Подбор недвижимости: шорт-лист, который можно проверить

Что входит

• Письменный бриф, который мы составляем после первого разговора и который вы утверждаете: в нём зафиксированы цель покупки, бюджет с отделкой и без неё, города или районы, тип дома и срок, к которому вы хотите закрыть вопрос.
• Просмотр всего рынка, который подходит под бриф, включая объекты, которые нигде не рекламируются, и объекты застройщиков, не платящих никакой комиссии.
• Отборочные визиты нашего консультанта по недвижимости на каждый объект-кандидат до того, как он попадёт к вам, с датированными фотографиями.
• Шорт-лист на пять-десять объектов: у каждого цена, план, снятые нами фото и кадастровый код, пара слов о доме и улице и прямо названный главный недостаток.
• Сводка о том, что было рассмотрено и почему остальное отсеяли, чтобы шорт-лист воспринимался как выбор, а не как всё, что нашлось на рынке.
• Раскрытие прямо в шорт-листе любого вознаграждения от третьих сторон, привязанного к какому-либо объекту из списка, по правилам, описанным на странице о независимости.
• Второй шорт-лист, если первый не дал совпадения, с письменной корректировкой брифа.

Для кого эта услуга

Подбор нужен покупателям, которые знают, зачем им недвижимость, но не знают рынок: семье, которая переезжает в Тбилиси и ищет район рядом со школой; инвестору за рубежом, которому нужна квартира под долгосрочную аренду с постоянными жильцами; покупателю, чья цель ВНЖ и которому нужен объект, оценочная стоимость которого дотянет до порога; покупателю дома для отдыха, который выбирает между побережьем и горами. Услуга полезна и тем, кто уже несколько месяцев ищет самостоятельно и раз за разом натыкается на одни и те же объявления: порталы показывают лишь часть того, что продаётся, и показывают это словами продавца. Подбор не подходит покупателю, у которого объект уже есть и который хочет его проверить; для этого существует юридическая проверка, и её можно заказать отдельно.

Сроки

1. Бесплатная консультация

   Мы обсуждаем цель, бюджет, сроки, возможность приехать и вопрос ВНЖ и честно говорим, что из этого реалистично. Вы получаете письменное резюме разговора.

   Этап 1: до того, как что-либо заказано

2. Бриф и письменное предложение

   Мы составляем бриф по итогам разговора; вы его правите и утверждаете. Письменное предложение по подбору следует за брифом, и ничего не начинается, пока вы не утвердите предложение.

   Этап 2: несколько дней, в зависимости от скорости ваших ответов

3. Первичный отбор

   Мы собираем всё, что подходит, с порталов, от застройщиков, собственников и из собственных контактов и убираем то, что не проходит бриф уже на бумаге: не тот район, не тот тип дома, категория земли, цена вне диапазона.

   Этап 3: первая неделя после утверждения

4. Отборочные визиты

   Консультант по недвижимости осматривает то, что прошло бумажный отбор, и отсеивает то, что не выдерживает личного визита: подъезд, улицу, вид, который объявление обрезало, стройку, которая не сдвинулась с места.

   Этап 4: продолжается на протяжении всего подбора

5. Шорт-лист

   Вы получаете шорт-лист с заметками и сводкой отбора, и мы проходим по нему вместе с вами на созвоне.

   Этап 5: когда набралось достаточно прошедших кандидатов; раз в неделю мы сообщаем, сколько объектов рассмотрено

6. Решение

   Вы выбираете объекты для просмотра лично или по видео, либо просите скорректировать бриф и искать заново, либо говорите нам остановиться.

   Этап 6: решение за вами

Мы не называем количество дней на весь подбор, потому что оно зависит от брифа: однокомнатная квартира под аренду в Сабуртало ищется быстро, дом с определённым видом и на несельскохозяйственной земле ищется долго. Письменное предложение содержит сроки по этапам для вашего случая, и когда какой-либо этап сдвигается, мы письменно обновляем их, чтобы вы в любой момент знали, на какой стадии находится подбор и чего ждать дальше.

