Чек-лист застройщика: двадцать проверок перед покупкой строящегося жилья в Грузии

Как пользоваться этим чек-листом

Покупая квартиру в строящемся доме, вы доверяете застройщику свои деньги на месяцы или годы, пока ещё не существует ничего, что можно было бы зарегистрировать на ваше имя. Этот чек-лист превращает проверки из нашего руководства по проверке застройщика в двадцать утверждений, на которые можно ответить по очереди, отдельно для каждого проекта. Проходите их по мере того, как поступают документы: выписка из реестра по участку, разрешение на строительство, проект договора, спецификация. В каждой строке выбирайте «Да», если у вас есть документ или письменный ответ, который это подтверждает; «Нет», если документ говорит обратное или застройщик отказал; и «Пока нет», если вопрос ещё открыт. Сводка подсчитывает ваши ответы, перечисляет открытые пункты и выдаёт один из трёх итогов. Заполняйте чек-лист отдельно по каждому проекту, не смешивая документы разных застройщиков в одном наборе ответов.

Ничто из введённого не покидает ваше устройство. Чек-лист работает в вашем браузере и запоминает ответы только в этом браузере, поэтому после одной встречи с застройщиком страницу можно закрыть, а после следующей продолжить с того же места; кнопка «Начать заново» стирает сохранённые ответы. Чтобы хранить запись где-то ещё, отправьте сводку себе или своему юристу кнопкой WhatsApp либо распечатайте страницу.

Что означают три итога

• Стоп. На одно из четырёх утверждений о земле и разрешении дан ответ «Нет». Именно эти проверки решают, может ли покупаемая вами квартира законно существовать и быть зарегистрирована на вас. «Нет» в этой группе - не предмет торга о цене, а вопрос для юриста, и решать его нужно до любого платежа.
• Подписывать рано. Ничего критичного не провалено, но хотя бы один ответ - «Нет» или «Пока нет», либо часть строк осталась без ответа. Список под итогом показывает, какие именно. Отправьте застройщику эти пункты письменно и ждите документов, а не заверений.
• Все двадцать проверок пройдены. На каждое утверждение ответ «Да». Это момент, когда стоит заплатить юристу за чтение всего договора, а не повод обойтись без такого чтения.

Почему четыре проверки могут остановить покупку

Большинство из двадцати строк показывают, насколько застройщик аккуратен и открыт. Четыре из них измеряют нечто более серьёзное: есть ли у здания законное основание. Если застройщик не владеет участком и не имеет письменного права строить на нём, квартиры, возможно, так никогда и не удастся зарегистрировать. Если на участок наложен арест, свободно распоряжаться им нельзя, пока арест не снят. Если разрешения на строительство нет или оно описывает меньшее либо другое здание, этажи, продаваемые сверх него, являются самовольным строительством. Согласно Кодексу Грузии о пространственном планировании, разрешения выдаются в две стадии, а если архитектурный проект утверждается заранее, то в три, и здание нельзя эксплуатировать до акта ввода в эксплуатацию. Поэтому разрешение и его стадия важны уже с первого платежа. Именно по этой причине ответ «Нет» на любую из строк с 5 по 8 сразу даёт итог «Стоп».

Откуда берётся каждый ответ

Как читать саму выписку, строка за строкой, объясняет наше руководство по выписке из Публичного реестра, а условия договора, стоящие за строками с 14 по 18, разобраны в руководстве по договору с застройщиком.

Как запросить у застройщика недостающее

Запросите всё из вашего списка открытых пунктов один раз, письменно, и сохраните ответы. Короткое сообщение работает лучше длинного: назовите проект и квартиру, перечислите нужные документы под их точными названиями (выписка из реестра по участку, разрешение на строительство с указанием стадии, проект договора со спецификацией, график строительства, наименование компании, которая будет подписывать договор) и попросите прислать их к определённой дате. Просите копии, а не описания. Застройщик, которому нечего скрывать, обычно присылает большую часть документов в течение нескольких дней; тот, кто отвечает буклетом, обещанием или давлением поскорее забронировать квартиру, по сути ответил на вопрос иначе. Если вы работаете с юристом, пересылайте ему ответы застройщика без изменений.

Как читать смешанный итог

Немногие проекты проходят все двадцать строк с первой попытки, а «Пока нет» по управляющей компании или по ориентировочной дате регистрации - обычное дело на ранней стадии строительства. Важна общая картина. Открытые пункты, которые быстро закрываются документами, - хороший знак. Один и тот же пункт, который остаётся открытым после двух письменных запросов, - плохой. Несколько ответов «Нет» в группе «Деньги и договор» обычно означают, что договор защищает застройщика сильнее, чем покупателя; это можно исправить на переговорах, а руководство по договору с застройщиком показывает, какие формулировки предложить. Ответы в группе «Компания» подсказывают, какой вес придавать обещаниям застройщика во всём остальном.

Сравнение двух-трёх проектов

Больше всего пользы чек-лист приносит при сравнении. Заполните его для каждого проекта, который вы рассматриваете, отправьте каждую сводку себе и сравнивайте списки открытых пунктов, а не цифры. Два проекта с одинаковым числом ответов «Да» могут различаться полностью: у одного может не хватать лишь названия будущей управляющей компании, у другого - разрешения на строительство. Иными словами, важно не то, сколько пунктов осталось открытыми, а то, какие именно.Отдавайте предпочтение проекту, чьи открытые пункты касаются будущего, например дат, которые ещё предстоит назначить, а не того, где открыты пункты о настоящем, например документы, которые уже должны существовать. Если на бумаге проекты похожи, лучшим решающим аргументом обычно служит история застройщика в строках 3 и 4, потому что только эта часть чек-листа показывает, что компания действительно сделала, а не что она обещает сделать.

Чего этот чек-лист сказать не может

Чек-лист подтверждает, что нужные документы существуют и в них написано то, что нужно. Он не может подтвердить, что документ подлинный, что подпись поставлена уполномоченным лицом, что у застройщика хватит денег достроить дом или что условия договора в их нынешней редакции можно принудительно исполнить. Это вопросы для юриста, и для покупателей, находящихся за границей, их закрывает услуга юридической проверки. Не оценивает чек-лист и саму квартиру, её цену или перспективы как инвестиции; для этого есть калькулятор рассрочки и наши руководства по инвестициям.