מה כלול
- תדריך בכתב, שאנחנו מנסחים אחרי השיחה הראשונה ואתם מאשרים, ובו המטרה של הרכישה, התקציב עם גמר ובלי גמר, הערים או השכונות, סוג הבניין ומועד היעד. התדריך הוא המסמך שלפיו נמדד כל נכס שנבדק אחר כך.
- סריקה של השוק כולו שמתאים לתדריך, כולל נכסים שאינם מפורסמים בשום מקום ונכסים של יזמים שאינם משלמים עמלה לאף אחד.
- ביקור סינון של יועץ הנדל״ן שלנו בכל נכס מועמד לפני שהוא מגיע אליכם, עם צילומים מתוארכים משלנו ולא מהמודעה.
- רשימה קצרה של חמישה עד עשרה נכסים, לכל אחד מהם מחיר, תוכנית דירה, הצילומים שלנו, הקוד הקדסטרי, הערה על הבניין ועל הרחוב, ושורה גלויה על מה לא בסדר בו.
- סיכום של מה שנשקל ומדוע השאר ירד מהרשימה, כדי שהרשימה הקצרה תובן כבחירה מתוך השוק ולא כ"כל מה שהיה בשוק".
- גילוי, על גבי הרשימה הקצרה עצמה, של כל תשלום מצד שלישי שקשור לנכס כלשהו ברשימה, לפי הכללים שבדף העצמאות שלנו.
- רשימה קצרה שנייה אם הראשונה לא הניבה התאמה, אחרי שהתדריך תוקן בכתב ואושר שוב.
למי השירות מיועד
איתור נכס מיועד לקונים שיודעים מה הנכס צריך לעשות בשבילם ולא מכירים את השוק: משפחה שעוברת לטביליסי וצריכה שכונה ליד בית ספר, משקיע שיושב בישראל ורוצה דירה להשכרה עם שוכרים יציבים, קונה שהמטרה שלו היא היתר שהייה ולכן הוא צריך נכס ששוויו המוערך יגיע לסף הנדרש, או מי שמחפש בית נופש ומתלבט בין החוף להרים. השירות מתאים גם לקונים שמחפשים לבד כבר חודשים ונתקלים שוב ושוב באותן מודעות, כי פורטלי הנדל״ן מציגים רק חלק קטן ממה שעומד למכירה, ומציגים אותו במילים של המוכר. מי שכבר מצא נכס ורק רוצה שיבדקו אותו לא זקוק לאיתור; בשבילו קיים שירות הבדיקה המשפטית, שאפשר להזמין בנפרד ובלי שום שלב אחר. ההבדל בין שני המצבים פשוט: באיתור אנחנו עונים על השאלה "מה כדאי לקנות", ובבדיקה המשפטית על השאלה "האם מותר ובטוח לקנות את זה". קונה שעדיין לא יודע באיזו עיר הוא רוצה לגור נמצא בשלב הראשון, גם אם כבר ראה עשרות מודעות.
לוח זמנים
ייעוץ ראשוני ללא עלות
אנחנו עוברים יחד על המטרה, התקציב, לוח הזמנים, הנסיעות ושאלת התושבות, ואומרים לכם מה ריאלי ומה לא. בסוף השיחה אתם מקבלים סיכום בכתב.
התדריך והצעת המחיר
אנחנו מנסחים את התדריך מתוך השיחה; אתם מתקנים ומאשרים. הצעת המחיר בכתב לאיתור נגזרת מהתדריך, ושום דבר לא מתחיל עד שאישרתם אותה.
סריקה
אנחנו מרכזים כל מה שמתאים, מפורטלים, מיזמים, מבעלים ומאנשי הקשר שלנו, ומסירים מה שנופל בתדריך כבר על הנייר: שכונה לא נכונה, סוג בניין לא נכון, קטגוריית קרקע, מחיר מחוץ לטווח.
ביקורי סינון
יועץ הנדל״ן מבקר במה ששרד את הסינון על הנייר ומוריד מה שנופל במקום עצמו: הכניסה, הרחוב, הנוף שהמודעה חתכה, אתר הבנייה שלא התקדם.
הרשימה הקצרה
אתם מקבלים את הרשימה הקצרה עם ההערות ואת סיכום הסינון, ואנחנו עוברים עליה אתכם בשיחה.
