Калькулятор рассрочки для новостроек в Грузии

Что показывает этот калькулятор

Большинство застройщиков в Тбилиси и Батуми продают квартиры в строящихся домах в рассрочку: первоначальный взнос при подписании договора, затем ежемесячные платежи до завершения строительства, иногда с последним платежом в момент передачи ключей. Многие такие рассрочки рекламируются как беспроцентные. Покупателю стоит задать другой вопрос: сколько стоила бы та же квартира при полной оплате в день подписания договора? Застройщики часто дают за это скидку, и рассрочка без процентов, при которой вы теряете эту скидку, не является бесплатной. Калькулятор раскладывает платежи по рассрочке, показывает общую сумму, которую вы заплатите, разницу с ценой при полной оплате и эффективную годовую стоимость растянутых платежей. Затем он сравнивает эту стоимость с тем, сколько ваши деньги могли бы заработать в другом месте, пока они остаются у вас.

Значения по умолчанию описывают пример, а не конкретное предложение: квартира за $75 000, первоначальный взнос 20%, 24 равных ежемесячных платежа без процентов и скидка 5% при полной оплате. Замените их условиями из письменного предложения застройщика. Любой результат является ориентировочным расчётом для планирования: это не коммерческое предложение, и он ничего не говорит о том, достроит ли застройщик дом. Поэтому, прежде чем принимать решение, сверьте каждое значение по умолчанию с документами, которые вам выдал застройщик.

Что означает каждое поле

Цена при покупке в рассрочку, USD

Полная цена, которую вы платите, если выбираете рассрочку, в том виде, как она указана в предложении или проекте договора, включая любую надбавку, которую застройщик добавляет за оплату частями.

Скидка при полной оплате, %

Насколько ниже была бы цена, если бы вы заплатили всё при подписании договора. Попросите подтвердить скидку письменно; если застройщик её не предлагает, введите 0. Значение по умолчанию 5% приведено для иллюстрации и не является рыночной ставкой.

Первоначальный взнос, %

Доля цены по рассрочке, которая оплачивается при подписании договора. В рекламируемых рассрочках она колеблется от нуля до трети цены и выше.

Срок рассрочки, месяцев

Количество ежемесячных платежей после первоначального взноса. Считается, что первый платёж вносится через месяц после подписания договора.

Последний платёж при передаче ключей, %

Единовременная сумма, которую некоторые рассрочки оставляют до завершения строительства и передачи ключей. Калькулятор исходит из того, что она вносится вместе с последним ежемесячным платежом. Если такого платежа нет, введите 0.

Проценты застройщика, % годовых

Некоторые рассрочки, обычно более длинные или продолжающиеся после сдачи дома, предусматривают проценты на непогашенный остаток. Большинство коротких рассрочек рекламируются под 0%.

Доходность ваших денег за это время, % годовых

Доход, который вы иначе получали бы на деньги, остающиеся у вас дольше благодаря рассрочке. Значение по умолчанию 2,6% является средней ставкой по депозитам в долларах США в Грузии в декабре 2025 г.; укажите собственную ставку по депозиту или ожидаемую доходность.

Допущения

Как рассчитываются результаты

Первоначальный взнос и последний платёж равны своим процентам от цены по рассрочке. Оставшаяся часть цены делится на равные ежемесячные платежи; если застройщик начисляет проценты, платежи рассчитываются как обычное аннуитетное погашение по месячной ставке, так что каждый платёж покрывает проценты за этот месяц и часть остатка. Общая сумма по рассрочке равна первоначальному взносу плюс все ежемесячные платежи плюс последний платёж. Цена при полной оплате равна цене по рассрочке за вычетом скидки. Переплата по рассрочке равна разнице между этими двумя суммами. Эффективная годовая стоимость является той годовой процентной ставкой, при которой платежи по рассрочке, дисконтированные месяц за месяцем, в сумме дают ровно цену при полной оплате. По сути это ставка, которую застройщик фактически берёт с вас за время, предоставленное рассрочкой, независимо от того, называет ли предложение это процентами. Если рассрочка стоит не больше полной оплаты, эта ставка равна нулю. Чем выше эта ставка, тем дороже вам обходится отсрочка платежей.

Цифры во всех трёх случаях условны: мы подобрали их, чтобы продемонстрировать работу калькулятора, и они не взяты из предложений каких-либо конкретных застройщиков.

