аккредитованного оценщика на сумму более $150 000, от того, зарегистрировано ли право собственности на ваше имя, и от решения Агентства развития государственных услуг в отношении вас лично. Агент, который предлагает «устроить» оценку на нужную вам цифру, предлагает то, что может закончиться отказом. Покупка квартиры и получение разрешения на жительство - это два разных шага, и обещание агента не заменяет ни один из них. Рассматривайте ВНЖ как отдельный вопрос и проверяйте его по нашему руководству по ВНЖ за недвижимость.

Если вы покупаете из-за рубежа

Покупатели, которые не могут приехать в Грузию на подписание, часто выдают доверенность. Выдавать её стоит тому, кто работает на вас, например вашему юристу или консультанту, которому вы платите, а не агенту продавца, чей интерес состоит в том, чтобы довести продажу до конца. Делайте доверенность узкой: конкретный объект, максимальная цена и действия, которые она охватывает. Как её оформить, объясняет наше руководство по доверенности.

Тревожные сигналы

• Просьба заплатить за «просмотр» или внести «бронь агенту» ещё до того, как вы увидели выписку.
• Давление с требованием решить в тот же день, потому что «придёт другой покупатель».
• Агент, который заодно предлагает «устроить» оценку для ВНЖ на нужную вам цифру.
• Отказ зафиксировать письменно размер вознаграждения или того, кто его платит.
• Просьба перевести деньги на личную карту или заплатить наличными.

Более общие схемы описаны на нашей странице о мошенничестве с недвижимостью и способах защиты.

Риски и исключения

• Считать, что агент работает на вас. Если платит продавец, лояльность агента на стороне продавца.
• Вознаграждение не зафиксировано письменно. При молчании договора считается согласованным обычное вознаграждение.
• Оплата вперёд. Закон запрещает аванс за маклерство; любой другой платёж должен быть за конкретную названную услугу.
• Агент как единственная проверка. На риелторов не распространяются ни правила противодействия отмыванию денег (AML), ни лицензирование; проверяйте объект сами или с юристом.

Частые вопросы

Лицензируются ли риелторы в Грузии?

Нет. Системы лицензирования маклеров нет, поэтому единственный фильтр - опыт и рекомендации.

Какую комиссию берут риелторы?

По-разному, и размер обсуждается. Согласуйте письменно сумму и то, кто её платит, до первого просмотра.

Можно ли купить без риелтора?

Да. Многие покупатели вместо агента или вместе с ним привлекают юриста, чтобы проверить объект и договор.

Стоит ли выдавать доверенность риелтору?

Нет, если агенту платит продавец. Выдайте её тому, кто работает только на вас, и ограничьте её конкретной покупкой.

Можно ли расторгнуть эксклюзивное соглашение?

По статье 747 - в любой момент по истечении шести месяцев или раньше при наличии уважительной причины.

Что делать, если выяснится, что агент связан с продавцом?

Если он не сообщил вам об этом до сделки, по статье 748 он теряет право на вознаграждение от вас.

Как мы ищем недвижимость в интересах покупателя и как получаем оплату за эту работу, описано на нашей странице подбора недвижимости.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (глава 16, маклерство, статьи 744-748), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 13 октября 2026)
2. Real estate scams in Georgia, ExpatHub (дата обращения 13 октября 2026)
3. Отчёт MONEYVAL о последующих мерах по Грузии, Civil.ge, 7 мая 2024 (дата обращения 13 октября 2026)

История изменений

• 13 октября 2026 - Руководство подготовлено на основе статей 744-748 Гражданского кодекса Грузии, материалов ExpatHub и отчёта MONEYVAL о последующих мерах; проверяется партнёром-юристом.