החלטה
אתם בוחרים נכסים לראות בעצמכם או בווידאו, או מבקשים לתקן את התדריך ולחפש שוב, או מבקשים לעצור.
אנחנו לא נוקבים במספר ימים לאיתור כולו, כי הוא תלוי בתדריך: דירת שני חדרים להשכרה בסבורטלו היא חיפוש קצר, ובית עם נוף מסוים על קרקע שאינה חקלאית הוא חיפוש ארוך. הצעת המחיר בכתב כוללת לוח זמנים לפי שלבים למקרה שלכם, וכשאחד השלבים זז אנחנו מעדכנים אותו בכתב, לא בטלפון ולא בדיעבד.
איך מתבצעת הסריקה
לסריקה שני חצאים. החצי שעל הנייר מסיר נכסים שנופלים בתדריך עוד לפני שמישהו נוסע לראות אותם: השכונה או העיר אינן נכונות, הבניין ישן או חדש מכפי שביקשתם, הקומה או המעלית לא מתאימות, המחיר למ״ר מחוץ לטווח גם אחרי משא ומתן, הקרקע מתחת לבית היא חקלאית, או שאי אפשר לזהות מי בכלל המוכר. נכסים של יזמים נבדקים מול הרקורד של היזם במקום שבו יש בידינו רקורד כזה, ופרויקט עם אי התאמה בהיתר הבנייה או עם היסטוריה של עיכובים ממושכים לא מגיע לרשימה הקצרה, יהיה מחירו אשר יהיה. החצי השני הוא הביקור של יועץ הנדל״ן במקום: הכניסה, חדר המדרגות, דלתות השכנים, הרעש בשעת הביקור, הבנייה בחלקה הסמוכה, הנוף האמיתי מהקומה האמיתית ולא מהדמיה. נכס שעובר את שני החצאים מקבל הערה באותו מבנה בדיוק כמו כל נכס אחר, כולל השורה על מה לא בסדר בו, כי רשימה קצרה בלי השורה הזאת היא פרסומת ולא ייעוץ. ההקפדה על מבנה אחיד היא מכוונת: כשכל נכס מתואר באותם סעיפים, אפשר להשוות ביניהם במקום להתרשם מצילום יפה של אחד מהם.
איך נראה רשומה ברשימה הקצרה
| זיהוי | כתובת, קוד קדסטרי, קומה, שטח כפי שהוא רשום וכפי שנמדד, שנת בנייה או שלב הבנייה, רמת הגמר. |
|---|---|
| מחיר | המחיר המבוקש, הערכתנו לגבי מרחב המשא ומתן, המחיר למ״ר מול הנתונים המפורסמים לשכונה, ועלות הגמר שיש להוסיף אם הדירה נמסרת כשלד לבן. |
| תוכנית וצילומים | תוכנית הדירה והצילומים שלנו מהביקור, מתוארכים, כולל הנוף והשטחים המשותפים. |
| הבניין והרחוב | ניהול הבניין, מעליות, מערכת החימום, חניה, הרחוב בשעה שבה ביקרנו, ומה נבנה בסביבה הקרובה. |
| התאמה לתדריך | אילו מהקריטריונים שלכם הנכס מקיים, אילו הוא מחמיץ, ואיך הוא מדורג מול האחרים ברשימה. |
| מה לא בסדר בו | השורה שכל רשומה חייבת לכלול: הליקוי, הסיכון או הפשרה, במילים פשוטות. |
| גילוי | האם מישהו מלבדכם ישלם לנו אם תקנו את הנכס הזה, ועל איזה בסיס. |
מה אנחנו צריכים מכם
- תשובות כנות בשיחה הראשונה על התקציב, לוח הזמנים והמטרה; איתור שנבנה על תקציב שאינו אמיתי מבזבז את הזמן של כולם, ובעיקר את שלכם.
- אישור בכתב של התדריך, ושל כל שינוי בו בהמשך הדרך; הודעה בוואטסאפ מספיקה, ובלבד שהיא כתובה ולא נאמרת בטלפון, כי התדריך הוא המסמך שאליו חוזרים כשיש מחלוקת על מה חיפשנו.
- החלטה על כל רשימה קצרה בתוך זמן סביר, כי נכסים טובים נמכרים; אנחנו מסמנים אילו מהם צפויים להימכר מהר.