Пройдите по случаю по умолчанию. Первоначальный взнос составляет 20% от $75 000, то есть $15 000. Оставшиеся $60 000 выплачиваются 24 платежами по $2 500. Процентов не начисляется, поэтому по рассрочке выходит ровно $75 000. При полной оплате квартира стоила бы на 5% меньше, $71 250. Значит, рассрочка обходится на $3 750 дороже, а поскольку эта переплата распределена на два года отсроченных платежей, она составляет около 6,5% в год. Если ваши деньги приносят 2,6% на долларовом депозите, полная оплата выгоднее; рассрочка выигрывает, только если вы можете зарабатывать больше 6,5% в год на деньгах, которые она позволяет вам сохранить.

Третий случай показывает, почему заявленная процентная ставка и эффективная стоимость немного различаются: 6% годовых с ежемесячным начислением дают около 6,2% с учётом ежемесячной капитализации.

Как читать результат

Сначала посмотрите на эффективную годовую стоимость. Она сводит упущенную скидку, надбавку или проценты к одному числу, которое можно сравнить с банковским кредитом, со ставкой по депозиту или с рассрочкой другого застройщика. Рассрочка, рекламируемая как беспроцентная, всё равно может стоить несколько процентов в год, если при полной оплате дают скидку; рассрочка с процентами может оказаться дешевле, чем кажется, если застройщик не предлагает скидки за полную оплату. Благодаря этому одно и то же число позволяет честно сравнивать между собой рассрочки с совершенно разными условиями: с процентами и без них, со скидкой и без скидки.

Затем сопоставьте ежемесячный платёж со своим доходом. Рассрочка является долгом, и платежи продолжаются независимо от того, идёт ли строительство по графику и меняется ли ваш собственный доход. Банки в Грузии обязаны проверять, по силам ли заёмщику ипотека, с учётом установленных Национальным банком ограничений на долю дохода, которую могут занимать платежи. Рассрочки застройщиков под эти ограничения не подпадают, поэтому такую проверку вам придётся провести самостоятельно.

Наконец, посмотрите на последний платёж. Крупную сумму, которую нужно внести при передаче ключей, часто оплачивают ипотечным кредитом, взятым после регистрации квартиры, а ипотечный калькулятор покажет, во что обойдётся такой кредит. Если вы планируете рефинансирование таким способом, до подписания договора спросите в банке, будет ли он кредитовать покупку в этом доме и на каких условиях.

От чего рассрочка не защищает

Рассрочка распределяет во времени цену, но не риск. Вы платите, пока дом ещё не существует как объект собственности, поэтому всё зависит от того, достроит ли застройщик дом и зарегистрирует ли вашу квартиру. Рассрочки застройщиков в Грузии не регулируются как кредиты: по словам бывшего вице-президента Национального банка, которого цитировал Sovanews в октябре 2026 г., они в основном номинированы в иностранной валюте, не подпадают под ограничения платежей по доле дохода, могут не передаваться в кредитное бюро и не обязывают раскрывать эффективную процентную ставку. Именно поэтому этот калькулятор рассчитывает ставку за вас. Иными словами, он оценивает только цену рассрочки, а надёжность самого застройщика и условия договора нужно проверять отдельно.

• Привяжите платежи к ходу строительства. Платежи, привязанные к этапам, которые можно проверить, например к возведению каркаса или кровли, защищают вас лучше, чем один лишь календарь. В нашем руководстве по договору с застройщиком перечислены пункты, которые это обеспечивают.
• Прочитайте пункт о просрочке платежей. Проверьте, что произойдёт, если вы пропустите платёж: размер неустойки, льготный период и право застройщика расторгнуть договор и оставить себе уже уплаченное.
• Прочитайте пункт о просрочке сдачи. Рассрочка фиксирует ваши сроки; договор должен фиксировать сроки застройщика и неустойку, если дом будет сдан с опозданием.
• Зарегистрируйте то, что можно зарегистрировать. Предварительное право собственности на строящуюся квартиру можно зарегистрировать в Публичном реестре за стандартный регистрационный сбор, и тогда ваше притязание будет официально учтено.
• Проверьте застройщика прежде, чем рассрочку. Щедрые условия рассрочки не доказывают надёжности застройщика. В нашем руководстве о том, как проверить застройщика, описано, что нужно проверить в первую очередь.