Как проходит отбор

Отбор состоит из двух половин. Бумажная половина убирает объекты, не проходящие бриф, ещё до того, как кто-либо выедет на место: не тот район или город, дом старше или новее, чем вы просили, не подходят этаж или лифт, цена за квадратный метр вне диапазона даже с учётом торга, земля под домом сельскохозяйственная, продавца невозможно установить. Объекты от застройщиков мы сверяем с историей застройщика там, где она у нас есть, и проект с расхождением в разрешении на строительство или с длинной историей задержек в шорт-лист не попадает, какой бы ни была его цена. Вторая половина проходит вживую: это визит консультанта по недвижимости, который смотрит подъезд, лестничную клетку, двери соседей, слушает шум в час визита, оценивает стройку по соседству и реальный вид с реального этажа. Объект, прошедший обе половины, получает заметку в той же структуре, что и все остальные, включая строку о том, что с ним не так, потому что шорт-лист без такой строки превращается в рекламу.

Как выглядит запись в шорт-листе

Идентификация	Адрес, кадастровый код, этаж, площадь по реестру и по нашим замерам, год постройки или стадия строительства, уровень отделки.
Цена	Запрашиваемая цена, наше мнение о пространстве для торга, цена за квадратный метр на фоне опубликованного контекста по району и стоимость отделки, которую нужно добавить, если квартира продаётся в белом каркасе.
Планировка и фотографии	План квартиры и наши собственные датированные фотографии с визита, включая вид из окон и места общего пользования.
Дом и улица	Управление домом, лифты, система отопления, парковка, улица в тот час, когда мы её видели, и что строится рядом.
Соответствие брифу	Каким из ваших критериев объект отвечает, каким нет и какое место он занимает среди остальных в списке.
Что с ним не так	Строка, которая обязана быть в каждой записи: дефект, риск или компромисс, простыми словами.
Раскрытие	Заплатит ли нам кто-либо, кроме вас, если вы купите этот объект, и на каком основании.

Что нам нужно от вас

• Честные ответы в первом разговоре о бюджете, сроках и цели; подбор, построенный на нереальном бюджете, отнимает время у всех.
• Письменное утверждение брифа и любого его изменения впоследствии.
• Решение по каждому шорт-листу в разумный срок, потому что хорошие объекты уходят; мы говорим, какие из них уйдут с наибольшей вероятностью.
• Ваше гражданство и страну проживания, потому что от них зависят легализация документов и банковские маршруты, а значит, и то, какие продавцы и застройщики практически доступны именно вам.
• Если вы уже присматриваетесь к объекту или проекту, его название, ссылку или кадастровый код, чтобы мы проверили его наравне с остальными.

Основа цены

Стоимость подбора указывается в письменном предложении после бесплатной консультации на основе, описанной на странице цен и комиссий: фиксированная плата, процент или почасовая ставка, с суммой или оценкой и моментом, когда она подлежит оплате. Расходов третьих сторон в подборе нет; ваши собственные поездки на просмотры оплачиваете вы. Подбор, завершившийся шорт-листом, оплачивается как подбор, даже если вы ничего не купите, потому что работа выполнена; подбор, который мы прекращаем из-за того, что под бриф ничего не подходит, рассчитывается так, как указано в письменном предложении. Если к объекту из шорт-листа привязано вознаграждение от третьей стороны в нашу пользу, оно раскрывается в списке, и вы можете попросить нас от него отказаться.

Что может пойти не так и что мы с этим делаем

Объект, который понравился вам больше всех, продан раньше, чем вы решились: в шорт-листе мы отмечаем, какие объекты, скорее всего, уйдут быстро, и ничего не бронируем за вас без вашего письменного указания и без соглашения о бронировании с условием возврата. Бриф оказался нереалистичным для бюджета: мы говорим об этом после бумажного отбора, а не через месяц, и предлагаем, какой критерий ослабить. Объект прошёл наш отбор, но не прошёл проверку у юриста: именно для этого проверка и существует, и подбор продолжается от шорт-листа без новой платы за замену этого объекта. Вы на полпути передумали насчёт цели: бриф переписывается, и в письменном предложении указано, что это меняет, если меняет вообще. Ничего из шорт-листа вам не подошло: второй шорт-лист входит в услугу, бриф корректируется письменно, а если и второй шорт-лист не сработал, мы честно скажем, есть ли на рынке то, что вы хотите.