- האזרחות ומדינת התושבות שלכם, כי הן קובעות את דרך אימות המסמכים ואת מסלול הבנק, ואלה משפיעים על השאלה אילו מוכרים ויזמים מעשיים עבורכם.
- אם אתם כבר מסתכלים על נכס או על פרויקט, השם, הקישור או הקוד הקדסטרי שלו, כדי שנוכל לבדוק אותו לצד כל השאר.
בסיס המחיר
הצעת מחיר בכתב לאיתור נמסרת אחרי הייעוץ הראשוני ללא עלות, על הבסיס שמתואר בדף המחירים והעמלות: שכר טרחה קבוע, אחוז או תעריף שעתי, כשבהצעה נכתבים הסכום או ההערכה והמועד שבו התשלום חל. באיתור אין עלויות צד שלישי; הנסיעות שלכם לצורך ביקורים הן על חשבונכם. איתור שהניב רשימה קצרה משולם כאיתור גם אם בסופו של דבר לא קניתם דבר, כי העבודה נעשתה; איתור שאנחנו עוצרים מפני ששום דבר לא מתאים לתדריך מתחשבן כפי שכתוב בהצעת המחיר. אם נכס ברשימה הקצרה נושא תשלום לנו מצד שלישי, הדבר מצוין ברשימה, ואתם רשאים לבקש מאיתנו לוותר עליו.
יתווסף על ידי הצוות: בסיס המחיר והסכום לשירות איתור הנכס, וכן תנאי הביטול, יסופקו על ידי הבעלים וייכתבו בהצעת המחיר הסטנדרטית.
מה עלול להשתבש, ומה אנחנו עושים בעניין
הנכס שהכי אהבתם נמכר לפני שהחלטתם: אנחנו מציינים ברשימה הקצרה אילו נכסים צפויים להיעלם מהר, ולא משריינים דבר בשמכם בלי הוראה בכתב מכם ובלי הסכם שריון עם סעיף החזר. מתברר שהתדריך אינו ריאלי לתקציב: אנחנו אומרים זאת מיד אחרי הסינון על הנייר ולא אחרי חודש, ומציעים איזה קריטריון כדאי לרכך: לפעמים זו הקומה, לפעמים השכונה, ולפעמים ההנחה שאפשר לקבל דירה גמורה במחיר של שלד לבן. נכס עובר את הסינון שלנו ונופל בבדיקה של עורך הדין: בדיוק בשביל זה הבדיקה קיימת, והאיתור ממשיך מתוך הרשימה הקצרה בלי שכר טרחה חדש על מציאת תחליף לנכס הזה. שיניתם את דעתכם לגבי המטרה באמצע הדרך: התדריך נכתב מחדש, והצעת המחיר אומרת מה, אם בכלל, משתנה בעקבות זאת. שום דבר ברשימה הקצרה לא מתאים לכם: הרשימה הקצרה השנייה היא חלק מהשירות, עם תדריך מתוקן בכתב, ואם גם היא לא מניבה התאמה, אנחנו אומרים לכם בכנות אם בשוק קיים בכלל מה שאתם מחפשים, או שמוטב להמתין.
בעלים, יזמים והשוק שאינו מפורסם
חלק גדול ממה שעומד למכירה בטביליסי ובבטומי לעולם לא מופיע בפורטל: דירות שנמכרות מפה לאוזן, יחידות שיזם משחרר רק לסוכנויות, דירות יד שנייה שבעליהן לא רוצים זרים מהאינטרנט על סף הדלת. הסריקה מגיעה למלאי הזה דרך הבעלים והיזמים שאנחנו עובדים איתם מדי שבוע, ודרך שאלה פשוטה: בניין שמתאים לתדריך הוא בניין שאנחנו פונים לבעלי הדירות בו. מהיזמים אנחנו מבקשים את מחירון הנוכחי, את הזמינות לפי קומות ואת נוסח החוזה שלהם, ומתייחסים לתשובות כנתונים לרשימה הקצרה, לא כסיבה להעדיף יזם מסוים. לבעלים פרטיים אנחנו מסבירים מי הקונה ואיך ייראה התהליך, כי קונה מחו״ל עם עורך דין והעברה בנקאית הוא קונה אחר, ובעיני רוב הבעלים קונה טוב יותר, מקונה עם מזומן וחבר. התוצאה היא שרשימה קצרה כוללת בדרך כלל נכסים שלא הייתם מוצאים לבד, לצד הטוב ביותר מתוך מה שמפורסם, וכולם נמדדים באותן הערות ובאותו מבנה. בפורטל אתם רואים מה שהמוכרים בחרו לפרסם, במילים שלהם ובצילומים שלהם; ברשימה הקצרה אתם רואים נכסים שיועץ הנדל״ן עמד בהם, עם קוד קדסטרי, מדידה ושורה על מה לא בסדר, וזה ההבדל בין מודעה לבין מידע שאפשר להחליט לפיו.
אחרי הרשימה הקצרה
רשימה קצרה מובילה לביקורים, פנים אל פנים בסיור נכסים או בסיור וידאו חי, ומשם לבדיקה משפטית של הנכס שבחרתם. שירות האיתור מסתיים כשאתם בוחרים או עוצרים; ליווי הרכישה שבא אחריו, משריון ועד רישום, מתומחר בנפרד או כחלק מחבילה, כפי שדף השירותים מתאר. כל מה שהאיתור הפיק, התדריך, סיכום הסינון, הרשימה הקצרה וההערות, נשאר בתיק שלכם ומשמש נקודת פתיחה לשלב הבא, כך שאף אחד לא יבקש מכם להסביר את המטרה שלכם פעמיים. גם אם תחזרו אלינו אחרי הפסקה של כמה חודשים, התיק מחכה, והאיתור מתחדש מהנקודה שבה נעצר ולא מאפס.
שאלות נפוצות
אתם מציגים רק נכסים של יזמים שמשלמים לכם?
לא. הסריקה מכסה כל מה שמתאים לתדריך, כולל דירות יד שנייה שבהן אף אחד מלבדכם לא משלם לנו, ויזמים שאינם משלמים עמלה. כל תשלום מצד שלישי שקשור לנכס ברשימה הקצרה מצוין ברשימה, ואתם יכולים לבקש מאיתנו לוותר עליו.
אפשר לבצע איתור בלי לטוס לגאורגיה?
כן. הרשימה הקצרה נבנית מהביקורים שלנו, עם צילומים מתוארכים, ואת הסיורים אפשר לקיים בסיור וידאו חי. את הרכישה עצמה אפשר להשלים אחר כך מרחוק בייפוי כוח, כפי ששירות הרכישה מרחוק מתאר.
כמה נכסים אראה?
חמישה עד עשרה ברשימה קצרה, שנבחרו מתוך מספר גדול בהרבה שנסרק על הנייר ובשטח. אנחנו אומרים לכם כמה נשקלו ומדוע השאר ירדו. יותר מעשרה זה פיד של מודעות, לא בחירה.
מה אם כבר מצאתי נכס בעצמי?
שלחו את הקישור או את הקוד הקדסטרי שלו. אנחנו יכולים לבדוק אותו לצד האיתור, או, אם אינכם זקוקים לאיתור, להריץ עליו רק את הבדיקה המשפטית.
תגידו לי אם שום דבר ברשימה אינו רעיון טוב?
כן, בכתב. רשימה קצרה יכולה להסתיים בהמלצה להמתין, לשנות את התדריך או להסתכל על שכונה אחרת, וזו תוצאה רגילה, לא כישלון של השירות.
אתם מנהלים משא ומתן על המחיר?
המשא ומתן הוא חלק מליווי הרכישה שבא אחרי האיתור, בהובלת המייסד, והוא עוסק בתנאים ולא רק במחיר. הרשימה הקצרה כוללת את הערכתנו למרחב המשא ומתן בכל נכס, כדי שתחליטו עם הידע הזה ביד.
מה קורה לשכר הטרחה על האיתור אם לא קניתי כלום?
איתור שהניב רשימה קצרה משולם כאיתור, כי העבודה נעשתה. הצעת המחיר מציינת זאת לפני שאתם מאשרים אותה, יחד עם מה שחל אם האיתור נעצר מוקדם. כך אין הפתעות בסוף: מה שתשלמו ידוע לכם לפני שהסריקה מתחילה, ולא תלוי בשאלה אם קניתם.
יומן שינויים
- - דף שירות נוצר עם התיאור המלא של תהליך האיתור; בסיס המחיר יסופק על ידי הבעלים.