Собственники, застройщики и непубличный рынок

Значительная часть того, что продаётся в Тбилиси и Батуми, никогда не появляется на порталах: квартиры, которые продаются по знакомству, лоты, которые застройщик отдаёт только агентствам, вторичные квартиры, собственники которых не хотят видеть у двери незнакомцев из интернета. Отбор добирается до этого объёма через собственников и застройщиков, с которыми мы имеем дело каждую неделю, и через прямой вопрос: если дом подходит под бриф, мы связываемся с его собственниками. У застройщиков мы запрашиваем актуальный прайс-лист, наличие квартир по этажам и шаблон договора и относимся к ответам как к данным для шорт-листа, а не как к поводу предпочесть этого застройщика. Собственникам мы объясняем, кто покупатель и как будет устроен процесс, потому что иностранный покупатель с юристом и банковским переводом для большинства собственников другой и, как правило, более удобный покупатель, чем человек с наличными и знакомым. В итоге шорт-лист обычно содержит объекты, которые вы не нашли бы сами, рядом с лучшим из того, что есть в открытом доступе, и все они описаны по одной и той же структуре заметок, без поблажек для непубличных вариантов.

После шорт-листа

За шорт-листом следуют просмотры, лично во время ознакомительной поездки или по видеосвязи, а затем юридическая проверка выбранного вами объекта. Услуга подбора завершается, когда вы сделали выбор или остановились; дальнейшее сопровождение покупки, от бронирования до регистрации, оценивается отдельно или в составе пакета, как описано на странице услуг. Всё, что дал подбор, то есть бриф, сводка отбора, шорт-лист и заметки, остаётся в вашем деле и становится отправной точкой следующего этапа, чтобы никому не пришлось просить вас объяснять свою цель дважды.

Частые вопросы

Вы показываете только объекты застройщиков, которые вам платят?

Нет. Отбор охватывает всё, что подходит под бриф, включая вторичные квартиры, где нам не платит никто, кроме вас, и застройщиков без какой-либо комиссии. Любое вознаграждение от третьей стороны, привязанное к объекту из шорт-листа, раскрывается в списке, и вы можете попросить нас от него отказаться.

Можно ли вести подбор, не приезжая в Грузию?

Да. Шорт-лист строится на наших визитах с датированными фотографиями, а просмотры можно провести по видеосвязи. Саму покупку затем можно завершить дистанционно по доверенности, как описано в услуге удалённой покупки.

Сколько объектов я увижу?

От пяти до десяти в шорт-листе, отобранных из гораздо большего числа, которое прошло бумажный отбор и визиты. Мы сообщаем, сколько объектов рассмотрено и почему остальные отсеяны. Больше десяти это уже лента объявлений, а не выбор.

Что если я уже сам нашёл объект?

Пришлите ссылку на него или кадастровый код. Мы проверим его наравне с подбором либо, если подбор вам не нужен, проведём по нему только юридическую проверку.

Скажете ли вы, если ничего из списка не стоит покупать?

Да, письменно. Шорт-лист может закончиться советом подождать, изменить бриф или посмотреть другой район, и это нормальный результат, а не провал услуги.

Вы ведёте торг по цене?

Переговоры входят в сопровождение покупки, которое следует за подбором; их ведёт основатель, и они касаются как условий, так и цены. В шорт-листе указано наше мнение о пространстве для торга по каждому объекту, чтобы вы принимали решение с учётом этого.

Что будет с оплатой подбора, если я ничего не куплю?

Подбор, завершившийся шорт-листом, оплачивается как подбор, потому что работа выполнена. В письменном предложении это указано до того, как вы его утвердите, вместе с тем, что вы должны, если подбор прекращён досрочно.

История изменений

• 11 октября 2026 - Создана страница услуги с полным описанием процесса подбора; основа цены должна быть предоставлена владельцем.